지난달(2014년 12월) 31일 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」이 일부 개정ㆍ시행됨에 따라 도시정비사업에 있어 훈풍이 느껴지는 것은 사실이다. 그러나 한편으로 추진위ㆍ조합의 해산 신청 및 사용비용 보조 유효기간이 연장됨에 따라 도정법 개정이 주택시장에 미치는 영향을 가늠하기 힘든 것도 사실이다.
주택시장은 장기적인 침체로 인해 시장이 왜곡되었고, 정부(국회 포함)의 정책도 지속성과 현실성을 상실하다 보니 시장의 회복은 요원한 것이 되어 버렸다. 그럼에도 불구하고 최근 법 개정은 일말의 희망을 가질 수 있는 여지가 있어 그나마 다행이라 생각한다.
앞으로도 정부는 최근 법 개정의 지속성을 확보하여 국민의 `기반경제`인 주택시장을 회복시켜야 한다. 주택시장의 왜곡은 전세난을 부추겼고, 이로 인해 서민 경제가 더욱 침체된 것은 누구나 인지하는 사실인 걸 보면 주택시장을 회복시키기 위한 법 개정은 더욱 절실하다.
혹자는 최근의 법 개정으로도 주택시장이 활기를 되찾을 것으로 확신하지만 이는 근본적인 문제를 도외시하고 있는 것이며, 앞으로도 지속적인 법 개정이 필요하다 할 것이다. 특히 도시정비사업의 사업성을 저하시키고 있는 법은 완화 또는 폐지되어야 한다. 이에 최근 법 개정과 발을 맞추어 앞으로도 개정되어야 할 사항에 대해 논의를 해 보고자 한다.
우선 현금청산 시기의 시점이다. 2013년 12월 24일 개정된 도정법 제47조제1항은 분양신청을 하지 아니한 자에 대해 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 되어 있고, 적용 대상은 이 법 시행 후 최초 조합설립인가를 신청하는 분부터라 규정(부칙 제4조)하고 있다. 일반 정비사업 중 재건축사업은 동의를 한 자만이 조합원이 되고, 개발사업은 동의와 관계없이 조합이 설립되면 자동으로 조합원 자격을 취득한다.
따라서 조합원 자격을 취득하는 시점은 조합설립인가를 득한 날이라 할 수 있다. 그럼 조합원의 자격을 상실하는 시점은 언제부터인가 따져 봐야 한다. 도시정비사업에 적용되는 법은 `절차법`이다. 그럼 조합원 자격을 상실하는 시점도 그 절차에 따라야 함은 당연하다. 조합은 사업시행인가를 받아 건축계획 등을 확정하고, 이주 후 착공을 하기 위해 조합원과의 권리 관계를 확정하는 관리처분계획을 수립하여 조합원총회를 거친 후 해당 관청으로부터 관리처분인가를 받게 된다. 따라서 분양신청을 하지 아니한 자의 조합원 자격의 상실 시점은 관리처분인가일이라 할 수 있다. 그러므로 2013년 12월 24일 개정ㆍ시행된 현금청산 시점은 타당하다.
"2013년 12월 24일 개정된 「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제4조 폐지돼야… 실질적 조합원 자격 상실 시점은 관리처분인가일"
하지만 부칙 제4조의 그 적용 대상이 문제이다. 기존에 조합설립인가를 받은 사업지의 조합원은 사업에 대한 동의와 동의 여부를 떠나 법에 의해 조합원 자격을 취득한 자들이고, 이들은 관리처분인가일까지 조합원 자격을 유지한다는 것이다. 개정 전 도정법 제47조제1항제1호에 따르면 분양신청 기간 종료일의 다음 날을 현금청산 시기의 시점으로 정하고 있다. 하지만 조합에서 추진하는 분양신청은 조합 내부적인 절차이고, 이는 해당 관청으로부터 인가를 받은 후 확정되는바, 실질적으로 조합원 자격의 상실 시점은 관리처분인가일을 기준으로 하여야 한다.
도시정비사업의 특성은 주택시장의 골곡에 따라 변동을 가져오며, 지금과 같이 시장이 왜곡된 시기에는 정부의 해산 신청 유효기간 연장에서와 같이 토지등소유자들은 침체된 주택시장의 충격을 고스란히 받아 사업 자체를 반대하는 경향이 있고, 이로 인해 더욱 침체의 늪으로 빠져 들어감에 따라 정부는 이를 타개하기 위해 법 개정 등의 정책을 추진하고 있음을 부정하지 못할 것이다.
일례로 조합은 조합원 분양신청 기간이 종료된 후 조합원총회를 거쳐 관리처분계획을 확정하여 해당 관청에 관리처분인가를 신청하게 된다. 그리고 모든 요건을 충족한 경우 해당 관청은 관리처분인가인 행정처분을 하게 되는바 조합에 대한 조합원의 자격 상실 시점은 관리처분인가일인 것이다. 또한 조합은 관리처분인가를 받은 후 이주 등 차후 업무를 무턱대고 진행할 수 없는 것이 현실이고 보면 개정 전 법의 적용 대상은 불합리하다 할 수 있으므로, 기존 법의 부당함을 떠나 2013년 12월 24일 개정ㆍ시행된 부칙 제4조도 법 개정 의미를 전혀 발휘하지 못하는 규정이다.
결론적으로 현금청산 시기의 시점은 관리처분인가일을 기준으로 산정하여야 하고, 적용 대상은 개정된 법을 적용하여 이미 관리처분인가를 받은 조합을 제외한 모든 사업지에 적용되어야 하는바, 2013년 12월 24일 개정ㆍ시행된 부칙 제4조는 폐지되어야 한다.
