지난 10일 헌법재판소가 대통령 탄핵을 인용하며 오는 5월 9일 대선이 확정됐다. 탄핵 기각 시 연말까지 정책적 혼란이 가중될 수도 있었다는 점에서 주택시장의 불확실성은 감소했다는 평가가 이어지고 있다. 그러나 조기대선으로 4~5월 분양 휴식기가 예상되는 가운데, 국토교통부가 주거지원을 골자로 한 2017년 주거종합계획을 발표해 이목이 집중된다.
정비사업 유형 단순화… 사업시행자 규정 방안 통합
탄핵 후 관심이 모아지는 유력 대선주자들이 `개발`과 `거래량 띄우기`보다 주거복지와 보유세 강화 등 시장 조절에 초점이 맞춰져있는 주택정책을 내놓고 있어 향후 주택시장은 실수요자 위주의 재편 움직임이 강화될 전망이다.
이런 상황 속에서 이달 8일 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)가 2017년 주거종합계획을 발표했다. 국토부는 이를 발표하며 재개발ㆍ재건축 제도 합리화 방안을 추진한다고 밝혔다.
먼저 계획안에 따르면 유사한 도시재정비사업을 통ㆍ폐합한다. 구체적으로 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 통합해 주거환경개선사업으로 하고 재개발사업과 도시환경정비사업을 통합해 재개발사업으로 정하는 내용이 담겼다.
이에 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 나뉘던 정비사업 유형이 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 단순화됐다. 아울러 도시환경정비사업을 통합하면서 사업 방법 및 사업시행자 규정 방안을 통합했다.
재개발사업 건축 제한을 도시환경정비사업처럼 폐지하고 재개발사업에도 토지등소유자가 사업을 시행할 수 있도록 했다.
임대주택 이어 행복주택 공급 유형도 확대?… 시장 위축 불가피
그러나 이 과정에 생기는 부작용도 크다는 지적이 높다. 도시환경정비사업은 재개발로 통합될 경우 임대주택 공급이 의무화되기 때문이다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따르면 임대주택 공급대상으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업만을 명시해 도시환경정비사업은 임대주택 건립 의무 대상이 아니다. 예외적으로 서울시 조례에만 임대주택 건립 대상으로 명시돼있다. 이에 이번 계획(안)이 본격 시행에 들어갈 경우 도시환경정비사업을 진행 중인 조합ㆍ추진위는 임대주택 건립 부담을 떠안게 됐다.
게다가 국토부는 행복주택 등 공공임대주택 공급 확대 및 다양화를 추진하고 있다. 이를 위해 공급 유형을 다각화해 재개발ㆍ재건축 매입방식을 통해 강남3구, 전철역 인근 등 도심 내 입지가 우수한 곳에 행복주택 약 3000호를 공급할 예정이다. 이에 2017년 1분기부터 매입계약을 시작해 연말까지 3000호 매입을 완료하고 임대료는 주변 시세의 60~80%를 상한으로 부담 가능한 수준으로 책정한다는 구상이다.
하지만 이는 재건축사업을 필두로 한 사업 주체들의 큰 반발을 살 수 있는 부분이다. 이미 임대주택 공급에 대한 부담이 큰 상태에서 행복주택 공급까지 확대한다면 각 추진위와 조합의 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 앞서 지난 1월 5일 서울시는 장기전세주택(시프트)으로 한정됐던 서울시 재건축 단지의 임대주택 공급 유형을 확대한다는 내용을 담은 「서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례」 일부 개정안을 공포ㆍ시행해 임대주택 공급을 유형을 확대한다는 방침을 내세운바 있다.
따라서 이번 국토부의 행복주택 공급을 재개발ㆍ재건축에도 확대한다는 구상은 서울시의 행보와 맥락을 같이 해 도시재정비업계의 반발을 불어올 수 있다.
한 업계 관계자는 "아무래도 행복주택이나 임대주택 등이 들어서게 되면 완공 후 집값에도 영향을 줄 수밖에 없다"며 "특히 강남3구 재건축사업은 도시재정비사업을 이끌고 가는 선두주자라고 해도 과언이 아닌데 이곳에 행복주택 공급이 늘어날 경우 자칫 시장 위축으로 이어질 수도 있다"고 지적했다.
