2018년 1월 1일 부활까지 약 9개월이란 시간이 남은 `재건축초과이익환수제도(이하 환수제)`의 추가 유예설(說)이 다시 수면 위로 떠올랐다.
환수제는 재건축 추진위구성승인일의 주택가액(개시 시점)에 개발비용 등을 합한 금액과 재건축 준공 인가일(종료 시점)의 평가 금액만큼의 차액에 일정한 부과율을 매겨 부담금을 내도록 한 제도다. 즉, 재건축사업의 사업 주체인 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘을 경우 정부가 개발이익 최고 50%의 부담금을 징수하는 형식이다.
현재 업계에서는 과도한 부담금 폭탄을 피하기 위해서 올해 안으로 반드시 관리처분인가를 신청해야 한다는 분위기가 조성됐다. 이 때문에 무리한 속도전을 펼치는 곳, 제도의 문제점을 제기하며 추가 유예 및 폐지를 주장하는 곳 등이 속속 등장하고 있다.
부담금 폭탄 1순위 강남권 조합 "`추가 유예ㆍ폐지` 촉구한다"
이은재 의원 "주민 의견인 만큼 환수제 추가 유예 긍정적 검토"
일반적인 재건축 소요 기간을 고려하면 환수제 적용을 피하기 위해서는 늦어도 다음 달(4월)까지는 사업시행인가를 받아야 한다는 게 다수 업계 전문가들의 판단이다. 사업이 초기 단계라 꼼짝없이 부담금 폭탄 사정권 안에 있는 강남권의 재건축 조합들은 이 제도의 추가 유예 및 폐지를 위해 팔을 걷어붙인 상황이다.
이달 18일 부동산114는 이달 수도권(서울 포함) 재건축 추진 단지 가운데 이 제도가 적용될 가능성이 높은 단지는 총 142개, 8만9597가구에 달한다고 밝혔다. 이 중 대치동 재건축 협의회(이하 대재협)에 소속된 은마아파트, 대치쌍용1ㆍ2차아파트, 대치우성1차아파트 등 13곳의 재건축 단지들은 지난 14일 "환수제의 유예나 개정 및 폐지가 필요하다"는 의견이 담긴 건의서를 바른정당 이은재 의원(서울 강남구병)에게 제출했다.
이 의원은 이 사안에 대해 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 파악됐다. 지난 27일 이 의원실 관계자는 "현재 환수제 유예ㆍ폐지 관련 내용이 담긴 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)」 일부 개정안을 준비하고 있다"며 "먼저 제도상 문제를 파악하고 있으며, 국회입법조사처에 관련 자료를 요청했다. 자료가 오면 구체적인 논의ㆍ검토에 착수할 예정"이라고 설명했다.
여기에 2014년 환수제 3년 유예 개정안을 발의한 바 있는 바른정당 김성태 의원(서울 강서구을)도 힘을 합할 것이란 가능성이 제기됐다. 같은 날 김 의원실 관계자는 "환수제 관련 개정안 발의 등의 요청을 아직까지 받은바 없다. 다만 이 사안에 대해서는 주의 깊게 살펴보고 있으며, 검토하고 있는 중"이라고 입장을 밝혔다.
강남권 한 조합 관계자는 "오늘(27일) 최근 언론에서 환수제와 관련해 언급되고 있는 박덕흠 의원(충북 동남4군)과 이혜훈 의원(서울 서초구갑, 3선)에게도 건의서를 제출했다. 건의서에는 환수제의 법적 문제점과 개선 방안 등이 담겨있다"고 말했다.
함께 건의서를 제출한 또 다른 조합 관계자는 "환수제는 시행 후 유예가 됐으며 입법 취지가 경제, 사회적으로 많은 법률적인 다툼이 있다. 미실현 이익(매매가 없는 상태에서 이익의 추정)에 대한 부담금 환수, 과세의 형평성 문제 등은 사회 통합에 역행 요소다. 여기에 환수금 부과 대상의 형평성 결여 등의 문제가 발생할 수도 있다. 이 같은 이유로 이 법은 폐지돼야 한다고 생각한다"면서 "여러 요인으로 인해 폐지가 어렵다면 국제금융시장의 불확실성 증대, 국내 정치ㆍ경제ㆍ사회 환경에 따른 주택시장을 고려해 추가적으로 3년 더 유예하는 방안도 있다"고 피력했다.
