주택 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 증축, 개축 또는 대수선하는 행위를 말한다(「주택법」 제2조제13호, 「건축법 시행령」 제6조제1항제5호). 유사한 개념으로 주택 재건축을 들 수 있는데, 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 기존 건축물을 철거하고 새롭게 건축하는 것을 말한다. 따라서 리모델링과 재건축은 기존 건축물을 존치하느냐의 여부로 구분된다.
2. 주택 리모델링에 있어서 소유권 확보의 필요성
가. 「주택법 시행령」 제47조제4항은 리모델링사업의 주체로서 리모델링주택조합과 입주자대표회를 두고 있다. 그런데 입주자대표회가 리모델링사업을 시행할 경우 전체 소유자의 동의를 필요로 하고 있기 때문에 현실에서는 리모델링주택조합 방식으로 진행되는 경우가 대부분이다. 리모델링주택조합은 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 하고, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다(설립인가 요건).
나. 다만 리모델링 행위허가를 받기 위해서는 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 내역이 기재되어 있는 결의서에 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 하고, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다(리모델링 결의 요건).
다. 따라서 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 리모델링 결의에 찬성하지 않는 구분소유자의 주택 및 토지를 소유자의 의사에 반하여 취득할 수 있는 강제적인 제도가 필요하다.
"리모델링사업에 있어서 매도청구는 재건축과 달리 `조합설립인가 + 리모델링 결의` 요건 모두 갖춰야 행사 가능"
3. 매도청구의 요건
가. 「주택법」 제18조의2제3항을 보면, `리모델링주택조합의 매도청구 시에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 리모델링사업의 매도청구 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다`로 규정하고 있다.
나. 리모델링주택조합의 인가
리모델링주택조합을 설립하고 인가를 받기 위해서는 추진위원회 측에서 조합 창립총회 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합 규약(정관), 조합원 명부, 사업계획서 외에 리모델링주택조합 설립을 위한 동의율을 갖추었다는 것과 시ㆍ도 조례가 정하는 리모델링 가능 시기가 도래하였다는 것을 증명하는 서류를 첨부하여 인가 신청을 하여야 한다.
다. 위에서 말한 리모델링주택조합의 설립인가 요건과 리모델링 결의 요건은 다르므로 주의하여야 한다. 즉 리모델링주택조합의 설립인가에 관한 동의만 있어서는 안 되고 리모델링 결의 요건이 충족되어야만 그 외 소유권자에게 매도청구를 할 수 있다. 그런 점에서 조합 설립에 동의하지 않은 자에게 대하여 매도청구를 하는 「도시 및 주거환경정비법」상 재건축사업에서의 매도청구와 다르므로 주의하여야 한다(리모델링의 경우 더 엄격하며, 서울서부지방법원 2008년 3월 19일 선고 2006가합10545 판결에서는 리모델링주택조합의 설립인가 요건뿐만 아니라 리모델링 결의 요건까지 모두 갖추어야 매도청구를 할 수 있다는 판단을 하였음).
라. 미동의자에 대한 최고 및 매도청구
리모델링 결의가 있을 경우 조합은 지체 없이 찬성하지 아니한 자(구분소유자, 그의 승계인, 건축물 또는 토지만 소유한 자 포함)에 대하여 리모델링 결의에 동참 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 하며, 위의 최고를 받은 자는 최고 수령일로부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. 만일 2개월 이내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 리모델링 결의에 동의하지 아니한다는 뜻을 회답한 것으로 본다(수회의 최고가 있는 경우 적법한 1차 최고를 기준으로 회답 기간 만료일로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하지 않으면 그 효력을 상실한다).
리모델링 결의 미동의자에 대한 최고의 회답 기간인 2월이 경과한 때에는 리모델링 결의에 동의한 각 구분소유자, 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 매수지정자는 최종 미동의자 또는 그 승계인에 대하여 그가 소유한 구분소유권 등을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 매도청구권의 행사는 통상 소로써 하며, 리모델링사업의 기간 단축을 위하여 회답 기간 만료 후 지체 없이 소송을 제기하는 것이 바람직하다.
