경제 > 부동산 / 등록일 : 2024-01-24 17:25:16 / 공유일 : 2024-01-24 20:01:59
[아유경제_헤드라인] 1기 신도시 재정비ㆍ공공주택 공급 등 ‘1ㆍ10 부동산 대책’ 집중분석… “시장 효과는 아직”
repoter : 정윤섭 기자 ( jys3576@naver.com )
[아유경제=정윤섭 기자] 올해 초 정부는 `주택 공급 확대 및 건설경기 보완방안` 발표를 통해 재개발ㆍ재건축 완화안을 공개함에 따라 향후 사업 속도가 빨라질 것이 예상됐다. 아울러 이번 주택 대책에는 `1기 신도시 등 노후계획도시 재정비`, `공공주택 공급 확대` 등 내용이 담겨 유관 업계 관계자들의 이목이 쏠렸다. 다만 발표 후 보름가량이 지난 현재 부동산시장 내 효과는 아직 미미한 것으로 나타나 시간이 다소 걸릴 것으로 보인다.
1기 신도시 재정비… 2027년 착공ㆍ2030년 첫 입주 `목표`
신도시 등 공공주택 공급 위해 "민간 참여 확대"
이달 10일 정부는 `1ㆍ10 부동산 대책`을 발표했다. 이 방안은 재개발ㆍ재건축 규제 완화 등 내용을 담았는데 ▲패스트트랙 도입 ▲재개발사업 진입 문턱 완화 ▲사업성 유지 ▲중단 없는 사업 등이 이에 해당한다. 지체된 사업 속도를 올려 주택 공급 확대에 힘을 싣겠다는 구상이다.
또 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 1기 신도시법ㆍ오는 4월 시행 예정)」으로 제정해 추진하는 1기 신도시(일산ㆍ분당ㆍ중동ㆍ평촌ㆍ산본) 재정비사업은 올 하반기 중 선도지구 지정, 2025년 중 특별정비계획 수립에 이어 2027년 착공 및 2030년 첫 입주를 목표로 진행된다. 정부가 1기 신도시 재건축 입주 시점을 명확히 정한 것은 이번이 처음으로, 주택 공급 확대에 대한 의지를 엿볼 수 있는 대목이다.
여러 아파트 단지가 통합 재건축을 추진할 경우, 안전진단 면제ㆍ용도지역 변경ㆍ평균 용적률 100%포인트 상향 등 규제 완화를 통해 사업 기간을 단축하고 사업성을 개선한다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하면 용적률 최대 500%도 가능하며 이에 더해 신도시 재정비에 필요한 자금 지원을 위한 12조 원 규모의 `미래도시펀드`도 조성할 계획이다.
이어 `신도시 등 공공주택 공급`은 올해 14만 가구 이상 확대해 민간 위축을 보완하며 미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 `반한용지`를 `공공택지 용지`로 전환해 공공주택 추가(5000가구 이상) 공급할 예정이다. 만약 한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각부지가 있으면, 입지ㆍ수요 등을 검토해 전환하고 `토지리턴제(토지 매수자가 원하면 위약금 없이 계약 해지 가능)` 대상 확대 및 시행 기간을 1년(올해 12월) 연장한다.
이에 더해 공공주택사업에 민간 참여를 확대해 주택 공급 회복을 견인시킬 계획으로 택지 매수 부담이 적은 민간참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(인ㆍ허가 기준)까지 확대 추진한다. LH 혁신방안으로 추진되는 민간 주도 공공주택사업도 올해 상반기 중 법 개정을 통해 시행 근거를 마련하고 경쟁 도입을 위한 평가제도를 마련할 계획이다.
다양한 유형의 주택 공급 확대… 주거 수여 다변화에 `부응`
소규모 도시정비사업 진입 문턱 낮춰
다음은 `다양한 유형의 주택 공급`을 확대하는 방안으로 빌라ㆍ오피스텔ㆍ도시형생활주택 등을 포함하는 주거형태가 대상이다. 이 방안은 아파트보다 공급 속도가 빠른 주거 상품들에 대해 인센티브를 제공함으로써 늘어나는 주택 수요에 맞춰 공급이 이뤄지도록 유도한다는 내용이 핵심이다.
