최근 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」이 다시 개정되어 공포까지 되었다. 한 해가 멀다하고 개정되어 바뀌는 도정법을 살펴보다 보니 최근 업무상 다녀왔던 서울 마포구의 한 아파트 단지가 떠오른다. 해당 단지는 재건축을 통하여 지금 모습으로 재건되었다. 그 이전에는 주택공사에서 의욕을 가지고 건설했던 한국 최초의 저층 아파트 단지 개념을 도입하여 자리매김되었던 곳이기도 하다. 1970년대 당시 10층 11개동으로 건축하는 것으로 설계되고 각 동마다 엘리베이터를 설치하며, 수세식 화장실은 기본이고 중앙난방을 도입하려한 최초의 아파트 단지로 기억된다. 현재의 아파트 단지 모습 즉 여러 동이 소재하고 녹지, 놀이터를 포함한 커뮤니티시설을 포함하는 모습의 효시인 셈이다. 당시 마포형무소 자리를 헐고 단지 내 쇼핑과 레저를 즐기도록 기획한 것도 일종의 건축 개혁이었을 것이다. 당시 박정희 대통령도 "혁명 한국의 상징이 되길 바란다"는 기대감을 표한 적이 있을 정도였다.
하지만 진행 도중 너무나 많은 물자를 동원하여 혜택을 준다는 비난에 10층을 6층으로 변경하고 각 동별 엘리베이터도 없던 일이 되어 버리는 해프닝이 발생하였다. 중앙난방 역시 사라지고 연탄보일러 개별난방으로 바뀌어 나중에 입주를 앞두고 현장 소장이 연탄가스가 샌다는 집에서 직접 거주 체험을 하여 위험하지 않다는 점을 보이기도 했었다. 이제 그곳이 다시 세월이 흘러 변화의 시험대에 오르게 된다.
재건축의 봄
이후 시간이 흘러 1988년 5월에 다시 노후한 아파트의 재건축 붐이 일게 되었는데 원인은 지금은 사장된 「주택건설촉진법 시행령」의 입법예고였다. 당시 해당 법령이 입법예고 되자 단지마다 주민 회의를 열고 재건축 여부를 검토했다 하니 오늘날 모습의 데자뷰인 셈이다. 20년 이상 된 아파트만 재건축이 가능하였으나 20년 이하 불량 아파트 단지 주민들의 반발에 재건축 요건을 완화하게 된 것이다. 당시 불량 아파트는 대개 5층으로 된 저층 단지들이었다. 위에 언급한 단지도 이때 용적률 57.6%로 기술사협회에 안전진단을 의뢰한 후 재건축 불가피 판정을 받고 주민 95% 이상의 동의를 얻어 당시 삼성종합건설과 올림픽이 끝나자 바로 공사를 진행하여 오늘의 중층 아파트에 이르게 된 것이다. 이때 당시 삼성의 이건희 회장이 의욕적으로 공사를 진행하여 오늘에도 단단한 아파트라고 소문이 나 있다는 일화도 있다. 이 당시 재건축을 추진했던 아파트 단지 중 알만한 곳은 용산구 이촌동 공무원아파트(현재의 이촌동 강촌아파트, 이주비 약정 및 지분제 도입), 서대문구 홍제동 문화촌주공아파트(현재의 문화촌현대아파트, 잠실주공1단지ㆍ대형 건설업체 컨소시엄 구성) 등이 있다.
이후 획일화된 최고 용적률을 추구하여 건축하던 중ㆍ저밀도의 단지들이 고밀도화하면서 인가 시 특혜 문제, 도시계획적인 문제 및 개발 이익의 공유 문제와 더불어 부동산 세제 문제 등이 어우러져 사회적 공감대를 형성하게 되었고 「주택건설촉진법」이 「주택법」으로 전환되고 2003년 7월 뜨거운 감자가 되어버린 도정법이 탄생하게 된 단초가 되었다.
