경제 > 부동산 / 등록일 : 2021-11-22 13:16:15 / 공유일 : 2021-11-22 20:02:44
[아유경제_오피니언] 조합원 지위 승계가 가능하다고 잘못 고지한 조합의 손해배상 책임은?
repoter : 이재현 변호사 ( koreaareyou@naver.com )
1. 사실관계
가. 당사자들의 관계
1) 피고 C는 원고들에게 서울 서초구 소재 아파트를 매도한 사람이고, 피고 D, E는 당시 이를 중개한 공인중개사, 피고 G는 해당 아파트가 포함된 재건축 조합이다. 해당 매매일자에 위 서초구 아파트는 「주택법」에 따라 투기과열지구로 지정됐다.
2) 원고들은 피고 조합의 조합원 지위 취득을 통해 재건축 아파트를 분양받기 위해 위 계약 체결 당시 원고들이 피고 C의 조합원 지위를 승계할 수 있는지에 관해 피고 Cㆍ피고 D, E에게 문의했고, 이에 위 피고들이 피고 조합에 순차 문의해 피고 조합의 담당자로부터 조합원 지위 승계가 가능하다는 답변을 들은 다음 이 사건 계약서를 작성하면서 특약 사항으로 `조합원 지위승계(법적인 지위)는 하자 없는 상태임. 잔금과 동시 조합원의 권리 의무 일체가 원고들에게 승계 귀속된다`라는 문구를 기재했다.
3) 원고들은 피고 조합과 사이에 원고들의 이 사건 아파트 소유권을 피고 조합에게 전부 신탁하는 내용의 신탁계약을 체결했다.
4) 원고들은 이 사건 계약을 위해 피고 조합으로부터 소유권을 회복한 피고 C로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료받은 후 이 사건 신탁계약에 따라 피고 조합으로 소유권이전등기를 마쳐 줬다.
나. 조합원 지위 제외
피고 조합은 2018년 10월 4일 서초구청에 원고들이 조합원 자격을 양수받을 수 있는지에 대해 확인 요청을 했고, 구는 원고들이 조합원 지위를 승계할 수 없다고 회신했다. 이에 피고 조합은 조합설립인가 변경을 통해 원고들을 피고 조합원에서 제외했다.
다. 신탁계약에 기한 정산금 청구
이에 원고들은 채무불이행 등을 이유로 이 사건 소송을 제기하는 한편, 2019년 4월 4일 피고 조합을 상대로 이 사건 아파트에 관해 피고 조합과 이 사건 신탁계약이 성립됐음을 전제로 정산금 청구를 했고, 위 법원은 원고들과 피고 조합 사이에 "이 사건 아파트에 관한 분양신청기간 종료일 다음 날인 2018년 5월 15일 감정평가액인 17억8750만 원을 매매대금으로 하는 매매계약이 성립됐음을 전제로, 피고 조합에게 원고들한테 각 지분비율로 위 매매대금을 지급할 것"을 판결했다.
2. 법원 판결의 요지
가. 피고 조합의 손해배상책임 발생
조합원 지위 승계에 관한 피고 조합 사무장의 잘못된 답변으로 인해 이 사건 계약이 체결된 점 등에 비춰 보면, 피고 조합 사무장의 이 사건 아파트에 관한 조합원 승계 가능 확인 행위는 피고 조합의 사무집행에 관해 일어난 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고 조합은 그 피용자인 피고 조합 사무장의 위와 같은 행위에 대해 사용자로서 「민법」 제756조에 따라 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 피고 C(매도인)의 손해배상 책임의 발생
피고 C는 국토교통부 주택토지실 주택정책관 주택정비과로부터 2015년 2월 최초로 사업시행인가를 득한 사업장이 착공하기 전까지 2년 이상 소유한 자의 양도만 조합원의 지위도 함께 양도된다는 답변을 휴대폰 문자로 받았다. 따라서 자신이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2016년 4월 27일로부터 이 사건 계약 체결일인 2018년 1월 31일까지 2년이 되지 않았음을 알거나 알 수 있었음에도 계약을 체결한바, 이 사건 계약 중 `조합원 지위를 승계해야 할 채무`는 그 목적 달성이 불가능한 이행불능이고, 피고 C는 원고들에게 고의 또는 과실로 위 채무를 불이행했으므로 이에 대해 손해를 배상할 책임이 있다.
다. 손해배상책임의 범위
1) 원고들의 통상손해는 원고들이 조합원 지위를 취득했다면 분양받았을 재건축 아파트의 시가에서 원고들이 지급한 매매대금을 공제한 차액과 이 사건 아파트를 매수하기 위해 들어간 거래 비용이라고 할 것이다. 그런데 분양아파트 상실로 인한 손해에 관해선 원고들이 이 사건 계약으로 조합원 지위를 취득하면 장차 분양받았을 아파트에 대한 감정이 이뤄지지 않아 그 가액을 알 수 없으므로 관련 정산금소송에서 인정된 이 사건 아파트에 대한 감정평가액 17억8750만 원을 분양아파트의 시가 상당액으로 볼 수밖에 없는데 원고들이 관련 정산금 판결을 통해 위 금원을 취득했으므로 결국 원고들의 분양아파트 상실로 인한 손해는 모두 전보 받았다고 할 것이다.
