최근 정부가 서울을 비롯한 수도권 주요 주택사업 지역을 중심으로 분양시장 옥죄기에 나서면서 주택사업 관련 보증 제도가 재조명 받고 있다.

이런 상황에서 주택사업 보증 제도에 대한 부동산업계의 관심이 높아지고 있는 현실을 반영한 자리가 마련돼 관심을 끌었다.

한국주택협회(회장 김한기)는 지난달(10월) 28일 오후 2시 서울 강남구 논현동 건설회관 3층 대회의실에서 `주택사업 관련 보증제도 설명회`를 개최했다. 이날 설명회에는 회원사 임직원 등 60여 명이 참석했다.

설명회는 급변하는 주택 보증제도 전반에 대한 설명(1ㆍ2부) 및 질의응답 순으로 진행됐다. 특히 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)의 전문가들이 패널로 참가해 보다 심도 있는 설명이 이뤄졌다고 참가자들은 입을 모았다.

■ 설명회 1부: `주택보증에 대한 이해`

한국주택금융공사, 사업자보증 시 기금계정의 건설자금보증 상품 권장
박석균 팀장 "간단한 조건으로 보증… 임대사업의 경우 훨씬 안정적"



`주택보증에 대한 이해`라는 주제로 진행된 설명회 1부는 한국주택금융공사 주택보증부 박석균 팀장이 막을 열었다.

박 팀장은 "주택보증과 관련해 설명을 하게 됐다"며 "재미있는 강의가 아니더라도 끝까지 경청해주시면 감사하겠다"고 운을 뗐다.

박 팀장은 먼저 사업자보증과 관련해 "사업자보증은 건설자금보증과 프로젝트금융(PF)보증으로 나뉘는데, 한국주택금융공사는 공공기관으로 정부 정책의 성격을 많이 띠고 있어 기금계정의 건설자금보증 상품을 권장하고 있다"고 설명했다.

기금계정의 건설자금보증은 미분양ㆍ입주 리스크를 생각하지 않고 간단한 조건으로 보증을 해준다는 것이 가장 큰 강점이다. 단 초기 자금이 많이 든다는 약점이 있으나, 추후 입주를 고려했을 때 임대사업의 경우 훨씬 안정적일 것이라는 게 그의 설명이었다.

박 팀장은 "은행계정의 건설자금보증은 초기엔 후 분양보증 상품이라 기업 및 사업자들이 관심을 두지 않았으나 시장에 맞게 수정하면서 조금씩 탄력이 붙기 시작했다. 하지만 신청 요건이 까다롭고, 미분양 리스크 검토가 이뤄지기 때문에 기금계정의 건설자금보증 상품보다는 아직까지 선호도가 낮다"며 "PF보증의 경우에는 현재 은행보다 (보증 요건이) 완화된 상태다. 분양 시기는 후(後)분양(골조 2/3 완성)을 원칙으로 하되, 친환경 주택은 선(先)분양이 가능하다"고 말했다.

부동산시장 전반의 관심사인 집단보증에 대한 설명도 이어졌다. 이는 부동산개발금융의 공급 방식 변화에 맞춰 보증을 집단화해 취급하는 것으로, 특히 선분양 제도하에서 개발금융(건설 자금)을 조기에 조직적이고 신속히 상환 또는 조달할 수 있도록 수요금융(중도금)을 일시에 집단적으로 취급한다. 따라서 다수의 대출과 보증이 동시에 발생한다.

박 팀장에 따르면 집단보증의 종류에는 분양 아파트 중도금 대출보증과 임대아파트 전세 자금 대출보증이 있는데, 한국주택금융공사에서는 집단 전세 자금 보증과 집단 중도금 보증이 개인보증 상품으로 지원되고 있다.

■ 설명회 2부: `HUG의 역할과 미분양 관리`

이정철 차장 "주택도시정책지원기관으로서 중추적 역할 해 나갈 것"



이어진 2부에서는 주택도시보증공사(HUG)의 역할과 관련해서 공사 측의 청사진이 제시돼 이목을 끌었다. 아울러 최근 유관 업계의 주요 관심사 중 하나인 미분양관리지역 분양보증 예비심사제도도 주제로 다뤄져 주목을 받았다.