이 중 용산구 동부이촌동의 공무원아파트는 당시 신문에 특혜 관련 단골 소재로 언급되었다. 국방부와 협의 후 장기간 동안 묶여 있던 고도제한을 푼 점(17층 이상 고도제한→22층 건축 가능)에 대해 또 서울시로부터 고밀도지역으로 변경 승인을 받은 점 등이 당시 야당 국회의원의 발언으로 시끄러웠다.
2016년 초 도정법 개정
거의 20년의 세월이 흘러 규제 일변도인 관련 법의 영향에 주택 경기가 침체되자 재건축 관련 법은 또다시 규제 완화의 물결을 타기 시작한다. 그 일환으로 올해 초 도정법이 개정되었다. 법 개정 취지를 보면 이러하다. `사업성 부족과 복잡한 사업 절차로 장기간 정체되고 있는 정비사업장이 증가함에 따라 정비사업의 사업성을 개선하고 절차를 간소하기 위하여 오피스텔의 건축을 허용하고, (중략) 재건축사업의 동별 요건을 완화하며 (중략) 신속한 정비사업을 위하여 사업 절차를 간소화하고 인센티브를 부여하는 등 현행 제도의 미비점을 보완하여 도시 재정비 기능을 강화하려는 것임` 등이다.
이번 개정 내용 중 주목할 만한 내용을 간추려 보면 다음과 같다. ① 도지사가 가지고 있던 정비계획의 수립 및 정비구역 지정. 해제 권한 등을 시장 및 군수에게 이양하도록 함(제4조, 제4조의3, 제4조의4 및 제5조). ② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 기부채납 규정에도 불구하고 용도지역 변경 등을 수많은 정비사업 시행 시 사업시행자가 대지 가액의 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부하도록 허용함(제4조 제10항 및 제14항 신설). ③ 주택재개발사업 및 주택재건축사업으로 건설하여 공급할 수 있는 건축물에 오피스텔을 추가하되, 준주거ㆍ상업지역에서 전체 건축물 총면적의 30/100 이하까지만 허용함(제6조제2항, 제3항 및 제7항). ④ 조합 임원이 6개월 이상 선임되지 아니한 경우 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합 임원의 업무를 대행하게 할 수 있도록 함(제15조제6항 후단 및 제21조제5항, 제6항 신설). ⑤ 조합 설립 시 동별 구분소유자의 동의 요건을 과반수로 완화하고, 동별 토지 면적 1/2 이상의 토지소유자의 동의 요건을 삭제함(제16조 제2항). ⑥ 시공자 등이 조합 등에 대한 채권의 일부를 포기하는 경우에도 해당 사업연도의 소득 금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있도록 함(제16조의2제7항). ⑦ 추진위 또는 조합의 설립을 위하여 서면동의서를 작성하는 경우 시장ㆍ군수가 검인한 서면동의서를 사용하도록 하며, 검인을 받지 아니한 동의서는 효력이 발생하지 아니한 것으로 함(제17조제2항 신설). ⑧용적률 완화에 따른 소형 주택은 원칙적으로 장기공공임대주택으로 건설하고, 예외적으로 분양전환 임대주택으로 활용하는 것을 허용함(제30조의3 제6항 단서 신설).
특히 제16조제2항의 동별 구분소유자의 동의 요건 완화는 재건축 사업에 실질적인 활성화조치로 받아들여지며 이른바 `알박기`의 폐단을 막는 데 많은 역할을 할 것으로 보인다. 이에 더하여 기부채납 관련 현금납부 규정은 분양가가 높은 구역의 경우 실질적인 사업성 향상을 가져올 수 있는 긍정적인 요소로 작용하게 될 것으로 보인다. 새해 초부터 중국발(發) 위기이니, 브렉시트(영국의 EU 탈퇴)니, 마이너스 금리, 저유가의 저주니 하는 악재들이 만연하고 있는 상황이다. 이런 때 1988년 즈음의 호황이 기다려지고 그리워지는 것은 최근 유행했던 드라마만의 탓일까? 올 한 해 좋은 일들만 생겼으면 하고 바라본다.
