[아유경제=유준상 기자] 임대차 계약 기간 내 임차 건물을 제3자에게 양도할 수 있도록 한 특별한 합의를 임대인이 이행하지 않는다 해도 임차인이 이후 해당 건물을 임대차 기간 종료 시점까지 점유했다면 임대인은 그 손실에 대한 배상을 할 의무가 없다는 법원 판결이 나왔다.
서울서부지방법원(이하 서울서부지법) 제14민사부는 지난 9일 영업권 양도 계약을 임대인이 지키지 않아 자신이 손해를 입었다고 주장하는 임차인이 제기한 소를 기각하며 이 같은 판결을 내렸다.
원고 A는 2002년 7월 서울 강서구에 위치한 지상 건물을 음식점으로 운영하기 위해 보증금 3000만원에 피고 B(임대인)와 임대차 계약을 체결했다.
A와 B는 2009년 2월께 해당 건물에 대해 재계약을 했다. 이때 둘은 A가 계약 기간 도중 해당 임차 건물을 제3자에게 양도하고 싶으면 화해조서만 작성해 주면 가능하다는 특별 조약을 체결하고 그해 11월 이 같은 내용이 반영된 `제소전화해`도 성립됐다.
A는 이에 따라 2010년 11월 제3자인 C에게 임대 보증금 3000만원, 월세 350만원을 조건으로 이 음식점의 영업권을 권리금 2억500만원에 양도하는 계약을 체결했다.
하지만 임대인인 B가 C에게 영업권을 양도함에 있어 임대차 계약의 조건을 변경해 거액의 임대차 보증금 및 차임을 요구하는 등 임대차 계약의 체결에 협조하지 않음에 따라 A와 B사이의 영업권 양도 계약은 파기됐다.
이에 따라 A는 자신이 받지 못한 권리금 2억500만원에 대해 B에게 배상하라며 서울서부지법에 소송을 제기했다.
법원은 판결을 내리기에 앞서 2010년 11월께 A와 C에게 해당 음식점의 영업권을 양도하기로 한 계약의 체결 사실은 인정했다. 아울러 A가 임대차 기간 내인 2010년 11월 C에게 영업권을 양도할 경우, 피고는 이 사건 임대차 계약 특약 사항에 따라 C와 이 사건 임대차 계약의 임대차 기간 범위 내에서는 이 사건 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약을 체결할 의무가 있다는 점도 인정하며, 피고가 이 의무를 이행하지 않았다면 그로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고도 봤다.
하지만 법원은 원고의 손해에 대해서는 `제한적`으로 해석했다. 원고가 손해라고 주장하는 `권리금`을 사실상 손해라고 인정하지 않은 것이다.
법원은 "영업용 건물의 임대차에 수반돼 행해지는 권리금의 지급은 임대차 계약의 내용을 이루는 것이 아니고, 권리금 자체는 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(Know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가이므로, 권리금을 지급한 사람이 그 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 양수하거나 약정 기간 동안 유효하게 이용한 이상 특별한 사정이 없는 한 권리금 상당의 이득을 회수한 것이라고 봄이 상당하다"고 판단했다.
이어 법원은 "그런데 A는 ▲2010년 11월 이 사건 음식점 양도 계약이 무산된 이후에도 계속해서 이 사건 건물을 점유하면서 음식점을 운영하면서 수익을 낸 점 ▲이 임대차 계약의 임대차 기간이 만료된 2014년 8월이 돼서야 B에게 해당 건물을 명도한 점 등을 참고할 때, A가 2010년 11월 이 음식점에 대한 잔존 임대차 기간 동안 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 상당액이 B의 의무 불이행으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 없다"고 결론 내렸다.

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