2016년 부동산시장의 활성화 이면에는 전세가 상승 누적, 전세의 월세전환이 지속되면서 서민이 체감하는 실질적인 주거비 부담이 높았던 것으로 나타났다. 실제로 지난해 10월 기준 아파트 전세가율은 74.5%로 약 10년간의 조사 이래 최대치를 기록했다.
이와 더불어 올해의 시장 전망도 저금리 및 유동자금 증가에 따른 국지적 과열 우려, 공급과잉 여파로 인한 침체 가능성 등 주택시장 불안 요소가 존재해 밝지만은 않다는 것이 업계 전문가들의 중론이다.
이런 상황 속에서 지난 5일 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)는 ▲경제 활력 제고 ▲서민ㆍ중산층 주거안정 ▲안전강화 ▲생활여건 개선 ▲포용ㆍ공존 확산 ▲미래 대비 등에 중점을 두고 올해의 6가지 주요 추진 과제를 책정했다. 특히 주거 분야의 역점 사업으로 서민과 중산층의 주거비 경감과 주택시장을 안정적으로 관리하겠다는 뜻을 확고히 했다.
이에 본보는 이번 방안의 시행에 따라 예상되는 수혜는 무엇이고 서민 주거 전망에 대해 보다 자세히 다뤄 봤다.
실수요자 중심의 주택시장 형성 유도… 주택시장 안정화 총력
11ㆍ3 대책 후속 조치 암시, 상시점검팀 운영ㆍ투기과열지구 지정 검토
먼저 국토부는 지난해 `11ㆍ3 부동산 대책`을 통해 강조했던 실수요 중심의 주택시장 형성을 현실화하기 위한 발걸음을 재촉한다.
이를 위해 주택 투기 및 불법행위를 차단하기 위한 상시점검팀을 운영하고, 국지적 과열현상이 심화될 경우 투기과열지구 지정도 검토할 예정이다. 아울러 투기 및 불법행위를 차단하기 위한 관계 기관 상시점검팀도 계속 운영할 방침이다.
이는 구체적으로 ▲실거래신고 조사반(다운계약 단속) ▲불법청약 조사반(불법전매ㆍ청약통장 단속) ▲「공인중개사법」 조사반(떴다방 단속) 등으로 구성돼 상시점검팀이 총괄해 운영한다.
국지적 과열 현상이 심화되거나 주변으로 확산될 경우를 대비해 `청약조정대상지역`을 추가로 지정하고 `투기과열지구` 지정을 점진적으로 검토할 예정이다. 이를 위해 올 상반기 중 청약제도를 탄력 조정할 수 있도록 제도개선(안)을 마련해 「주택법」 개정을 추진한다.
법이 개정되면 주거정책심의위원회의 심의를 통해 과열 발생(우려) 지역ㆍ유형 등을 선별, 맞춤형 청약제도를 적용할 수 있게 된다. 또한 청약시장 과열 우려가 해소된 경우에도 주거정책심의위를 통해 지역과 주택 유형을 해제할 수 있다.
이와 반대로 시장이 위축됐거나 위축 우려가 있는 지역의 경우 이를 미리 선정해 건설ㆍ청약제도 및 각종 지원제도를 탄력적으로 적용할 수 있도록 했다. 주택거래 활성화 등 선정 지역의 주택시장 활력 회복을 위한 전반적인 측면에서의 다양한 지원방안을 관계 기관 협의를 거쳐 마련한다는 게 국토부의 계획이다.
주택공급의 조절 및 지속적인 모니터링 강화
HUG, 전세보증금 반환보증제도 강화
올해 정부는 주택시장 모니터링도 강화할 방침이다. 지역ㆍ유형별(신규ㆍ기존 주택) 탈동조화 현상 등을 고려해 모니터링의 정밀도와 범위를 격상하고 ▲분석 권역 세분화 ▲모니터링 변수 추가 ▲시장 변동성 판단 범위 확대 등 세분화된 모니터링을 분기마다 시행해 대내외 여건 변화에 따른 주택시장에 영향 등에 대해 선제적인 예측을 가능하게 하겠다는 것이다.
아울러 올해 상반기 중 시장 상황에 따라 청약제도를 탄력적으로 운영할 수 있는 제도 개선을 추진하고, 역전세난, 경매 등에 따른 깡통전세 피해를 방지할 수 있도록 `전세보증금 반환보증제도`를 활성화할 계획이다.
