문제의 제기
2014년 12월 11일 선고된 대법원 판결(2014다41698)은 주택재건축사업의 시행자가 토지만을 소유하여 매도청구의 대상이 된 경우 인근 토지의 1/3 이내에서 평가된 사례에 대하여 원심 판결의 법리 오해가 있다고 하였고 이에 따라 파기환송 된 후 고등법원에서 화해권고결정에 따라 처리되어 종결된 사건이 있었다. 이 사건은 감정평가업계에는 당시 적지 않은 파장을 불러왔다. 이제 시간이 흘러 종전자산평가과 매도청구의 소를 위한 감정평가 시 현황도로에 대한 평가를 할 경우 실무 적용에 혼선이 발생하게 되었으며 이하에서는 새로이 연구된 견해를 소개하여 실무에 도움을 드리고자 한다.
대법원의 판단
이와 유사한 판결이 2009년(수원 송림아파트 재건축 조합 관련 사건)에도 있었으며 당시 판결은 현황도로에 대하여 ① 대지 가격을 토지, 건물 배분법으로 도출한 가격과 ② 인근 토지와 비교하여 구하되 그 형태, 면적, 단독 토지로서의 효용 가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 고려하여 평균 산정한 후 감액평가 하는 방식은 법리 오해가 없다고 한바 있다. 이는 2014년의 판결과 내용이 거의 동일하다고 할 수 있다.
매도청구의 소를 위한 감정평가 시 현황도로 평가 방법에 대한 견해들
1) 인근 토지 가격의 1/3 수준으로 평가하여야 한다는 견해
이 견해는 장래 예상되는 토지의 이용 상황을 기준으로 평가하는 것은 타당하지 않다고 보고 있다. 개발 이익을 고려한다고 하여 개별 토지의 사업 후 현황을 기준으로 평가할 수는 없다고 보는 것이다. 비록 판례는 아파트 단지의 일부가 되는 것으로 전제하고 있으나 사실 사업에 편입되는 토지 전부가 아파트 부지가 되는 것은 아니며 도로, 공원, 녹지 등 얼마든지 다른 용도에 사용될 수 있다. 만약 장래의 용도가 도로라면 현재의 주택 부지라 하더라도 장래의 도로를 고려하여 평가하여야 한다는 모순이 발생한다는 것이다.
또한 형평의 원칙과 정비사업의 개발 이익 배분 구조와 부합되지 않는다. 아파트 부지에 해당되는 토지를 제공하는 재건축 조합원이라고 해서 종전자산평가 시 아파트 부지로 평가하지는 않는다. 하물며 현황도로에 대하여 아파트 부지로 평가하는 것은 형평에 맞지 않는다. 권리 배분과 관련하여 방법이 동일한 재개발사업의 경우 현황도로 상태대로 평가하고 그 비율에 따라 개발 이익을 배분 받는다. 인접 토지에 이미 개발 이익을 포함하고 있으므로 재건축사업이 없는 상태에서 받은 수 있는 금액 정도가 타당할 것이며 일반적으로 1/3 이내로 평가하고 있다.
2) 대법원 판결에 따라서 평가하여야 한다는 견해
이상 두 가지 견해가 있으며 대법원 판결은 현실상 상기의 견해 1)과 같은 문제점을 내포하고 있다. 필자는 법리상 대법원 판결을 따르더라도 개별 필지의 비교 분석 시 견해 1)을 고려하여 충분히 감액되어야 한다고 생각한다.
종전자산평가 시 현황도로 평가 방법에 대한 견해들
1) 평가 목적에 따라 사실상 사도에 대한 평가 방법이 달라질 수 없다는 견해
이는 최근 대법원이 사실상의 사도에 대하여 매우 제한적으로 인정하고 있는 바 해당 사건의 경우 사실상의 사도가 아니라는 전제(즉 해당 도로에 대한 성격 판단 오류로 봄)하에 평가 목적과 무관하게 도로의 성격이 사실상의 사도에 해당하면 인근 토지의 1/3 이내로 평가하고 아니라면 정상평가 하여야 한다는 견해이다.
