2005~2006년께부터 시작된 전세가 상승이 이제 정점에 이르렀다. 수도권에서는 매매가격을 상회하는 전세가격이 등장하였다. 이른바 `미친 전세의 정점`에 이른 것이다. 이에 대한 종래의 관점은 `경제 상황이 불안하니 집값에 대한 걱정으로 사려하지 않는다`, `이사 다니는 불편함으로 인해 곧 매매시장으로 다시 몰려 집값이 회복될 것이다` 정도로 정리된다.
그러나 곧 회복된다던 부동산ㆍ분양시장은 전세 매물 쇼크로 인해 `3일 천하`를 누리더니 지금은 그 약발을 다하고 안갯속을 방황하고 있는 중이다. 안개가 걷힌 곳(서울 서초구 반포ㆍ개포동 등)도 있고 아직 안개가 자욱한 곳(주로 지방)도 있다. 사실 `미친 전세`라는 생각의 배후에는 시간문제일 뿐 집값은 지속적으로 오를 것이라는 기대감이 자리하고 있다. 하지만 최근의 시장 상황을 살펴보면 `집은 사 놓으면 오르는 것`이라는 공식이 더 이상 통용되지 못한다. 이에 사람들은 생각을 달리하기 시작했다. `집값이 오르지 않으면 집을 소유하는 동안에 대출 이자도 내고, 재산세도 내야 하고, 집은 낡아 가는 등 소유에 대한 부담만 증가할 것이다`, `집을 소유하는 것보다는 임차인으로 사는 것이 현명할 수 있다`라고 말이다.
이에 따라 이제는 중산층을 타깃으로 하는 임대주택이 절실한 상황이며 이번 호와 다음 호에서 최근 분양시장의 트렌드인 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대하여 알아보고 정비사업과의 연계성에 대하여 알아보도록 하겠다. 일선 정비사업조합(이하 조합)에 관계돼 있는 이들은 뉴스테이에 대하여 상세히 알아 둘 필요가 있을 것이라 본다.
뉴스테이의 등장
뉴스테이와 관련하여 시사용어 사전에 정의된 내용은 다음과 같다. 의무 임대 기간인 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다. 전세 주택 공급이 줄고 월세 주택이 증가하자 중산층의 주거 안정을 위해 2015년부터 정부가 추진 중인 정책이다. 공공임대와 달리 주택 규모에 규제가 없고 입주 자격에도 제한이 없다. 뉴스테이의 시공은 민간 건설업체가 담당하며 건물의 운영ㆍ관리는 한국토지주택공사가 설립한 리츠(REITsㆍ부동산투자회사) 등이 맡는다. 2015년 12월 29일부터 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 뉴스테이 공급촉진지구로 지정된 곳에서는 인허가 절차 단축, 취득ㆍ재산ㆍ법인세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.
한국의 주택 보급률은 2016년 현재 105%를 상회하고 있으나 자가 보유율은 60% 초반대에 머물고 있다. 따라서 산술적으로 보아도 40%의 가구가 살 수 있는 임대주택이 대량으로 필요한 구조이다. 현재 사적 임대시장에서 다주택 보유자의 경우 2013년 기준으로 평균 3.3가구를 보유하고 있다. 공공임대가 절대적으로 부족하기 때문에 민간임대에 의존할 수밖에 없으며 사실 그간 통제되지 않고 방치되어 온 것이 사실이다.
이로 인해 임차인들이 느껴 온 주거 불안은 통상 몇 가지로 요약된다. 첫째, 계약 기간 중 퇴거 요구에 대한 불안이다. 둘째는 임대료의 급상승에 대한 불안이며 셋째는 재계약 여부에 대한 불안이다. 이 때문에 공공임대 공급 증대가 절실한 상황이다. 하지만 현재 공공임대로 공급되고 있는 것은 기존의 영구임대, 국민임대와 더불어 현 정부에서 새로이 도입한 행복주택 정도이다. 요약해 보면 영구임대는 최저 소득 계층(기초생활수급자 등)의 주거 안정을 목적으로 하며 주택 규모는 전용면적 40㎡ 이하이다. 국민임대는 저소득(소득4분위 이하)계층의 주거 안정을 목적으로 하며 주택 규모는 전용 60㎡ 이하이다. 행복주택은 젊은 계층(대학생, 신혼부부, 사회초년생)의 주거 안정을 목적으로 하며 주택 규모는 전용 45㎡이며 임대료는 주위 시세의 60~80% 이내에서 결정된다.