현재 주택도시보증공사(HUG)가 시행하고 있는 전세보증금 반환보증 상품은 전세보증금 한도가 수도권 4억 원ㆍ지방 3억 원으로 제한하고 있으나 오는 2월부터 수도권 5억 원ㆍ지방 4억 원으로 확대한다. 보증요율도 개인(0.150→0.128%), 법인(0.227→0.205%) 모두 0.022% 낮출 예정이다. 보증금 5억 원의 경우 보증료가 연 75만 원에서 64만 원으로 11만 원 감소한다.
이에 대해 업계 전문가들은 적정한 수준의 주택공급을 유도하겠다는 취지지만 공급과잉에 따른 대규모 미분양 사태를 미연에 방지하고자 하는 선제적인 대응으로 해석했다.
이번 발표에서 국토부는 올해 한국토지주택공사(LH) 공공택지 매각물량을 7만5000가구로 감축한다고 밝혔다. 2015년 12만9000가구의 58% 수준으로, 지난해와 유사한 것으로 나타났다.
정부는 앞서 지난해 8월 `가계부채 관리방안`을 통해 공공택지 물량을 줄이겠다고 발표한 이후 추가 공급이 전무한 상황이지만 주택시장 상황에 따라 추가 감축을 검토할 수도 있다는 입장이다.
이와 더불어 택지 공급 데이터베이스(DB) 고도화 작업과 택지 공급 전망 분석을 통해 올 상반기 택지 수급 계획도 수립할 예정이다. 이는 택지 공급을 조절하고 부족한 임대주택용지 등을 확보하기 위한 조치로 알려졌다.
이에 대해 부동산 전문가들은 정부가 모든 원인이 공급과잉에 있다고 보고 그 원인을 제거해 자연스레 가계부채의 증가 속도를 늦추겠다는 취지라며, 정부가 말하는 시장 여건에 맞는 분양보증 예비심사, 미분양관리지역 확대, HUG 분양보증 강화 등을 운용하기 위해 지정 요건ㆍ적용 범위 등을 어떻게 조정할지 주목해야 한다고 지적했다.
서민 주거비 부담 경감… 각종 주거지원 `강화`
행복주택 공급 확대로 입주 본격화
이번 방안에서 중점적으로 다루고 있는 사안으로 정부는 서울의 강남3구 재개발ㆍ재건축 단지에 젊은 세대를 위한 임대주택인 행복주택을 선보인다는 계획이다.
이에 따라 정부는 올해 공공임대 12만 가구를 공급하는 등 총 111만 가구에 대한 주거지원에 나설 것으로 알려졌다. 더불어 작년 1만 가구였던 행복주택 입주자 모집 규모를 올해 2만 가구로 늘리고 공급 방식도 다변화하겠다고 밝혔다.
국토부에 따르면 현재 서울에서 서초ㆍ강남ㆍ송파 등 강남3구 재개발ㆍ재건축 단지와 역세권 등지에 3000가구의 행복주택을 공급한다는 방침을 세우고 서울시와 협의 중이다. 이는 재개발ㆍ재건축 과정에서 나오는 의무 국민임대 배정 물량을 매입해 행복주택으로 전환할 계획을 세운 것으로 알려진다.
시와 협의가 된다면 앞으로 신혼부부와 사회초년생 등 젊은 층의 주거 문제를 해결하기 위해 추진되는 행복주택은 주변 임대료의 60~80% 수준에 공급될 방침이다. 하지만 강남 노른자 땅에 지어지는 행복주택인 만큼 임대료가 서민층이 감당할 수 없는 수준으로 높아질 수밖에 없을 것이라는 우려가 나오고 있다.
이에 대해 국토부 관계자는 "관련 법규에 행복주택의 임대료는 주변 시세의 60~80% 이하 수준으로 시행자가 결정하게 돼 있다"며 "60%보다 낮은 수준으로 임대료를 정하기 위해 협의 중"이라고 말했다.