지난달(2014년 12월) 31일 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」이 일부 개정ㆍ시행됨에 따라 도시정비사업에 있어 훈풍이 느껴지는 것은 사실이다. 그러나 한편으로 추진위ㆍ조합의 해산 신청 및 사용비용 보조 유효기간이 연장됨에 따라 도정법 개정이 주택시장에 미치는 영향을 가늠하기 힘든 것도 사실이다.
주택시장은 장기적인 침체로 인해 시장이 왜곡되었고, 정부(국회 포함)의 정책도 지속성과 현실성을 상실하다 보니 시장의 회복은 요원한 것이 되어 버렸다. 그럼에도 불구하고 최근 법 개정은 일말의 희망을 가질 수 있는 여지가 있어 그나마 다행이라 생각한다.
앞으로도 정부는 최근 법 개정의 지속성을 확보하여 국민의 `기반경제`인 주택시장을 회복시켜야 한다. 주택시장의 왜곡은 전세난을 부추겼고, 이로 인해 서민 경제가 더욱 침체된 것은 누구나 인지하는 사실인 걸 보면 주택시장을 회복시키기 위한 법 개정은 더욱 절실하다.
혹자는 최근의 법 개정으로도 주택시장이 활기를 되찾을 것으로 확신하지만 이는 근본적인 문제를 도외시하고 있는 것이며, 앞으로도 지속적인 법 개정이 필요하다 할 것이다. 특히 도시정비사업의 사업성을 저하시키고 있는 법은 완화 또는 폐지되어야 한다. 이에 최근 법 개정과 발을 맞추어 앞으로도 개정되어야 할 사항에 대해 논의를 해 보고자 한다.
우선 현금청산 시기의 시점이다. 2013년 12월 24일 개정된 도정법 제47조제1항은 분양신청을 하지 아니한 자에 대해 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 되어 있고, 적용 대상은 이 법 시행 후 최초 조합설립인가를 신청하는 분부터라 규정(부칙 제4조)하고 있다. 일반 정비사업 중 재건축사업은 동의를 한 자만이 조합원이 되고, 개발사업은 동의와 관계없이 조합이 설립되면 자동으로 조합원 자격을 취득한다.
따라서 조합원 자격을 취득하는 시점은 조합설립인가를 득한 날이라 할 수 있다. 그럼 조합원의 자격을 상실하는 시점은 언제부터인가 따져 봐야 한다. 도시정비사업에 적용되는 법은 `절차법`이다. 그럼 조합원 자격을 상실하는 시점도 그 절차에 따라야 함은 당연하다. 조합은 사업시행인가를 받아 건축계획 등을 확정하고, 이주 후 착공을 하기 위해 조합원과의 권리 관계를 확정하는 관리처분계획을 수립하여 조합원총회를 거친 후 해당 관청으로부터 관리처분인가를 받게 된다. 따라서 분양신청을 하지 아니한 자의 조합원 자격의 상실 시점은 관리처분인가일이라 할 수 있다. 그러므로 2013년 12월 24일 개정ㆍ시행된 현금청산 시점은 타당하다.
"2013년 12월 24일 개정된 「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제4조 폐지돼야… 실질적 조합원 자격 상실 시점은 관리처분인가일"
하지만 부칙 제4조의 그 적용 대상이 문제이다. 기존에 조합설립인가를 받은 사업지의 조합원은 사업에 대한 동의와 동의 여부를 떠나 법에 의해 조합원 자격을 취득한 자들이고, 이들은 관리처분인가일까지 조합원 자격을 유지한다는 것이다. 개정 전 도정법 제47조제1항제1호에 따르면 분양신청 기간 종료일의 다음 날을 현금청산 시기의 시점으로 정하고 있다. 하지만 조합에서 추진하는 분양신청은 조합 내부적인 절차이고, 이는 해당 관청으로부터 인가를 받은 후 확정되는바, 실질적으로 조합원 자격의 상실 시점은 관리처분인가일을 기준으로 하여야 한다.
도시정비사업의 특성은 주택시장의 골곡에 따라 변동을 가져오며, 지금과 같이 시장이 왜곡된 시기에는 정부의 해산 신청 유효기간 연장에서와 같이 토지등소유자들은 침체된 주택시장의 충격을 고스란히 받아 사업 자체를 반대하는 경향이 있고, 이로 인해 더욱 침체의 늪으로 빠져 들어감에 따라 정부는 이를 타개하기 위해 법 개정 등의 정책을 추진하고 있음을 부정하지 못할 것이다.
일례로 조합은 조합원 분양신청 기간이 종료된 후 조합원총회를 거쳐 관리처분계획을 확정하여 해당 관청에 관리처분인가를 신청하게 된다. 그리고 모든 요건을 충족한 경우 해당 관청은 관리처분인가인 행정처분을 하게 되는바 조합에 대한 조합원의 자격 상실 시점은 관리처분인가일인 것이다. 또한 조합은 관리처분인가를 받은 후 이주 등 차후 업무를 무턱대고 진행할 수 없는 것이 현실이고 보면 개정 전 법의 적용 대상은 불합리하다 할 수 있으므로, 기존 법의 부당함을 떠나 2013년 12월 24일 개정ㆍ시행된 부칙 제4조도 법 개정 의미를 전혀 발휘하지 못하는 규정이다.
결론적으로 현금청산 시기의 시점은 관리처분인가일을 기준으로 산정하여야 하고, 적용 대상은 개정된 법을 적용하여 이미 관리처분인가를 받은 조합을 제외한 모든 사업지에 적용되어야 하는바, 2013년 12월 24일 개정ㆍ시행된 부칙 제4조는 폐지되어야 한다.
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