"정비사업의 감정평가는 부동산 전문ㆍ특화 분야로서 전문 지식과 경험 겸비한 전문가에 의해 이뤄져야… 평가 기준 시점은 종전자산이 `시업시행인가 고시가 있은 날`, 종후자산이 `분양신청 완료일`"
수년간 공전을 하던 한 재건축사업이 시공자 교체를 위한 총회를 성공리에 마치고 이제 관리처분을 준비하기 위하여 종전자산 평가액 공람을 위한 절차에 돌입하게 되었다. 이 과정 중 필자는 일반적으로 다른 구역에서 발생하는 혼란을 막기 위하여 해당 정비사업조합(이하 조합)에 부탁하여 임원들을 모시고 종전자산과 관리처분과의 관계를 설명하는 자리를 마련하였다. 흔히 종전자산 평가와 관련하여 절대 금액의 크기만이 중요시되고 갈등의 원인이 되고 있다. 하지만 관리처분의 진행 과정을 살펴본다면 이는 잘못된 생각임을 알 수 있다. 이는 법원의 판례에서도 절대적 금액 수준이 아닌 `조합원 간의 상대적 격차`가 중요 고려 사항임을 밝히고 있는 점에서도 확인할 수 있다. 장차 적절한 기회를 보아 이에 대한 상술을 하기로 하고 이번에는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 종전ㆍ종후자산 평가의 근거와 현업에서 발생하는 쟁점을 정리하고자 한다.
도정법 제48조제5항 - 선정 기준
상기 규정은 재개발사업과 도시환경정비사업, 재건축사업이나 가로주택정비사업에서 조합원이나 세입자의 손실보상을 위한 평가를 실시하는 경우의 근거가 된다. 다만 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 종후(분양 예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액)와 종전 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. 실무에서는 관리처분의 변경(설계 변경 등 중대한 경우에 해당)이 있는 경우 전원의 합의가 어려운바 이에 대한 평가를 추가로 실시하고 있다.
감정평가업자의 선정 등에 대한 재건축사업(가로주택정비사업 포함)과 재개발사업(도시환경정비사업 포함)에 대한 차이점은 다음과 같다. 재건축사업의 경우는 시장ㆍ군수가 계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합원총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자가 평가를 시행하게 되고, 재개발사업의 경우는 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가를 시행하게 된다.
상기 규정은 2014년 5월 개정ㆍ공포된 내용으로 법 개정 당시 많은 논란을 불러 일으켰으며 그 핵심은 이른바 시장ㆍ군수가 지정하여 주는 `순환제` 성격의 업무가 초래하는 평가 서비스의 질 하락 예상과 공공의 개입에 따른 공정한 선정 과정을 중시하느냐의 대비 문제였던 것으로 기억한다.
실제로 정비사업의 감정평가는 관계 법령, 판례, 업무 관행, 관계 기관의 유권해석에도 능통해야 하는 고도의 업무 배경 지식과 유사 정비사업에 대한 많은 경험을 요구하는 감정평가 중 매우 특화된 성격의 분야이다. 이에 대한 입법 보완책으로 도정법에서 시장ㆍ군수가 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 ▲감정평가업자의 업무 수행 능력 ▲소속 감정평가사의 수 ▲감정평가 실적 ▲법규 준수 여부 ▲평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하도록 하고 있으며 세부 절차는 각기 시ㆍ도 조례에 위임하고 있다.
그러나 실무에서는 아직도 상기 개정 법령의 취지를 몰각한 사례가 빈번하게 발생하고 있는 실정이다. 수도권 내의 아무개 시(市)에서는 지금도 이른바 `뺑뺑이`에 해당하는 무작위 추첨제에 의거하여 평가업자 선정을 실시하고 있으며 더욱이 우려스러운 것은 이 과정 중에 평가 실적이나 업무 능력을 전혀 고려하고 있지 않다는 점이다. 필자의 업무 경험에 따르면 정비사업을 위한 감정평가는 분명히 일반적인 성격의 감정평가와는 상이하며 더욱이 조합원들을 충분히 납득시킬 수 있는 업무 지식은 1~2년에 결코 완성될 수 없는 성질의 것이기도 하다. 사정이 이러함에도 불구하고 업무 수행 능력이나 평가 실적을 고려하지 않고 더 나아가 회사의 규모도 일부만 고려하여 전체적인 차원에서 볼 때, 유상으로 평가 서비스를 제공받는 측인 조합의 입장에서 볼 때는 수수료만 내고 공공기관의 업무 진행을 도와주는 들러리 역할밖에 하지 않느냐는 볼멘소리가 나오고 있는 상황이다.
