[아유경제=김진원 기자] 이달 초 정부는 부동산시장 내 최대 관심 중 하나인 `1기 신도시 특별법`이 발표했다. 정부가 재건축을 추진하는 노후화한 계획도시를 특별정비구역으로 지정하고 안전진단 면제를 비롯해 종(種) 상향 수준의 용적률 완화, 심의 절차 통합, 이주 대책 마련 등의 혜택을 주기로 하는 내용을 골자로 한다.

이를 두고 유관 업계 내에서는 부동산 규제 지역 해제에 이어 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에 대한 빗장도 사실상 풀린 것이라는 데 의견을 모은다. 하지만 이번 정부의 발표를 두고 정부의 의지대로 무난히 안착할 수 있을지 의문이라는 회의적인 시각과 이번이야말로 정부는 물론 여야의 협치가 가능하다며 낙관적인 상황이라는 주장이 공존한다.

본보는 이번 특별법을 둘러싼 시장의 분위기를 자세히 짚어봤다.

정부 "1기 신도시 정비 속도 낸다"
尹 대통령, 대선 당시 공약… 노후화된 주거환경 개선 가능성 커져

지난 7일 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)가 이른바 `1기 신도시 특별법`이라 불리는「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」을 확정ㆍ발표했다.

먼저 1기 신도시의 대상으로는 경기 성남시 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5개 도시를 일컫는데, 1989년 당시 집값이 폭등하면서 집값을 안정화시키고 주택난을 해소하기 위해 그해 4월 정부가 서울 근교에 만든 계획성 도시를 말한다. 즉, 서울까지 나오지 않아도 서울 근교 5개 도시에서도 모든 인프라를 누릴 수 있도록 해 인구가 집중되는 것을 방지하고 근교로 분산시킴으로써 서울의 집값을 잡기 위한 일종의 부동산시장 안정화 정책의 하나로 보면 된다. 실제로 이후 1기 신도시는 1992년 말 입주가 완료되며 117만 명, 29만2000가구가 대단위 주거타운으로 변모하며 많은 인구의 유입이 이뤄졌다.

그러나 1기 신도시 역시 세월이 흐르고 어느덧 준공한 지 30년이 다 돼가면서 점점 노후화로 인한 주거환경에 불편사항이 생겼고, 이로 인해 인구 역시 계속 감소세를 이어가면서 이를 개선해야 한다는 목소리가 커졌다. 실제로 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시를 둘러보면 단기에 공급이 집중된 만큼 고밀 주거단지가 많고 주차난ㆍ배관 부식ㆍ층간소음ㆍ기반시설 노후화 등의 문제가 꾸준히 제기돼 왔다.

그러나 현행 법률 체계로는 어려움이 있어 특별법에 필요성이 꾸준히 언급돼왔고, 윤석열 대통령는 후보 당시 대선 공약 중 하나로 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들겠다고 선언하기에 이르렀다. 즉, 재건축 등 도시재생을 통해 추가 공급이 이뤄지도록 해 주거환경 문제ㆍ공급물량 등 문제점을 동시에 해결하겠다는 부동산 정책을 내건 것이다.

안전진단 면제 및 완화ㆍ용적률 최대 500%

`1기 신도시 특별법`의 핵심 내용은 크게 두 가지 포인트로 나눌 수 있다.

가장 먼저 안전진단 완화를 꼽을 수 있다. 보통 재건축사업은 10년 이상 사업이 장기간 진행되는데 긴 과정에서 많은 절차 단계가 있다. 이 중 안전진단은 통과하기가 매우 까다로워 이를 통과할 경우 사업 과정의 반은 이미 넘었다는 평가가 나올 정도로 악명이 높다.

이번 특별법에 따르면 재건축 안전진단에 대해 도시기능 강화를 위한 통합 개발 유도 및 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 목적으로 면제 또는 완화한다. 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장ㆍ군수 등 지정권자가 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정) 적용이 가능하도록 한 것이다. 특히 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보될 시, 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정ㆍ계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 했다. 까다로운 재건축 안전진단을 면제해주거나 완화해주는 내용이 들어간 만큼 추후 사업에 속도가 붙을 수 있다는 평가다.

다음으로 중요한 사안은 그간 제한을 뒀던 용적률을 상향할 수 있도록 해 재건축 사업성 제고가 가능해졌다는 내용이다.

