공공은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」 제36조와 같은 법 시행령 제30조에 따라 도시정비사업지(이하 사업지라고도 함)의 용도지역을 지정하고, 다시 이를 세분화하여 국토계획법 제78조와 그 시행령 제84조에 따라 용도지역 안에서의 용적률을 정하게 된다.
국토계획법에서 정한 용적률은 일반적으로 법적상한용적 률이라 하고, 공공은 정비기본계획 수립 시 기준용적률과 상한용적률 그리고 법적상한용적률이라는 개념을 사용한다. 그런데 상한용적률은 정비기반시설 등 사업 주체의 기부채납에 따른 인센티브를 적용한 것으로, 정비계획용적률(법 제30조의3)이라 한다.
먼저 정비계획용적률이 적용된 임대주택에 대해 살펴보면, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제4조의2와 같은 법 시행령 제13조의3에 명시돼 있다. 도정법 제4조의2제1항제2호에서 임대주택은 전체 세대수 또는 총면적의 30/100 이하로서 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 같은 법 시행령 제13조의3제1항에서 주거환경개선사업과 재개발사업에 이를 적용하고 있다.
재개발사업의 경우 지난달 28일 개정 전 도정법 시행령에서는 건설하는 전체 세대수의 20/100 이하로 돼 있다가 개정 후에는 15/100 이하로 정하도록 되어 있고, 임대주택 비율은 시ㆍ도지사가 정하여 고시한다.
사업시행계획에 의한 소형주택인 임대주택은 도정법 제30조의3에서 정하고 있으며, 이는 권역에 따라 적용 비율을 달리 하고 있다. 소형주택은 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 부분의 일정 비율을 말하며, 과밀억제권역에서의 그 비율은 재건축사업이 30/100 이상 50/100 이하로, 재개발사업이 50/100 이상 75/100 이하로 돼 있다. 그리고 과밀억제권역 외의 지역에서는 소형주택을 조례로 정하여 건설하지 않을 수도 있다. 따라서 재개발사업의 경우에는 정비계획에 의한 용적률의 일정 비율과 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 일정 비율을 임대주택으로 공공에 기부채납 해야 한다.
하지만 용적률 적용에 문제가 있다. 공공이 정비계획용적률과 법적상한용적률을 동일한 개념으로 적용하는 경우에는 소형주택의 적용 의미는 퇴색된다. 일반적으로 정비계획용적률은 제3종일반주거지역 재건축 사업지의 경우 250%를 적용하는 바와 같이 법적상한용적률과 큰 차이를 보인다.
정비계획용적률은 기준용적률에서 정비기반시설 등 사업지에서 기부채납 하는 사항을 고려한 인센티브로 부여하는 것으로, 사업지에서 기부채납 하는 비율에 비해 터무니없이 높다. 일례로 모 사업지는 기부채납 비율이 사업지 대지면적의 20%를 넘는데도 불구하고 정비계획용적률의 상한이 250%라는 이유로 정비기반시설 및 소형주택 기부채납에 있어서 과도한 이중의 부담을 떠안고 있다.
따라서 임대주택은 용적률 적용 개념의 오류로 사업지의 부담만 과중시키고 있는 바, 정비사업지의 정비계획용적률은 기부채납 비율에 따라 법적상한용적률까지 적용받을 수 있도록 하여야 하며, 이 경우 사업지의 특성에 따른 맞춤형 정비계획용적률이 적용될 수 있을 것이다.
다음은 소형주택 의무건설 비율을 정하고 있는 도정법 제30조의3에 관한 것이다. 한마디로 이 조항은 삭제되어야 한다. 정비사업지에서 기부채납 하는 정비기반시설조차도 과도한 상황인데, 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 일정 비율을 소형주택으로 기부채납 하도록 하는 것은 앞에서와 같이 정비사업지에 이중과세를 하는 격이다. 정비계획용적률에서 기준용적률을 뺀 비율은 정비기반시설의 기부채납으로, 정비사업지가 적용받는 비율에 비해 정비기반시설의 기부채납 비율이 지나치게 높은 상황에서 다시 소형주택으로 기부채납 하라는 것은 정비사업을 하지 말라는 것과 똑같다 할 수 있는 바, 소형주택 의무건설 비율은 폐지되어야 한다.