지지부진 사업시행인가 `철퇴`… 신청 후 60일 이내 여부 통지 `의무화`
이번 계획안은 불명확한 조문을 분명히 명시하기 위해 조합원 자격 취득을 위한 자녀 분가 요건(주민등록+실거주), 재건축 사업으로 3주택까지 공급받을 수 있는 범위(종전 주택소유주 이내) 등 민원이 다수 발생하는 규정을 개선한다.
이밖에도 사업시행인가 신청 후 60일 이내에 지자체장은 인가 여부를 결정해 통지하도록 인가 검토기간을 신설했다. 만약 관계 행정기관의 장이 30일 이내 협의 의견을 제출하지 않은 경우에는 사업 절차를 신속하게 처리하기 위해 협의의제 규정을 둬야한다. 사업시행인가 시 「공공주택 특별법」 주택건설사업계획 승인을 의제처리 대상에 포함시킨 것이다. 의제처리를 위한 관계행정기관 협의 시 20일 이내에 협의 의견을 제시하지 않으면 협의한 것으로 간주한다. 이는 시장ㆍ군수의 행정 업무 처리 지연으로 정비사업이 지연되는 것을 방지하기 위한 것으로 풀이된다. 서울시 공공관리제도 적용 정비사업지들은 사업시행인가 후 시공자 선정을 진행할 수 있는 만큼 사업시행인가 시점이 중요하기 때문이다.
분양공고 전 종전자산평가 결과 `통지`… 조합원분양 제도 개선
특히 부담금과 분담금이 혼용되고 있어 분담금으로 통일하고 총회 의결 사항과 조합원 동의 사항도 혼용되고 있어 명확하게 구분하기로 했다.
조합원분양 제도 개선을 위해서는 분양공고 전에 개인별 부담금 추산액과 종전자산평가 결과를 통지해 조합원의 재산권 및 알권리를 보호해 현재 개략적인 분담금 내역만 알려주도록 하는 방식을 벗어난다.
원활한 종전자산평가 결과 산정을 위해서는 조합원분양 공고 시기를 `사업시행인가 후 60일에서 120일`로 연장하고 사업시행 변경인가로 세대수나 주택규모가 달라진 경우에는 예외적으로 조합원에 대한 재분양 신청도 허용한다. 이후 관리처분인가 고시일로부터 90일 이내에 손실보상을 협의하되 손실보상 협의 개시 시점을 분양신청 기간 종료일부터 확대하고 현금청산 협의 시점을 `관리처분인가 후에서 분양신청 기간 종료 후`로 앞당기고 충분한 협의가 이뤄지지 않은 경우 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하도록 명문화해 지연이자의 발생 시기 및 사유를 규정하도록 했다.
관리처분인가 과정 분쟁 지원 강화ㆍ기부채납 법제화로 오납 `방지`
이밖에 정비사업의 가장 민감한 부분일 수 있는 관리처분인가와 조합원분양 시점의 분쟁을 줄이기 위한 분쟁조정위원회의 조정 결과에도 힘을 실어줬다. 정비사업에 전문성이 있는 LH한국토지주택공사, 한국감정원 등 공공기관을 정비사업 지원기구로 지정해 정비사업 상담, 영세한 정비사업 구역 지원, 교육실시 등 지원을 강화한다. 분쟁조정위원회의 분쟁조정의 대상을 대통령령으로 구체화해 조정이 성립된 경우에 집행력을 부여했다. 이는 분쟁조정위원회 결과를 토대로 조합과 조합원들이 관련 집행을 진행하도록 권한을 부여해 이 협의가 번복되는 것을 방지하지 위한 것이다.
아울러 정비사업 시 과도한 기부채납을 제한하기 위해 현재 가이드라인으로 운영 중인 기부채납 기준을 국토부 장관이 고시하도록 법제화했다. 이에 정비사업을 진행함에 있어 과도한 기부채납에 시달렸던 조합과 추진위들에게 대비책이 될 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.
