[아유경제=정훈 기자] 3000억 원대 이익을 놓고 사업시행자와 시공자가 충돌한 서울 서초구 `반포자이(옛 반포주공3단지)` 분쟁이 승자와 패자 없는 양상으로 흘러가고 있다. 법원이 사실상 상호 정산하라는 취지의 판결을 내렸기 때문이다.
16일 대법원 등에 따르면 같은 법원 제3부(주심 박병대 대법관)는 지난 12일 약정금 등을 다투는 상고심 선고에서 원심(서울고등법원) 판결 중 약정금 청구 부분을 파기하고, 나머지 상고를 기각했다.
원고이자 상고인인 반포주공3단지 재건축 정비사업조합(이하 조합)과 피고이자 피상고인인 GS건설의 피할 수 없는 대결에서 이 같은 대법 판단은 양측 모두에게 추가 수익의 기회를 열어 줬다는 점에서 `무승부`를 판정한 것이라는 게 유관 업계의 다수 의견이다.
먼저 가계약에 근거해 일반분양 초과 수익금 발생이나 정부 정책 변경에 따른 공사 변경 등을 고려, 조합원 무상지분 권리가액을 조정할 경우 조합(원)이 지급 받을 수 있는 정당한 약정금의 존부 및 액수에 관하여 심리하지 않은 원심의 잘못을 인정한 부분은 조합(원)에 유리한 판단으로 해석된다.
하지만 이러한 판단이 GS건설에게 조합 측이 줄곧 요구해 온 3600억 원에 달하는 환급금의 지급에 대해 강제성을 부여한 것이 아니라는 점에서 사 측으로서도 `선방했다`는 평가가 우세하다. 나아가 법원이 가계약에도 정부 정책 변경 시 피고가 공사 변경을 요구할 수 있고 그 경우 원고와 피고의 합의하에 조합원 무상지분 권리가액을 조정할 수 있다는 조항이 포함돼 있으므로 사 측이 조합에게 이에 상응하는 공사 대금을 청구할 수 있다고 인정함에 따라 향후 추가 정산의 기회를 얻었다는 점에서도 사 측의 승리를 주장하는 견해도 나오고 있다.
대법이 이 같은 판단을 내린 데에는 `원고와 피고가 체결한 본계약은 무효이나 가계약은 유효하다`는 전제가 깔려 있다. 반포주공3단지 재건축 조합과 GS건설은 2005년 2월 시공 본계약을 체결했다. 이는 2001년 11월 조합 창립총회 때 사 측이 제시한 `사업참여제안서`와 2002년 9월 체결한 `가계약`을 근거로 한다. 앞선 `사업참여제안서`의 핵심은 ▲확정지분제 방식 ▲조합원 무상지분 권리가액=2368만 원/3.3㎡ ▲평균 무상지분율=171.84% ▲조합원 우선 분양 후 남은 가구의 일반분양 시 실제 일반분양 총액이 당초 예상 총액보다 10%를 초과할 경우 그 초과분을 조합원 수익으로 환급하는 내용 등이다. `가계약`은 이와 거의 동일한데, 여기에는 `피고는 피고의 귀책사유와 상관없이 발생하는 정부의 정책 변경이나 행정명령 등 불가피한 상황이 생길 경우 관계 법령의 범위 안에서 원고에게 공사 변경을 요구할 수 있으며, 그 경우 양측은 협의해 공사를 변경하기로 하고 ▲실제 공사 변경이 있을 시 ▲원고의 요구에 의한 설계 변경 시 ▲일반분양 총액이 10% 이상 증가할 시 등의 경우 양측이 합의를 통해 조합원 무상지분 권리가액을 조정한다`는 내용이 추가됐다.