평가업계에서도 평가 수수료가 선(先) 예치되고 무작위추첨제에 따라 부여받은 업무이기는 하지만 서비스업 본연의 정신을 살려 부동산 분야의 전문가로서 정비사업에 특화되고 경험 많은 전문 평가사가 업무를 수행하도록 배려하는 등 많은 노력을 지속적으로 기울이므로 조합과 더 나아가 국민들의 신뢰를 받는 전문가 집단임을 증명해야 할 것이다.
도정법 제48조제1항 - 평가 기준 시점
종전자산 평가(분양대상자별 종전 토지 및 건축물의 명세에 따른 가격)의 경우는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한다. 실무에서 주의해야 할 사항은 조합 설립에 참여한 조합원 모두가 아닌 분양신청을 완료한 조합원, 즉 분양대상자의 평가액이 관리처분 시 종전자산 평가 총액을 구성한다는 점이다. 또 사업시행인가의 `고시일자`가 아닌 `고시가 있은 날`이라는 점을 유의해야 한다. 통상 고시가 있고 이를 관보 등에 게재하는 날짜가 차이가 있을 수 있는데 이러한 경우에는 반드시 관보 등에 고시가 있은 날을 확인하여야 향후에 발생할 수 있는 오류를 방지할 수 있을 것이다(사업시행 변경인가가 있은 날에 대한 기준 시점 여부는 2014년 12월 26일자 기사 참조).
종후자산 평가(분양대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액)은 법 제48조 규정에 따라 `분양신청 완료일`이 기준 일자가 된다. 현재 소요된 비용의 합계(사업시행자가 제시한 원가)에 따라 종후자산을 평가하도록 되어 있는바, 실무에서는 이에 대하여 꾸준히 비용이 상승하여 해당 정비구역 인근에 소재한 아파트 단지의 시세를 상회하는 경우가 발생하고 있으므로 공동주택의 매매가 및 분양가 상승이 멈추어 버린 현시점에 이 규정이 과연 타당한 것인지에 대한 면밀한 검토가 필요하다 할 것이다.
"정비사업의 감정평가는 부동산 전문ㆍ특화 분야로서 전문 지식과 경험 겸비한 전문가에 의해 이뤄져야… 평가 기준 시점은 종전자산이 `시업시행인가 고시가 있은 날`, 종후자산이 `분양신청 완료일`"
수년간 공전을 하던 한 재건축사업이 시공자 교체를 위한 총회를 성공리에 마치고 이제 관리처분을 준비하기 위하여 종전자산 평가액 공람을 위한 절차에 돌입하게 되었다. 이 과정 중 필자는 일반적으로 다른 구역에서 발생하는 혼란을 막기 위하여 해당 정비사업조합(이하 조합)에 부탁하여 임원들을 모시고 종전자산과 관리처분과의 관계를 설명하는 자리를 마련하였다. 흔히 종전자산 평가와 관련하여 절대 금액의 크기만이 중요시되고 갈등의 원인이 되고 있다. 하지만 관리처분의 진행 과정을 살펴본다면 이는 잘못된 생각임을 알 수 있다. 이는 법원의 판례에서도 절대적 금액 수준이 아닌 `조합원 간의 상대적 격차`가 중요 고려 사항임을 밝히고 있는 점에서도 확인할 수 있다. 장차 적절한 기회를 보아 이에 대한 상술을 하기로 하고 이번에는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 종전ㆍ종후자산 평가의 근거와 현업에서 발생하는 쟁점을 정리하고자 한다.
도정법 제48조제5항 - 선정 기준
상기 규정은 재개발사업과 도시환경정비사업, 재건축사업이나 가로주택정비사업에서 조합원이나 세입자의 손실보상을 위한 평가를 실시하는 경우의 근거가 된다. 다만 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 종후(분양 예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액)와 종전 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. 실무에서는 관리처분의 변경(설계 변경 등 중대한 경우에 해당)이 있는 경우 전원의 합의가 어려운바 이에 대한 평가를 추가로 실시하고 있다.
감정평가업자의 선정 등에 대한 재건축사업(가로주택정비사업 포함)과 재개발사업(도시환경정비사업 포함)에 대한 차이점은 다음과 같다. 재건축사업의 경우는 시장ㆍ군수가 계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합원총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자가 평가를 시행하게 되고, 재개발사업의 경우는 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가를 시행하게 된다.
