[아유경제=김진원 기자] 지난 2일 정부가 발표한 `실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안`에 따라 최근 집값 상승이 두드러졌던 서울 일부 자치구와 세종시 행정중심복합 예정 지역은 초강력 규제인 투기과열지구와 투기지역을 동시에 적용받게 됐다. 특히 부동산 시장 과열의 원흉으로 지목받던 재건축ㆍ재개발 단지는 새로운 규제가 추가됐다.
이번 발표에서 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 서울 전 지역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 기획재정부(이하 기재부)는 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서 등 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다. 투기과열지구와 투기지역 모두 2000년대 초반 부동산 이상 급등을 막기 위해 도입된 제도로 이번 부활이 정부가 현 부동산 시장을 심각하게 인식한다는 것을 보여준다.
투기지역으로 지정된 지역에서는 1가구가 주택이나 조합원 분양권을 3개 이상 소유하거나 비사업용 토지를 보유하는 경우 양도소득세율이 10%포인트 올라가고 주택담보대출 만기 연장에 제한이 생긴다. 또 추가로 투기지역 내에서 주택담보대출을 받기 위해 가족 명의를 활용하는 편법 방지 장치로 주택담보대출 건수 제한이 기존 `차주 당 1건→가구당 1건`으로 강화된다.
사실 투기과열지구와 투기지역은 참여정부 시절 부동산시장의 `묻지마 급등`을 막기 위한 장치로 도입됐고 당시 정부는 투기세력을 잡겠다며 수요를 옥좼다. 이에 공급 심리까지 위축되면서 자연적으로 새 집이 부족해졌고 결국 집값 상승은 더 심해지는 별 효과가 없었다. 이에 정부는 당시보다 더 강력한 제재를 가한 것으로 보인다.
이와 관련해 고종완 한국자산관리연구원장은 "투기과열지구와 투기지역이 동시에 적용되는 사례는 과거에도 흔하지 않았다"며 "이번 대책은 예상을 뛰어넘는 초강수로, 단기적인 시장 안정은 분명해 보인다"고 말했다.
국토부와 기재부는 각각 지난달(7월) 31일 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기과열지구와 투기지역 지정에 필요한 심의를 마친 상태다. 이 때문에 두 정책은 3일 오전 관보 게재와 동시에 효력이 생긴다. 다만 투기지역 관련 규제로 추가된 주택담보대출 건수 제한은 금융위원회의 감독규정 개정이 필요하기 때문에 시행까지 최소 보름가량 걸릴 전망이다.
이번 고강도 부동산 대책으로 하반기 분양을 앞둔 랜드마크 단지들의 걱정이 이만 저만이 아니다. 전매규제에 따른 분양권 거래시장의 환금성이 취약해진 상황에서 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격 요건 강화와 가점제 적용 확대는 가을 분양시장 성수기 악재로 작용할 가능성이 높기 때문이다.
특히 청약대기수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞추지 못한 고분양가 사업장은 순위 내 마감을 장담할 수 없을 것으로 보인다.
3일 유관 업계에 따르면 8ㆍ2 부동산 대책으로 주택시장이 냉랭해지면서 일반분양을 앞둔 단지에도 찬물을 끼얹었다. 이중 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 지정된 강남권은 이달부터 연내까지 랜드마크 단지들이 분양을 앞두고 있고 해당 단지들은 고분양가 사업장으로 일대 재건축 단지들의 흥행을 위한 `기대주`들이지만 머릿속이 복잡해졌다.
투기과열지구 내 재개발 단지는 조합원 분양권 전매도 제한된다. 재개발 단지는 분양권 전매 관련 제한이 없어 일부 시세차익을 노리는 투기 수요가 유입돼 왔다. 다만 재개발 단지는 사업성이 재건축 단지에 비해 낮기 때문에 조합원 지위 양도는 여전히 가능하다. 또 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 정비사업의 분양분도 일반 분양처럼 재당첨 제한이 생긴다. 앞으로는 정비사업 단지의 조합원 물량이나 일반 물량을 분양받은 경우 5년간 타 단지 조합원 분양이나 일반 분양을 받을 수 없다.
부동산 업계 전문가들은 재개발ㆍ재건축 단지에 아주 강력한 조치가 취해졌다며 당분간 이들 단지는 상당한 가격 조정을 받게 될 것이라고 전망했다.
서울 인근의 한 공인중개사사무소 관계자도 "예상보다 너무 강도가 높은 대책이 나왔다. 웬만하면 시장 침체 우려가 있어 투기과열지구 지정 카드는 정부가 꺼내지 않을 것으로 생각했다"며 "향후 랜드마크 단지들이 적지 않은 타격을 입을 것 같다"고 우려했다.
인근의 한 분양 관계자 역시 "지난달 말 급매물로 나온 조합권 물량에 매수자가 관심을 보여 계약 직전까지 갔으나 이번에 정부에서 강도 높은 추가 대책이 나올 수도 있다는 말에 지난 1일 갑자기 계약을 포기했다"고 하소연했다.