GS건설은 그 후 본계약 협상 과정에서 정부의 정책 변경 등으로 최소 2000억 원의 추가 비용 발생 요인이 생겼다고 주장, 이를 전액 인정해 달라고 조합에 요구했다. 이에 조합은 이 사건 수익 조건에 따른 일반분양 10% 이상 초과분에 대한 배분을 포기하는 대신 추가 발생 비용을 포함한 모든 사업비를 시공자가 부담하는 내용으로 본계약(안)을 마련했다. 이어 2005년 2월 5일 관리처분총회에서 조합원 2516명 중 1378명의 찬성으로 의결까지 이뤘다. 양측은 이를 바탕으로 비슷한 시기에 본계약을 체결했다.
그런데 일부 조합원들이 이 같은 결의의 무효 확인을 청구하는 소송을 제기하면서 3000억 원대 소송의 서막이 열렸다. 특히 2009년 1월 대법이 "해당 안건은 당초 재건축 결의 시 채택한 조합원 비용 분담 조건을 실질적으로 변경하는 것에 해당해 그 결의를 위해서는 조합원 2/3 이상의 동의가 필요함에도 2005년 2월 5일자 총회에서 이 안건에 동의한 조합원이 이에 미치지 못했음을 이유로 이 사건 결의가 무효"라며 사건을 파기환송 하고, 2010년 2월 서울고법에서 판결이 그대로 확정되면서 조합원들 사이에서는 엄청난 환급금(일반분양 10% 초과 수익금 3202억 원 및 임대주택 건립 부담금 429억 원 등 3631억 원)이 생길 것이란 `환상`이 생겨났다.
하지만 약정금 등 청구 소송의 길은 지난했다. 1ㆍ2심 모두 시공 본계약이 유효하다는 판단을 내렸기 때문이다. 특히 2013년 6월 이뤄진 2심 선고에서 서울고법이 `이 사건 결의가 무효로 확정됐다고 해도 비법인사단의 대표자가 정관에서 총회 결의를 거치도록 규정한 대외적 거래 행위를 그 결의를 거치지 아니하고 한 경우 거래 상대방이 그러한 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래 행위는 유효하다고 봄이 상당하고, 이 경우 거래 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었다는 것은 이를 주장하는 비법인사단 측이 주장ㆍ증명해야 한다`는 대법 판결을 근거로 "법령에서 법인 대표자의 대표권을 제한하고 있는 경우 그 대표권 제한에 위반된 대표자의 행위를 일률적으로 무효라고 볼 수 없는 데다 법인의 이익 또는 법인 구성원의 이익과 대표자의 행위를 유효한 것으로 신뢰한 경우에는 그 거래 행위를 일단 유효로 하되, 거래 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 무효로 봐야 한다"면서 "이를 종합하면 이 사건 본계약은 일단 유효하다"고 판단하면서 환상은 환상으로 끝나는 분위기였다.
"약정금 존재 유무 다툴 여지는 생겼지만…"
`시공자가 모든 사업비 부담` 명시한 본계약 무효ㆍ임대주택 부담금 면죄부로 GS건설도 `선방`
이런 상황에서 이번 대법 판결은 반포주공3단지 재건축 조합원들이 희망의 끈을 이어 갈 수 있도록 하는 데 강한 `동인(動因)`이 될 것으로 보인다. 무효인 본계약이 유효하다는 전제하에 조합원 무상지분 권리가액의 조정과 관련한 심리를 하지 않은 원심의 잘못을 명시했기 때문이다. 다시 말하면 조합 측은 이번 판결을 근거로 조합(원)이 지급 받을 수 있는 약정금의 존재 유무와 그 액수에 대해 다툴 수 있는 기회를 얻었다.
그러나 이는 역으로 GS건설에도 기회를 줬다는 점에서 누구의 승리도 패배도 아니라는 시각이 많다. 무엇보다 양측이 2000억 원대로 추산됐던 추가 비용과 일반분양 10% 초과 수익금을 사실상 맞바꾸는 내용으로 합의한 것을 백지화함으로써 사 측 입장에서는 정산을 통해 조합에 지급해야 할 약정금 규모를 최소화할 수 있는 여지를 마련했다.