2) 다음으로 이 사건 아파트 매수를 위한 거래비용 상당의 손해에 관해 보건대, 이 사건 아파트 취득비용 8392만1600원(등기비용 342만1600원+취득세 8050만 원), 부동산중개수수료 700만 원 합계 9092만1600원(=8392만1600원+700만 원)이 통상손해에 해당한다. 다만, 원고들이 주장하는 금융비용은 특별손해로 인정하지 않는다.
3) 원고들의 귀책사유 등을 고려할 때 손해배상액의 70%로 피고들의 원고들에 대한 책임을 제한하는 것이 공평의 원칙상 타당하므로, 피고들이 원고들에게 배상해야 할 손해배상액은 총 6364만5120원(=9092만1600원×70%)으로 제한된다.
3. 결론
공인중개사인 피고 D, E 역시 「공인중개사법」상의 의무를 불이행했으므로 손해배상 책임이 인정됐고, 피고들 모두 연대해 배상 책임을 부담해야 한다고 판시했다. 다만 매수인에게도 「도시 및 주거환경정비법」 규정에 관한 검토를 게을리한 과실이 인정돼 그 과실을 상계해야 한다고 판시했다.
투기과열지구로 지정된 구역 내 조합원의 지위를 승계할 수 있을 것으로 알고 부동산을 매매한 사안이다. 이 사안에서 법원은 조합원 지위 승계가 안 되는 것을 알면서도 매도한 매도인, 이에 대한 검토 없이 중개한 중개인, 중개인과 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회, 조합원 지위 승계에 대해 잘못된 정보를 준 조합에게 손해배상 의무가 있음을 밝혔다.
위 사안에서 법원은 정비구역 내 조합원 지위 승계 여부에 대한 잘못된 고지의 책임 범위를 관련 당사자들에게 폭넓게 인정하고 있는 만큼, 조합원 지위 승계 여부에 관한 고지시 조합 관계자, 매도인 공인중개사 등 관련 당사자들은 특별히 유의할 필요가 있다. 또 매수인에게 조합원 지위 승계를 잘못 고지할 경우, 인정될 수 있는 손해배상의 범위도 대상 판결을 참조할 필요가 있을 것이다.
1. 사실관계
가. 당사자들의 관계
1) 피고 C는 원고들에게 서울 서초구 소재 아파트를 매도한 사람이고, 피고 D, E는 당시 이를 중개한 공인중개사, 피고 G는 해당 아파트가 포함된 재건축 조합이다. 해당 매매일자에 위 서초구 아파트는 「주택법」에 따라 투기과열지구로 지정됐다.
2) 원고들은 피고 조합의 조합원 지위 취득을 통해 재건축 아파트를 분양받기 위해 위 계약 체결 당시 원고들이 피고 C의 조합원 지위를 승계할 수 있는지에 관해 피고 Cㆍ피고 D, E에게 문의했고, 이에 위 피고들이 피고 조합에 순차 문의해 피고 조합의 담당자로부터 조합원 지위 승계가 가능하다는 답변을 들은 다음 이 사건 계약서를 작성하면서 특약 사항으로 `조합원 지위승계(법적인 지위)는 하자 없는 상태임. 잔금과 동시 조합원의 권리 의무 일체가 원고들에게 승계 귀속된다`라는 문구를 기재했다.
3) 원고들은 피고 조합과 사이에 원고들의 이 사건 아파트 소유권을 피고 조합에게 전부 신탁하는 내용의 신탁계약을 체결했다.
4) 원고들은 이 사건 계약을 위해 피고 조합으로부터 소유권을 회복한 피고 C로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료받은 후 이 사건 신탁계약에 따라 피고 조합으로 소유권이전등기를 마쳐 줬다.
나. 조합원 지위 제외
피고 조합은 2018년 10월 4일 서초구청에 원고들이 조합원 자격을 양수받을 수 있는지에 대해 확인 요청을 했고, 구는 원고들이 조합원 지위를 승계할 수 없다고 회신했다. 이에 피고 조합은 조합설립인가 변경을 통해 원고들을 피고 조합원에서 제외했다.
다. 신탁계약에 기한 정산금 청구
이에 원고들은 채무불이행 등을 이유로 이 사건 소송을 제기하는 한편, 2019년 4월 4일 피고 조합을 상대로 이 사건 아파트에 관해 피고 조합과 이 사건 신탁계약이 성립됐음을 전제로 정산금 청구를 했고, 위 법원은 원고들과 피고 조합 사이에 "이 사건 아파트에 관한 분양신청기간 종료일 다음 날인 2018년 5월 15일 감정평가액인 17억8750만 원을 매매대금으로 하는 매매계약이 성립됐음을 전제로, 피고 조합에게 원고들한테 각 지분비율로 위 매매대금을 지급할 것"을 판결했다.