이달부터 2025년 12월까지 준공되는 신축 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)인 다가구주택ㆍ공공주택(아파트 제외) 및 도시형생활주택(법 25%+조례 25%)을 매수할 시, 원시 취득세 50%를 감면받는다. 이와 함께 개인이(60㎡ 이하ㆍ수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하) 취득세ㆍ양도세ㆍ종부세 계산할 때는 주택 수에서 제외돼 다주택자 중과세율을 적용받지 않으며 신축이 아닌 기존 주택(60㎡ 이하 비아파트) 또한 향후 2년 내 매수해 임대주택으로 등록하면 세금 부과할 때 주택 수에서 제외된다.
이어 임대사업자 활성화를 위해 2020년에 폐지됐던 `4년 단기임대제도`가 부활한다. 다만 세입자 주거 안정을 고려해 임대의무기간은 6년 정도로 설정한다. 현재 10년 장기 임대가 있지만, 세제 혜택을 노린 투자 수요 유입으로 주택시장 불안을 초래할 수 있다는 우려로 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다.
이외에도 도시형생활주택 공급 촉진을 위해 300가구로 제한된 세대수 규제를 없애고 전체 가구의 절반은 구분된 방 없이 원룸 형태로만 건설해야 했던 규제도 삭제했다. 또한, 도시형생활주택 내 공유 차량 주차면수 설치 시, 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용하는 등 지차장 기준을 완화했다.
더불어 중심사업지역에서 도시형생활주택을 건설하는 경우 주택과 주택 외(상가ㆍ오피스텔 등) 용도가 복합된 건축물 중 주택 부분이 90% 미만인 것에 대해 `주상복합`이 아닌 `단일 공동주택(주택 100%)`으로도 건축을 허용하고 지금까지 금지됐던 오피스텔 발코니 설치도 전면 허용해 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진할 예정이다.
이밖에도 정부는 지자체 그린벨트 해제부지와 유휴부지 등을 활용해 수도권 중심으로 올해 안에 2만 가구 규모의 신규 택지 발굴 및 수도권 신도시 3만 가구를 추가 확보(2024년부터)한다는 구상이다. 3기 신도시 5곳(인천광역시 계양ㆍ고양시 창릉ㆍ남양주시 왕숙ㆍ하남시 교산ㆍ부천시 대장ㆍ광명시 시흥)은 인천계양을 시작으로 2025년 1월까지 모든 지구의 주택 공사를 시작한다. 지금까지는 이 지역들의 아파트에 대한 사전청약이 이뤄졌지만, 착공 시점이 되면 본청약이 가능해질 전망이다.
소규모 도시정비사업의 경우 진입 문턱을 낮춘다. 인접 도로 건너편까지 정비구역 지정을 허용하고, 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)은 3분의 2(66.7%)에서 60%로 완화한다. 조합 설립을 위한 주민동의율은 80%에서 75%로 완화한다. 사업성 부족으로 자력 재정비가 어려운 단지는 LH가 참여해 사업성을 보완한다.
공공 도심복합사업의 토지주우선공급일은 2021년 6월 29일 「공공주택 특별법」 의결일에서 개별후보지 발표일로 변경되고 이와 함께 상가주와 임대업자 보상을 토지보상ㆍ임대수입 보상 등으로 다변화해 갈등을 해소하고 공공 도심복합사업 연속성 확보를 위해 오는 9월까지 일몰 연장을 추진한다.
아울러 국토부는 중소 규모의 신규 재정비촉진지구인 `미니 뉴타운` 지원을 확대하며 소규모재건축, 가로주택정비 등 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건을 3분의 2에서 50%로 낮춘다. 정부는 올해 상반기 중 미니 뉴타운을 지자체와 함께 공모해 용적률 완화 등 특례를 부여한다는 방침이다.
발표 이후 시장 분위기는? "집값 미동 Xㆍ하락세 현상 등 효과 `아직`"
시장 위축ㆍ고금리ㆍ불확실성 심화 `지목`… 전문가 "상당한 시간 소요 예정"
정부의 대책 발표 이후 약 2주가 지난 현재, 각종 규제 완화 및 주택 공급 방안에도 효과는 아직 미비한 것으로 나타났다. 30년 지난 아파트 단지가 많은 1기 신도시는 아파트값 하락세를 보이기도 했다.