뉴스테이 공급 확대… 지자체 참여 유도ㆍ민간 주도 사업 비중↑
올해 허브리츠 주식 대국민 공모방안 마련… 뉴스테이 투자수익 분배ㆍ기금부담 경감
정부는 연내에 리츠(REITsㆍ부동산투자회사)를 3건 이상 공모ㆍ상장하고 공공사업과 연계해 리츠 활성화를 유도할 계획이다. 이와 함께 도시재생사업의 지원이 확대되고 도로 공간을 주거ㆍ상업시설로 개발하는 제도도 도입된다. 구체적으로 정부는 리츠를 도시재생사업, 물류단지 등 다양한 공공사업과의 연계를 확대해 사업 안정성을 키울 계획을 세워, 공모를 활성화하기 위해 인센티브를 차등 제공하고 규제를 완화하는 방안을 추진한다.
업계 관계자들은 리츠가 민간영역으로 알려져 있는데 굳이 정부가 나서서 공공리츠를 활성화해 나가려는 이유에 대해 물음표를 던졌다.
이에 대해 국토부 관계자는 "리츠 외형은 많이 성장했으나 아직 오피스ㆍ매장 위주로 투자분야가 협소하고 공모ㆍ상장이 활성화되지 못한 한계가 있다"며 "따라서 정부는 다양한 부동산 아이템을 활용해서 리츠의 투자저변을 넓혀 리츠 업계의 노하우 축적과 민간투자 활성화를 끌어내고자 한다"고 취지를 설명했다.
뉴스테이 연계형 정비사업과 관련해서는 지난해 2만9000가구 수준이던 영업인가가 올해 4만2000가구로 크게 늘어날 방침이다. 이를 위해 ▲민간공모제 도입 ▲국민투자 활성화(리츠 공모) 등 추진방식을 다각화해 전년보다 많은 가구를 공급한다. 특히 올 하반기 서울 대림과 위례신도시에서 입주를 시작하면서 뉴스테이에 대한 평가가 이뤄질 전망이라 귀추가 주목되고 있다.
한편 국토부는 허브리츠(주택도시기금이 허브리츠를 설립하고 허브리츠가 개별리츠에 재출자하는 구조) 주식을 국민을 대상으로 공모하는 방안도 마련했다. 대국민 공모 주식은 투자 손실이 없도록 투자자에게 풋옵션을 주는 등 사실상 원금을 보장할 것으로 보인다.
2016년 부동산시장의 활성화 이면에는 전세가 상승 누적, 전세의 월세전환이 지속되면서 서민이 체감하는 실질적인 주거비 부담이 높았던 것으로 나타났다. 실제로 지난해 10월 기준 아파트 전세가율은 74.5%로 약 10년간의 조사 이래 최대치를 기록했다.
이와 더불어 올해의 시장 전망도 저금리 및 유동자금 증가에 따른 국지적 과열 우려, 공급과잉 여파로 인한 침체 가능성 등 주택시장 불안 요소가 존재해 밝지만은 않다는 것이 업계 전문가들의 중론이다.
이런 상황 속에서 지난 5일 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)는 ▲경제 활력 제고 ▲서민ㆍ중산층 주거안정 ▲안전강화 ▲생활여건 개선 ▲포용ㆍ공존 확산 ▲미래 대비 등에 중점을 두고 올해의 6가지 주요 추진 과제를 책정했다. 특히 주거 분야의 역점 사업으로 서민과 중산층의 주거비 경감과 주택시장을 안정적으로 관리하겠다는 뜻을 확고히 했다.
이에 본보는 이번 방안의 시행에 따라 예상되는 수혜는 무엇이고 서민 주거 전망에 대해 보다 자세히 다뤄 봤다.
실수요자 중심의 주택시장 형성 유도… 주택시장 안정화 총력
11ㆍ3 대책 후속 조치 암시, 상시점검팀 운영ㆍ투기과열지구 지정 검토
먼저 국토부는 지난해 `11ㆍ3 부동산 대책`을 통해 강조했던 실수요 중심의 주택시장 형성을 현실화하기 위한 발걸음을 재촉한다.
이를 위해 주택 투기 및 불법행위를 차단하기 위한 상시점검팀을 운영하고, 국지적 과열현상이 심화될 경우 투기과열지구 지정도 검토할 예정이다. 아울러 투기 및 불법행위를 차단하기 위한 관계 기관 상시점검팀도 계속 운영할 방침이다.
이는 구체적으로 ▲실거래신고 조사반(다운계약 단속) ▲불법청약 조사반(불법전매ㆍ청약통장 단속) ▲「공인중개사법」 조사반(떴다방 단속) 등으로 구성돼 상시점검팀이 총괄해 운영한다.