이들이 주장하는 재건축이익환수법 개선 사항으로는 ▲부과 개시 시점(추진위구성승인일→조합 등기 완료일)ㆍ종료 시점(준공 인가일→청산 일) ▲부과 개시 및 종료 시점의 주택가액 산정 기준의 통일 ▲개발이익 산출 기준의 정확성 ▲종료 시점 주택가격 산정 시 조합 의견 반영ㆍ합의되지 않은 경우 조합 의견 우선시 ▲환수금 징수 시점 조정(현재 부과일부터 6일 이내ㆍ신축주택 매도 시 환수, 재건축 후 일정기간(10년 이상 등) 거주자 제외) ▲개인의 정당한 이익(투기 목적이 아닌)에 대한 과도한 환수금 부과율의 조정(10~50%→10~30%) 등 6가지가 선별됐다.
실제 환수제 폐지를 주장하고 나선 곳도 있다. 한 재건축 단지 조합원은 "이 제도에 따른 부담금 징수는 양도소득세를 세금으로 징수하고 있는 만큼 이중과세에 불과하며, 재건축 추진 과정에서 조합에게 임대주택 건설을 일정 비율 의무화하거나 기반시설 부담금을 비롯, 각종 부담금, 기부채납 제도 등 간접적 환수 장치까지 설치해둔 마당에 환수제까지 시행하는 것은 과도한 처사다. 환수제가 시행된다면 재건축시장이 머지않아 침체기를 맞을 것"이라고 토로했다.
환수제의 추가 유예를 옹호하는 입장의 민간 이익단체 한국주택협회도 움직임을 보였다.
이달 28일 한국주택협회는(이하 한주협) 지난달(2월) 국회 국토교통위원회 소속 일부 의원실에 `재건축 부담금 부과 면제 유예 기간 연장 건의`란 제목의 건의서를 제출했다고 밝혔다. 환수제 유예 시점을 2017년 12월 31일에서 2020년 말까지 3년을 연장해야 한다는 게 핵심 내용이다.
이에 따르면 한주협은 현재의 주택시장 상황이 입법 당시(2006년 주택가격 급등기)와 큰 차이가 있어 부담금이 재건축사업의 활성화 저해 요소로 작용하는 점과 과세 형평성 및 부과 개시 시점의 부당성, 합헌성 및 제도 폐지 논란 등을 문제점으로 꼽았다.
이처럼 환수제 추가 유예 및 폐지의 목소리가 커지면서 정치권의 움직임도 조금씩 포착되고 있으나 명쾌한 해답을 내놓는 의원은 없는 것으로 파악됐다.
지난 27일 본보 취재 결과, 최근 환수제 논란과 관련해 거론됐던 몇몇 국회의원들 모두 "검토 중"이란 애매모호한 답변만 내놓고 있는 상태다. 이는 최근 `자유한국당 박덕흠 의원이 환수제 추가 유예 내용이 담긴 일부 개정안을 내놓을 예정`이라고 알려진 소문이 소문에 그치면서 이 주제가 조심스러운 사안이 됐기 때문으로 풀이된다.
앞서 업계에는 박 의원 측이 환수제의 합헌성ㆍ형평성 논란을 제기하며, 추가 유예 법률 개정안을 대표발의 할 예정이라고 알려진바 있다. 그러나 지난 27일 박 의원실 보좌관은 "환수제 추가 유예 관련 법안을 발의한다는 내용의 기사는 모두 오보다"라며 "2~3주 전 한주협에서 국회 국토교통위원회 상임위원들에게 전체적으로 환수제 유예 관련 자료를 전달해 이를 기반으로 기대효과나 부작용에 관해 검토 중일 뿐"이라고 잘라 말했다.