최근 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」이 다시 개정되어 공포까지 되었다. 한 해가 멀다하고 개정되어 바뀌는 도정법을 살펴보다 보니 최근 업무상 다녀왔던 서울 마포구의 한 아파트 단지가 떠오른다. 해당 단지는 재건축을 통하여 지금 모습으로 재건되었다. 그 이전에는 주택공사에서 의욕을 가지고 건설했던 한국 최초의 저층 아파트 단지 개념을 도입하여 자리매김되었던 곳이기도 하다. 1970년대 당시 10층 11개동으로 건축하는 것으로 설계되고 각 동마다 엘리베이터를 설치하며, 수세식 화장실은 기본이고 중앙난방을 도입하려한 최초의 아파트 단지로 기억된다. 현재의 아파트 단지 모습 즉 여러 동이 소재하고 녹지, 놀이터를 포함한 커뮤니티시설을 포함하는 모습의 효시인 셈이다. 당시 마포형무소 자리를 헐고 단지 내 쇼핑과 레저를 즐기도록 기획한 것도 일종의 건축 개혁이었을 것이다. 당시 박정희 대통령도 "혁명 한국의 상징이 되길 바란다"는 기대감을 표한 적이 있을 정도였다.
하지만 진행 도중 너무나 많은 물자를 동원하여 혜택을 준다는 비난에 10층을 6층으로 변경하고 각 동별 엘리베이터도 없던 일이 되어 버리는 해프닝이 발생하였다. 중앙난방 역시 사라지고 연탄보일러 개별난방으로 바뀌어 나중에 입주를 앞두고 현장 소장이 연탄가스가 샌다는 집에서 직접 거주 체험을 하여 위험하지 않다는 점을 보이기도 했었다. 이제 그곳이 다시 세월이 흘러 변화의 시험대에 오르게 된다.
재건축의 봄
이후 시간이 흘러 1988년 5월에 다시 노후한 아파트의 재건축 붐이 일게 되었는데 원인은 지금은 사장된 「주택건설촉진법 시행령」의 입법예고였다. 당시 해당 법령이 입법예고 되자 단지마다 주민 회의를 열고 재건축 여부를 검토했다 하니 오늘날 모습의 데자뷰인 셈이다. 20년 이상 된 아파트만 재건축이 가능하였으나 20년 이하 불량 아파트 단지 주민들의 반발에 재건축 요건을 완화하게 된 것이다. 당시 불량 아파트는 대개 5층으로 된 저층 단지들이었다. 위에 언급한 단지도 이때 용적률 57.6%로 기술사협회에 안전진단을 의뢰한 후 재건축 불가피 판정을 받고 주민 95% 이상의 동의를 얻어 당시 삼성종합건설과 올림픽이 끝나자 바로 공사를 진행하여 오늘의 중층 아파트에 이르게 된 것이다. 이때 당시 삼성의 이건희 회장이 의욕적으로 공사를 진행하여 오늘에도 단단한 아파트라고 소문이 나 있다는 일화도 있다. 이 당시 재건축을 추진했던 아파트 단지 중 알만한 곳은 용산구 이촌동 공무원아파트(현재의 이촌동 강촌아파트, 이주비 약정 및 지분제 도입), 서대문구 홍제동 문화촌주공아파트(현재의 문화촌현대아파트, 잠실주공1단지ㆍ대형 건설업체 컨소시엄 구성) 등이 있다.
이후 획일화된 최고 용적률을 추구하여 건축하던 중ㆍ저밀도의 단지들이 고밀도화하면서 인가 시 특혜 문제, 도시계획적인 문제 및 개발 이익의 공유 문제와 더불어 부동산 세제 문제 등이 어우러져 사회적 공감대를 형성하게 되었고 「주택건설촉진법」이 「주택법」으로 전환되고 2003년 7월 뜨거운 감자가 되어버린 도정법이 탄생하게 된 단초가 되었다.