먼저 주택도시보증공사 영업기획실 이정철 차장은 HUG를 "주택보증과 주택도시기금 운용ㆍ관리 전담 공기업"이라고 소개하며 PF보증, 후분양대출보증, 모기지보증, 정비사업대출보증, 리모델링자금보증 등 5개 주요 보증 상품에 대해 설명했다.

그는 이와 더불어 `정부 정책과 HUG의 역할`이란 주제로 강의를 이어 나가 참가자들의 눈길을 사로잡았다.

이 차장은 "정부의 주택 정책 방향을 요약하자면 주택시장 안정화, 임대주택시장 확대, 보편적 주거 복지 강화, 도시재생ㆍ리모델링사업 지원, 해외 시장 진출 지원과 같다"며 "이에 따라 HUG는 정부의 정책 지원 사업을 차질 없이 수행할 것이며, 지속적인 `국민 주거 안정`을 도모할 것"이라고 말했다.

이를 위해 HUG는 ▲소비자 보호 및 공급 조절 등 주택시장 안정화 지원 ▲임대주택시장 활성화를 위한 다양한 보증 지원 ▲서민 주거 안정 지원 상품 개발 및 운영 ▲도시재생ㆍ리모델링사업 보증 및 융자 지원 ▲주택보증제도 해외 전파 추진 등의 역할을 수행하고 있다고 이 차장은 밝혔다.

그는 이어 "HUG는 앞으로 국민 주거 안정을 위해 지속적으로 그에 걸맞은 역할을 수행할 것이며, 주택도시기금 전담 운용 기관으로서 변화에 대한 준비를 철저히 할 것"이라면서 "보증에서 투ㆍ융자까지의 다양한 정책 수단을 보유하고 있는 HUG는 주택뿐만 아니라 도시 분야를 아우르는 중추적 `주택도시정책지원기관`으로의 변화를 위해 나아가겠다"고 강조했다.

`미흡`하면 미분양관리지역 지정… 단 한 번의 `재평가` 기회 제공
아직까지 구제 대책 없어 예비심사 받지 않으면 보증 심사 `거절`



다음으로 이어진 주제는 이번 설명회에서 가장 뜨거운 관심을 받았던 `미분양관리지역 분양보증 예비심사제도`였다.

주택도시보증공사 심사평가처 신상윤 차장은 "HUG는 지난 8월 25일 정부의 가계부채 관리 방안의 일환으로 지난달(10월) 17일부터 `미분양관리지역 예비심사제도`를 시행하고 있다"며 "공사가 미분양관리지역을 선정하고 매월 말일에 공고해 이는 다음 날부터 적용된다. 심사 대상은 미분양관리지역에서 주택 등을 공급할 목적으로 사업 대지를 매입하려는 사업 예정자(신탁사업의 경우 위탁자)이다. 사업 대지 최초 매입자, 일부 매입자 모두 포함된다"고 말했다.

또한 심사 절차와 관련해선 사업 예정자가 관할 지사에 업무 거래 등록을 하고 예비심사를 신청하면 심사가 진행되고, 심사 기간은 5일 이내다. 예비심사는 현재 해당 대지의 입지성, 지역 수요, 거래 활성화도, 사업 수행 능력 등을 기준으로 평가가 이뤄진다. 심사 사항 보완 등이 필요한 경우에는 3일 연장이 가능하다는 게 신 차장의 설명이었다.

특히 PF보증, 분양보증 신청 시 예비심사에 대한 `재평가`와 관련된 내용이 참가자들의 눈과 귀를 사로잡았다.

PF보증과 분양보증을 신청할 경우 HUG는 예비심사에 대한 재평가를 실시한 후 본심사 실시 여부를 결정한다. 예비심사에서 `미흡`이 나왔으나 재평가 시 `양호ㆍ보통`으로 상향되면 보증 취급이 가능해진다. 하지만 재평가에서도 `미흡`이 나왔다면 PF보증의 경우 심사가 거절되며, 분양보증의 경우에는 그 대상이 미분양관리지역일 때 보증 심사가 거절된다. 예비심사에서의 등급이 `양호ㆍ보통`에서 본심사 때 `미흡`으로 떨어졌다면 신용 보강, 자금 관리 등의 조치 후 보증 취급 여부를 결정하게 된다.