지난 22일 한국부동산원에 따르면 경기 지역에서는 `1기 신도시법` 추진을 통해 도시정비사업 호재가 있는 1기 신도시 위주로 크게 하락했다(-0.07%). 성남시 분당구(-0.16%)는 수내ㆍ서현동 구축 위주로, 평촌 신도시가 있는 안양시 동안구(-0.16%)의 경우 관양ㆍ평촌동에서, 부천시 원미구(-0.14%)에서는 원미동ㆍ상동ㆍ약대동 등 중소형 규모를 중심으로 아파트값 내림세를 보였다.
뒤이어 고양시 일산동구(-0.1%)는 풍동ㆍ장항동ㆍ백석동 등 위주로 하락했고 전주 대비 0.06% 상승했던 과천시도 0.03%로 내려가며 하락 전환했다.
도시정비업계에서는 규제 완화에도 시장이 반응하지 않는 것에 대해 ▲시장 위축 ▲사업성 부족 ▲고금리ㆍ건설비 상승 등의 이유라고 분석했다. 특히 고금리ㆍ건설비 상승 등으로 조합원 분담금 부담이 더해진 것도 매수세를 위축시키는 요인으로 꼽았다.
한 부동산 전문가는 "정부가 패스트트랙 도입 등으로 1기 신도시 재건축 기간을 단축하겠다고 나섰지만, 현실적으로 정비기반시설 구축이 우선돼야 하는 만큼 상당한 기간이 소요될 예정"이라며 "특히 고금리, 건설비 상승 등의 원인으로 조합 부담금이 가중되는 상황에서 1기 신도시 재건축 윤곽부터 드러나긴 힘든 상황"이라고 분석했다.
또 다른 관계자는 "아직 효과를 논하기엔 이른 시점"이라면서도 "이번 대책이 부동산시장에서 원활하게 작동하기 위해서는 법안 개정 및 제도 변경이 함께 이뤄져야 한다"라고 설명했다.
한편, 건설업계 일각에서는 정부가 약속한 `실거주 의무` 관련 법안이 국회를 통과하지 못함에 따라 작년 1ㆍ3 부동산 대책 효과가 발휘되지 못했던 학습효과가 이번 대책의 신뢰도를 떨어뜨린 것 같다고 귀띔했다.
[아유경제=정윤섭 기자] 올해 초 정부는 `주택 공급 확대 및 건설경기 보완방안` 발표를 통해 재개발ㆍ재건축 완화안을 공개함에 따라 향후 사업 속도가 빨라질 것이 예상됐다. 아울러 이번 주택 대책에는 `1기 신도시 등 노후계획도시 재정비`, `공공주택 공급 확대` 등 내용이 담겨 유관 업계 관계자들의 이목이 쏠렸다. 다만 발표 후 보름가량이 지난 현재 부동산시장 내 효과는 아직 미미한 것으로 나타나 시간이 다소 걸릴 것으로 보인다.
1기 신도시 재정비… 2027년 착공ㆍ2030년 첫 입주 `목표`
신도시 등 공공주택 공급 위해 "민간 참여 확대"
이달 10일 정부는 `1ㆍ10 부동산 대책`을 발표했다. 이 방안은 재개발ㆍ재건축 규제 완화 등 내용을 담았는데 ▲패스트트랙 도입 ▲재개발사업 진입 문턱 완화 ▲사업성 유지 ▲중단 없는 사업 등이 이에 해당한다. 지체된 사업 속도를 올려 주택 공급 확대에 힘을 싣겠다는 구상이다.
또 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 1기 신도시법ㆍ오는 4월 시행 예정)」으로 제정해 추진하는 1기 신도시(일산ㆍ분당ㆍ중동ㆍ평촌ㆍ산본) 재정비사업은 올 하반기 중 선도지구 지정, 2025년 중 특별정비계획 수립에 이어 2027년 착공 및 2030년 첫 입주를 목표로 진행된다. 정부가 1기 신도시 재건축 입주 시점을 명확히 정한 것은 이번이 처음으로, 주택 공급 확대에 대한 의지를 엿볼 수 있는 대목이다.