이 중 용산구 동부이촌동의 공무원아파트는 당시 신문에 특혜 관련 단골 소재로 언급되었다. 국방부와 협의 후 장기간 동안 묶여 있던 고도제한을 푼 점(17층 이상 고도제한→22층 건축 가능)에 대해 또 서울시로부터 고밀도지역으로 변경 승인을 받은 점 등이 당시 야당 국회의원의 발언으로 시끄러웠다.
2016년 초 도정법 개정
거의 20년의 세월이 흘러 규제 일변도인 관련 법의 영향에 주택 경기가 침체되자 재건축 관련 법은 또다시 규제 완화의 물결을 타기 시작한다. 그 일환으로 올해 초 도정법이 개정되었다. 법 개정 취지를 보면 이러하다. `사업성 부족과 복잡한 사업 절차로 장기간 정체되고 있는 정비사업장이 증가함에 따라 정비사업의 사업성을 개선하고 절차를 간소하기 위하여 오피스텔의 건축을 허용하고, (중략) 재건축사업의 동별 요건을 완화하며 (중략) 신속한 정비사업을 위하여 사업 절차를 간소화하고 인센티브를 부여하는 등 현행 제도의 미비점을 보완하여 도시 재정비 기능을 강화하려는 것임` 등이다.
이번 개정 내용 중 주목할 만한 내용을 간추려 보면 다음과 같다. ① 도지사가 가지고 있던 정비계획의 수립 및 정비구역 지정. 해제 권한 등을 시장 및 군수에게 이양하도록 함(제4조, 제4조의3, 제4조의4 및 제5조). ② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 기부채납 규정에도 불구하고 용도지역 변경 등을 수많은 정비사업 시행 시 사업시행자가 대지 가액의 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부하도록 허용함(제4조 제10항 및 제14항 신설). ③ 주택재개발사업 및 주택재건축사업으로 건설하여 공급할 수 있는 건축물에 오피스텔을 추가하되, 준주거ㆍ상업지역에서 전체 건축물 총면적의 30/100 이하까지만 허용함(제6조제2항, 제3항 및 제7항). ④ 조합 임원이 6개월 이상 선임되지 아니한 경우 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합 임원의 업무를 대행하게 할 수 있도록 함(제15조제6항 후단 및 제21조제5항, 제6항 신설). ⑤ 조합 설립 시 동별 구분소유자의 동의 요건을 과반수로 완화하고, 동별 토지 면적 1/2 이상의 토지소유자의 동의 요건을 삭제함(제16조 제2항). ⑥ 시공자 등이 조합 등에 대한 채권의 일부를 포기하는 경우에도 해당 사업연도의 소득 금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있도록 함(제16조의2제7항). ⑦ 추진위 또는 조합의 설립을 위하여 서면동의서를 작성하는 경우 시장ㆍ군수가 검인한 서면동의서를 사용하도록 하며, 검인을 받지 아니한 동의서는 효력이 발생하지 아니한 것으로 함(제17조제2항 신설). ⑧용적률 완화에 따른 소형 주택은 원칙적으로 장기공공임대주택으로 건설하고, 예외적으로 분양전환 임대주택으로 활용하는 것을 허용함(제30조의3 제6항 단서 신설).
특히 제16조제2항의 동별 구분소유자의 동의 요건 완화는 재건축 사업에 실질적인 활성화조치로 받아들여지며 이른바 `알박기`의 폐단을 막는 데 많은 역할을 할 것으로 보인다. 이에 더하여 기부채납 관련 현금납부 규정은 분양가가 높은 구역의 경우 실질적인 사업성 향상을 가져올 수 있는 긍정적인 요소로 작용하게 될 것으로 보인다. 새해 초부터 중국발(發) 위기이니, 브렉시트(영국의 EU 탈퇴)니, 마이너스 금리, 저유가의 저주니 하는 악재들이 만연하고 있는 상황이다. 이런 때 1988년 즈음의 호황이 기다려지고 그리워지는 것은 최근 유행했던 드라마만의 탓일까? 올 한 해 좋은 일들만 생겼으면 하고 바라본다.
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