정비계획의 신청권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 용적률 등이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후, 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 정비구역 지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 수립권자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정하여야 한다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제4조제1항, 제5항).
정비구역이 지정되면 정비사업지의 용적률이 정해지고, 그 용적률에는 정비계획용적률과 법적상한용적률을 포함한다. 그리고 정비계획의 수립권자가 정비계획을 수립할 시 용적률을 완화하고자 하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 조례에 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 정할 수 있고, 이때 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 완화하여 적용하는 것까지 포함된다 할 것이다(도정법 제4조의4 등).
정비계획의 수립권자(이하 수립권자)가 도정법 제4조의4 등에 따라 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 완화하여 적용하는 경우에는 소형주택 의무 건설비율이 문제될 바가 없으나, 거의 대부분의 수립권자는 정비기반시설 등의 원인자부담원칙에 따른 기부채납으로 인해 정비계획용적률을 법적상한용적률 이하로 정하는 것이 관행이 되어 버렸고, 심지어 정비계획용적률이 완화되었음에도 불구하고 기존의 규정을 고집하면서 정비사업지의 사업성 악화를 방조하고 있는 곳이 대다수라 할 것이다.
일단 정비계획용적률을 상향할 수 있는 방안은 뒤로하고 여기서는 소형주택 건설 세대수에 대해서 알아보고자 한다. 소형주택은 정비계획용적률이 법적상한용적률보다 낮은 경우 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 용적률의 일정 비율을 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 건설하는 것을 말한다. 의무 건설비율은 과밀억제권역과 그 외로 구분하여 정하고 있다(도정법 제30조의3).
일반적으로 소형주택을 건설하고자 하는 경우 사업시행자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 적용 받을 수 있으므로 이미 정하여진 정비계획용적률에 따라 건설 세대수가 다르다 할 것이다. 그리고 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.
처음 법적상한용적률을 적용 받으면서 소형주택 의무 건설비율을 적용하는 것은 사업시행계획서의 작성 시 용적률 등에 관한 건축계획이 포함되어야 하고(도정법 제30조제6항 등), 도정법 제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 시 총회 의결을 받도록 되어 있으며, 또한 총회 의결 요건으로 조합원의 20/100 이상이 직접 출석하여 조합원 과반수의 동의를 받아야 할 뿐만 아니라 정비사업비가 10/100 이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3 이상의 동의를 받도록 되어 있다(도정법 제24조).
그런데 도정법 제30조의3에서는 소형주택 의무 건설비율에 따른 건축계획에 대한 총회 의결 여부를 명시하지 않고 있고, 다만 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다고 규정하고 있을 뿐이다.
그러나 도정법 제24조 등에서 사업시행계획서에 건축계획을 반드시 포함하도록 되어 있어 소형주택 의무 건설비율을 적용 받기 위해서는 총회 의결을 받거나 별도로 적용 받고자 하는 경우에도 총회 의결을 거쳐야 한다. 일반적으로 사업시행자가 건축계획을 수립할 시 총회 의결을 받으므로 소형주택 의무 건설비율은 반드시 건축계획에 포함되어야 하는 것이다.
그런데 소형주택 의무 건설비율을 적용 받은 후 정비계획용적률의 변동으로 인하여 건설 세대수가 변동되는 경우에도 총회 의결을 받아야 하는가에 대해 논란이 일 수 있다. 현행법에서 소형주택 건설 세대수에 변동이 있는 경우 특별한 절차를 거쳐야 한다는 규정은 없다. 하지만 사업시행인가의 경미한 변경 사항을 도정법 시행령 제38조에서 나열하고 있고, 도정법 제24조제3항9의2호에서 경미한 변경인 경우 총회 의결을 거치지 않아도 된다고 규정하고 있어, 소형주택의 건설 세대수의 변동은 정비계획과 사업시행인가의 변경 사항으로 구분해 판단되어야 할 것이다.
도정법 시행령 제12조에서 건축물의 용적률을 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우에는 정비계획의 경미한 변경이라 규정하고 있다. 그리고 도정법 시행령 제38조에서는 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때에는 사업시행인가의 경미한 변경이라 규정하고 있으므로 정비계획용적률을 10% 이내에서 확대하는 경우에 수반되는 소형주택 건설 세대수의 변동도 경미한 변경 사항에 준하여 처리되어야 한다 할 것이다.
따라서 소형주택 건설 세대수를 포함한 사업시행계획서에 대한 사항은 총회 의결을 반드시 거쳐야 하므로 사업시행자가 조합 정관에 소형주택을 공급하여야 할 경우에 총회 의결을 받도록 규정하는 것은 법에서 간접적으로 규정한 사항을 명문화한 것이며, 사업시행자가 법에서 정하는 사업시행인가의 경미한 변경에 따른 소형주택 건설 세대수의 변동까지 총회 의결을 거치도록 규정한 것이라 단정하는 것은 무리가 따른다 할 것이다.
결론적으로 도정법 제30조의3에서 정하는 소형주택 건설 세대수의 변동은 총회 의결 절차를 거칠 필요가 없고, 법 개정이나 수립권자의 정비계획 변경에 따른 소형주택 건설 세대수의 변동은 정비계획의 경미한 변경 사항으로, 사업시행 변경인가 시에는 건축설계의 변경 유무에 따라 판단하여야 하고 설계 변경이 없는 경우에는 당연히 경미한 변경 사항으로 처리되어야 할 것이다.
