내년에는 부동산시장의 과열 양상이 한풀 꺾일 전망이다. 대출 규제가 강화되고 세금 부담이 가중되기 때문이다. 다만 재건축초과이익환수제도 적용을 앞두고 일선 단지들의 행보가 빨라질 전망이라 주목된다.
대출 심사 강화… 주택 구입 여력 축소
2017년 7월 종료되는 DTIㆍLTV 규제 완화
다음 달(1월)부터는 주택 관련 대출 심사가 강화돼 주택 구입 여력이 축소된다.
지난달(11월) 24일 발표된 `8ㆍ25 가계부채 대책` 후속 조치에 따라 2017년 1월 1일부터 입주자모집공고를 내는 아파트의 잔금 대출부터 여신 심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙 자료 강화, 비거치ㆍ분활 상환, 금리 상승 가능성 등을 반영한 상환 능력 평가 등이 주요 내용이다. 또한 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입돼 대출을 받기가 더 까다로워진다.
총부채상환비율(DTI)ㆍ담보인정비율(LTV) 규제 완화는 2017년 7월 종료된다. DTIㆍLTV 규제는 주택 담보대출 한도액을 담보 가치, 상환 능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이 주요 내용이다. 2014년 8월 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존에 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정됐다. 일몰을 앞두고 2015년과 2016년 4월에 한 차례씩 연장된바 있다.
은행권에서 시행 중인 분할 상환 가이드는 보험의 주택 담보대출에도 확대ㆍ시행된다. 다만 입주자 전용 보금자리론은 내년부터 2년간 한시적으로 운영된다.
2000만 원 이하 임대 소득 과세 2년 `유예`
비사업용 토지 장기보유특별공제 기산일 `조정`
연간 2000만 원 이하 임대 소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 연간 임대 소득이 2000만 원 이하인 2주택자의 경우 필요 경비(임대 소득의 60%)와 기본 공제 400만 원을 공제한 금액에 14%의 단일 세율로 분리 과세하는 것이다.
또 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택)의 전세 보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형 주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된다.
세법 개정으로 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 `취득일`로 조정된 점도 눈에 띈다. 비사업용 토지의 양도소득세는 기본 세율의 10%포인트를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도 차익을 공제해주는 규정이다. 현행 「소득세법」은 비사업용 토지를 양도하면 취득 시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.
양도소득세 최고 세율 상향
집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입
양도소득세의 최고 세율 구간이 38%에서 40%로 높아진다. 2016년까지는 과세표준이 1억5000만 원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억 원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.
2017년 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출 시 여신 심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙 자료로는 원천 징수 영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아 가는 비거치, 분할 상환 원칙이 적용된다.
청약가점제 `자율화`
부동산 전자 계약 시스템 전국으로 확대
전용 85㎡ 이하 민영 주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자체단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 `11ㆍ3 부동산 대책`에 따라 청약 조정 대상 지역에 포함된 37개 시ㆍ구(서울 25개 구 및 경기 과천시, 성남시의 공공택지 및 민간택지 아파트, 그 외 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 및 세종시의 공공택지 아파트, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다.
종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산 매매, 임대차 계약을 맺는 부동산 전자 계약 시스템이 2017년 상반기 중 전국적으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 뒤 8월부터는 서울 전 지역에서 시범 사업이 진행 중에 있다. 이에 건설사의 신고를 통해 파악했던 미분양 등 주택 경기 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 전망이다. 소비자들은 현 분양 상황을 객관적으로 보고 분양 계약을 체결하거나 프리미엄 거품을 피할 수 있을 것으로 예상된다. 건설사 입장에선 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정 조절 등이 가능할 것으로 보인다.
2층 이상 건축물 내진 설계 의무화
제로 에너지 건축물 인증제 시행
경주에서 발생한 강진과 여진으로 내진 설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 총면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 이러한 내용을 담고 있는 「건축법 시행령」 일부 개정안이 시행을 앞두고 있어서다. 국내에 내진 설계 의무 규정이 도입된 것은 1988년으로, 당시 적용 대상은 `6층 이상 또는 총면적 10만 ㎡ 이상의 건축물`이었다. 이후 대상이 점차 확대되고 있다.
특히 이달 16일 황교안 대통령 권한 대행 주재로 열린 제11차 국민 안전 민관 합동 회의를 통해 2017년 하반기에는 모든 신규 주택에 대한 내진 설계 의무화를 시행한다는 구상이 수면 위로 드러나 주목을 받았다.
이날 발표된 `지진 방재 종합 대책`에 따르면 모든 신축 주택과 2층 또는 200㎡ 이상의 건축물, 병원, 학교 등 주요 시설에 대한 내진설계가 의무화한다. 이로 인해 도시 관련 지반이 취약하거나 보강이 필요한 지역의 재개발ㆍ재건축 및 리모델링사업이 확대될 것이라는 업계의 전망이 이어지고 있다.
