현 부동산시장은 `집은 사 놓으면 오르는 것`이라는 불문율이 깨져 버렸고 국민들은 집값이 오르지 않으면 집을 소유하는 동안 대출이자, 재산세, 감가상각 등 소유에 대한 부담만 증가할 것이므로. 임차인으로 사는 것을 달리 보게 되었다.
지난 호에서는 중산층을 타깃으로 하는 임대주택이 절실한 상황으로 인해 최근 분양시장의 트렌드인 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대해서 개략적으로 알아보았다. 이제 간략하게 향후 사업계획에 대하여 살핀 후 건설사들의 참여가 늘고 있는 이유와 함께 정비사업과 관련 있는 `연계형`에 대하여 알아보도록 하겠다.
뉴스테이의 향후 사업계획
2015년 뉴스테이의 사업 성과는 예상을 웃돌았다. 당초 작년 1만 가구를 목표로 잡았다가 시장의 반응이 예상보다 좋고 결과적으로 약 1만4000가구 정도를 공급할 수 있었다. 2016년에는 ▲부지 확보 약 5만 가구 ▲공급 약 2만5000가구 ▲입주자 모집 약 1만2000가구 등으로 목표를 잡고 있다. 공급을 위한 부지 확보 세부 내용으로는 공급촉진지구 내에 약 2만5000가구, 한국토지주택공사(LH) 공모를 통해 약 1만 가구, 정비사업을 통해 약 1만 가구, 민간 제안을 통해 약 5000가구 등 5만 가구에 달한다. 지난 4ㆍ28 부동산 대책 시 발표된 내용에 따르면 공공임대주택을 늘리기 위해 내년까지 행복주택을 4만8000가구 추가 공급하며 2014년부터 누적 세대수 15만 가구를 공급할 계획을 가지고 있다. 또한 뉴스테이는 올해와 내년 총 15만 가구의 추가 공급을 통해 2014년부터 3년간 총 30만 가구의 뉴스테이와 행복주택을 공급할 예정이다. 참고로 2016년 현재 첫 청약에 나섰던 뉴스테이의 성적은 화성반월 2.89:1, 화성동탄2 4.16:1의 경쟁률을 기록하며 마감되었다.
이러한 상황 덕분에 건설사들은 초기의 미지근한 반응과 달리 이제는 적극적인 참여로 방향을 튼 상태이다. 이 같은 태도 변화에는 뉴스테이로 얻을 수 있는 수익률이 높다는 분석이 자리하고 있다. 우선은 본업인 공사에 참여함으로 공사 수익을 얻을 수 있고, 사업 참여자로서 향후의 매각 수익 차액과 임차 기간 동안 특화된 주거 서비스 제공을 통해 별도의 임대관리업자로서의 수익 역시 원하는 경우 향유할 수 있기에 내부 수익률이 비교적 높은 편이라고 한다. 더욱이 새로운 수익 창출을 위한 별도의 모델을 찾기 쉽지 않은 상황에서 뉴스테이는 꽤 짭짤한 비즈니스 모델이 되고 있다.
뉴스테이의 종류와 공급 유형
뉴스테이는 부지의 공급 방식에 따라 ▲공급촉지지구 지정에 따른 방안 ▲LH 사업 부지 내 사업자 공모에 따른 방식 ▲정비구역 내 뉴스테이 지정에 따른 공급 방법 등 3가지로 나뉜다.
또한 공급 형태에 따라 `도심형`과 `패밀리형`으로도 구분되는데, 도심형이란 주로 유동 인구가 많은 도심에 위치해 있고 직주근접을 원하는 젊은 직장인을 위해 마련되었으며 주로 주거용 오피스텔 형태이다. 특징은 사물인터넷(Internet of things), 스마트 홈, 홈 시큐리티, 카 셰어링 등 첨단 주거 서비스 제공이 되는 등 1~2인으로 한 세대를 구성하는 젊은 직장인들을 위해 특화됐다는 점이다. 패밀리형은 말 그대로 3~4인 이상으로 이루어진 세대들을 위해 제공되는 주택 개념이며, 임대료 수준은 주변 시세 이하로 책정하되 연 3% 이내로 상승률이 제한되었다.
이밖에 다양한 주거 서비스를 제공 받는 동시에 일반분양 주택과 동등한 품질로 공급되기 때문에 범죄 예방, 친환경 설비, 에너지 절약 설비 등이 함께 시공되어 구비된다는 장점이 있다.
정비사업과 뉴스테이
정비사업과 관련된 뉴스테이는 `연계형`이라는 명칭으로 불린다. 이는 도심 내 양질의 임대주택 공급이라는 목표와 사업성 부족 등의 이유로 진행이 멈추었던 정비구역에 정비사업의 일반분양 부담 감소 및 경제적ㆍ행정적 지원이라는 재개 지원책을 통해 일거양득의 효과를 누리고자 하는 목적이 있다. 전국 시ㆍ도 등 지자체를 대상으로 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 구역 공모를 접수한 결과 서울을 비롯한 9개 시ㆍ도에서 총 37개의 정비구역이 신청하여 당초 계획을 넘는 15개의 구역을 선정하였으며 공모에 참여한 정비구역들은 대부분 원도심으로 구역 반경 2㎞ 내에 지하철, 기차역 등이 위치해 직주근접성이 우수하다는 특징이 있다. 또한 거주지에 학교, 병원 등이 인접하여 거주 기반도 양호한 편이기에 정비사업이 원활히 진행되는 경우 매우 효과적인 지원책이 될 것으로 보인다.