국지적 과열 현상이 심화되거나 주변으로 확산될 경우를 대비해 `청약조정대상지역`을 추가로 지정하고 `투기과열지구` 지정을 점진적으로 검토할 예정이다. 이를 위해 올 상반기 중 청약제도를 탄력 조정할 수 있도록 제도개선(안)을 마련해 「주택법」 개정을 추진한다.
법이 개정되면 주거정책심의위원회의 심의를 통해 과열 발생(우려) 지역ㆍ유형 등을 선별, 맞춤형 청약제도를 적용할 수 있게 된다. 또한 청약시장 과열 우려가 해소된 경우에도 주거정책심의위를 통해 지역과 주택 유형을 해제할 수 있다.
이와 반대로 시장이 위축됐거나 위축 우려가 있는 지역의 경우 이를 미리 선정해 건설ㆍ청약제도 및 각종 지원제도를 탄력적으로 적용할 수 있도록 했다. 주택거래 활성화 등 선정 지역의 주택시장 활력 회복을 위한 전반적인 측면에서의 다양한 지원방안을 관계 기관 협의를 거쳐 마련한다는 게 국토부의 계획이다.
주택공급의 조절 및 지속적인 모니터링 강화
HUG, 전세보증금 반환보증제도 강화
올해 정부는 주택시장 모니터링도 강화할 방침이다. 지역ㆍ유형별(신규ㆍ기존 주택) 탈동조화 현상 등을 고려해 모니터링의 정밀도와 범위를 격상하고 ▲분석 권역 세분화 ▲모니터링 변수 추가 ▲시장 변동성 판단 범위 확대 등 세분화된 모니터링을 분기마다 시행해 대내외 여건 변화에 따른 주택시장에 영향 등에 대해 선제적인 예측을 가능하게 하겠다는 것이다.
아울러 올해 상반기 중 시장 상황에 따라 청약제도를 탄력적으로 운영할 수 있는 제도 개선을 추진하고, 역전세난, 경매 등에 따른 깡통전세 피해를 방지할 수 있도록 `전세보증금 반환보증제도`를 활성화할 계획이다.
현재 주택도시보증공사(HUG)가 시행하고 있는 전세보증금 반환보증 상품은 전세보증금 한도가 수도권 4억 원ㆍ지방 3억 원으로 제한하고 있으나 오는 2월부터 수도권 5억 원ㆍ지방 4억 원으로 확대한다. 보증요율도 개인(0.150→0.128%), 법인(0.227→0.205%) 모두 0.022% 낮출 예정이다. 보증금 5억 원의 경우 보증료가 연 75만 원에서 64만 원으로 11만 원 감소한다.
8ㆍ25 대책 잇는 공공택지 물량 `축소`
업계 "분양보증예비심사ㆍ미분양 관리지역 확대ㆍHUG 분양보증 강화… `촉각`"
정부는 지난해 `8ㆍ25 대책`에 이어 올해도 공공택지 공급 물량 축소 방침을 내놨다.
이에 대해 업계 전문가들은 적정한 수준의 주택공급을 유도하겠다는 취지지만 공급과잉에 따른 대규모 미분양 사태를 미연에 방지하고자 하는 선제적인 대응으로 해석했다.
이번 발표에서 국토부는 올해 한국토지주택공사(LH) 공공택지 매각물량을 7만5000가구로 감축한다고 밝혔다. 2015년 12만9000가구의 58% 수준으로, 지난해와 유사한 것으로 나타났다.
정부는 앞서 지난해 8월 `가계부채 관리방안`을 통해 공공택지 물량을 줄이겠다고 발표한 이후 추가 공급이 전무한 상황이지만 주택시장 상황에 따라 추가 감축을 검토할 수도 있다는 입장이다.
이와 더불어 택지 공급 데이터베이스(DB) 고도화 작업과 택지 공급 전망 분석을 통해 올 상반기 택지 수급 계획도 수립할 예정이다. 이는 택지 공급을 조절하고 부족한 임대주택용지 등을 확보하기 위한 조치로 알려졌다.
이에 대해 부동산 전문가들은 정부가 모든 원인이 공급과잉에 있다고 보고 그 원인을 제거해 자연스레 가계부채의 증가 속도를 늦추겠다는 취지라며, 정부가 말하는 시장 여건에 맞는 분양보증 예비심사, 미분양관리지역 확대, HUG 분양보증 강화 등을 운용하기 위해 지정 요건ㆍ적용 범위 등을 어떻게 조정할지 주목해야 한다고 지적했다.