상기 규정은 2014년 5월 개정ㆍ공포된 내용으로 법 개정 당시 많은 논란을 불러 일으켰으며 그 핵심은 이른바 시장ㆍ군수가 지정하여 주는 `순환제` 성격의 업무가 초래하는 평가 서비스의 질 하락 예상과 공공의 개입에 따른 공정한 선정 과정을 중시하느냐의 대비 문제였던 것으로 기억한다.
실제로 정비사업의 감정평가는 관계 법령, 판례, 업무 관행, 관계 기관의 유권해석에도 능통해야 하는 고도의 업무 배경 지식과 유사 정비사업에 대한 많은 경험을 요구하는 감정평가 중 매우 특화된 성격의 분야이다. 이에 대한 입법 보완책으로 도정법에서 시장ㆍ군수가 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 ▲감정평가업자의 업무 수행 능력 ▲소속 감정평가사의 수 ▲감정평가 실적 ▲법규 준수 여부 ▲평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하도록 하고 있으며 세부 절차는 각기 시ㆍ도 조례에 위임하고 있다.
그러나 실무에서는 아직도 상기 개정 법령의 취지를 몰각한 사례가 빈번하게 발생하고 있는 실정이다. 수도권 내의 아무개 시(市)에서는 지금도 이른바 `뺑뺑이`에 해당하는 무작위 추첨제에 의거하여 평가업자 선정을 실시하고 있으며 더욱이 우려스러운 것은 이 과정 중에 평가 실적이나 업무 능력을 전혀 고려하고 있지 않다는 점이다. 필자의 업무 경험에 따르면 정비사업을 위한 감정평가는 분명히 일반적인 성격의 감정평가와는 상이하며 더욱이 조합원들을 충분히 납득시킬 수 있는 업무 지식은 1~2년에 결코 완성될 수 없는 성질의 것이기도 하다. 사정이 이러함에도 불구하고 업무 수행 능력이나 평가 실적을 고려하지 않고 더 나아가 회사의 규모도 일부만 고려하여 전체적인 차원에서 볼 때, 유상으로 평가 서비스를 제공받는 측인 조합의 입장에서 볼 때는 수수료만 내고 공공기관의 업무 진행을 도와주는 들러리 역할밖에 하지 않느냐는 볼멘소리가 나오고 있는 상황이다.
평가업계에서도 평가 수수료가 선(先) 예치되고 무작위추첨제에 따라 부여받은 업무이기는 하지만 서비스업 본연의 정신을 살려 부동산 분야의 전문가로서 정비사업에 특화되고 경험 많은 전문 평가사가 업무를 수행하도록 배려하는 등 많은 노력을 지속적으로 기울이므로 조합과 더 나아가 국민들의 신뢰를 받는 전문가 집단임을 증명해야 할 것이다.
도정법 제48조제1항 - 평가 기준 시점
종전자산 평가(분양대상자별 종전 토지 및 건축물의 명세에 따른 가격)의 경우는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한다. 실무에서 주의해야 할 사항은 조합 설립에 참여한 조합원 모두가 아닌 분양신청을 완료한 조합원, 즉 분양대상자의 평가액이 관리처분 시 종전자산 평가 총액을 구성한다는 점이다. 또 사업시행인가의 `고시일자`가 아닌 `고시가 있은 날`이라는 점을 유의해야 한다. 통상 고시가 있고 이를 관보 등에 게재하는 날짜가 차이가 있을 수 있는데 이러한 경우에는 반드시 관보 등에 고시가 있은 날을 확인하여야 향후에 발생할 수 있는 오류를 방지할 수 있을 것이다(사업시행 변경인가가 있은 날에 대한 기준 시점 여부는 2014년 12월 26일자 기사 참조).
종후자산 평가(분양대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액)은 법 제48조 규정에 따라 `분양신청 완료일`이 기준 일자가 된다. 현재 소요된 비용의 합계(사업시행자가 제시한 원가)에 따라 종후자산을 평가하도록 되어 있는바, 실무에서는 이에 대하여 꾸준히 비용이 상승하여 해당 정비구역 인근에 소재한 아파트 단지의 시세를 상회하는 경우가 발생하고 있으므로 공동주택의 매매가 및 분양가 상승이 멈추어 버린 현시점에 이 규정이 과연 타당한 것인지에 대한 면밀한 검토가 필요하다 할 것이다.
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