[아유경제=박재필/정훈 기자] 공동주택 리모델링의 `수직증축`을 허용하는 내용이 담긴 주택법 개정안이 다음 달 정기국회에서 처리될 지를 놓고 관련 업계의 눈과 귀가 쏠리고 있다. `수직증축 리모델링`은 업계의 오랜 숙원이자, 정부의 주택 재정비 다양화 정책의 일환으로 꼽히는 만큼 개정안이 국회를 통과할 경우 부동산 시장에 미치는 파장이 클 것으로 보여 귀추가 주목된다.
3개 층 이하 수직증축 허용案 국회 처리 기대감 `쑥`
현행 주택법 제2조제15호에 따르면, 리모델링이란 `사용검사일 또는 건축법에 따른 사용승인일로부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시, 광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우 그 연수로 함)이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 3/10 이내(주거전용면적 85㎡ 미만인 경우 4/10 이내)에서 증축하는 행위`를 말한다. 이 경우 공용부분에 대해서는 별도 증축이 가능하다.
또 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 1/10 이내로 세대수를 증가하는 증축 행위도 이에 포함된다. 다만, 이러한 행위에는 `수평 또는 별도의 동으로 증축하거나 세대를 분할하는 경우`라는 제한 조건이 달린다.
하지만 현재 국회에서 논의 중인 주택법 개정안은 리모델링 활성화를 가로막는 요인들을 제거하거나 완화하는 방향을 주요 골자로 하고 있다.
먼저 지난 6월 5일 심재철 의원이 대표 발의한 법안(의안 번호 5354)은 현재 1/10 이내에서 허용하고 있는 세대수 증가 범위를 `15/100 이내`로 늘리고, 최대 3개 층 이하의 수직증축을 허용하는 내용을 담고 있다.
이어 같은 달 13일 주승용 의원이 대표 발의한 법안(의안 번호 5471) 역시 리모델링을 통한 세대수 증가 범위를 `15/100`로 확대하고, 3개 층 이하의 수직증축 리모델링을 허용토록 하고 있다.
이는 같은 달 국토교통부(이하 국토부)가 발표한 `수직증축 리모델링 허용 방안`과 맥락을 같이한다.
당시 국토부는 공동주택 리모델링의 수직증축 범위를 최대 3개 층까지 허용키로 했다. 다만, 14층 이하는 하중 부담을 고려해 최대 2개 층으로 제한했다.
이처럼 정부가 수직층축 리모델링에 전향적인 태도를 보임에 따라 업계에는 주택법 개정안이 국회를 통과할 것이란 기대감 역시 커지고 있다.
한 업계 관계자는 "8월 현재 여야 대치로 9월 정기국회가 순조롭게 진행될 지는 의문"이라면서도 "수직증축 리모델링과 관련된 법 개정안이 지난 임시국회에서 논의될 당시부터 긍정적으로 검토됐던 만큼 정기국회에서 통과될 가능성이 높다"고 예상했다.
지난 6월 20일 열린 국토교통위원회 국토법안심사소위에 참석한 한 위원은 "(수직증축 리모델링이) 리모델링 활성화에 기여할 것이므로 바람직하다고 판단된다"며 "다만, 수직증축 리모델링의 범위 및 요건에 관한 것은 주민의 권익·안전에 직접 관련이 있는 중요한 내용이므로 이를 시행령에 위임하기보다는 법률에 규정하고 나머지 절차적 사항은 시행령에 위임해도 무방하다고 생각된다"고 말했다.
사업성 제고로 리모델링 활성화 기대감 증폭
국회 논의와 별개로 이미 발 빠르게 움직이고 있는 공동주택 단지가 있어 눈길이 쏠린다.
서울 서초구 잠원한신아파트는 지난 7월 주민 과반수 동의로 리모델링 추진위를 결성했다. 정부가 수직증축 리모델링을 허용하는 쪽으로 가닥을 잡은 이래 강남 지역에서 처음으로 리모델링을 추진하려는 움직임이 포착된 셈이다.
이러한 움직임은 국토부가 지난 6월 5일 4·1 부동산 종합대책의 후속 조치로 내놓은 `공동주택 리모델링 제도 개선 방안`에 근거를 두고 있다. 이에 따르면, 내년(2014년)부터 지은 지 15년이 넘는 아파트는 기존 건물 위로 3개 층을 더 올리는 수직증축 리모델링이 가능해진다.