이 보좌관은 이어서 "법안 발의가 확정된 것처럼 소문이 와전ㆍ보도돼 당혹스러웠다"며 "아직까지 환수제 관련 법안 발의 계획이나 의사는 전혀 없다. 박 의원의 지역구도 아니고 필연적 이유, 명분이 전혀 없어 환수제에 대해 법안 발의는 어려울 것으로 예상되며, 추후 국회에서 논의될 경우 참여할 의사는 있다"고 덧붙였다.
이같이 박 의원 측에서 한 발짝 물러난 것은 `여론의 반응`이 가장 큰 원인이었던 것으로 분석된다. 당시 이 소식을 접한 업계 일각에서 "환수제가 시행되면 재건축사업 특성상 수익성 측면에서는 조합이 받아들이기 힘든 부분이 있을 것으로 예상한다. 그러나 현 시점에서 환수제의 추가적인 유예나 폐지를 해야 하는 명분이 없는 상황"이라며 "또한 환수제 도입이 미뤄지면 수혜지는 강남권뿐일 테고, 시장 안정화 조치로 환수제 적용도 필요할 것으로 보인다"고 짚어낸바 있기 때문이다.
더불어 지난 20일 국토교통부(이하 국토부)는 보도자료를 통해 "재건축 부담금은 2014년 국회에서 올해 말까지 관리처분인가를 신청하는 사업장에 대해 면제하도록 재건축이익환수법이 개정됐으며, `2018년 1월 1일부터는 부과될 예정`"이라고 입장을 밝혔다.
아울러 국토부는 "재건축 부담금에 대한 폐지 또는 추가 유예 등에 대해서는 검토된 바 없음을 알려드린다"고 못 박았다.
장미대선 `부동산 공약` 초미 관심사로 급부상
업계 "가장 큰 시장 변수는 환수제 야당 공약화"
강남권 재건축 단지들의 부단한 노력에도 불구하고 국토부가 쐐기를 박음으로써 환수제 `부활`에 무게가 실리고 있는 가운데 오는 5월 9일 `장미대선`에 부동산시장의 시선이 집중되고 있다. 환수제의 추가 유예ㆍ폐지ㆍ시행 여부는 새 정부 출범 시 첫 부동산정책 쟁점이 될 것이란 관측이 있어서다.
한 업계 전문가는 "국토부가 환수제 추가 유예와 폐지 입장의 반대편에 서면서 실제 환수제 유예 법안이 발의된다고 해도 국회 본회의를 통과하긴 어려울 것"이라며 "지난 21~22일간 실시된 `19대 대통령선거 관련 대국민 여론조사(1차)` 결과에서 36.2%의 높은 지지율을 기록한 문재인 전 대표가 속한 더불어민주당도 시장 안정화를 도모해 국토부와 뜻을 같이할 것으로 예상된다"고 내다봤다.
이 전문가는 이어 "현재 여당의 부동산정책은 파격적이지 않는 이상 시장에 변화를 일으키기에 역부족이다. 반면 전세가 기울어진 야당이 `환수제` 추가 유예 및 폐지 관련 내용으로 공약화할 경우 시장을 한바탕 뒤집어놓을 만한 커다란 변수가 될 것"이라고 힘줘 말했다.
그러나 야당 측은 이번 대선 공약에는 `뜨거운 감자`인 환수제 등을 포함하지 않을 것으로 알려졌다. 이는 시장에 막대한 영향을 미칠 것으로 판단한 야당의 포석인 것으로 풀이된다.
이 사실이 현실화 할 경우 환수제는 대선 이후 새로운 정부의 핵심 논제가 될 가능성이 커질 것이란 게 다수 업계 전문가들의 진단이다. 하지만 일각에서는 혼란스러운 정국 탓에 아직까지 대선 공약의 틀이 완벽히 구성되지 않은 만큼 단정하긴 이르다고 반박했다.
이처럼 환수제 시행이 약 9개월 전으로 가까워진 상황에서, 그보다 앞선 장미대선에서 과연 `반전 공약`이 등장해 시장의 패러다임을 바꿔놓을지의 관전 포인트에 업계 안팎의 관심이 모아지고 있다.