나아가 이번 판결로 GS건설이 임대주택 건립 부담금에 대해서는 사실상 `면죄부`를 받아 업계 한쪽에서는 사 측에 유리한 판결이라는 분석도 나오고 있다. 대법은 "가계약은 여전히 유효하고 관련 법리와 기록에 비춰 살펴보면 가계약에도 정부 정책의 변경 시 피고가 공사 변경을 요구할 수 있고 그 경우 원고와 피고의 합의하에 조합원 무상지분 권리가액을 조정할 수 있다는 조항이 포함돼 있으며, 원심 판단과 같이 정부의 임대주택 정책 변경으로 인한 분양 방식의 변경도 이에 해당한다 할 것이므로, 원고가 피고의 정당한 공사 변경 요구에 응하지 아니하는 경우 피고는 원고에게 이에 상응하는 공사 대금을 청구할 수 있다. 그러므로 원고의 조합원들이 피고로부터 아파트를 인수하기 위해 피고에게 직접 임대주택 부담금을 지급했다고 해서 피고가 원고와의 관계에서 이를 부당이득으로 취했다고 할 수 없다"며 이 부분 원고의 청구를 기각한 원심의 결론은 정당하다고 판시했다.
이와 관련해 한 유관 업계 관계자는 "통상 조합과 시공자 간의 법적 다툼이 조합에 불리한 싸움이라는 점에서 보면 이번 대법 판결은 3000억 원대 약정금의 존재 유무와 그 규모를 다툴 수 있는 여지를 남겼기에 조합에 긍정적이지만 2000억 원대 추가 비용을 비롯한 모든 사업비를 일반분양 10% 추가 수익금과 상쇄하는 조건으로 시공자에게 강한 책임을 지웠던 본계약이 무효가 됨으로써 시공자 입장에서도 딱히 잃은 게 없는 상황"이라며 "되레 양측의 상호 정산을 인정한 데다 사 측이 50% 부담했던 임대주택 부담금의 경우 추가 정산 가능성이 열리게 돼 이번 분쟁은 유야무야(有耶無耶ㆍ있는 듯 없는 듯 흐지부지함)로 끝날 공산이 커졌다"고 진단했다.
[아유경제=정훈 기자] 3000억 원대 이익을 놓고 사업시행자와 시공자가 충돌한 서울 서초구 `반포자이(옛 반포주공3단지)` 분쟁이 승자와 패자 없는 양상으로 흘러가고 있다. 법원이 사실상 상호 정산하라는 취지의 판결을 내렸기 때문이다.
16일 대법원 등에 따르면 같은 법원 제3부(주심 박병대 대법관)는 지난 12일 약정금 등을 다투는 상고심 선고에서 원심(서울고등법원) 판결 중 약정금 청구 부분을 파기하고, 나머지 상고를 기각했다.
원고이자 상고인인 반포주공3단지 재건축 정비사업조합(이하 조합)과 피고이자 피상고인인 GS건설의 피할 수 없는 대결에서 이 같은 대법 판단은 양측 모두에게 추가 수익의 기회를 열어 줬다는 점에서 `무승부`를 판정한 것이라는 게 유관 업계의 다수 의견이다.
먼저 가계약에 근거해 일반분양 초과 수익금 발생이나 정부 정책 변경에 따른 공사 변경 등을 고려, 조합원 무상지분 권리가액을 조정할 경우 조합(원)이 지급 받을 수 있는 정당한 약정금의 존부 및 액수에 관하여 심리하지 않은 원심의 잘못을 인정한 부분은 조합(원)에 유리한 판단으로 해석된다.
하지만 이러한 판단이 GS건설에게 조합 측이 줄곧 요구해 온 3600억 원에 달하는 환급금의 지급에 대해 강제성을 부여한 것이 아니라는 점에서 사 측으로서도 `선방했다`는 평가가 우세하다. 나아가 법원이 가계약에도 정부 정책 변경 시 피고가 공사 변경을 요구할 수 있고 그 경우 원고와 피고의 합의하에 조합원 무상지분 권리가액을 조정할 수 있다는 조항이 포함돼 있으므로 사 측이 조합에게 이에 상응하는 공사 대금을 청구할 수 있다고 인정함에 따라 향후 추가 정산의 기회를 얻었다는 점에서도 사 측의 승리를 주장하는 견해도 나오고 있다.