지역별 양극화 둔화될까?… 주택시장 동향 모니터링 `강화`
이달 14일 국토부에 따르면 지난 2월 주택매매량은 전국 6만3484건으로 전년 동월 대비 7.1% 증가, 전월 대비 8.4% 증가했으며 5년 평균 대비로는 0.7% 감소했다. 지난 2월 누계 주택 매매 거래량은 12.2만 건으로 전년 대비 0.3% 증가한 것으로 나타났다. 이에 따라 지난 2년간 공급 증가로 지역별 양극화가 불가피해 과잉 공급된 일부 지방에 대한 리스크 관리의 필요성이 요구되고 있다.
아울러 올해 분양이 예정된 강남4구 주요 재건축 단지인 고덕주공7단지 롯데캐슬(4월), 고덕주공3단지(5월), `래미안강남포레스트`(6월), 고덕주공5단지 아이파크(9월), 구마을1지구 푸르지오(10월), `디에이치반포`(11월) 등 핵심 지역들이 가격 부양 요인으로 작용할 것이란 전망도 힘을 싣고 있다. 특히 내년 예정된 초과이익환수제도 적용을 피하거나 일몰제를 회피하기 위해 추진 일정을 서두르는 구역이 많아 올해 주택가격의 급격한 하락 리스크는 낮아지고 있다는 것이 일부 업계 전문가들의 전망이다.
국토부는 이처럼 다각도의 주택시장 동향을 반영해 모니터링을 강화하고 지역별ㆍ유형별(신규주택-기존주택) 주택시장 탈동조화 현상 등을 고려하겠다고 밝혔다. 이에 정밀도와 범위를 격상시켜 ▲분석 권역 세분화 ▲모니터링 변수 추가 ▲시장 변동성 판단범위 확대 등 세분화된 모니터링을 정기적으로 시행할 방침이다. 이를 통해 대내외 여건의 변화에 따른 주택시장에의 영향 등의 대해 선제적인 예측 기능을 강화할 것으로 기대했다.
한편 국토부는 이번 2017년 주거종합계획을 발표한 이후 하위법령을 마련해 내년 2월부터 개정법 시행을 추진한다. 아울러 제2차 장기주거종합계획 수정ㆍ보완을 위한 연구용역을 오는 4월부터 12월까지 진행한다. 발주는 이달 중 진행할 예정이다.
지난 10일 헌법재판소가 대통령 탄핵을 인용하며 오는 5월 9일 대선이 확정됐다. 탄핵 기각 시 연말까지 정책적 혼란이 가중될 수도 있었다는 점에서 주택시장의 불확실성은 감소했다는 평가가 이어지고 있다. 그러나 조기대선으로 4~5월 분양 휴식기가 예상되는 가운데, 국토교통부가 주거지원을 골자로 한 2017년 주거종합계획을 발표해 이목이 집중된다.
정비사업 유형 단순화… 사업시행자 규정 방안 통합
탄핵 후 관심이 모아지는 유력 대선주자들이 `개발`과 `거래량 띄우기`보다 주거복지와 보유세 강화 등 시장 조절에 초점이 맞춰져있는 주택정책을 내놓고 있어 향후 주택시장은 실수요자 위주의 재편 움직임이 강화될 전망이다.
이런 상황 속에서 이달 8일 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)가 2017년 주거종합계획을 발표했다. 국토부는 이를 발표하며 재개발ㆍ재건축 제도 합리화 방안을 추진한다고 밝혔다.
먼저 계획안에 따르면 유사한 도시재정비사업을 통ㆍ폐합한다. 구체적으로 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 통합해 주거환경개선사업으로 하고 재개발사업과 도시환경정비사업을 통합해 재개발사업으로 정하는 내용이 담겼다.
이에 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 나뉘던 정비사업 유형이 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 단순화됐다. 아울러 도시환경정비사업을 통합하면서 사업 방법 및 사업시행자 규정 방안을 통합했다.
재개발사업 건축 제한을 도시환경정비사업처럼 폐지하고 재개발사업에도 토지등소유자가 사업을 시행할 수 있도록 했다.
임대주택 이어 행복주택 공급 유형도 확대?… 시장 위축 불가피
그러나 이 과정에 생기는 부작용도 크다는 지적이 높다. 도시환경정비사업은 재개발로 통합될 경우 임대주택 공급이 의무화되기 때문이다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따르면 임대주택 공급대상으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업만을 명시해 도시환경정비사업은 임대주택 건립 의무 대상이 아니다. 예외적으로 서울시 조례에만 임대주택 건립 대상으로 명시돼있다. 이에 이번 계획(안)이 본격 시행에 들어갈 경우 도시환경정비사업을 진행 중인 조합ㆍ추진위는 임대주택 건립 부담을 떠안게 됐다.