상기 공공임대주택들은 규모가 전용 60㎡ 이하로서 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원의 2015년도 조사에 따르면 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하를 선호하는 비율이 응답자 중 37.8%를 차지하였으며 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하를 원하는 비율은 52.7%에 달한다는 점을 고려하면 중산층을 위한 안정적인 임대주택의 등장이 절실한 상황이다. 2012년 통계청 조사에 따르면 4인 가구 기준 월 354만 원이 중위소득(평균 소득이 아닌 중앙에 위치한 소득)이며 중산층이란 경제협력개발기구(OECD)의 정의에 따라 중위소득의 50%에서 150% 수준이라 하며, 이에 따르면 월 소득 177만~531만 원이 해당된다. 이러한 계층에 양질의 주택을 공급하되 장기에 걸친 임대 기간을 보장하며, 안정적인 임대료 상승률을 보장하고자 하는 필요에서 나온 것이 바로 뉴스테이인 것이다.
뉴스테이의 성과
일종의 `니치마케팅(niche marketing)`인 뉴스테이는 `집은 사는(BUY) 것이 아니라 사는(LIVE) 곳입니다`라는 슬로건을 내세우고 있다. 이러한 슬로건 아래 ▲신규 분양 수준의 깨끗한 집 ▲8년 이상 임차 ▲임대료 상승 5% 이하 ▲육아ㆍ청소ㆍ세탁ㆍ이사 등 토털(total) 주거 서비스라는 특화된 조건도 걸고 있다.
전체 소요되는 사업비 중 공적으로 조성된 주택도시기금에서 일부 지원을 받고 또 나머지는 금융사, 건설사, 펀드 등의 합작투자로 조성되며 이때 기업형 임대사업자는 투자를 하면서도 시공을 통해 공사비 수익도 창출할 수 있으며 특화된 주거 서비스를 통해 임대사업자의 역할을 하면서 8년이 지나면 분양전환을 통하여 회수된 수익금을 투자자들에게 분배하는 구조를 가지고 있다.
2015년 1호 사업인 인천 도화지구 2개 블록의 청약 결과를 보면 전체 2100여 가구 공급에 1만1000여 명이 청약하므로 청약 경쟁률이 5.5:1을 기록하였다. 이 결과 사업에 대하여 반신반의하던 건설사들은 태도를 달리하여 적극적으로 참여하기에 이르렀다. 이후 위례신도시, 수원권선, 동탄2신도시 등에서 연달아 뉴스테이 분양이 진행되었는데, 테라스 하우스가 포함된 위례신도시 뉴스테이는 청약 경쟁률이 10:1을 상회하기에 이르렀다. 2016년 올해 1만5000가구 이상 분양할 예정인데 5월 화성동탄과 화성 반월지구에서 2개 단지 약 1800가구가 분양을 시작한다.
2005~2006년께부터 시작된 전세가 상승이 이제 정점에 이르렀다. 수도권에서는 매매가격을 상회하는 전세가격이 등장하였다. 이른바 `미친 전세의 정점`에 이른 것이다. 이에 대한 종래의 관점은 `경제 상황이 불안하니 집값에 대한 걱정으로 사려하지 않는다`, `이사 다니는 불편함으로 인해 곧 매매시장으로 다시 몰려 집값이 회복될 것이다` 정도로 정리된다.
그러나 곧 회복된다던 부동산ㆍ분양시장은 전세 매물 쇼크로 인해 `3일 천하`를 누리더니 지금은 그 약발을 다하고 안갯속을 방황하고 있는 중이다. 안개가 걷힌 곳(서울 서초구 반포ㆍ개포동 등)도 있고 아직 안개가 자욱한 곳(주로 지방)도 있다. 사실 `미친 전세`라는 생각의 배후에는 시간문제일 뿐 집값은 지속적으로 오를 것이라는 기대감이 자리하고 있다. 하지만 최근의 시장 상황을 살펴보면 `집은 사 놓으면 오르는 것`이라는 공식이 더 이상 통용되지 못한다. 이에 사람들은 생각을 달리하기 시작했다. `집값이 오르지 않으면 집을 소유하는 동안에 대출 이자도 내고, 재산세도 내야 하고, 집은 낡아 가는 등 소유에 대한 부담만 증가할 것이다`, `집을 소유하는 것보다는 임차인으로 사는 것이 현명할 수 있다`라고 말이다.
이에 따라 이제는 중산층을 타깃으로 하는 임대주택이 절실한 상황이며 이번 호와 다음 호에서 최근 분양시장의 트렌드인 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대하여 알아보고 정비사업과의 연계성에 대하여 알아보도록 하겠다. 일선 정비사업조합(이하 조합)에 관계돼 있는 이들은 뉴스테이에 대하여 상세히 알아 둘 필요가 있을 것이라 본다.
뉴스테이의 등장
뉴스테이와 관련하여 시사용어 사전에 정의된 내용은 다음과 같다. 의무 임대 기간인 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다. 전세 주택 공급이 줄고 월세 주택이 증가하자 중산층의 주거 안정을 위해 2015년부터 정부가 추진 중인 정책이다. 공공임대와 달리 주택 규모에 규제가 없고 입주 자격에도 제한이 없다. 뉴스테이의 시공은 민간 건설업체가 담당하며 건물의 운영ㆍ관리는 한국토지주택공사가 설립한 리츠(REITsㆍ부동산투자회사) 등이 맡는다. 2015년 12월 29일부터 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 뉴스테이 공급촉진지구로 지정된 곳에서는 인허가 절차 단축, 취득ㆍ재산ㆍ법인세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.