이와 관련해 한 업계 관계자는 "내진 설계 의무화 이전에 준공된 노후 건축물은 내진 보강에 대한 인센티브를 강화하고 재개발ㆍ재건축 시기를 앞당겨야 한다"고 지적했다.
2017년부터 1월 20일부터는 `제로 에너지 건축물 인증제`가 시행된다. 제로 에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로 인증 대상은 주택ㆍ업무시설이나 근린생활시설 등이다. 인증을 받은 건축물은 ▲용적률 최대 15% 완화 ▲기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) ▲신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내) 등의 인센티브가 제공된다. 지난 1월에는 서울시와 국토교통부가 성북구 장위4구역을 제로 에너지 빌딩으로 개발키로 결정한바 있다. 이는 아파트 단지를 설계 단계에서부터 제로 에너지 빌딩으로 개발하는 첫 사례다. 장위4구역은 올 연말로 착공이 예정돼 제로 에너지 빌딩의 선례로 작용할 수 있을지 주목된다.
공동주택 리모델링 동의율 `80%→75%`… 서울ㆍ분당 등서 활성화 예고
연말 재건축초과이익환수제도 유예 종료… 조합들, 적용 피하기 위해 `안간힘`
아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자의 75%만 동의해도 리모델링사업 추진이 가능해진다. 현재는 50% 이상의 동별 동의와 80% 이상의 전체 집주인의 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 「주택법 시행령」 일부 개정안에 담겼다. 집주인의 75% 이상 동의 기준은 재건축과 형평성을 맞추기 위한 것이다. 개정안은 2016년 11월 22일 입법예고 됐으며 2017년 1월에 공포ㆍ시행된다. 이에 서울과 분당ㆍ평촌 등의 리모델링시장이 활기를 띨 것으로 보인다.
내년 말에는 재건축시장의 최대 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제도 유예가 종료된다. 이 제도는 조합원 1인당 초과이익이 평균 3000만 원을 넘으면 그 이익의 최고 50%를 재건축부담금으로 내도록 한 것이다. 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 2006년 9월부터 전국으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행이 유예됐고, 이어 2017년 말까지 유예기간이 추가 연장됐다. 따라서 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하지 못하면 재건축초과이익환수제도를 적용 받게 된다. 이에 조합 방식에 비해 절차가 간소해 사업 기간을 2년 이상 단축할 수 있는 신탁 방식 재건축을 추진하는 사업장도 늘고 있다.
내년에는 부동산시장의 과열 양상이 한풀 꺾일 전망이다. 대출 규제가 강화되고 세금 부담이 가중되기 때문이다. 다만 재건축초과이익환수제도 적용을 앞두고 일선 단지들의 행보가 빨라질 전망이라 주목된다.
대출 심사 강화… 주택 구입 여력 축소
2017년 7월 종료되는 DTIㆍLTV 규제 완화
다음 달(1월)부터는 주택 관련 대출 심사가 강화돼 주택 구입 여력이 축소된다.
지난달(11월) 24일 발표된 `8ㆍ25 가계부채 대책` 후속 조치에 따라 2017년 1월 1일부터 입주자모집공고를 내는 아파트의 잔금 대출부터 여신 심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙 자료 강화, 비거치ㆍ분활 상환, 금리 상승 가능성 등을 반영한 상환 능력 평가 등이 주요 내용이다. 또한 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입돼 대출을 받기가 더 까다로워진다.
총부채상환비율(DTI)ㆍ담보인정비율(LTV) 규제 완화는 2017년 7월 종료된다. DTIㆍLTV 규제는 주택 담보대출 한도액을 담보 가치, 상환 능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이 주요 내용이다. 2014년 8월 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존에 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정됐다. 일몰을 앞두고 2015년과 2016년 4월에 한 차례씩 연장된바 있다.
은행권에서 시행 중인 분할 상환 가이드는 보험의 주택 담보대출에도 확대ㆍ시행된다. 다만 입주자 전용 보금자리론은 내년부터 2년간 한시적으로 운영된다.
2000만 원 이하 임대 소득 과세 2년 `유예`
비사업용 토지 장기보유특별공제 기산일 `조정`
연간 2000만 원 이하 임대 소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 연간 임대 소득이 2000만 원 이하인 2주택자의 경우 필요 경비(임대 소득의 60%)와 기본 공제 400만 원을 공제한 금액에 14%의 단일 세율로 분리 과세하는 것이다.
또 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택)의 전세 보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형 주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된다.
세법 개정으로 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 `취득일`로 조정된 점도 눈에 띈다. 비사업용 토지의 양도소득세는 기본 세율의 10%포인트를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도 차익을 공제해주는 규정이다. 현행 「소득세법」은 비사업용 토지를 양도하면 취득 시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.
양도소득세 최고 세율 상향
집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입
양도소득세의 최고 세율 구간이 38%에서 40%로 높아진다. 2016년까지는 과세표준이 1억5000만 원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억 원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.