여러 아파트 단지가 통합 재건축을 추진할 경우, 안전진단 면제ㆍ용도지역 변경ㆍ평균 용적률 100%포인트 상향 등 규제 완화를 통해 사업 기간을 단축하고 사업성을 개선한다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하면 용적률 최대 500%도 가능하며 이에 더해 신도시 재정비에 필요한 자금 지원을 위한 12조 원 규모의 `미래도시펀드`도 조성할 계획이다.
이어 `신도시 등 공공주택 공급`은 올해 14만 가구 이상 확대해 민간 위축을 보완하며 미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 `반한용지`를 `공공택지 용지`로 전환해 공공주택 추가(5000가구 이상) 공급할 예정이다. 만약 한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각부지가 있으면, 입지ㆍ수요 등을 검토해 전환하고 `토지리턴제(토지 매수자가 원하면 위약금 없이 계약 해지 가능)` 대상 확대 및 시행 기간을 1년(올해 12월) 연장한다.
이에 더해 공공주택사업에 민간 참여를 확대해 주택 공급 회복을 견인시킬 계획으로 택지 매수 부담이 적은 민간참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(인ㆍ허가 기준)까지 확대 추진한다. LH 혁신방안으로 추진되는 민간 주도 공공주택사업도 올해 상반기 중 법 개정을 통해 시행 근거를 마련하고 경쟁 도입을 위한 평가제도를 마련할 계획이다.
다양한 유형의 주택 공급 확대… 주거 수여 다변화에 `부응`
소규모 도시정비사업 진입 문턱 낮춰
다음은 `다양한 유형의 주택 공급`을 확대하는 방안으로 빌라ㆍ오피스텔ㆍ도시형생활주택 등을 포함하는 주거형태가 대상이다. 이 방안은 아파트보다 공급 속도가 빠른 주거 상품들에 대해 인센티브를 제공함으로써 늘어나는 주택 수요에 맞춰 공급이 이뤄지도록 유도한다는 내용이 핵심이다.
이달부터 2025년 12월까지 준공되는 신축 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)인 다가구주택ㆍ공공주택(아파트 제외) 및 도시형생활주택(법 25%+조례 25%)을 매수할 시, 원시 취득세 50%를 감면받는다. 이와 함께 개인이(60㎡ 이하ㆍ수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하) 취득세ㆍ양도세ㆍ종부세 계산할 때는 주택 수에서 제외돼 다주택자 중과세율을 적용받지 않으며 신축이 아닌 기존 주택(60㎡ 이하 비아파트) 또한 향후 2년 내 매수해 임대주택으로 등록하면 세금 부과할 때 주택 수에서 제외된다.
이어 임대사업자 활성화를 위해 2020년에 폐지됐던 `4년 단기임대제도`가 부활한다. 다만 세입자 주거 안정을 고려해 임대의무기간은 6년 정도로 설정한다. 현재 10년 장기 임대가 있지만, 세제 혜택을 노린 투자 수요 유입으로 주택시장 불안을 초래할 수 있다는 우려로 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다.
이외에도 도시형생활주택 공급 촉진을 위해 300가구로 제한된 세대수 규제를 없애고 전체 가구의 절반은 구분된 방 없이 원룸 형태로만 건설해야 했던 규제도 삭제했다. 또한, 도시형생활주택 내 공유 차량 주차면수 설치 시, 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용하는 등 지차장 기준을 완화했다.
더불어 중심사업지역에서 도시형생활주택을 건설하는 경우 주택과 주택 외(상가ㆍ오피스텔 등) 용도가 복합된 건축물 중 주택 부분이 90% 미만인 것에 대해 `주상복합`이 아닌 `단일 공동주택(주택 100%)`으로도 건축을 허용하고 지금까지 금지됐던 오피스텔 발코니 설치도 전면 허용해 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진할 예정이다.
이밖에도 정부는 지자체 그린벨트 해제부지와 유휴부지 등을 활용해 수도권 중심으로 올해 안에 2만 가구 규모의 신규 택지 발굴 및 수도권 신도시 3만 가구를 추가 확보(2024년부터)한다는 구상이다. 3기 신도시 5곳(인천광역시 계양ㆍ고양시 창릉ㆍ남양주시 왕숙ㆍ하남시 교산ㆍ부천시 대장ㆍ광명시 시흥)은 인천계양을 시작으로 2025년 1월까지 모든 지구의 주택 공사를 시작한다. 지금까지는 이 지역들의 아파트에 대한 사전청약이 이뤄졌지만, 착공 시점이 되면 본청약이 가능해질 전망이다.