서민 주거비 부담 경감… 각종 주거지원 `강화`
행복주택 공급 확대로 입주 본격화
이번 방안에서 중점적으로 다루고 있는 사안으로 정부는 서울의 강남3구 재개발ㆍ재건축 단지에 젊은 세대를 위한 임대주택인 행복주택을 선보인다는 계획이다.
이에 따라 정부는 올해 공공임대 12만 가구를 공급하는 등 총 111만 가구에 대한 주거지원에 나설 것으로 알려졌다. 더불어 작년 1만 가구였던 행복주택 입주자 모집 규모를 올해 2만 가구로 늘리고 공급 방식도 다변화하겠다고 밝혔다.
국토부에 따르면 현재 서울에서 서초ㆍ강남ㆍ송파 등 강남3구 재개발ㆍ재건축 단지와 역세권 등지에 3000가구의 행복주택을 공급한다는 방침을 세우고 서울시와 협의 중이다. 이는 재개발ㆍ재건축 과정에서 나오는 의무 국민임대 배정 물량을 매입해 행복주택으로 전환할 계획을 세운 것으로 알려진다.
시와 협의가 된다면 앞으로 신혼부부와 사회초년생 등 젊은 층의 주거 문제를 해결하기 위해 추진되는 행복주택은 주변 임대료의 60~80% 수준에 공급될 방침이다. 하지만 강남 노른자 땅에 지어지는 행복주택인 만큼 임대료가 서민층이 감당할 수 없는 수준으로 높아질 수밖에 없을 것이라는 우려가 나오고 있다.
이에 대해 국토부 관계자는 "관련 법규에 행복주택의 임대료는 주변 시세의 60~80% 이하 수준으로 시행자가 결정하게 돼 있다"며 "60%보다 낮은 수준으로 임대료를 정하기 위해 협의 중"이라고 말했다.
뉴스테이 공급 확대… 지자체 참여 유도ㆍ민간 주도 사업 비중↑
올해 허브리츠 주식 대국민 공모방안 마련… 뉴스테이 투자수익 분배ㆍ기금부담 경감
정부는 연내에 리츠(REITsㆍ부동산투자회사)를 3건 이상 공모ㆍ상장하고 공공사업과 연계해 리츠 활성화를 유도할 계획이다. 이와 함께 도시재생사업의 지원이 확대되고 도로 공간을 주거ㆍ상업시설로 개발하는 제도도 도입된다. 구체적으로 정부는 리츠를 도시재생사업, 물류단지 등 다양한 공공사업과의 연계를 확대해 사업 안정성을 키울 계획을 세워, 공모를 활성화하기 위해 인센티브를 차등 제공하고 규제를 완화하는 방안을 추진한다.
업계 관계자들은 리츠가 민간영역으로 알려져 있는데 굳이 정부가 나서서 공공리츠를 활성화해 나가려는 이유에 대해 물음표를 던졌다.
이에 대해 국토부 관계자는 "리츠 외형은 많이 성장했으나 아직 오피스ㆍ매장 위주로 투자분야가 협소하고 공모ㆍ상장이 활성화되지 못한 한계가 있다"며 "따라서 정부는 다양한 부동산 아이템을 활용해서 리츠의 투자저변을 넓혀 리츠 업계의 노하우 축적과 민간투자 활성화를 끌어내고자 한다"고 취지를 설명했다.
뉴스테이 연계형 정비사업과 관련해서는 지난해 2만9000가구 수준이던 영업인가가 올해 4만2000가구로 크게 늘어날 방침이다. 이를 위해 ▲민간공모제 도입 ▲국민투자 활성화(리츠 공모) 등 추진방식을 다각화해 전년보다 많은 가구를 공급한다. 특히 올 하반기 서울 대림과 위례신도시에서 입주를 시작하면서 뉴스테이에 대한 평가가 이뤄질 전망이라 귀추가 주목되고 있다.
한편 국토부는 허브리츠(주택도시기금이 허브리츠를 설립하고 허브리츠가 개별리츠에 재출자하는 구조) 주식을 국민을 대상으로 공모하는 방안도 마련했다. 대국민 공모 주식은 투자 손실이 없도록 투자자에게 풋옵션을 주는 등 사실상 원금을 보장할 것으로 보인다.
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