게다가 국토부는 행복주택 등 공공임대주택 공급 확대 및 다양화를 추진하고 있다. 이를 위해 공급 유형을 다각화해 재개발ㆍ재건축 매입방식을 통해 강남3구, 전철역 인근 등 도심 내 입지가 우수한 곳에 행복주택 약 3000호를 공급할 예정이다. 이에 2017년 1분기부터 매입계약을 시작해 연말까지 3000호 매입을 완료하고 임대료는 주변 시세의 60~80%를 상한으로 부담 가능한 수준으로 책정한다는 구상이다.
하지만 이는 재건축사업을 필두로 한 사업 주체들의 큰 반발을 살 수 있는 부분이다. 이미 임대주택 공급에 대한 부담이 큰 상태에서 행복주택 공급까지 확대한다면 각 추진위와 조합의 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 앞서 지난 1월 5일 서울시는 장기전세주택(시프트)으로 한정됐던 서울시 재건축 단지의 임대주택 공급 유형을 확대한다는 내용을 담은 「서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례」 일부 개정안을 공포ㆍ시행해 임대주택 공급을 유형을 확대한다는 방침을 내세운바 있다.
따라서 이번 국토부의 행복주택 공급을 재개발ㆍ재건축에도 확대한다는 구상은 서울시의 행보와 맥락을 같이 해 도시재정비업계의 반발을 불어올 수 있다.
한 업계 관계자는 "아무래도 행복주택이나 임대주택 등이 들어서게 되면 완공 후 집값에도 영향을 줄 수밖에 없다"며 "특히 강남3구 재건축사업은 도시재정비사업을 이끌고 가는 선두주자라고 해도 과언이 아닌데 이곳에 행복주택 공급이 늘어날 경우 자칫 시장 위축으로 이어질 수도 있다"고 지적했다.
지지부진 사업시행인가 `철퇴`… 신청 후 60일 이내 여부 통지 `의무화`
이번 계획안은 불명확한 조문을 분명히 명시하기 위해 조합원 자격 취득을 위한 자녀 분가 요건(주민등록+실거주), 재건축 사업으로 3주택까지 공급받을 수 있는 범위(종전 주택소유주 이내) 등 민원이 다수 발생하는 규정을 개선한다.
이밖에도 사업시행인가 신청 후 60일 이내에 지자체장은 인가 여부를 결정해 통지하도록 인가 검토기간을 신설했다. 만약 관계 행정기관의 장이 30일 이내 협의 의견을 제출하지 않은 경우에는 사업 절차를 신속하게 처리하기 위해 협의의제 규정을 둬야한다. 사업시행인가 시 「공공주택 특별법」 주택건설사업계획 승인을 의제처리 대상에 포함시킨 것이다. 의제처리를 위한 관계행정기관 협의 시 20일 이내에 협의 의견을 제시하지 않으면 협의한 것으로 간주한다. 이는 시장ㆍ군수의 행정 업무 처리 지연으로 정비사업이 지연되는 것을 방지하기 위한 것으로 풀이된다. 서울시 공공관리제도 적용 정비사업지들은 사업시행인가 후 시공자 선정을 진행할 수 있는 만큼 사업시행인가 시점이 중요하기 때문이다.
분양공고 전 종전자산평가 결과 `통지`… 조합원분양 제도 개선
특히 부담금과 분담금이 혼용되고 있어 분담금으로 통일하고 총회 의결 사항과 조합원 동의 사항도 혼용되고 있어 명확하게 구분하기로 했다.
조합원분양 제도 개선을 위해서는 분양공고 전에 개인별 부담금 추산액과 종전자산평가 결과를 통지해 조합원의 재산권 및 알권리를 보호해 현재 개략적인 분담금 내역만 알려주도록 하는 방식을 벗어난다.