소규모 도시정비사업의 경우 진입 문턱을 낮춘다. 인접 도로 건너편까지 정비구역 지정을 허용하고, 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)은 3분의 2(66.7%)에서 60%로 완화한다. 조합 설립을 위한 주민동의율은 80%에서 75%로 완화한다. 사업성 부족으로 자력 재정비가 어려운 단지는 LH가 참여해 사업성을 보완한다.
공공 도심복합사업의 토지주우선공급일은 2021년 6월 29일 「공공주택 특별법」 의결일에서 개별후보지 발표일로 변경되고 이와 함께 상가주와 임대업자 보상을 토지보상ㆍ임대수입 보상 등으로 다변화해 갈등을 해소하고 공공 도심복합사업 연속성 확보를 위해 오는 9월까지 일몰 연장을 추진한다.
아울러 국토부는 중소 규모의 신규 재정비촉진지구인 `미니 뉴타운` 지원을 확대하며 소규모재건축, 가로주택정비 등 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건을 3분의 2에서 50%로 낮춘다. 정부는 올해 상반기 중 미니 뉴타운을 지자체와 함께 공모해 용적률 완화 등 특례를 부여한다는 방침이다.
발표 이후 시장 분위기는? "집값 미동 Xㆍ하락세 현상 등 효과 `아직`"
시장 위축ㆍ고금리ㆍ불확실성 심화 `지목`… 전문가 "상당한 시간 소요 예정"
정부의 대책 발표 이후 약 2주가 지난 현재, 각종 규제 완화 및 주택 공급 방안에도 효과는 아직 미비한 것으로 나타났다. 30년 지난 아파트 단지가 많은 1기 신도시는 아파트값 하락세를 보이기도 했다.
지난 22일 한국부동산원에 따르면 경기 지역에서는 `1기 신도시법` 추진을 통해 도시정비사업 호재가 있는 1기 신도시 위주로 크게 하락했다(-0.07%). 성남시 분당구(-0.16%)는 수내ㆍ서현동 구축 위주로, 평촌 신도시가 있는 안양시 동안구(-0.16%)의 경우 관양ㆍ평촌동에서, 부천시 원미구(-0.14%)에서는 원미동ㆍ상동ㆍ약대동 등 중소형 규모를 중심으로 아파트값 내림세를 보였다.
뒤이어 고양시 일산동구(-0.1%)는 풍동ㆍ장항동ㆍ백석동 등 위주로 하락했고 전주 대비 0.06% 상승했던 과천시도 0.03%로 내려가며 하락 전환했다.
도시정비업계에서는 규제 완화에도 시장이 반응하지 않는 것에 대해 ▲시장 위축 ▲사업성 부족 ▲고금리ㆍ건설비 상승 등의 이유라고 분석했다. 특히 고금리ㆍ건설비 상승 등으로 조합원 분담금 부담이 더해진 것도 매수세를 위축시키는 요인으로 꼽았다.
한 부동산 전문가는 "정부가 패스트트랙 도입 등으로 1기 신도시 재건축 기간을 단축하겠다고 나섰지만, 현실적으로 정비기반시설 구축이 우선돼야 하는 만큼 상당한 기간이 소요될 예정"이라며 "특히 고금리, 건설비 상승 등의 원인으로 조합 부담금이 가중되는 상황에서 1기 신도시 재건축 윤곽부터 드러나긴 힘든 상황"이라고 분석했다.
또 다른 관계자는 "아직 효과를 논하기엔 이른 시점"이라면서도 "이번 대책이 부동산시장에서 원활하게 작동하기 위해서는 법안 개정 및 제도 변경이 함께 이뤄져야 한다"라고 설명했다.
한편, 건설업계 일각에서는 정부가 약속한 `실거주 의무` 관련 법안이 국회를 통과하지 못함에 따라 작년 1ㆍ3 부동산 대책 효과가 발휘되지 못했던 학습효과가 이번 대책의 신뢰도를 떨어뜨린 것 같다고 귀띔했다.
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