대법이 이 같은 판단을 내린 데에는 `원고와 피고가 체결한 본계약은 무효이나 가계약은 유효하다`는 전제가 깔려 있다. 반포주공3단지 재건축 조합과 GS건설은 2005년 2월 시공 본계약을 체결했다. 이는 2001년 11월 조합 창립총회 때 사 측이 제시한 `사업참여제안서`와 2002년 9월 체결한 `가계약`을 근거로 한다. 앞선 `사업참여제안서`의 핵심은 ▲확정지분제 방식 ▲조합원 무상지분 권리가액=2368만 원/3.3㎡ ▲평균 무상지분율=171.84% ▲조합원 우선 분양 후 남은 가구의 일반분양 시 실제 일반분양 총액이 당초 예상 총액보다 10%를 초과할 경우 그 초과분을 조합원 수익으로 환급하는 내용 등이다. `가계약`은 이와 거의 동일한데, 여기에는 `피고는 피고의 귀책사유와 상관없이 발생하는 정부의 정책 변경이나 행정명령 등 불가피한 상황이 생길 경우 관계 법령의 범위 안에서 원고에게 공사 변경을 요구할 수 있으며, 그 경우 양측은 협의해 공사를 변경하기로 하고 ▲실제 공사 변경이 있을 시 ▲원고의 요구에 의한 설계 변경 시 ▲일반분양 총액이 10% 이상 증가할 시 등의 경우 양측이 합의를 통해 조합원 무상지분 권리가액을 조정한다`는 내용이 추가됐다.
GS건설은 그 후 본계약 협상 과정에서 정부의 정책 변경 등으로 최소 2000억 원의 추가 비용 발생 요인이 생겼다고 주장, 이를 전액 인정해 달라고 조합에 요구했다. 이에 조합은 이 사건 수익 조건에 따른 일반분양 10% 이상 초과분에 대한 배분을 포기하는 대신 추가 발생 비용을 포함한 모든 사업비를 시공자가 부담하는 내용으로 본계약(안)을 마련했다. 이어 2005년 2월 5일 관리처분총회에서 조합원 2516명 중 1378명의 찬성으로 의결까지 이뤘다. 양측은 이를 바탕으로 비슷한 시기에 본계약을 체결했다.
그런데 일부 조합원들이 이 같은 결의의 무효 확인을 청구하는 소송을 제기하면서 3000억 원대 소송의 서막이 열렸다. 특히 2009년 1월 대법이 "해당 안건은 당초 재건축 결의 시 채택한 조합원 비용 분담 조건을 실질적으로 변경하는 것에 해당해 그 결의를 위해서는 조합원 2/3 이상의 동의가 필요함에도 2005년 2월 5일자 총회에서 이 안건에 동의한 조합원이 이에 미치지 못했음을 이유로 이 사건 결의가 무효"라며 사건을 파기환송 하고, 2010년 2월 서울고법에서 판결이 그대로 확정되면서 조합원들 사이에서는 엄청난 환급금(일반분양 10% 초과 수익금 3202억 원 및 임대주택 건립 부담금 429억 원 등 3631억 원)이 생길 것이란 `환상`이 생겨났다.
하지만 약정금 등 청구 소송의 길은 지난했다. 1ㆍ2심 모두 시공 본계약이 유효하다는 판단을 내렸기 때문이다. 특히 2013년 6월 이뤄진 2심 선고에서 서울고법이 `이 사건 결의가 무효로 확정됐다고 해도 비법인사단의 대표자가 정관에서 총회 결의를 거치도록 규정한 대외적 거래 행위를 그 결의를 거치지 아니하고 한 경우 거래 상대방이 그러한 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래 행위는 유효하다고 봄이 상당하고, 이 경우 거래 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었다는 것은 이를 주장하는 비법인사단 측이 주장ㆍ증명해야 한다`는 대법 판결을 근거로 "법령에서 법인 대표자의 대표권을 제한하고 있는 경우 그 대표권 제한에 위반된 대표자의 행위를 일률적으로 무효라고 볼 수 없는 데다 법인의 이익 또는 법인 구성원의 이익과 대표자의 행위를 유효한 것으로 신뢰한 경우에는 그 거래 행위를 일단 유효로 하되, 거래 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 무효로 봐야 한다"면서 "이를 종합하면 이 사건 본계약은 일단 유효하다"고 판단하면서 환상은 환상으로 끝나는 분위기였다.