수직증축과 세대수 증가 범위 상향 조정의 직접적인 효과는 사업성 제고이다. 예를 들어, 잠원한신아파트가 이 방식으로 수직증축 리모델링을 시행하게 되면 단지 규모는 기존 `15층 540가구`에서 `18층 621가구`로 커진다. 늘어나는 81가구의 경우 일반분양이 가능하므로 이를 통해 해당 리모델링 조합원의 경제적 부담을 덜 수 있다.
특히 강남권과 분당 등 인기 주거지의 경우 사업성 제고가 리모델링 활성화로 이어질 공산이 크다는 게 업계의 전반적인 시각이다.
한 업계 관계자는 "수직증축과 별개로 수평증축을 통해 가구당 주거전용면적을 현재보다 30% 이상 넓힐 수 있으므로, 수직증축 허용 및 세대수 증가 범위 상향 조정으로 늘어나는 세대수는 사업성 제고와 직결된다"며 "사업성 제고는 이해관계인 모두에게 득이 되기 때문에 리모델링 활성화로 이어질 가능성이 높다"고 말했다.
우선 기존 조합원들은 저렴한 비용으로 보다 깨끗한 집에서 살 수 있게 된다. 강남권 등 인기 주거지로의 진입을 노리는 실수요층에게도 기회가 될 수 있다. 재개발·재건축 시장의 침체로 새로운 수익 모델을 찾아야 하는 건설업계에도 리모델링 활성화는 또 다른 `캐시 카우` 역할을 할 것으로 기대된다.
서울 강남-1기 신도시 36곳 2만6000여 가구 최대 `수혜`
수직증축 리모델링이 허용될 경우 최대 수혜 지역은 서울 강남권과 분당을 비롯한 수도권 1기 신도시가 될 것으로 보인다. 서울·경기 지역 167개 단지 12만3000여 가구가 직접적인 수혜 단지가 될 것으로 예상되며, 전국적으로는 400만 가구가 그 대상이 될 것으로 추산된다.
다만, 재건축을 추진하는 곳을 제외하면 실제 영향을 받게 될 단지는 100만~150만 가구로 줄어들 전망이다.
업계는 현재 리모델링을 추진 중인 서울·수도권 36개 단지 2만6000여 가구가 최대 수혜 대상이 될 것이라 보고 있다.
이들을 사업 단계별로 나누면, 서울은 ▲추진위 12곳(6521가구) ▲건축심의 7곳(3641가구) ▲행위허가 2곳(797가구) 등으로 나타났다. 경기도는 ▲추진위 8곳(7622가구) ▲조합 설립 5곳(5590가구) ▲안전진단 2곳(1896가구) 등이다.
지역별로 살펴보면, ▲분당 느티마을공무원3단지(770가구/추진위)와 느티마을공무원4단지(1006가구/추진위), 한솔주공5단지(1158가구/조합), 매화마을공무원1단지(562가구/조합), 매화마을공무원2단지(1185가구/추진위) ▲평촌 목련대우·선경(994가구), 목련우성3단지 ▲일산 성저삼익 ▲산본 세종주공6단지 등이 직접적인 수혜 대상으로 꼽힌다.
이에 대해 한 업계 관계자는 "분당 등 1기 신도시는 1990년대 초 중층 아파트 위주로 공급이 이뤄져 `전면 철거 후 신축` 방식의 재정비가 어려운 데다 저밀도 아파트 재건축과 비교해 사업성이 떨어져 리모델링에 가장 적합한 지역"이라며 "하지만 2011년까지만 해도 일반분양이 허용되지 않았고, 현재 수직증축이 불가능해 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 만큼 주택법 개정안이 시행되면 최대 수혜 지역으로 부상할 것"이라고 설명했다.
서울은 강남권과 한강변에 위치한 단지들 중심으로 `취사선택`이 이뤄질 전망이다. 또 재건축 허용연한을 채우지 못한 양천구 목동과 노원구 상계동 일대 중층 아파트들도 주택법 개정안 시행에 맞춰 리모델링을 추진할 가능성을 배제할 수 없다는 의견도 나온다.
업계에 따르면, 강남구 청담동 현대2차(214가구), 수서동 신동아(1162가구), 광진구 광장동 워커힐(576가구) 등이 서울 지역 최대 수혜 단지로 손꼽힌다.
한편, 앞서 살펴본 사업 초기 단계에 머물러 있는 단지들과 달리 어느 정도 사업이 진행된 단지들의 경우에는 이번 사업성 제고 방안에 따라 사업계획을 재검토해야 한다는 목소리가 커질 것으로 예상된다.
현재 건축심의 단계인 서울 강남구 개포동 대치2단지(1753가구), 대청(822가구) 등이 이에 해당한다는 의견이 많았다.