마지막으로 건설되는 주택의 일정 비율을 임대주택으로 기부채납 하라는 것은 정비사업의 목적이 퇴색되어 있다 할 것이다. 임대주택은 「임대주택법」에서와 같이 공공이 그 책임을 져야 하는데 이를 민간 정비사업지에서의 기부채납으로 충당하는 것은 옳지 않으며, 일반 정비사업사업지의 개발 이익의 일정 부분을 임대주택사업에 충당하는 방식으로 추진되어야 한다.
결론적으로 정부는 법에서 적용하는 용적률 개념을 단순화해야 한다. 우선 법에서 기준용적률을 정하고, 정비계획용적률은 정비기반시설의 기부채납 비율에 따라 법적상한용적률까지 적용하도록 하여야 한다. 그리고 정비계획용적률이 법적상한용적률에 미치지 못하는 경우지만 정비사업지에서 법적상한용적률까지 적용받고자 하는 경우, 그 뺀 비율의 일정 비율에서 나오는 개발 이익의 일정 부분을 정비기반시설의 설치비용으로 부담시키는 것이 옳다고 본다.
또한 소형주택은 무조건 폐지하거나 과밀억제권역도 하한을 없애 지자체의 재량에 맡겨야 한다고 본다. 그리고 임대주택의 비율은 최근 법 개정을 통해 임대주택 건설 비율을 하향 조정하였다 하나, 지금도 그 비율은 과다하다 할 수 있으므로 공공은 조례를 제정할 시 그 비율을 대폭 낮게 정하여야 할 것이다. 임대주택의 건설과 공급 책임은 공공에 있다.
공공은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」 제36조와 같은 법 시행령 제30조에 따라 도시정비사업지(이하 사업지라고도 함)의 용도지역을 지정하고, 다시 이를 세분화하여 국토계획법 제78조와 그 시행령 제84조에 따라 용도지역 안에서의 용적률을 정하게 된다.
국토계획법에서 정한 용적률은 일반적으로 법적상한용적 률이라 하고, 공공은 정비기본계획 수립 시 기준용적률과 상한용적률 그리고 법적상한용적률이라는 개념을 사용한다. 그런데 상한용적률은 정비기반시설 등 사업 주체의 기부채납에 따른 인센티브를 적용한 것으로, 정비계획용적률(법 제30조의3)이라 한다.
먼저 정비계획용적률이 적용된 임대주택에 대해 살펴보면, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제4조의2와 같은 법 시행령 제13조의3에 명시돼 있다. 도정법 제4조의2제1항제2호에서 임대주택은 전체 세대수 또는 총면적의 30/100 이하로서 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 같은 법 시행령 제13조의3제1항에서 주거환경개선사업과 재개발사업에 이를 적용하고 있다.
재개발사업의 경우 지난달 28일 개정 전 도정법 시행령에서는 건설하는 전체 세대수의 20/100 이하로 돼 있다가 개정 후에는 15/100 이하로 정하도록 되어 있고, 임대주택 비율은 시ㆍ도지사가 정하여 고시한다.
사업시행계획에 의한 소형주택인 임대주택은 도정법 제30조의3에서 정하고 있으며, 이는 권역에 따라 적용 비율을 달리 하고 있다. 소형주택은 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 부분의 일정 비율을 말하며, 과밀억제권역에서의 그 비율은 재건축사업이 30/100 이상 50/100 이하로, 재개발사업이 50/100 이상 75/100 이하로 돼 있다. 그리고 과밀억제권역 외의 지역에서는 소형주택을 조례로 정하여 건설하지 않을 수도 있다. 따라서 재개발사업의 경우에는 정비계획에 의한 용적률의 일정 비율과 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 일정 비율을 임대주택으로 공공에 기부채납 해야 한다.