현재 1기 신도시의 평균적인 용적률은 적게는 169%에서 많게는 226%로 주거지역 법정 상한선인 300%보다 여유 있지만, 도시 과밀을 막기 위해 지구단위계획의 용적률을 200% 정도로 제한해왔다.

용적률이란 대지면적에 대한 건축물 총면적의 비율로 전용주거, 일반주거, 준주거에 따라 다르게 적용된다. 용적률이 낮다는 것은 고층의 아파트를 짓는 못하는 것을 뜻하고 이는 가구수를 늘리지 못한다는 것을 의미해 여분의 용적률을 활용하지 못하는 재건축 조합으로서는 높은 용적률이 가능한 지역과 비교해 상대적으로 사업성에서 손해를 볼 수밖에 없다.

이에 정부는 용적률 규제를 종상향 수준으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경할 수 있도록 규정을 마련했다. 한마디로 세밀하게 나누지 말고 전반적으로 평균 용적률을 높이도록 한 것이다. 이번 특별법으로 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 단지 조성이 가능할 것으로 보인다.

실현 가능성 두고 회의론도… 닭장 아파트 우려ㆍ형평성 논란 `가중`
특별법 시행 가속화되나?… 여야 협치 가능성 주목

하지만 용적률 상향의 경우 정부의 뜻대로 그대로 실현될지는 미지수라는 회의적인 시각도 상당하다. 1기 신도시의 경우 이미 대단지의 아파트로 형성된 경우가 많은 상황에서 용적률을 높여 새로 짓게 되면 상하수도나 공원, 대로 등 정비기반시설까지 손봐야 할 가능성이 크기 때문이다. 여기에 안 그래도 아파트들이 많은 신도시에 고층이 많은 고밀도의 주거지가 형성될 흔히 말하는 `닭장 아파트`로 전락할 수 있다는 의견이다. 기존 도시의 과밀화 현상은 물론 기본시설이 포화 상태에 이르러 교통난은 더욱 심화할 가능성이 농후하고 아파트 높이가 높아지면 높아질수록 일조권 침해 등 각종 문제가 불거질 우려가 있다는 게 주요 쟁점이다.

이뿐만 아니다. 1기 신도시에 대한 특혜 논란도 나왔다. 노후계획도시까지 포함해 특별법을 적용하면서 ▲서울 노원구 상계ㆍ중계 ▲수원시 영통 ▲인천광역시 연수 ▲대전광역시 둔산 ▲부산광역시 해운대 등 전국 49개 택지 역시 특별법 대상에 포함되도록 했지만 1기 신도시 이외에도 도시정비사업이 시급한 수도권 단지가 아직 많다는 반발이다.

하지만 이례적으로 의석수 과반을 차지하고 있는 더불어민주당이 `1기 신도시 특별법`의 국회 논의를 두고 적극적인 모습을 보여 법안 처리의 청신호가 켜졌다.

이달 20일 국회에서는 국토교통위원회 소속 더불어민주당 김병욱 의원실 주관으로 특별법을 두고 긴급토론회가 개최됐는데 이 자리에서 김 의원은 "1기 신도시 특별법은 대선 당시 여야 모두 공약으로 낸 정책 중 하나로 부동산시장이 하향 안정 국면을 맞이하는 지금이 논의해야 하는 적기"라며 "일단 여야의 공통적인 공약을 먼저 서로 합의하고 그 부분을 실천하는 것에 대해 함께 논의하자"고 제안했다.

더불어민주당 정책위의장인 김성환 의원 역시 "지금은 야당이지만 1기 신도시 특별법은 우리 당의 대선 공약이기도 했던 만큼 여야가 지혜를 모아 우리나라 주거환경 개선을 위해서라도 좋은 대안을 찾아야 한다"고 강조했다.

이 같은 상황을 두고 업계 전문가는 "시장에서는 용적률 최대 500%까지 상향함으로써 야기되는 문제와 여전히 1기 신도시에 포함되지 못한 다른 지역 주민들의 불만도 상당한 상황이라 현실적으로 잘 이행될지 두고 봐야 할 문제"라고 지적했다.

그는 이어서 "하지만 적용 지역 대다수가 더불어민주당 소속 의원 지역구인 만큼 법안이 내년 총선에 호재로 작용할 가능성이 있고, 국민의힘 역시 대선 공약 이행 차원에서 검토하고 있는 상황인 만큼 무난히 국회를 통과할 것이라는 의견도 만만치 않은 상황이다"라고 귀띔했다.

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