정비사업이라 함은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주택재개발 등의 사업을 말한다. 그리고 사업에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함한다(도시정비법 제2조제1호).
사업시행자인 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위)나 정비사업조합(이하 조합)은 정비사업을 시행하기 위해 비용을 부담하여야 하고, 비용 부담은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다(도시정비법 제60조제1항). 그리고 비용의 조달은 사업시행자가 토지등소유자로부터 부과ㆍ징수할 수 있으며, 이의 부과ㆍ징수에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다(도시정비법 제61조).
비용은 추진위의 경우 토지등소유자가 납부하는 경비나 금융기관 및 정비사업전문관리업자 등으로부터의 차입금 또는 공공이 융자하는 융자금으로 조달하도록 규정되어 있으나, 정비기본계획 등이 공공에 의해 수립됨으로 인해 토지등소유자의 의사가 직접적으로 반영되지 못한 정비사업의 초기 단계에서 추진위가 금융기관이나 토지등소유자로부터 비용을 조달한다는 것은 사실상 불가능하다.
그래도 과거에는 정비사업이 활성화되어 있어 정비사업전문관리업자 등으로부터 비용을 조달하기가 비교적 쉬웠으나, 지금은 주택 경기의 침체로 인해 주택시장이 절벽 상태에 빠져 있는 상황에서 살아남은 정비사업전문관리업자가 거의 없는 관계로, 정비사업전문관리업자로부터 비용을 조달하는 것도 거의 불가능하다. 그래서 일부 공공은 필요한 최소 비용을 융자하고 있으나 융자할 수 있는 재원을 마련하지 못한 공공이 더 많아 이 역시 제한적으로 운영될 수밖에 없다.
그나마 조합은 비용을 조달하는 데 추진위보다는 훨씬 수월하다 할 수 있다. 도시정비법 제11조제1항에서 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원총회에서 국토교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정할 수 있으므로 필요한 비용을 시공자를 통해 조달할 수 있다.
그런데 일반적으로 시공자는 수주를 하고 나면 `을`에서 `갑`으로 둔갑하여 조합이 요청하는 비용인 자금을 원활히 대여하지 않는 경우가 허다하다. 정비사업지의 사업 진행 여부는 다양한 요인에 의해 좌우되지만 그중에서도 가장 중요한 요인은 사업성이라 할 수 있다. 최근 주택시장의 절벽 현상으로 인해 대부분의 사업지의 사업성은 반 토막 난 상태이다. 지난해 분양가상한제 및 집단대출의 완화 등으로 인해 주택시장이 상승 국면을 맞이하는가 싶더니 다시 총선을 목전에 두고 집단대출 등을 규제함에 따라 상승 국면이 한풀 꺾인 상태이다.
시공자는 사업성이 없는 사업지에 대해 자금을 대여하지 않는다. 사업은 위기를 기회로 만들 수 있는 일종의 유기체라 볼 수 있는데, 조합이 사업을 진행하고자 하는 의욕이 충만해 있음에도 불구하고 자금이 없어 사업을 진행할 수 없다.
그래서 S시를 비롯한 일부 공공은 정비사업의 추진을 자율적으로 추진하기도 하고 있으나 이마저도 제약이 따르므로 공공이 자체적으로 공사를 설립하여 사업을 추진하는 형태가 되어 버렸다. 이런 상황에서 정비사업지는 거의 방치되어 가고 있는 형국이다.