하지만 용적률 적용에 문제가 있다. 공공이 정비계획용적률과 법적상한용적률을 동일한 개념으로 적용하는 경우에는 소형주택의 적용 의미는 퇴색된다. 일반적으로 정비계획용적률은 제3종일반주거지역 재건축 사업지의 경우 250%를 적용하는 바와 같이 법적상한용적률과 큰 차이를 보인다.
정비계획용적률은 기준용적률에서 정비기반시설 등 사업지에서 기부채납 하는 사항을 고려한 인센티브로 부여하는 것으로, 사업지에서 기부채납 하는 비율에 비해 터무니없이 높다. 일례로 모 사업지는 기부채납 비율이 사업지 대지면적의 20%를 넘는데도 불구하고 정비계획용적률의 상한이 250%라는 이유로 정비기반시설 및 소형주택 기부채납에 있어서 과도한 이중의 부담을 떠안고 있다.
따라서 임대주택은 용적률 적용 개념의 오류로 사업지의 부담만 과중시키고 있는 바, 정비사업지의 정비계획용적률은 기부채납 비율에 따라 법적상한용적률까지 적용받을 수 있도록 하여야 하며, 이 경우 사업지의 특성에 따른 맞춤형 정비계획용적률이 적용될 수 있을 것이다.
다음은 소형주택 의무건설 비율을 정하고 있는 도정법 제30조의3에 관한 것이다. 한마디로 이 조항은 삭제되어야 한다. 정비사업지에서 기부채납 하는 정비기반시설조차도 과도한 상황인데, 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 일정 비율을 소형주택으로 기부채납 하도록 하는 것은 앞에서와 같이 정비사업지에 이중과세를 하는 격이다. 정비계획용적률에서 기준용적률을 뺀 비율은 정비기반시설의 기부채납으로, 정비사업지가 적용받는 비율에 비해 정비기반시설의 기부채납 비율이 지나치게 높은 상황에서 다시 소형주택으로 기부채납 하라는 것은 정비사업을 하지 말라는 것과 똑같다 할 수 있는 바, 소형주택 의무건설 비율은 폐지되어야 한다.
마지막으로 건설되는 주택의 일정 비율을 임대주택으로 기부채납 하라는 것은 정비사업의 목적이 퇴색되어 있다 할 것이다. 임대주택은 「임대주택법」에서와 같이 공공이 그 책임을 져야 하는데 이를 민간 정비사업지에서의 기부채납으로 충당하는 것은 옳지 않으며, 일반 정비사업사업지의 개발 이익의 일정 부분을 임대주택사업에 충당하는 방식으로 추진되어야 한다.
결론적으로 정부는 법에서 적용하는 용적률 개념을 단순화해야 한다. 우선 법에서 기준용적률을 정하고, 정비계획용적률은 정비기반시설의 기부채납 비율에 따라 법적상한용적률까지 적용하도록 하여야 한다. 그리고 정비계획용적률이 법적상한용적률에 미치지 못하는 경우지만 정비사업지에서 법적상한용적률까지 적용받고자 하는 경우, 그 뺀 비율의 일정 비율에서 나오는 개발 이익의 일정 부분을 정비기반시설의 설치비용으로 부담시키는 것이 옳다고 본다.
또한 소형주택은 무조건 폐지하거나 과밀억제권역도 하한을 없애 지자체의 재량에 맡겨야 한다고 본다. 그리고 임대주택의 비율은 최근 법 개정을 통해 임대주택 건설 비율을 하향 조정하였다 하나, 지금도 그 비율은 과다하다 할 수 있으므로 공공은 조례를 제정할 시 그 비율을 대폭 낮게 정하여야 할 것이다. 임대주택의 건설과 공급 책임은 공공에 있다.
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