원활한 종전자산평가 결과 산정을 위해서는 조합원분양 공고 시기를 `사업시행인가 후 60일에서 120일`로 연장하고 사업시행 변경인가로 세대수나 주택규모가 달라진 경우에는 예외적으로 조합원에 대한 재분양 신청도 허용한다. 이후 관리처분인가 고시일로부터 90일 이내에 손실보상을 협의하되 손실보상 협의 개시 시점을 분양신청 기간 종료일부터 확대하고 현금청산 협의 시점을 `관리처분인가 후에서 분양신청 기간 종료 후`로 앞당기고 충분한 협의가 이뤄지지 않은 경우 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하도록 명문화해 지연이자의 발생 시기 및 사유를 규정하도록 했다.
관리처분인가 과정 분쟁 지원 강화ㆍ기부채납 법제화로 오납 `방지`
이밖에 정비사업의 가장 민감한 부분일 수 있는 관리처분인가와 조합원분양 시점의 분쟁을 줄이기 위한 분쟁조정위원회의 조정 결과에도 힘을 실어줬다. 정비사업에 전문성이 있는 LH한국토지주택공사, 한국감정원 등 공공기관을 정비사업 지원기구로 지정해 정비사업 상담, 영세한 정비사업 구역 지원, 교육실시 등 지원을 강화한다. 분쟁조정위원회의 분쟁조정의 대상을 대통령령으로 구체화해 조정이 성립된 경우에 집행력을 부여했다. 이는 분쟁조정위원회 결과를 토대로 조합과 조합원들이 관련 집행을 진행하도록 권한을 부여해 이 협의가 번복되는 것을 방지하지 위한 것이다.
아울러 정비사업 시 과도한 기부채납을 제한하기 위해 현재 가이드라인으로 운영 중인 기부채납 기준을 국토부 장관이 고시하도록 법제화했다. 이에 정비사업을 진행함에 있어 과도한 기부채납에 시달렸던 조합과 추진위들에게 대비책이 될 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.
지역별 양극화 둔화될까?… 주택시장 동향 모니터링 `강화`
이달 14일 국토부에 따르면 지난 2월 주택매매량은 전국 6만3484건으로 전년 동월 대비 7.1% 증가, 전월 대비 8.4% 증가했으며 5년 평균 대비로는 0.7% 감소했다. 지난 2월 누계 주택 매매 거래량은 12.2만 건으로 전년 대비 0.3% 증가한 것으로 나타났다. 이에 따라 지난 2년간 공급 증가로 지역별 양극화가 불가피해 과잉 공급된 일부 지방에 대한 리스크 관리의 필요성이 요구되고 있다.
아울러 올해 분양이 예정된 강남4구 주요 재건축 단지인 고덕주공7단지 롯데캐슬(4월), 고덕주공3단지(5월), `래미안강남포레스트`(6월), 고덕주공5단지 아이파크(9월), 구마을1지구 푸르지오(10월), `디에이치반포`(11월) 등 핵심 지역들이 가격 부양 요인으로 작용할 것이란 전망도 힘을 싣고 있다. 특히 내년 예정된 초과이익환수제도 적용을 피하거나 일몰제를 회피하기 위해 추진 일정을 서두르는 구역이 많아 올해 주택가격의 급격한 하락 리스크는 낮아지고 있다는 것이 일부 업계 전문가들의 전망이다.
국토부는 이처럼 다각도의 주택시장 동향을 반영해 모니터링을 강화하고 지역별ㆍ유형별(신규주택-기존주택) 주택시장 탈동조화 현상 등을 고려하겠다고 밝혔다. 이에 정밀도와 범위를 격상시켜 ▲분석 권역 세분화 ▲모니터링 변수 추가 ▲시장 변동성 판단범위 확대 등 세분화된 모니터링을 정기적으로 시행할 방침이다. 이를 통해 대내외 여건의 변화에 따른 주택시장에의 영향 등의 대해 선제적인 예측 기능을 강화할 것으로 기대했다.
한편 국토부는 이번 2017년 주거종합계획을 발표한 이후 하위법령을 마련해 내년 2월부터 개정법 시행을 추진한다. 아울러 제2차 장기주거종합계획 수정ㆍ보완을 위한 연구용역을 오는 4월부터 12월까지 진행한다. 발주는 이달 중 진행할 예정이다.
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