그럼 이를 타개하기 위해 정부(국회 포함)나 공공이 추진해야 할 정책은 무엇인지에 대해 살펴보도록 하자. 무엇보다 정비사업을 정상적으로 추진하기 위해 일차적으로 자금이 조달되어야 한다는 점에 대해서는 사업시행자나 정부도 공감하는 사항이라 할 수 있다. 그렇다면 자금을 조달하는 방법에 대해 다시 생각해 봐야 한다. 과거 사업시행자는 추진위 단계에서는 정비사업전문관리업자로부터, 조합 단계에서는 시공자로부터 자금을 조달하였으나 지금은 주택시장의 절벽 현상으로 인해 대부분의 사업지가 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 그래서 정부나 공공은 이를 해결하여 정비사업이 원활하게 유지될 수 있도록 일정 자금을 융자하기도 했으나 정비사업을 정상화시키기에는 역부족이다. 따라서 정비사업이 정상적으로 운영될 수 있는 자금의 한도를 정밀 분석할 수 있는 분석 체계를 정비하고, 해당 정비사업지의 토지등소유자가 정비사업의 진행을 원하는 경우 금융기관으로부터 자금을 조달할 수 있는 방법을 법정화하여야 한다.
정부는 인허가권자인 공공이 일정 요건을 구비한 경우 추진위의 승인이나 조합의 설립인가를 취소할 수 있고, 이 경우 일부 비용을 보조할 수 있도록 규정하였다(도시정비법 제16조의2). 그런데 정부가 취소되는 사업지에 매몰비용을 보조하는 것은 세금의 낭비라 할 수 있다. 이에 세금 낭비를 최소화할 수 있는 방법은 법에서 해당 정비사업지의 토지등소유자와 책임을 공유할 수 있도록 정하는 것이다. 따라서 금융기관이 정부에서 정하는 비용 분석 체계의 한도 내에서 자금을 융자할 수 있도록 법으로서 의무화하고, 만약 해당 정비사업이 도시정비법 제16조의2에서 정하는 취소 사유에 해당되어 취소되는 경우 정부가 매몰비용으로 융자금을 상환하는 것이다. 이 경우 해당 정비사업지의 토지등소유자가 부담하는 비율도 명시되어야 한다. 결론적으로 정부는 사업시행자에게 시공자를 선정하기 이전까지 자금을 융자할 수 있는 구체적인 방법을 찾아 이를 법에 명시해야 하고, 그 대상은 금융기관이 되어야 한다는 것이다.
정비사업이라 함은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주택재개발 등의 사업을 말한다. 그리고 사업에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함한다(도시정비법 제2조제1호).
사업시행자인 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위)나 정비사업조합(이하 조합)은 정비사업을 시행하기 위해 비용을 부담하여야 하고, 비용 부담은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다(도시정비법 제60조제1항). 그리고 비용의 조달은 사업시행자가 토지등소유자로부터 부과ㆍ징수할 수 있으며, 이의 부과ㆍ징수에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다(도시정비법 제61조).
비용은 추진위의 경우 토지등소유자가 납부하는 경비나 금융기관 및 정비사업전문관리업자 등으로부터의 차입금 또는 공공이 융자하는 융자금으로 조달하도록 규정되어 있으나, 정비기본계획 등이 공공에 의해 수립됨으로 인해 토지등소유자의 의사가 직접적으로 반영되지 못한 정비사업의 초기 단계에서 추진위가 금융기관이나 토지등소유자로부터 비용을 조달한다는 것은 사실상 불가능하다.
그래도 과거에는 정비사업이 활성화되어 있어 정비사업전문관리업자 등으로부터 비용을 조달하기가 비교적 쉬웠으나, 지금은 주택 경기의 침체로 인해 주택시장이 절벽 상태에 빠져 있는 상황에서 살아남은 정비사업전문관리업자가 거의 없는 관계로, 정비사업전문관리업자로부터 비용을 조달하는 것도 거의 불가능하다. 그래서 일부 공공은 필요한 최소 비용을 융자하고 있으나 융자할 수 있는 재원을 마련하지 못한 공공이 더 많아 이 역시 제한적으로 운영될 수밖에 없다.
그나마 조합은 비용을 조달하는 데 추진위보다는 훨씬 수월하다 할 수 있다. 도시정비법 제11조제1항에서 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원총회에서 국토교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정할 수 있으므로 필요한 비용을 시공자를 통해 조달할 수 있다.