2. 법원 판결의 요지
가. 피고 조합의 손해배상책임 발생
조합원 지위 승계에 관한 피고 조합 사무장의 잘못된 답변으로 인해 이 사건 계약이 체결된 점 등에 비춰 보면, 피고 조합 사무장의 이 사건 아파트에 관한 조합원 승계 가능 확인 행위는 피고 조합의 사무집행에 관해 일어난 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고 조합은 그 피용자인 피고 조합 사무장의 위와 같은 행위에 대해 사용자로서 「민법」 제756조에 따라 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 피고 C(매도인)의 손해배상 책임의 발생
피고 C는 국토교통부 주택토지실 주택정책관 주택정비과로부터 2015년 2월 최초로 사업시행인가를 득한 사업장이 착공하기 전까지 2년 이상 소유한 자의 양도만 조합원의 지위도 함께 양도된다는 답변을 휴대폰 문자로 받았다. 따라서 자신이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2016년 4월 27일로부터 이 사건 계약 체결일인 2018년 1월 31일까지 2년이 되지 않았음을 알거나 알 수 있었음에도 계약을 체결한바, 이 사건 계약 중 `조합원 지위를 승계해야 할 채무`는 그 목적 달성이 불가능한 이행불능이고, 피고 C는 원고들에게 고의 또는 과실로 위 채무를 불이행했으므로 이에 대해 손해를 배상할 책임이 있다.
다. 손해배상책임의 범위
1) 원고들의 통상손해는 원고들이 조합원 지위를 취득했다면 분양받았을 재건축 아파트의 시가에서 원고들이 지급한 매매대금을 공제한 차액과 이 사건 아파트를 매수하기 위해 들어간 거래 비용이라고 할 것이다. 그런데 분양아파트 상실로 인한 손해에 관해선 원고들이 이 사건 계약으로 조합원 지위를 취득하면 장차 분양받았을 아파트에 대한 감정이 이뤄지지 않아 그 가액을 알 수 없으므로 관련 정산금소송에서 인정된 이 사건 아파트에 대한 감정평가액 17억8750만 원을 분양아파트의 시가 상당액으로 볼 수밖에 없는데 원고들이 관련 정산금 판결을 통해 위 금원을 취득했으므로 결국 원고들의 분양아파트 상실로 인한 손해는 모두 전보 받았다고 할 것이다.
2) 다음으로 이 사건 아파트 매수를 위한 거래비용 상당의 손해에 관해 보건대, 이 사건 아파트 취득비용 8392만1600원(등기비용 342만1600원+취득세 8050만 원), 부동산중개수수료 700만 원 합계 9092만1600원(=8392만1600원+700만 원)이 통상손해에 해당한다. 다만, 원고들이 주장하는 금융비용은 특별손해로 인정하지 않는다.
3) 원고들의 귀책사유 등을 고려할 때 손해배상액의 70%로 피고들의 원고들에 대한 책임을 제한하는 것이 공평의 원칙상 타당하므로, 피고들이 원고들에게 배상해야 할 손해배상액은 총 6364만5120원(=9092만1600원×70%)으로 제한된다.
3. 결론
공인중개사인 피고 D, E 역시 「공인중개사법」상의 의무를 불이행했으므로 손해배상 책임이 인정됐고, 피고들 모두 연대해 배상 책임을 부담해야 한다고 판시했다. 다만 매수인에게도 「도시 및 주거환경정비법」 규정에 관한 검토를 게을리한 과실이 인정돼 그 과실을 상계해야 한다고 판시했다.
투기과열지구로 지정된 구역 내 조합원의 지위를 승계할 수 있을 것으로 알고 부동산을 매매한 사안이다. 이 사안에서 법원은 조합원 지위 승계가 안 되는 것을 알면서도 매도한 매도인, 이에 대한 검토 없이 중개한 중개인, 중개인과 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회, 조합원 지위 승계에 대해 잘못된 정보를 준 조합에게 손해배상 의무가 있음을 밝혔다.
위 사안에서 법원은 정비구역 내 조합원 지위 승계 여부에 대한 잘못된 고지의 책임 범위를 관련 당사자들에게 폭넓게 인정하고 있는 만큼, 조합원 지위 승계 여부에 관한 고지시 조합 관계자, 매도인 공인중개사 등 관련 당사자들은 특별히 유의할 필요가 있다. 또 매수인에게 조합원 지위 승계를 잘못 고지할 경우, 인정될 수 있는 손해배상의 범위도 대상 판결을 참조할 필요가 있을 것이다.
ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지