2018년 1월 1일 부활까지 약 9개월이란 시간이 남은 `재건축초과이익환수제도(이하 환수제)`의 추가 유예설(說)이 다시 수면 위로 떠올랐다.
환수제는 재건축 추진위구성승인일의 주택가액(개시 시점)에 개발비용 등을 합한 금액과 재건축 준공 인가일(종료 시점)의 평가 금액만큼의 차액에 일정한 부과율을 매겨 부담금을 내도록 한 제도다. 즉, 재건축사업의 사업 주체인 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘을 경우 정부가 개발이익 최고 50%의 부담금을 징수하는 형식이다.
현재 업계에서는 과도한 부담금 폭탄을 피하기 위해서 올해 안으로 반드시 관리처분인가를 신청해야 한다는 분위기가 조성됐다. 이 때문에 무리한 속도전을 펼치는 곳, 제도의 문제점을 제기하며 추가 유예 및 폐지를 주장하는 곳 등이 속속 등장하고 있다.
부담금 폭탄 1순위 강남권 조합 "`추가 유예ㆍ폐지` 촉구한다"
이은재 의원 "주민 의견인 만큼 환수제 추가 유예 긍정적 검토"
일반적인 재건축 소요 기간을 고려하면 환수제 적용을 피하기 위해서는 늦어도 다음 달(4월)까지는 사업시행인가를 받아야 한다는 게 다수 업계 전문가들의 판단이다. 사업이 초기 단계라 꼼짝없이 부담금 폭탄 사정권 안에 있는 강남권의 재건축 조합들은 이 제도의 추가 유예 및 폐지를 위해 팔을 걷어붙인 상황이다.
이달 18일 부동산114는 이달 수도권(서울 포함) 재건축 추진 단지 가운데 이 제도가 적용될 가능성이 높은 단지는 총 142개, 8만9597가구에 달한다고 밝혔다. 이 중 대치동 재건축 협의회(이하 대재협)에 소속된 은마아파트, 대치쌍용1ㆍ2차아파트, 대치우성1차아파트 등 13곳의 재건축 단지들은 지난 14일 "환수제의 유예나 개정 및 폐지가 필요하다"는 의견이 담긴 건의서를 바른정당 이은재 의원(서울 강남구병)에게 제출했다.
이 의원은 이 사안에 대해 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 파악됐다. 지난 27일 이 의원실 관계자는 "현재 환수제 유예ㆍ폐지 관련 내용이 담긴 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)」 일부 개정안을 준비하고 있다"며 "먼저 제도상 문제를 파악하고 있으며, 국회입법조사처에 관련 자료를 요청했다. 자료가 오면 구체적인 논의ㆍ검토에 착수할 예정"이라고 설명했다.
여기에 2014년 환수제 3년 유예 개정안을 발의한 바 있는 바른정당 김성태 의원(서울 강서구을)도 힘을 합할 것이란 가능성이 제기됐다. 같은 날 김 의원실 관계자는 "환수제 관련 개정안 발의 등의 요청을 아직까지 받은바 없다. 다만 이 사안에 대해서는 주의 깊게 살펴보고 있으며, 검토하고 있는 중"이라고 입장을 밝혔다.
강남권 한 조합 관계자는 "오늘(27일) 최근 언론에서 환수제와 관련해 언급되고 있는 박덕흠 의원(충북 동남4군)과 이혜훈 의원(서울 서초구갑, 3선)에게도 건의서를 제출했다. 건의서에는 환수제의 법적 문제점과 개선 방안 등이 담겨있다"고 말했다.
함께 건의서를 제출한 또 다른 조합 관계자는 "환수제는 시행 후 유예가 됐으며 입법 취지가 경제, 사회적으로 많은 법률적인 다툼이 있다. 미실현 이익(매매가 없는 상태에서 이익의 추정)에 대한 부담금 환수, 과세의 형평성 문제 등은 사회 통합에 역행 요소다. 여기에 환수금 부과 대상의 형평성 결여 등의 문제가 발생할 수도 있다. 이 같은 이유로 이 법은 폐지돼야 한다고 생각한다"면서 "여러 요인으로 인해 폐지가 어렵다면 국제금융시장의 불확실성 증대, 국내 정치ㆍ경제ㆍ사회 환경에 따른 주택시장을 고려해 추가적으로 3년 더 유예하는 방안도 있다"고 피력했다.