2) 양자를 고려하여야 한다는 견해
대법원 판례를 존중하여 평가하되 사실상의 사도에 해당하는 경우에는 기존의 평가 방법(인근 토지의 1/3 이내)을 완전 무시할 수는 없으므로 양자를 절충하여 매도청구에 따른 평가 시와 종전자산평가 시를 조정하여 평가하여야 한다는 견해이다.
3) 종전자산평가와 매도청구의 소를 위한 평가는 그 평가 목적이 다르므로 다른 평가 방법을 적용하여야 한다는 견해
종전자산평가는 조합원별 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정을 목적으로 하고 있어 기준 시점 당시의 토지 이용 상황 및 제반 가치 형성 요인이 장래에도 그 상태대로 지속될 것임을 전제로 하는 것임에 반해, 매도청구의 소를 위한 평가는 매각을 전제로 한 평가이기에 `적정 개발 이익을 반영한 평가`라는 결론에 따라 `시가평가`를 하게 되는 것이다. 또한 이 경우에 실무 기준에 따르면 기준 시점(법원에서 제시하는 날)에 현실화ㆍ구체화되지 아니한 개발 이익이나 조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발 이익은 배제하여 평가하도록 규정하고 있어 일반적인 국공유지의 처분 평가와 같은 논리가 적용되는 바 `시가평가`를 하는 것이 타당하다.
그러므로 종전자산평가 시 매도청구와 같은 평가와 관련된 대법원의 판례를 적용하는 것은 타당하지 않으므로 종전자산평가 시에는 종전과 같이 인근 토지 가격의 1/3 이내로 감액평가 하여야 할 것이다.
이상 3가지 견해가 존재하고 있다. 한편 현재 매도청구의 소를 위한 평가는 개발 이익이 발생한다는 전제하에 시가를 반영하여 평가하도록 되어 있다. 필자는 재판부에서 하루라도 빨리 개발 이익이 아닌 개발 손실이 나는 경우도 고려하도록 하는 판례 변경이 있어야 한다고 본다. 또한 종전자산평가를 하는 경우 실무적으로는 양자의 견해를 고려하는 절충적인 입장에서 업무를 진행하여야 안전하다고 보나 이렇게 되는 경우 그 폭의 적정 문제가 여전히 존재하게 될 것이다.
문제의 제기
2014년 12월 11일 선고된 대법원 판결(2014다41698)은 주택재건축사업의 시행자가 토지만을 소유하여 매도청구의 대상이 된 경우 인근 토지의 1/3 이내에서 평가된 사례에 대하여 원심 판결의 법리 오해가 있다고 하였고 이에 따라 파기환송 된 후 고등법원에서 화해권고결정에 따라 처리되어 종결된 사건이 있었다. 이 사건은 감정평가업계에는 당시 적지 않은 파장을 불러왔다. 이제 시간이 흘러 종전자산평가과 매도청구의 소를 위한 감정평가 시 현황도로에 대한 평가를 할 경우 실무 적용에 혼선이 발생하게 되었으며 이하에서는 새로이 연구된 견해를 소개하여 실무에 도움을 드리고자 한다.
대법원의 판단
이와 유사한 판결이 2009년(수원 송림아파트 재건축 조합 관련 사건)에도 있었으며 당시 판결은 현황도로에 대하여 ① 대지 가격을 토지, 건물 배분법으로 도출한 가격과 ② 인근 토지와 비교하여 구하되 그 형태, 면적, 단독 토지로서의 효용 가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 고려하여 평균 산정한 후 감액평가 하는 방식은 법리 오해가 없다고 한바 있다. 이는 2014년의 판결과 내용이 거의 동일하다고 할 수 있다.
매도청구의 소를 위한 감정평가 시 현황도로 평가 방법에 대한 견해들
1) 인근 토지 가격의 1/3 수준으로 평가하여야 한다는 견해
이 견해는 장래 예상되는 토지의 이용 상황을 기준으로 평가하는 것은 타당하지 않다고 보고 있다. 개발 이익을 고려한다고 하여 개별 토지의 사업 후 현황을 기준으로 평가할 수는 없다고 보는 것이다. 비록 판례는 아파트 단지의 일부가 되는 것으로 전제하고 있으나 사실 사업에 편입되는 토지 전부가 아파트 부지가 되는 것은 아니며 도로, 공원, 녹지 등 얼마든지 다른 용도에 사용될 수 있다. 만약 장래의 용도가 도로라면 현재의 주택 부지라 하더라도 장래의 도로를 고려하여 평가하여야 한다는 모순이 발생한다는 것이다.