2017년 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출 시 여신 심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙 자료로는 원천 징수 영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아 가는 비거치, 분할 상환 원칙이 적용된다.
청약가점제 `자율화`
부동산 전자 계약 시스템 전국으로 확대
전용 85㎡ 이하 민영 주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자체단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 `11ㆍ3 부동산 대책`에 따라 청약 조정 대상 지역에 포함된 37개 시ㆍ구(서울 25개 구 및 경기 과천시, 성남시의 공공택지 및 민간택지 아파트, 그 외 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 및 세종시의 공공택지 아파트, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다.
종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산 매매, 임대차 계약을 맺는 부동산 전자 계약 시스템이 2017년 상반기 중 전국적으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 뒤 8월부터는 서울 전 지역에서 시범 사업이 진행 중에 있다. 이에 건설사의 신고를 통해 파악했던 미분양 등 주택 경기 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 전망이다. 소비자들은 현 분양 상황을 객관적으로 보고 분양 계약을 체결하거나 프리미엄 거품을 피할 수 있을 것으로 예상된다. 건설사 입장에선 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정 조절 등이 가능할 것으로 보인다.
2층 이상 건축물 내진 설계 의무화
제로 에너지 건축물 인증제 시행
경주에서 발생한 강진과 여진으로 내진 설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 총면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 이러한 내용을 담고 있는 「건축법 시행령」 일부 개정안이 시행을 앞두고 있어서다. 국내에 내진 설계 의무 규정이 도입된 것은 1988년으로, 당시 적용 대상은 `6층 이상 또는 총면적 10만 ㎡ 이상의 건축물`이었다. 이후 대상이 점차 확대되고 있다.
특히 이달 16일 황교안 대통령 권한 대행 주재로 열린 제11차 국민 안전 민관 합동 회의를 통해 2017년 하반기에는 모든 신규 주택에 대한 내진 설계 의무화를 시행한다는 구상이 수면 위로 드러나 주목을 받았다.
이날 발표된 `지진 방재 종합 대책`에 따르면 모든 신축 주택과 2층 또는 200㎡ 이상의 건축물, 병원, 학교 등 주요 시설에 대한 내진설계가 의무화한다. 이로 인해 도시 관련 지반이 취약하거나 보강이 필요한 지역의 재개발ㆍ재건축 및 리모델링사업이 확대될 것이라는 업계의 전망이 이어지고 있다.
이와 관련해 한 업계 관계자는 "내진 설계 의무화 이전에 준공된 노후 건축물은 내진 보강에 대한 인센티브를 강화하고 재개발ㆍ재건축 시기를 앞당겨야 한다"고 지적했다.
2017년부터 1월 20일부터는 `제로 에너지 건축물 인증제`가 시행된다. 제로 에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로 인증 대상은 주택ㆍ업무시설이나 근린생활시설 등이다. 인증을 받은 건축물은 ▲용적률 최대 15% 완화 ▲기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) ▲신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내) 등의 인센티브가 제공된다. 지난 1월에는 서울시와 국토교통부가 성북구 장위4구역을 제로 에너지 빌딩으로 개발키로 결정한바 있다. 이는 아파트 단지를 설계 단계에서부터 제로 에너지 빌딩으로 개발하는 첫 사례다. 장위4구역은 올 연말로 착공이 예정돼 제로 에너지 빌딩의 선례로 작용할 수 있을지 주목된다.
공동주택 리모델링 동의율 `80%→75%`… 서울ㆍ분당 등서 활성화 예고
연말 재건축초과이익환수제도 유예 종료… 조합들, 적용 피하기 위해 `안간힘`
아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자의 75%만 동의해도 리모델링사업 추진이 가능해진다. 현재는 50% 이상의 동별 동의와 80% 이상의 전체 집주인의 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 「주택법 시행령」 일부 개정안에 담겼다. 집주인의 75% 이상 동의 기준은 재건축과 형평성을 맞추기 위한 것이다. 개정안은 2016년 11월 22일 입법예고 됐으며 2017년 1월에 공포ㆍ시행된다. 이에 서울과 분당ㆍ평촌 등의 리모델링시장이 활기를 띨 것으로 보인다.
내년 말에는 재건축시장의 최대 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제도 유예가 종료된다. 이 제도는 조합원 1인당 초과이익이 평균 3000만 원을 넘으면 그 이익의 최고 50%를 재건축부담금으로 내도록 한 것이다. 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 2006년 9월부터 전국으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행이 유예됐고, 이어 2017년 말까지 유예기간이 추가 연장됐다. 따라서 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하지 못하면 재건축초과이익환수제도를 적용 받게 된다. 이에 조합 방식에 비해 절차가 간소해 사업 기간을 2년 이상 단축할 수 있는 신탁 방식 재건축을 추진하는 사업장도 늘고 있다.
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