사업 참여를 원하는 정비사업조합(이하 조합)은 먼저 지자체 자체 평가에서 60점 이상을 얻는 경우에 한하여 응모할 수 있으며 한국감정원의 현장 실사 및 심사를 거쳐 뉴스테이 자문위원회의 적정 구역 선정 절차를 거치게 된다. 만일 뉴스테이사업으로 선정된 경우 먼저 조합원총회의 의결을 통해 뉴스테이사업의 추진 여부를 승인해야 한다. 이후 경쟁 입찰의 방식을 통해 기업형 임대사업자를 선정해야 하는데 업무의 특성상 주로 시공자 선정을 의미하게 되며 선정일로 6개월 이내에 우선협상대상자로 선정하여야 하고, 기한 내에 선정하지 못하는 경우 후보 구역 선정이 철회되므로 이 점에 유의하여 한다. 우선협상대상자의 선정과 가격 협상(기업형 임대사업자에게로의 매각 가격 협상)을 완료한 조합은 이제 지자체를 통해 국토교통부(이하 국토부)에 기금 지원 신청을 할 수 있으며 국토부는 해당 사업의 기금 지원 적격성을 검토한 후 지원 여부를 최종 결정하게 된다. 만일 연계형 뉴스테이를 희망하는 조합이 있다면 기업형 임대사업자 선정 시 준수해야 할 사항을 담은 `정비사업 연계 기업형 임대사업자 선정 기준(국토부 고시 2016-263호)`을 참고하기 바란다. 기업형 임대사업자 선정은 당연하게도 공개경쟁입찰을 원칙으로 하며 우선협상대상자 선정 시, 규정된 항목을 바탕으로 제출 받은 제안서를 평가하고, 그 결과를 조합원에게 공개한 후 총회에서 우선협상대상자로 선정할 것인지의 여부를 묻는 투표를 실시해야 한다. 아무쪼록 뉴스테이 연계형으로 사업 추진의 활력소를 찾을 수 있는 조합에서는 이를 적극 활용할 필요가 있다고 생각된다.
현 부동산시장은 `집은 사 놓으면 오르는 것`이라는 불문율이 깨져 버렸고 국민들은 집값이 오르지 않으면 집을 소유하는 동안 대출이자, 재산세, 감가상각 등 소유에 대한 부담만 증가할 것이므로. 임차인으로 사는 것을 달리 보게 되었다.
지난 호에서는 중산층을 타깃으로 하는 임대주택이 절실한 상황으로 인해 최근 분양시장의 트렌드인 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대해서 개략적으로 알아보았다. 이제 간략하게 향후 사업계획에 대하여 살핀 후 건설사들의 참여가 늘고 있는 이유와 함께 정비사업과 관련 있는 `연계형`에 대하여 알아보도록 하겠다.
뉴스테이의 향후 사업계획
2015년 뉴스테이의 사업 성과는 예상을 웃돌았다. 당초 작년 1만 가구를 목표로 잡았다가 시장의 반응이 예상보다 좋고 결과적으로 약 1만4000가구 정도를 공급할 수 있었다. 2016년에는 ▲부지 확보 약 5만 가구 ▲공급 약 2만5000가구 ▲입주자 모집 약 1만2000가구 등으로 목표를 잡고 있다. 공급을 위한 부지 확보 세부 내용으로는 공급촉진지구 내에 약 2만5000가구, 한국토지주택공사(LH) 공모를 통해 약 1만 가구, 정비사업을 통해 약 1만 가구, 민간 제안을 통해 약 5000가구 등 5만 가구에 달한다. 지난 4ㆍ28 부동산 대책 시 발표된 내용에 따르면 공공임대주택을 늘리기 위해 내년까지 행복주택을 4만8000가구 추가 공급하며 2014년부터 누적 세대수 15만 가구를 공급할 계획을 가지고 있다. 또한 뉴스테이는 올해와 내년 총 15만 가구의 추가 공급을 통해 2014년부터 3년간 총 30만 가구의 뉴스테이와 행복주택을 공급할 예정이다. 참고로 2016년 현재 첫 청약에 나섰던 뉴스테이의 성적은 화성반월 2.89:1, 화성동탄2 4.16:1의 경쟁률을 기록하며 마감되었다.