신 차장은 "재평가는 예비심사 이후 변화된 주택시장의 상황을 반영하고자 보증 신청 시 실시하는 것으로, 재평가 결과 `미흡`이 나왔다면 사업자의 요청에 따라 1회에 한해 재평가를 실시할 수 있다"며 "예비심사 대상이나 예비심사를 신청하지 않은 경우, 예비심사 완료일 전에 사업 대지의 매매계약 등을 체결(등기원인일자 기준)하는 경우에 보증 신청이 거절된다. 다만 공공택지의 경우에는 예비심사를 신청한 후에 매매계약 체결이 가능하다"고 강조했다.

그녀는 이어 "예비심사를 받지 못한 경우 아직까지는 구제 대책이 없다. 시행 이후 예외도 없는 상황이라 각 사업장은 잊지 말고 꼭 예비심사를 받길 바란다"고 조언했다.

■ 질의응답

건설업계 `미분양관리지역 예비심사제도` 개선 요구에 HUG "검토하겠다"
호평 속에 마무리… 참가자 "딱딱한 설명ㆍ모호한 답변 등 보완했으면"

미분양관리지역 예비심사제도가 `핫이슈`였던 만큼 질의응답 시간에는 이와 관련된 질문들이 쏟아졌다.

질의응답에 앞서 HUG 신상윤 차장은 "예비심사와 관련해 문의 사항이 가장 많아 먼저 짚고 넘어가겠다. 예비심사 시행일 이전에 토지를 매입한 경우, 사업계획승인을 받은 경우 심사 대상이 되는지와 관련해 결론부터 말하면 이 경우는 예비심사 대상이 아니다. 하지만 시행일 이전 사업 대지의 일부를 매입하고 현재 사업계획승인을 신청한 단계라면 예비심사를 받아야 한다"며 "공공택지를 매입하고자 하는 경우에는 택지 입찰 전 또는 낙찰 후 매매계약 체결 전까지 예비심사를 신청할 수 있으며, 예비심사 결과 통보 전에 매매계약을 체결할 수 있다"고 말했다.

이에 다수 건설업계 관계자들은 "미분양관리지역 예비심사제도의 도입으로 인해 미분양관리지역으로 지정된 곳에선 사업을 하는 것이 어려워질 것"이라면서 "실제로 미분양관리지역으로 지정된 곳들은 청약 성적이 양극화하는 등 사실상 사업에 차질을 빚고 있는 형국이다. 이 사업장들을 위한 대책 등 예비심사제도의 개선을 강력히 요구한다"고 불만을 터뜨렸다.

이에 대해 신 차장은 "공사도 사업자 입장에서는 불편한 제도라는 것을 인지하고 있다. `개인 자유 침해`라는 불만 사항이 있어 법령상 위배되는지 검토도 했던 사안"이라며 "사업장의 입장을 고려해 건설협회 측에 건의하는 등 제도를 개선하는 방향으로 검토하겠다"고 답했다.

한편 약 3시간 30분에 걸쳐 진행된 이날 설명회는 전반적으로 호평을 받았다. 설명회에 참가한 한 건설사 관계자는 "현재 진행 중인 사업에 도움이 될 내용들이 있어 많이 배워 간다"며 "미분양관리지역 예비심사제도의 경우 공사와 업계가 서로 고민을 많이 해야 될 부분이라는 것을 다시금 깨달았다"고 말했다.

또 다른 건설사 관계자는 "한국주택금융공사와 HUG의 보증 상품에 대해 자세히 알 수 있었던 설명회였다"면서 "다만 부연 설명 없이 준비한 파워포인트(PPT) 자료를 국어 책 읽듯 설명한 점, 의문점에 대해서도 시원한 답변을 듣지 못한 점이 아쉬웠으며 이 점에 대해선 추후 보완이 필요할 것 같다"고 지적했다.

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