또 다른 업계 관계자는 "주택법 개정안이 시행되면 리모델링을 추진 중이거나 사업 초기 단계인 단지들은 사업에 속도를 낼 것이고, 이제까지 사업이 더뎠거나 사업이 어느 정도 궤도에 오른 단지들의 경우 사업성을 재검토하는 계기로 작용할 것"이라며 "특히 리모델링 추진 과정에서 사업이 보류된 13개 단지(2만9577가구)와 무산된 9개 단지(6606가구) 가운데서도 주택법 개정안 시행을 기점으로 삼아 리모델링을 다시 추진할 것으로 예상된다"고 말했다.
재건축에 밀린 설움 `수직증축`이 갚아줄까?
재건축 시장이 빙하기에 접어들면서 준공 후 15년 이상 된 아파트를 재정비하기 위한 대안으로 `리모델링`이 재조명되고 있다. 정부와 국회가 수직증축 리모델링을 허용하는 방향으로 가닥을 잡으면서 분위기가 예전과 달라지고 있어서다.
비교적 최근까지만 해도 리모델링은 재건축에 밀려 이렇다 할 두각을 나타내지 못했다. 재건축은 기존 세대수보다 늘어나는 물량의 대부분을 일반에 분양하고 그 수익으로 사업비용 등을 충당할 수 있는 사업 구조라 사업 주체의 경제적 부담이 상대적으로 작았다.
반면, 2011년 말까지 세대수를 늘리는 리모델링이 불가능했기에 리모델링은 사업 주체가 전적으로 그 비용을 떠안아야 했다. 이러한 이유 탓에 리모델링을 추진하려는 공동주택 단지도 많지 않았고, 이미 사업을 추진 중인 단지들에서도 가시적인 성과를 내는 곳이 드물었다.
이러한 상황에 숨통을 틔어 준 게 `세대수 증가 허용`이다. 2012년 1월 주택법이 개정되면서 수평·별동 증축 및 세대분할에 한해 세대수를 늘리는 리모델링이 가능해진 것.
하지만 리모델링 활성화 방안에 수직증축이 빠지면서 업계에는 `반쪽짜리` 조치라는 볼멘소리가 파다했다. `수직증축 리모델링`의 전면 허용을 요구하는 목소리도 높았다.
이러한 여론을 반영해 정부가 `수직증축 리모델링`을 허용키로 함에 따라 그동안 재건축에 밀려 외면 받아 온 리모델링이 도시재정비 시장의 `총아`로 거듭날 지에 업계의 이목이 집중되고 있다.
3개 층 이하 수직증축 허용案 국회 처리 기대감 `쑥`
현행 주택법 제2조제15호에 따르면, 리모델링이란 `사용검사일 또는 건축법에 따른 사용승인일로부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시, 광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우 그 연수로 함)이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 3/10 이내(주거전용면적 85㎡ 미만인 경우 4/10 이내)에서 증축하는 행위`를 말한다. 이 경우 공용부분에 대해서는 별도 증축이 가능하다.
또 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 1/10 이내로 세대수를 증가하는 증축 행위도 이에 포함된다. 다만, 이러한 행위에는 `수평 또는 별도의 동으로 증축하거나 세대를 분할하는 경우`라는 제한 조건이 달린다.
하지만 현재 국회에서 논의 중인 주택법 개정안은 리모델링 활성화를 가로막는 요인들을 제거하거나 완화하는 방향을 주요 골자로 하고 있다.
먼저 지난 6월 5일 심재철 의원이 대표 발의한 법안(의안 번호 5354)은 현재 1/10 이내에서 허용하고 있는 세대수 증가 범위를 `15/100 이내`로 늘리고, 최대 3개 층 이하의 수직증축을 허용하는 내용을 담고 있다.
이어 같은 달 13일 주승용 의원이 대표 발의한 법안(의안 번호 5471) 역시 리모델링을 통한 세대수 증가 범위를 `15/100`로 확대하고, 3개 층 이하의 수직증축 리모델링을 허용토록 하고 있다.
이는 같은 달 국토교통부(이하 국토부)가 발표한 `수직증축 리모델링 허용 방안`과 맥락을 같이한다.
당시 국토부는 공동주택 리모델링의 수직증축 범위를 최대 3개 층까지 허용키로 했다. 다만, 14층 이하는 하중 부담을 고려해 최대 2개 층으로 제한했다.
이처럼 정부가 수직층축 리모델링에 전향적인 태도를 보임에 따라 업계에는 주택법 개정안이 국회를 통과할 것이란 기대감 역시 커지고 있다.