이러한 상황 덕분에 건설사들은 초기의 미지근한 반응과 달리 이제는 적극적인 참여로 방향을 튼 상태이다. 이 같은 태도 변화에는 뉴스테이로 얻을 수 있는 수익률이 높다는 분석이 자리하고 있다. 우선은 본업인 공사에 참여함으로 공사 수익을 얻을 수 있고, 사업 참여자로서 향후의 매각 수익 차액과 임차 기간 동안 특화된 주거 서비스 제공을 통해 별도의 임대관리업자로서의 수익 역시 원하는 경우 향유할 수 있기에 내부 수익률이 비교적 높은 편이라고 한다. 더욱이 새로운 수익 창출을 위한 별도의 모델을 찾기 쉽지 않은 상황에서 뉴스테이는 꽤 짭짤한 비즈니스 모델이 되고 있다.
뉴스테이의 종류와 공급 유형
뉴스테이는 부지의 공급 방식에 따라 ▲공급촉지지구 지정에 따른 방안 ▲LH 사업 부지 내 사업자 공모에 따른 방식 ▲정비구역 내 뉴스테이 지정에 따른 공급 방법 등 3가지로 나뉜다.
또한 공급 형태에 따라 `도심형`과 `패밀리형`으로도 구분되는데, 도심형이란 주로 유동 인구가 많은 도심에 위치해 있고 직주근접을 원하는 젊은 직장인을 위해 마련되었으며 주로 주거용 오피스텔 형태이다. 특징은 사물인터넷(Internet of things), 스마트 홈, 홈 시큐리티, 카 셰어링 등 첨단 주거 서비스 제공이 되는 등 1~2인으로 한 세대를 구성하는 젊은 직장인들을 위해 특화됐다는 점이다. 패밀리형은 말 그대로 3~4인 이상으로 이루어진 세대들을 위해 제공되는 주택 개념이며, 임대료 수준은 주변 시세 이하로 책정하되 연 3% 이내로 상승률이 제한되었다.
이밖에 다양한 주거 서비스를 제공 받는 동시에 일반분양 주택과 동등한 품질로 공급되기 때문에 범죄 예방, 친환경 설비, 에너지 절약 설비 등이 함께 시공되어 구비된다는 장점이 있다.
정비사업과 뉴스테이
정비사업과 관련된 뉴스테이는 `연계형`이라는 명칭으로 불린다. 이는 도심 내 양질의 임대주택 공급이라는 목표와 사업성 부족 등의 이유로 진행이 멈추었던 정비구역에 정비사업의 일반분양 부담 감소 및 경제적ㆍ행정적 지원이라는 재개 지원책을 통해 일거양득의 효과를 누리고자 하는 목적이 있다. 전국 시ㆍ도 등 지자체를 대상으로 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 구역 공모를 접수한 결과 서울을 비롯한 9개 시ㆍ도에서 총 37개의 정비구역이 신청하여 당초 계획을 넘는 15개의 구역을 선정하였으며 공모에 참여한 정비구역들은 대부분 원도심으로 구역 반경 2㎞ 내에 지하철, 기차역 등이 위치해 직주근접성이 우수하다는 특징이 있다. 또한 거주지에 학교, 병원 등이 인접하여 거주 기반도 양호한 편이기에 정비사업이 원활히 진행되는 경우 매우 효과적인 지원책이 될 것으로 보인다.
사업 참여를 원하는 정비사업조합(이하 조합)은 먼저 지자체 자체 평가에서 60점 이상을 얻는 경우에 한하여 응모할 수 있으며 한국감정원의 현장 실사 및 심사를 거쳐 뉴스테이 자문위원회의 적정 구역 선정 절차를 거치게 된다. 만일 뉴스테이사업으로 선정된 경우 먼저 조합원총회의 의결을 통해 뉴스테이사업의 추진 여부를 승인해야 한다. 이후 경쟁 입찰의 방식을 통해 기업형 임대사업자를 선정해야 하는데 업무의 특성상 주로 시공자 선정을 의미하게 되며 선정일로 6개월 이내에 우선협상대상자로 선정하여야 하고, 기한 내에 선정하지 못하는 경우 후보 구역 선정이 철회되므로 이 점에 유의하여 한다. 우선협상대상자의 선정과 가격 협상(기업형 임대사업자에게로의 매각 가격 협상)을 완료한 조합은 이제 지자체를 통해 국토교통부(이하 국토부)에 기금 지원 신청을 할 수 있으며 국토부는 해당 사업의 기금 지원 적격성을 검토한 후 지원 여부를 최종 결정하게 된다. 만일 연계형 뉴스테이를 희망하는 조합이 있다면 기업형 임대사업자 선정 시 준수해야 할 사항을 담은 `정비사업 연계 기업형 임대사업자 선정 기준(국토부 고시 2016-263호)`을 참고하기 바란다. 기업형 임대사업자 선정은 당연하게도 공개경쟁입찰을 원칙으로 하며 우선협상대상자 선정 시, 규정된 항목을 바탕으로 제출 받은 제안서를 평가하고, 그 결과를 조합원에게 공개한 후 총회에서 우선협상대상자로 선정할 것인지의 여부를 묻는 투표를 실시해야 한다. 아무쪼록 뉴스테이 연계형으로 사업 추진의 활력소를 찾을 수 있는 조합에서는 이를 적극 활용할 필요가 있다고 생각된다.
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