이들이 주장하는 재건축이익환수법 개선 사항으로는 ▲부과 개시 시점(추진위구성승인일→조합 등기 완료일)ㆍ종료 시점(준공 인가일→청산 일) ▲부과 개시 및 종료 시점의 주택가액 산정 기준의 통일 ▲개발이익 산출 기준의 정확성 ▲종료 시점 주택가격 산정 시 조합 의견 반영ㆍ합의되지 않은 경우 조합 의견 우선시 ▲환수금 징수 시점 조정(현재 부과일부터 6일 이내ㆍ신축주택 매도 시 환수, 재건축 후 일정기간(10년 이상 등) 거주자 제외) ▲개인의 정당한 이익(투기 목적이 아닌)에 대한 과도한 환수금 부과율의 조정(10~50%→10~30%) 등 6가지가 선별됐다.
실제 환수제 폐지를 주장하고 나선 곳도 있다. 한 재건축 단지 조합원은 "이 제도에 따른 부담금 징수는 양도소득세를 세금으로 징수하고 있는 만큼 이중과세에 불과하며, 재건축 추진 과정에서 조합에게 임대주택 건설을 일정 비율 의무화하거나 기반시설 부담금을 비롯, 각종 부담금, 기부채납 제도 등 간접적 환수 장치까지 설치해둔 마당에 환수제까지 시행하는 것은 과도한 처사다. 환수제가 시행된다면 재건축시장이 머지않아 침체기를 맞을 것"이라고 토로했다.
환수제의 추가 유예를 옹호하는 입장의 민간 이익단체 한국주택협회도 움직임을 보였다.
이달 28일 한국주택협회는(이하 한주협) 지난달(2월) 국회 국토교통위원회 소속 일부 의원실에 `재건축 부담금 부과 면제 유예 기간 연장 건의`란 제목의 건의서를 제출했다고 밝혔다. 환수제 유예 시점을 2017년 12월 31일에서 2020년 말까지 3년을 연장해야 한다는 게 핵심 내용이다.
이에 따르면 한주협은 현재의 주택시장 상황이 입법 당시(2006년 주택가격 급등기)와 큰 차이가 있어 부담금이 재건축사업의 활성화 저해 요소로 작용하는 점과 과세 형평성 및 부과 개시 시점의 부당성, 합헌성 및 제도 폐지 논란 등을 문제점으로 꼽았다.
환수제 추가 유예ㆍ폐지 목소리, 커지면 뭐해…
관망세로 돌아선 정치권 "검토만" 국토부도 "반대"
이처럼 환수제 추가 유예 및 폐지의 목소리가 커지면서 정치권의 움직임도 조금씩 포착되고 있으나 명쾌한 해답을 내놓는 의원은 없는 것으로 파악됐다.
지난 27일 본보 취재 결과, 최근 환수제 논란과 관련해 거론됐던 몇몇 국회의원들 모두 "검토 중"이란 애매모호한 답변만 내놓고 있는 상태다. 이는 최근 `자유한국당 박덕흠 의원이 환수제 추가 유예 내용이 담긴 일부 개정안을 내놓을 예정`이라고 알려진 소문이 소문에 그치면서 이 주제가 조심스러운 사안이 됐기 때문으로 풀이된다.
앞서 업계에는 박 의원 측이 환수제의 합헌성ㆍ형평성 논란을 제기하며, 추가 유예 법률 개정안을 대표발의 할 예정이라고 알려진바 있다. 그러나 지난 27일 박 의원실 보좌관은 "환수제 추가 유예 관련 법안을 발의한다는 내용의 기사는 모두 오보다"라며 "2~3주 전 한주협에서 국회 국토교통위원회 상임위원들에게 전체적으로 환수제 유예 관련 자료를 전달해 이를 기반으로 기대효과나 부작용에 관해 검토 중일 뿐"이라고 잘라 말했다.