한국의 주택 보급률은 2016년 현재 105%를 상회하고 있으나 자가 보유율은 60% 초반대에 머물고 있다. 따라서 산술적으로 보아도 40%의 가구가 살 수 있는 임대주택이 대량으로 필요한 구조이다. 현재 사적 임대시장에서 다주택 보유자의 경우 2013년 기준으로 평균 3.3가구를 보유하고 있다. 공공임대가 절대적으로 부족하기 때문에 민간임대에 의존할 수밖에 없으며 사실 그간 통제되지 않고 방치되어 온 것이 사실이다.
이로 인해 임차인들이 느껴 온 주거 불안은 통상 몇 가지로 요약된다. 첫째, 계약 기간 중 퇴거 요구에 대한 불안이다. 둘째는 임대료의 급상승에 대한 불안이며 셋째는 재계약 여부에 대한 불안이다. 이 때문에 공공임대 공급 증대가 절실한 상황이다. 하지만 현재 공공임대로 공급되고 있는 것은 기존의 영구임대, 국민임대와 더불어 현 정부에서 새로이 도입한 행복주택 정도이다. 요약해 보면 영구임대는 최저 소득 계층(기초생활수급자 등)의 주거 안정을 목적으로 하며 주택 규모는 전용면적 40㎡ 이하이다. 국민임대는 저소득(소득4분위 이하)계층의 주거 안정을 목적으로 하며 주택 규모는 전용 60㎡ 이하이다. 행복주택은 젊은 계층(대학생, 신혼부부, 사회초년생)의 주거 안정을 목적으로 하며 주택 규모는 전용 45㎡이며 임대료는 주위 시세의 60~80% 이내에서 결정된다.
상기 공공임대주택들은 규모가 전용 60㎡ 이하로서 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원의 2015년도 조사에 따르면 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하를 선호하는 비율이 응답자 중 37.8%를 차지하였으며 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하를 원하는 비율은 52.7%에 달한다는 점을 고려하면 중산층을 위한 안정적인 임대주택의 등장이 절실한 상황이다. 2012년 통계청 조사에 따르면 4인 가구 기준 월 354만 원이 중위소득(평균 소득이 아닌 중앙에 위치한 소득)이며 중산층이란 경제협력개발기구(OECD)의 정의에 따라 중위소득의 50%에서 150% 수준이라 하며, 이에 따르면 월 소득 177만~531만 원이 해당된다. 이러한 계층에 양질의 주택을 공급하되 장기에 걸친 임대 기간을 보장하며, 안정적인 임대료 상승률을 보장하고자 하는 필요에서 나온 것이 바로 뉴스테이인 것이다.
뉴스테이의 성과
일종의 `니치마케팅(niche marketing)`인 뉴스테이는 `집은 사는(BUY) 것이 아니라 사는(LIVE) 곳입니다`라는 슬로건을 내세우고 있다. 이러한 슬로건 아래 ▲신규 분양 수준의 깨끗한 집 ▲8년 이상 임차 ▲임대료 상승 5% 이하 ▲육아ㆍ청소ㆍ세탁ㆍ이사 등 토털(total) 주거 서비스라는 특화된 조건도 걸고 있다.
전체 소요되는 사업비 중 공적으로 조성된 주택도시기금에서 일부 지원을 받고 또 나머지는 금융사, 건설사, 펀드 등의 합작투자로 조성되며 이때 기업형 임대사업자는 투자를 하면서도 시공을 통해 공사비 수익도 창출할 수 있으며 특화된 주거 서비스를 통해 임대사업자의 역할을 하면서 8년이 지나면 분양전환을 통하여 회수된 수익금을 투자자들에게 분배하는 구조를 가지고 있다.
2015년 1호 사업인 인천 도화지구 2개 블록의 청약 결과를 보면 전체 2100여 가구 공급에 1만1000여 명이 청약하므로 청약 경쟁률이 5.5:1을 기록하였다. 이 결과 사업에 대하여 반신반의하던 건설사들은 태도를 달리하여 적극적으로 참여하기에 이르렀다. 이후 위례신도시, 수원권선, 동탄2신도시 등에서 연달아 뉴스테이 분양이 진행되었는데, 테라스 하우스가 포함된 위례신도시 뉴스테이는 청약 경쟁률이 10:1을 상회하기에 이르렀다. 2016년 올해 1만5000가구 이상 분양할 예정인데 5월 화성동탄과 화성 반월지구에서 2개 단지 약 1800가구가 분양을 시작한다.
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