그런데 일반적으로 시공자는 수주를 하고 나면 `을`에서 `갑`으로 둔갑하여 조합이 요청하는 비용인 자금을 원활히 대여하지 않는 경우가 허다하다. 정비사업지의 사업 진행 여부는 다양한 요인에 의해 좌우되지만 그중에서도 가장 중요한 요인은 사업성이라 할 수 있다. 최근 주택시장의 절벽 현상으로 인해 대부분의 사업지의 사업성은 반 토막 난 상태이다. 지난해 분양가상한제 및 집단대출의 완화 등으로 인해 주택시장이 상승 국면을 맞이하는가 싶더니 다시 총선을 목전에 두고 집단대출 등을 규제함에 따라 상승 국면이 한풀 꺾인 상태이다.
시공자는 사업성이 없는 사업지에 대해 자금을 대여하지 않는다. 사업은 위기를 기회로 만들 수 있는 일종의 유기체라 볼 수 있는데, 조합이 사업을 진행하고자 하는 의욕이 충만해 있음에도 불구하고 자금이 없어 사업을 진행할 수 없다.
그래서 S시를 비롯한 일부 공공은 정비사업의 추진을 자율적으로 추진하기도 하고 있으나 이마저도 제약이 따르므로 공공이 자체적으로 공사를 설립하여 사업을 추진하는 형태가 되어 버렸다. 이런 상황에서 정비사업지는 거의 방치되어 가고 있는 형국이다.
그럼 이를 타개하기 위해 정부(국회 포함)나 공공이 추진해야 할 정책은 무엇인지에 대해 살펴보도록 하자. 무엇보다 정비사업을 정상적으로 추진하기 위해 일차적으로 자금이 조달되어야 한다는 점에 대해서는 사업시행자나 정부도 공감하는 사항이라 할 수 있다. 그렇다면 자금을 조달하는 방법에 대해 다시 생각해 봐야 한다. 과거 사업시행자는 추진위 단계에서는 정비사업전문관리업자로부터, 조합 단계에서는 시공자로부터 자금을 조달하였으나 지금은 주택시장의 절벽 현상으로 인해 대부분의 사업지가 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 그래서 정부나 공공은 이를 해결하여 정비사업이 원활하게 유지될 수 있도록 일정 자금을 융자하기도 했으나 정비사업을 정상화시키기에는 역부족이다. 따라서 정비사업이 정상적으로 운영될 수 있는 자금의 한도를 정밀 분석할 수 있는 분석 체계를 정비하고, 해당 정비사업지의 토지등소유자가 정비사업의 진행을 원하는 경우 금융기관으로부터 자금을 조달할 수 있는 방법을 법정화하여야 한다.
정부는 인허가권자인 공공이 일정 요건을 구비한 경우 추진위의 승인이나 조합의 설립인가를 취소할 수 있고, 이 경우 일부 비용을 보조할 수 있도록 규정하였다(도시정비법 제16조의2). 그런데 정부가 취소되는 사업지에 매몰비용을 보조하는 것은 세금의 낭비라 할 수 있다. 이에 세금 낭비를 최소화할 수 있는 방법은 법에서 해당 정비사업지의 토지등소유자와 책임을 공유할 수 있도록 정하는 것이다. 따라서 금융기관이 정부에서 정하는 비용 분석 체계의 한도 내에서 자금을 융자할 수 있도록 법으로서 의무화하고, 만약 해당 정비사업이 도시정비법 제16조의2에서 정하는 취소 사유에 해당되어 취소되는 경우 정부가 매몰비용으로 융자금을 상환하는 것이다. 이 경우 해당 정비사업지의 토지등소유자가 부담하는 비율도 명시되어야 한다. 결론적으로 정부는 사업시행자에게 시공자를 선정하기 이전까지 자금을 융자할 수 있는 구체적인 방법을 찾아 이를 법에 명시해야 하고, 그 대상은 금융기관이 되어야 한다는 것이다.
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