한 업계 관계자는 "8월 현재 여야 대치로 9월 정기국회가 순조롭게 진행될 지는 의문"이라면서도 "수직증축 리모델링과 관련된 법 개정안이 지난 임시국회에서 논의될 당시부터 긍정적으로 검토됐던 만큼 정기국회에서 통과될 가능성이 높다"고 예상했다.
지난 6월 20일 열린 국토교통위원회 국토법안심사소위에 참석한 한 위원은 "(수직증축 리모델링이) 리모델링 활성화에 기여할 것이므로 바람직하다고 판단된다"며 "다만, 수직증축 리모델링의 범위 및 요건에 관한 것은 주민의 권익·안전에 직접 관련이 있는 중요한 내용이므로 이를 시행령에 위임하기보다는 법률에 규정하고 나머지 절차적 사항은 시행령에 위임해도 무방하다고 생각된다"고 말했다.
사업성 제고로 리모델링 활성화 기대감 증폭
국회 논의와 별개로 이미 발 빠르게 움직이고 있는 공동주택 단지가 있어 눈길이 쏠린다.
서울 서초구 잠원한신아파트는 지난 7월 주민 과반수 동의로 리모델링 추진위를 결성했다. 정부가 수직증축 리모델링을 허용하는 쪽으로 가닥을 잡은 이래 강남 지역에서 처음으로 리모델링을 추진하려는 움직임이 포착된 셈이다.
이러한 움직임은 국토부가 지난 6월 5일 4·1 부동산 종합대책의 후속 조치로 내놓은 `공동주택 리모델링 제도 개선 방안`에 근거를 두고 있다. 이에 따르면, 내년(2014년)부터 지은 지 15년이 넘는 아파트는 기존 건물 위로 3개 층을 더 올리는 수직증축 리모델링이 가능해진다.
수직증축과 세대수 증가 범위 상향 조정의 직접적인 효과는 사업성 제고이다. 예를 들어, 잠원한신아파트가 이 방식으로 수직증축 리모델링을 시행하게 되면 단지 규모는 기존 `15층 540가구`에서 `18층 621가구`로 커진다. 늘어나는 81가구의 경우 일반분양이 가능하므로 이를 통해 해당 리모델링 조합원의 경제적 부담을 덜 수 있다.
특히 강남권과 분당 등 인기 주거지의 경우 사업성 제고가 리모델링 활성화로 이어질 공산이 크다는 게 업계의 전반적인 시각이다.
한 업계 관계자는 "수직증축과 별개로 수평증축을 통해 가구당 주거전용면적을 현재보다 30% 이상 넓힐 수 있으므로, 수직증축 허용 및 세대수 증가 범위 상향 조정으로 늘어나는 세대수는 사업성 제고와 직결된다"며 "사업성 제고는 이해관계인 모두에게 득이 되기 때문에 리모델링 활성화로 이어질 가능성이 높다"고 말했다.
우선 기존 조합원들은 저렴한 비용으로 보다 깨끗한 집에서 살 수 있게 된다. 강남권 등 인기 주거지로의 진입을 노리는 실수요층에게도 기회가 될 수 있다. 재개발·재건축 시장의 침체로 새로운 수익 모델을 찾아야 하는 건설업계에도 리모델링 활성화는 또 다른 `캐시 카우` 역할을 할 것으로 기대된다.
서울 강남-1기 신도시 36곳 2만6000여 가구 최대 `수혜`
수직증축 리모델링이 허용될 경우 최대 수혜 지역은 서울 강남권과 분당을 비롯한 수도권 1기 신도시가 될 것으로 보인다. 서울·경기 지역 167개 단지 12만3000여 가구가 직접적인 수혜 단지가 될 것으로 예상되며, 전국적으로는 400만 가구가 그 대상이 될 것으로 추산된다.
다만, 재건축을 추진하는 곳을 제외하면 실제 영향을 받게 될 단지는 100만~150만 가구로 줄어들 전망이다.
업계는 현재 리모델링을 추진 중인 서울·수도권 36개 단지 2만6000여 가구가 최대 수혜 대상이 될 것이라 보고 있다.
이들을 사업 단계별로 나누면, 서울은 ▲추진위 12곳(6521가구) ▲건축심의 7곳(3641가구) ▲행위허가 2곳(797가구) 등으로 나타났다. 경기도는 ▲추진위 8곳(7622가구) ▲조합 설립 5곳(5590가구) ▲안전진단 2곳(1896가구) 등이다.