1. 주택 리모델링의 개념
주택 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 증축, 개축 또는 대수선하는 행위를 말한다(「주택법」 제2조제13호, 「건축법 시행령」 제6조제1항제5호). 유사한 개념으로 주택 재건축을 들 수 있는데, 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 기존 건축물을 철거하고 새롭게 건축하는 것을 말한다. 따라서 리모델링과 재건축은 기존 건축물을 존치하느냐의 여부로 구분된다.
2. 주택 리모델링에 있어서 소유권 확보의 필요성
가. 「주택법 시행령」 제47조제4항은 리모델링사업의 주체로서 리모델링주택조합과 입주자대표회를 두고 있다. 그런데 입주자대표회가 리모델링사업을 시행할 경우 전체 소유자의 동의를 필요로 하고 있기 때문에 현실에서는 리모델링주택조합 방식으로 진행되는 경우가 대부분이다. 리모델링주택조합은 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 하고, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다(설립인가 요건).
나. 다만 리모델링 행위허가를 받기 위해서는 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 내역이 기재되어 있는 결의서에 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 하고, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다(리모델링 결의 요건).
다. 따라서 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 리모델링 결의에 찬성하지 않는 구분소유자의 주택 및 토지를 소유자의 의사에 반하여 취득할 수 있는 강제적인 제도가 필요하다.
"리모델링사업에 있어서 매도청구는 재건축과 달리 `조합설립인가 + 리모델링 결의` 요건 모두 갖춰야 행사 가능"
3. 매도청구의 요건
가. 「주택법」 제18조의2제3항을 보면, `리모델링주택조합의 매도청구 시에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 리모델링사업의 매도청구 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다`로 규정하고 있다.
나. 리모델링주택조합의 인가
리모델링주택조합을 설립하고 인가를 받기 위해서는 추진위원회 측에서 조합 창립총회 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합 규약(정관), 조합원 명부, 사업계획서 외에 리모델링주택조합 설립을 위한 동의율을 갖추었다는 것과 시ㆍ도 조례가 정하는 리모델링 가능 시기가 도래하였다는 것을 증명하는 서류를 첨부하여 인가 신청을 하여야 한다.
다. 위에서 말한 리모델링주택조합의 설립인가 요건과 리모델링 결의 요건은 다르므로 주의하여야 한다. 즉 리모델링주택조합의 설립인가에 관한 동의만 있어서는 안 되고 리모델링 결의 요건이 충족되어야만 그 외 소유권자에게 매도청구를 할 수 있다. 그런 점에서 조합 설립에 동의하지 않은 자에게 대하여 매도청구를 하는 「도시 및 주거환경정비법」상 재건축사업에서의 매도청구와 다르므로 주의하여야 한다(리모델링의 경우 더 엄격하며, 서울서부지방법원 2008년 3월 19일 선고 2006가합10545 판결에서는 리모델링주택조합의 설립인가 요건뿐만 아니라 리모델링 결의 요건까지 모두 갖추어야 매도청구를 할 수 있다는 판단을 하였음).
라. 미동의자에 대한 최고 및 매도청구
리모델링 결의가 있을 경우 조합은 지체 없이 찬성하지 아니한 자(구분소유자, 그의 승계인, 건축물 또는 토지만 소유한 자 포함)에 대하여 리모델링 결의에 동참 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 하며, 위의 최고를 받은 자는 최고 수령일로부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. 만일 2개월 이내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 리모델링 결의에 동의하지 아니한다는 뜻을 회답한 것으로 본다(수회의 최고가 있는 경우 적법한 1차 최고를 기준으로 회답 기간 만료일로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하지 않으면 그 효력을 상실한다).
리모델링 결의 미동의자에 대한 최고의 회답 기간인 2월이 경과한 때에는 리모델링 결의에 동의한 각 구분소유자, 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 매수지정자는 최종 미동의자 또는 그 승계인에 대하여 그가 소유한 구분소유권 등을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 매도청구권의 행사는 통상 소로써 하며, 리모델링사업의 기간 단축을 위하여 회답 기간 만료 후 지체 없이 소송을 제기하는 것이 바람직하다.
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