이 보좌관은 이어서 "법안 발의가 확정된 것처럼 소문이 와전ㆍ보도돼 당혹스러웠다"며 "아직까지 환수제 관련 법안 발의 계획이나 의사는 전혀 없다. 박 의원의 지역구도 아니고 필연적 이유, 명분이 전혀 없어 환수제에 대해 법안 발의는 어려울 것으로 예상되며, 추후 국회에서 논의될 경우 참여할 의사는 있다"고 덧붙였다.
이같이 박 의원 측에서 한 발짝 물러난 것은 `여론의 반응`이 가장 큰 원인이었던 것으로 분석된다. 당시 이 소식을 접한 업계 일각에서 "환수제가 시행되면 재건축사업 특성상 수익성 측면에서는 조합이 받아들이기 힘든 부분이 있을 것으로 예상한다. 그러나 현 시점에서 환수제의 추가적인 유예나 폐지를 해야 하는 명분이 없는 상황"이라며 "또한 환수제 도입이 미뤄지면 수혜지는 강남권뿐일 테고, 시장 안정화 조치로 환수제 적용도 필요할 것으로 보인다"고 짚어낸바 있기 때문이다.
더불어 지난 20일 국토교통부(이하 국토부)는 보도자료를 통해 "재건축 부담금은 2014년 국회에서 올해 말까지 관리처분인가를 신청하는 사업장에 대해 면제하도록 재건축이익환수법이 개정됐으며, `2018년 1월 1일부터는 부과될 예정`"이라고 입장을 밝혔다.
아울러 국토부는 "재건축 부담금에 대한 폐지 또는 추가 유예 등에 대해서는 검토된 바 없음을 알려드린다"고 못 박았다.
장미대선 `부동산 공약` 초미 관심사로 급부상
업계 "가장 큰 시장 변수는 환수제 야당 공약화"
강남권 재건축 단지들의 부단한 노력에도 불구하고 국토부가 쐐기를 박음으로써 환수제 `부활`에 무게가 실리고 있는 가운데 오는 5월 9일 `장미대선`에 부동산시장의 시선이 집중되고 있다. 환수제의 추가 유예ㆍ폐지ㆍ시행 여부는 새 정부 출범 시 첫 부동산정책 쟁점이 될 것이란 관측이 있어서다.
한 업계 전문가는 "국토부가 환수제 추가 유예와 폐지 입장의 반대편에 서면서 실제 환수제 유예 법안이 발의된다고 해도 국회 본회의를 통과하긴 어려울 것"이라며 "지난 21~22일간 실시된 `19대 대통령선거 관련 대국민 여론조사(1차)` 결과에서 36.2%의 높은 지지율을 기록한 문재인 전 대표가 속한 더불어민주당도 시장 안정화를 도모해 국토부와 뜻을 같이할 것으로 예상된다"고 내다봤다.
이 전문가는 이어 "현재 여당의 부동산정책은 파격적이지 않는 이상 시장에 변화를 일으키기에 역부족이다. 반면 전세가 기울어진 야당이 `환수제` 추가 유예 및 폐지 관련 내용으로 공약화할 경우 시장을 한바탕 뒤집어놓을 만한 커다란 변수가 될 것"이라고 힘줘 말했다.
그러나 야당 측은 이번 대선 공약에는 `뜨거운 감자`인 환수제 등을 포함하지 않을 것으로 알려졌다. 이는 시장에 막대한 영향을 미칠 것으로 판단한 야당의 포석인 것으로 풀이된다.
이 사실이 현실화 할 경우 환수제는 대선 이후 새로운 정부의 핵심 논제가 될 가능성이 커질 것이란 게 다수 업계 전문가들의 진단이다. 하지만 일각에서는 혼란스러운 정국 탓에 아직까지 대선 공약의 틀이 완벽히 구성되지 않은 만큼 단정하긴 이르다고 반박했다.
이처럼 환수제 시행이 약 9개월 전으로 가까워진 상황에서, 그보다 앞선 장미대선에서 과연 `반전 공약`이 등장해 시장의 패러다임을 바꿔놓을지의 관전 포인트에 업계 안팎의 관심이 모아지고 있다.
ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지