정비계획의 신청권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 용적률 등이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후, 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 정비구역 지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 수립권자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정하여야 한다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제4조제1항, 제5항).
정비구역이 지정되면 정비사업지의 용적률이 정해지고, 그 용적률에는 정비계획용적률과 법적상한용적률을 포함한다. 그리고 정비계획의 수립권자가 정비계획을 수립할 시 용적률을 완화하고자 하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 조례에 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 정할 수 있고, 이때 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 완화하여 적용하는 것까지 포함된다 할 것이다(도정법 제4조의4 등).
정비계획의 수립권자(이하 수립권자)가 도정법 제4조의4 등에 따라 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 완화하여 적용하는 경우에는 소형주택 의무 건설비율이 문제될 바가 없으나, 거의 대부분의 수립권자는 정비기반시설 등의 원인자부담원칙에 따른 기부채납으로 인해 정비계획용적률을 법적상한용적률 이하로 정하는 것이 관행이 되어 버렸고, 심지어 정비계획용적률이 완화되었음에도 불구하고 기존의 규정을 고집하면서 정비사업지의 사업성 악화를 방조하고 있는 곳이 대다수라 할 것이다.
일단 정비계획용적률을 상향할 수 있는 방안은 뒤로하고 여기서는 소형주택 건설 세대수에 대해서 알아보고자 한다. 소형주택은 정비계획용적률이 법적상한용적률보다 낮은 경우 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 용적률의 일정 비율을 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 건설하는 것을 말한다. 의무 건설비율은 과밀억제권역과 그 외로 구분하여 정하고 있다(도정법 제30조의3).
일반적으로 소형주택을 건설하고자 하는 경우 사업시행자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 적용 받을 수 있으므로 이미 정하여진 정비계획용적률에 따라 건설 세대수가 다르다 할 것이다. 그리고 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.
처음 법적상한용적률을 적용 받으면서 소형주택 의무 건설비율을 적용하는 것은 사업시행계획서의 작성 시 용적률 등에 관한 건축계획이 포함되어야 하고(도정법 제30조제6항 등), 도정법 제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 시 총회 의결을 받도록 되어 있으며, 또한 총회 의결 요건으로 조합원의 20/100 이상이 직접 출석하여 조합원 과반수의 동의를 받아야 할 뿐만 아니라 정비사업비가 10/100 이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3 이상의 동의를 받도록 되어 있다(도정법 제24조).
그런데 도정법 제30조의3에서는 소형주택 의무 건설비율에 따른 건축계획에 대한 총회 의결 여부를 명시하지 않고 있고, 다만 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다고 규정하고 있을 뿐이다.
그러나 도정법 제24조 등에서 사업시행계획서에 건축계획을 반드시 포함하도록 되어 있어 소형주택 의무 건설비율을 적용 받기 위해서는 총회 의결을 받거나 별도로 적용 받고자 하는 경우에도 총회 의결을 거쳐야 한다. 일반적으로 사업시행자가 건축계획을 수립할 시 총회 의결을 받으므로 소형주택 의무 건설비율은 반드시 건축계획에 포함되어야 하는 것이다.
그런데 소형주택 의무 건설비율을 적용 받은 후 정비계획용적률의 변동으로 인하여 건설 세대수가 변동되는 경우에도 총회 의결을 받아야 하는가에 대해 논란이 일 수 있다. 현행법에서 소형주택 건설 세대수에 변동이 있는 경우 특별한 절차를 거쳐야 한다는 규정은 없다. 하지만 사업시행인가의 경미한 변경 사항을 도정법 시행령 제38조에서 나열하고 있고, 도정법 제24조제3항9의2호에서 경미한 변경인 경우 총회 의결을 거치지 않아도 된다고 규정하고 있어, 소형주택의 건설 세대수의 변동은 정비계획과 사업시행인가의 변경 사항으로 구분해 판단되어야 할 것이다.
도정법 시행령 제12조에서 건축물의 용적률을 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우에는 정비계획의 경미한 변경이라 규정하고 있다. 그리고 도정법 시행령 제38조에서는 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때에는 사업시행인가의 경미한 변경이라 규정하고 있으므로 정비계획용적률을 10% 이내에서 확대하는 경우에 수반되는 소형주택 건설 세대수의 변동도 경미한 변경 사항에 준하여 처리되어야 한다 할 것이다.
따라서 소형주택 건설 세대수를 포함한 사업시행계획서에 대한 사항은 총회 의결을 반드시 거쳐야 하므로 사업시행자가 조합 정관에 소형주택을 공급하여야 할 경우에 총회 의결을 받도록 규정하는 것은 법에서 간접적으로 규정한 사항을 명문화한 것이며, 사업시행자가 법에서 정하는 사업시행인가의 경미한 변경에 따른 소형주택 건설 세대수의 변동까지 총회 의결을 거치도록 규정한 것이라 단정하는 것은 무리가 따른다 할 것이다.
결론적으로 도정법 제30조의3에서 정하는 소형주택 건설 세대수의 변동은 총회 의결 절차를 거칠 필요가 없고, 법 개정이나 수립권자의 정비계획 변경에 따른 소형주택 건설 세대수의 변동은 정비계획의 경미한 변경 사항으로, 사업시행 변경인가 시에는 건축설계의 변경 유무에 따라 판단하여야 하고 설계 변경이 없는 경우에는 당연히 경미한 변경 사항으로 처리되어야 할 것이다.
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