재건축 정비사업조합(이하 조합)의 경우 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있는 바, 이와 관련하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제39조에서 `사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축 결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말함)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행 구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. ▲도정법 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자 ▲건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당) ▲법 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자`라고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조제1항에서는 `재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다`고 규정하고 있다.
여기서 재건축 조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하는 경우, `지체 없이`는 어느 정도의 기간을 의미하는 것인지가 문제시된다.
이와 관련하여 대법원은 2009년 1월 15일 선고 2008다40991 판결에서 "도정법 제39조제1호, 집합건물법 제48조제1항에 의하면, 재건축 조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하고, 여기에서 `지체 없이`는 재건축 결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미이다"고 판시한바 있다.
그리고 최근 `갑` 재건축 조합이 조합 설립 등기를 마친 후 2년이 지난 시점에 `을` 등에게 재건축 참가 여부를 묻는 최고를 한 사안에서, 제반 사정에 비추어 갑 조합의 을 등에 대한 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다"고 한 사례에서 대법원은 2015년 2월 12일 선고 2013다15623 판결에서 "원심 판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ▲원고는 그 설립 등기를 마친 2008년 11월 6일부터 최고를 할 수 있었고, 실제로 원고 스스로 피고들에게 2008년 12월께 최고서를 발송하였으나 수취인 부재 또는 수취 거절을 이유로 반송되었다고 주장하면서도, 그 무렵부터 2년 이상이 경과한 2010년 12월 9일 및 2011년 1월 11일에 이르러서야 비로소 이 사건 최고를 한 점 ▲원고 조합에 대한 원심 판시 변경인가 처분은 당초 인가 받은 사항 중 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의 변경 및 추가 동의서 제출에 따른 동의율 변경을 사유로 한 것으로서 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하고, 그 무렵 별도로 조합설립 변경동의 등을 받지 않았으므로 그 변경인가에 기하여 새로이 매도청구권을 행사할 수는 없으며, 이 사건 최고를 그 변경인가에 기한 새로운 최고로 볼 수는 없는 점 ▲원고가 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의 변경 및 추가 동의서 제출을 사유로 위와 같이 변경인가처분을 받는 등 조합원을 새로이 확정하여야 하는 상황에 있었기는 하나, 그 변경인가에 따라 변경된 조합원의 수가 많지 않았고 피고들은 그 지위에 변동이 없었음에도 이 사건 변경인가일로부터 약 10개월이 지나서야 이 사건 최고가 이루어진 점 ▲피고들이 원고를 상대로 2008년 12월 18일 조합 설립 무효 확인 소송을 제기하였더라도 원고는 그러한 소송이 계속 중인 상태에서도 2회에 걸쳐 조합설립 변경인가 처분을 받기도 하였고 그 변경인가 처분은 앞에서 본 바와 같이 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하여, 위와 같은 소송계속 중이라는 사정만으로는 원고가 피고들에게 재건축 참가 여부에 대하여 최고를 하고 매도청구를 하는 것이 불가능하거나 곤란하였다고 볼 수 없는 점 등을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다"고 판시하였다.
따라서 재건축 조합의 경우 조합 설립 등기를 한 후 상당한 기간 동안 최고 등 매도청구권을 행사하지 않은 경우에는 많은 비용과 시간을 투입하여 새로운 재건축 결의(조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등 절차)를 통하여 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 갖추어야 할 것이므로(대법원 2013년 3월 14일 선고 2012다111531 판결 참조), 매도청구권의 행사 시기가 너무 지체되지 않도록 주의를 기울여야 할 것이다.
재건축 정비사업조합(이하 조합)의 경우 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있는 바, 이와 관련하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제39조에서 `사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축 결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말함)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행 구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. ▲도정법 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자 ▲건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당) ▲법 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자`라고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조제1항에서는 `재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다`고 규정하고 있다.
여기서 재건축 조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하는 경우, `지체 없이`는 어느 정도의 기간을 의미하는 것인지가 문제시된다.
이와 관련하여 대법원은 2009년 1월 15일 선고 2008다40991 판결에서 "도정법 제39조제1호, 집합건물법 제48조제1항에 의하면, 재건축 조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하고, 여기에서 `지체 없이`는 재건축 결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미이다"고 판시한바 있다.
그리고 최근 `갑` 재건축 조합이 조합 설립 등기를 마친 후 2년이 지난 시점에 `을` 등에게 재건축 참가 여부를 묻는 최고를 한 사안에서, 제반 사정에 비추어 갑 조합의 을 등에 대한 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다"고 한 사례에서 대법원은 2015년 2월 12일 선고 2013다15623 판결에서 "원심 판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ▲원고는 그 설립 등기를 마친 2008년 11월 6일부터 최고를 할 수 있었고, 실제로 원고 스스로 피고들에게 2008년 12월께 최고서를 발송하였으나 수취인 부재 또는 수취 거절을 이유로 반송되었다고 주장하면서도, 그 무렵부터 2년 이상이 경과한 2010년 12월 9일 및 2011년 1월 11일에 이르러서야 비로소 이 사건 최고를 한 점 ▲원고 조합에 대한 원심 판시 변경인가 처분은 당초 인가 받은 사항 중 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의 변경 및 추가 동의서 제출에 따른 동의율 변경을 사유로 한 것으로서 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하고, 그 무렵 별도로 조합설립 변경동의 등을 받지 않았으므로 그 변경인가에 기하여 새로이 매도청구권을 행사할 수는 없으며, 이 사건 최고를 그 변경인가에 기한 새로운 최고로 볼 수는 없는 점 ▲원고가 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의 변경 및 추가 동의서 제출을 사유로 위와 같이 변경인가처분을 받는 등 조합원을 새로이 확정하여야 하는 상황에 있었기는 하나, 그 변경인가에 따라 변경된 조합원의 수가 많지 않았고 피고들은 그 지위에 변동이 없었음에도 이 사건 변경인가일로부터 약 10개월이 지나서야 이 사건 최고가 이루어진 점 ▲피고들이 원고를 상대로 2008년 12월 18일 조합 설립 무효 확인 소송을 제기하였더라도 원고는 그러한 소송이 계속 중인 상태에서도 2회에 걸쳐 조합설립 변경인가 처분을 받기도 하였고 그 변경인가 처분은 앞에서 본 바와 같이 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하여, 위와 같은 소송계속 중이라는 사정만으로는 원고가 피고들에게 재건축 참가 여부에 대하여 최고를 하고 매도청구를 하는 것이 불가능하거나 곤란하였다고 볼 수 없는 점 등을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다"고 판시하였다.
따라서 재건축 조합의 경우 조합 설립 등기를 한 후 상당한 기간 동안 최고 등 매도청구권을 행사하지 않은 경우에는 많은 비용과 시간을 투입하여 새로운 재건축 결의(조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등 절차)를 통하여 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 갖추어야 할 것이므로(대법원 2013년 3월 14일 선고 2012다111531 판결 참조), 매도청구권의 행사 시기가 너무 지체되지 않도록 주의를 기울여야 할 것이다.
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