또한 형평의 원칙과 정비사업의 개발 이익 배분 구조와 부합되지 않는다. 아파트 부지에 해당되는 토지를 제공하는 재건축 조합원이라고 해서 종전자산평가 시 아파트 부지로 평가하지는 않는다. 하물며 현황도로에 대하여 아파트 부지로 평가하는 것은 형평에 맞지 않는다. 권리 배분과 관련하여 방법이 동일한 재개발사업의 경우 현황도로 상태대로 평가하고 그 비율에 따라 개발 이익을 배분 받는다. 인접 토지에 이미 개발 이익을 포함하고 있으므로 재건축사업이 없는 상태에서 받은 수 있는 금액 정도가 타당할 것이며 일반적으로 1/3 이내로 평가하고 있다.
2) 대법원 판결에 따라서 평가하여야 한다는 견해
이상 두 가지 견해가 있으며 대법원 판결은 현실상 상기의 견해 1)과 같은 문제점을 내포하고 있다. 필자는 법리상 대법원 판결을 따르더라도 개별 필지의 비교 분석 시 견해 1)을 고려하여 충분히 감액되어야 한다고 생각한다.
종전자산평가 시 현황도로 평가 방법에 대한 견해들
1) 평가 목적에 따라 사실상 사도에 대한 평가 방법이 달라질 수 없다는 견해
이는 최근 대법원이 사실상의 사도에 대하여 매우 제한적으로 인정하고 있는 바 해당 사건의 경우 사실상의 사도가 아니라는 전제(즉 해당 도로에 대한 성격 판단 오류로 봄)하에 평가 목적과 무관하게 도로의 성격이 사실상의 사도에 해당하면 인근 토지의 1/3 이내로 평가하고 아니라면 정상평가 하여야 한다는 견해이다.
2) 양자를 고려하여야 한다는 견해
대법원 판례를 존중하여 평가하되 사실상의 사도에 해당하는 경우에는 기존의 평가 방법(인근 토지의 1/3 이내)을 완전 무시할 수는 없으므로 양자를 절충하여 매도청구에 따른 평가 시와 종전자산평가 시를 조정하여 평가하여야 한다는 견해이다.
3) 종전자산평가와 매도청구의 소를 위한 평가는 그 평가 목적이 다르므로 다른 평가 방법을 적용하여야 한다는 견해
종전자산평가는 조합원별 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정을 목적으로 하고 있어 기준 시점 당시의 토지 이용 상황 및 제반 가치 형성 요인이 장래에도 그 상태대로 지속될 것임을 전제로 하는 것임에 반해, 매도청구의 소를 위한 평가는 매각을 전제로 한 평가이기에 `적정 개발 이익을 반영한 평가`라는 결론에 따라 `시가평가`를 하게 되는 것이다. 또한 이 경우에 실무 기준에 따르면 기준 시점(법원에서 제시하는 날)에 현실화ㆍ구체화되지 아니한 개발 이익이나 조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발 이익은 배제하여 평가하도록 규정하고 있어 일반적인 국공유지의 처분 평가와 같은 논리가 적용되는 바 `시가평가`를 하는 것이 타당하다.
그러므로 종전자산평가 시 매도청구와 같은 평가와 관련된 대법원의 판례를 적용하는 것은 타당하지 않으므로 종전자산평가 시에는 종전과 같이 인근 토지 가격의 1/3 이내로 감액평가 하여야 할 것이다.
이상 3가지 견해가 존재하고 있다. 한편 현재 매도청구의 소를 위한 평가는 개발 이익이 발생한다는 전제하에 시가를 반영하여 평가하도록 되어 있다. 필자는 재판부에서 하루라도 빨리 개발 이익이 아닌 개발 손실이 나는 경우도 고려하도록 하는 판례 변경이 있어야 한다고 본다. 또한 종전자산평가를 하는 경우 실무적으로는 양자의 견해를 고려하는 절충적인 입장에서 업무를 진행하여야 안전하다고 보나 이렇게 되는 경우 그 폭의 적정 문제가 여전히 존재하게 될 것이다.
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