"약정금 존재 유무 다툴 여지는 생겼지만…"
`시공자가 모든 사업비 부담` 명시한 본계약 무효ㆍ임대주택 부담금 면죄부로 GS건설도 `선방`
이런 상황에서 이번 대법 판결은 반포주공3단지 재건축 조합원들이 희망의 끈을 이어 갈 수 있도록 하는 데 강한 `동인(動因)`이 될 것으로 보인다. 무효인 본계약이 유효하다는 전제하에 조합원 무상지분 권리가액의 조정과 관련한 심리를 하지 않은 원심의 잘못을 명시했기 때문이다. 다시 말하면 조합 측은 이번 판결을 근거로 조합(원)이 지급 받을 수 있는 약정금의 존재 유무와 그 액수에 대해 다툴 수 있는 기회를 얻었다.
그러나 이는 역으로 GS건설에도 기회를 줬다는 점에서 누구의 승리도 패배도 아니라는 시각이 많다. 무엇보다 양측이 2000억 원대로 추산됐던 추가 비용과 일반분양 10% 초과 수익금을 사실상 맞바꾸는 내용으로 합의한 것을 백지화함으로써 사 측 입장에서는 정산을 통해 조합에 지급해야 할 약정금 규모를 최소화할 수 있는 여지를 마련했다.
나아가 이번 판결로 GS건설이 임대주택 건립 부담금에 대해서는 사실상 `면죄부`를 받아 업계 한쪽에서는 사 측에 유리한 판결이라는 분석도 나오고 있다. 대법은 "가계약은 여전히 유효하고 관련 법리와 기록에 비춰 살펴보면 가계약에도 정부 정책의 변경 시 피고가 공사 변경을 요구할 수 있고 그 경우 원고와 피고의 합의하에 조합원 무상지분 권리가액을 조정할 수 있다는 조항이 포함돼 있으며, 원심 판단과 같이 정부의 임대주택 정책 변경으로 인한 분양 방식의 변경도 이에 해당한다 할 것이므로, 원고가 피고의 정당한 공사 변경 요구에 응하지 아니하는 경우 피고는 원고에게 이에 상응하는 공사 대금을 청구할 수 있다. 그러므로 원고의 조합원들이 피고로부터 아파트를 인수하기 위해 피고에게 직접 임대주택 부담금을 지급했다고 해서 피고가 원고와의 관계에서 이를 부당이득으로 취했다고 할 수 없다"며 이 부분 원고의 청구를 기각한 원심의 결론은 정당하다고 판시했다.
이와 관련해 한 유관 업계 관계자는 "통상 조합과 시공자 간의 법적 다툼이 조합에 불리한 싸움이라는 점에서 보면 이번 대법 판결은 3000억 원대 약정금의 존재 유무와 그 규모를 다툴 수 있는 여지를 남겼기에 조합에 긍정적이지만 2000억 원대 추가 비용을 비롯한 모든 사업비를 일반분양 10% 추가 수익금과 상쇄하는 조건으로 시공자에게 강한 책임을 지웠던 본계약이 무효가 됨으로써 시공자 입장에서도 딱히 잃은 게 없는 상황"이라며 "되레 양측의 상호 정산을 인정한 데다 사 측이 50% 부담했던 임대주택 부담금의 경우 추가 정산 가능성이 열리게 돼 이번 분쟁은 유야무야(有耶無耶ㆍ있는 듯 없는 듯 흐지부지함)로 끝날 공산이 커졌다"고 진단했다.
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