지역별로 살펴보면, ▲분당 느티마을공무원3단지(770가구/추진위)와 느티마을공무원4단지(1006가구/추진위), 한솔주공5단지(1158가구/조합), 매화마을공무원1단지(562가구/조합), 매화마을공무원2단지(1185가구/추진위) ▲평촌 목련대우·선경(994가구), 목련우성3단지 ▲일산 성저삼익 ▲산본 세종주공6단지 등이 직접적인 수혜 대상으로 꼽힌다.
이에 대해 한 업계 관계자는 "분당 등 1기 신도시는 1990년대 초 중층 아파트 위주로 공급이 이뤄져 `전면 철거 후 신축` 방식의 재정비가 어려운 데다 저밀도 아파트 재건축과 비교해 사업성이 떨어져 리모델링에 가장 적합한 지역"이라며 "하지만 2011년까지만 해도 일반분양이 허용되지 않았고, 현재 수직증축이 불가능해 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 만큼 주택법 개정안이 시행되면 최대 수혜 지역으로 부상할 것"이라고 설명했다.
서울은 강남권과 한강변에 위치한 단지들 중심으로 `취사선택`이 이뤄질 전망이다. 또 재건축 허용연한을 채우지 못한 양천구 목동과 노원구 상계동 일대 중층 아파트들도 주택법 개정안 시행에 맞춰 리모델링을 추진할 가능성을 배제할 수 없다는 의견도 나온다.
업계에 따르면, 강남구 청담동 현대2차(214가구), 수서동 신동아(1162가구), 광진구 광장동 워커힐(576가구) 등이 서울 지역 최대 수혜 단지로 손꼽힌다.
한편, 앞서 살펴본 사업 초기 단계에 머물러 있는 단지들과 달리 어느 정도 사업이 진행된 단지들의 경우에는 이번 사업성 제고 방안에 따라 사업계획을 재검토해야 한다는 목소리가 커질 것으로 예상된다.
현재 건축심의 단계인 서울 강남구 개포동 대치2단지(1753가구), 대청(822가구) 등이 이에 해당한다는 의견이 많았다.
또 다른 업계 관계자는 "주택법 개정안이 시행되면 리모델링을 추진 중이거나 사업 초기 단계인 단지들은 사업에 속도를 낼 것이고, 이제까지 사업이 더뎠거나 사업이 어느 정도 궤도에 오른 단지들의 경우 사업성을 재검토하는 계기로 작용할 것"이라며 "특히 리모델링 추진 과정에서 사업이 보류된 13개 단지(2만9577가구)와 무산된 9개 단지(6606가구) 가운데서도 주택법 개정안 시행을 기점으로 삼아 리모델링을 다시 추진할 것으로 예상된다"고 말했다.
재건축에 밀린 설움 `수직증축`이 갚아줄까?
재건축 시장이 빙하기에 접어들면서 준공 후 15년 이상 된 아파트를 재정비하기 위한 대안으로 `리모델링`이 재조명되고 있다. 정부와 국회가 수직증축 리모델링을 허용하는 방향으로 가닥을 잡으면서 분위기가 예전과 달라지고 있어서다.
비교적 최근까지만 해도 리모델링은 재건축에 밀려 이렇다 할 두각을 나타내지 못했다. 재건축은 기존 세대수보다 늘어나는 물량의 대부분을 일반에 분양하고 그 수익으로 사업비용 등을 충당할 수 있는 사업 구조라 사업 주체의 경제적 부담이 상대적으로 작았다.
반면, 2011년 말까지 세대수를 늘리는 리모델링이 불가능했기에 리모델링은 사업 주체가 전적으로 그 비용을 떠안아야 했다. 이러한 이유 탓에 리모델링을 추진하려는 공동주택 단지도 많지 않았고, 이미 사업을 추진 중인 단지들에서도 가시적인 성과를 내는 곳이 드물었다.
이러한 상황에 숨통을 틔어 준 게 `세대수 증가 허용`이다. 2012년 1월 주택법이 개정되면서 수평·별동 증축 및 세대분할에 한해 세대수를 늘리는 리모델링이 가능해진 것.
하지만 리모델링 활성화 방안에 수직증축이 빠지면서 업계에는 `반쪽짜리` 조치라는 볼멘소리가 파다했다. `수직증축 리모델링`의 전면 허용을 요구하는 목소리도 높았다.
이러한 여론을 반영해 정부가 `수직증축 리모델링`을 허용키로 함에 따라 그동안 재건축에 밀려 외면 받아 온 리모델링이 도시재정비 시장의 `총아`로 거듭날 지에 업계의 이목이 집중되고 있다.
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