여기서 끝이 아니다. 정부는 재건축초과이익환수제도가 내년부터 본격 시행된다고 못 박았다. 조합원 지위 양도 금지로 재건축 단지에 대한 거래를 축소시키는 한편 초과이익을 세금으로 거둬 가는 `이중장치`로 시장 과열 현상을 잠재울 계획이다.
재건축ㆍ재개발 사업성도 떨어질 것으로 보인다. 현재 재개발 조합에서 임대주택공급 비율 하한선이 없어 임대주택을 짓지 않는 지구가 많았지만 앞으로는 임대주택을 최소한 5%(서울 10%) 이상 지어야 한다. 민간택지 분양가 상한제의 적용 기준을 완화, 고분양가 경쟁도 제동이 걸릴 것으로 전망된다.
일반 아파트 시장에도 거래 감소와 가격 하락과 주택 구매 트렌드 변화 역시 예상된다. 다주택자 양도세 강화, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 적은 자본으로 전세나 대출을 끼고 구입하는 `갭 투자` 수요가 꺾일 것으로 보이기 때문이다. 다주택자에 대한 양도세 중과가 내년 4월부터 시행됨에 따라 서둘러 집을 팔려는 매물이 증가할 것으로 예상된다.
한 경제 전문가는 "1주택자도 양도세를 안 내려면 2년 거주하라는 것은 투자 목적의 집은 사지 말라는 의미와 같다"며 "여기에 다주택자 양도세 중과, 자금출처내역 제출 등의 규제가 가해지면서 앞으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 크게 위축될 것"이라고 내다봤다.
일부 전문가들은 가수요가 차단되고 무주택 실수요자 위주로 시장이 형성되면서 거래량이 크게 감소하고, 민간택지 분양가 상한제 도입 등으로 미분양 사태가 발생할 수도 있다며 우려했다.
[아유경제=김진원 기자] 지난 2일 정부가 발표한 `실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안`에 따라 최근 집값 상승이 두드러졌던 서울 일부 자치구와 세종시 행정중심복합 예정 지역은 초강력 규제인 투기과열지구와 투기지역을 동시에 적용받게 됐다. 특히 부동산 시장 과열의 원흉으로 지목받던 재건축ㆍ재개발 단지는 새로운 규제가 추가됐다.
이번 발표에서 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 서울 전 지역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 기획재정부(이하 기재부)는 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서 등 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다. 투기과열지구와 투기지역 모두 2000년대 초반 부동산 이상 급등을 막기 위해 도입된 제도로 이번 부활이 정부가 현 부동산 시장을 심각하게 인식한다는 것을 보여준다.
투기지역으로 지정된 지역에서는 1가구가 주택이나 조합원 분양권을 3개 이상 소유하거나 비사업용 토지를 보유하는 경우 양도소득세율이 10%포인트 올라가고 주택담보대출 만기 연장에 제한이 생긴다. 또 추가로 투기지역 내에서 주택담보대출을 받기 위해 가족 명의를 활용하는 편법 방지 장치로 주택담보대출 건수 제한이 기존 `차주 당 1건→가구당 1건`으로 강화된다.
사실 투기과열지구와 투기지역은 참여정부 시절 부동산시장의 `묻지마 급등`을 막기 위한 장치로 도입됐고 당시 정부는 투기세력을 잡겠다며 수요를 옥좼다. 이에 공급 심리까지 위축되면서 자연적으로 새 집이 부족해졌고 결국 집값 상승은 더 심해지는 별 효과가 없었다. 이에 정부는 당시보다 더 강력한 제재를 가한 것으로 보인다.
이와 관련해 고종완 한국자산관리연구원장은 "투기과열지구와 투기지역이 동시에 적용되는 사례는 과거에도 흔하지 않았다"며 "이번 대책은 예상을 뛰어넘는 초강수로, 단기적인 시장 안정은 분명해 보인다"고 말했다.
국토부와 기재부는 각각 지난달(7월) 31일 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기과열지구와 투기지역 지정에 필요한 심의를 마친 상태다. 이 때문에 두 정책은 3일 오전 관보 게재와 동시에 효력이 생긴다. 다만 투기지역 관련 규제로 추가된 주택담보대출 건수 제한은 금융위원회의 감독규정 개정이 필요하기 때문에 시행까지 최소 보름가량 걸릴 전망이다.
이번 고강도 부동산 대책으로 하반기 분양을 앞둔 랜드마크 단지들의 걱정이 이만 저만이 아니다. 전매규제에 따른 분양권 거래시장의 환금성이 취약해진 상황에서 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격 요건 강화와 가점제 적용 확대는 가을 분양시장 성수기 악재로 작용할 가능성이 높기 때문이다.
특히 청약대기수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞추지 못한 고분양가 사업장은 순위 내 마감을 장담할 수 없을 것으로 보인다.
3일 유관 업계에 따르면 8ㆍ2 부동산 대책으로 주택시장이 냉랭해지면서 일반분양을 앞둔 단지에도 찬물을 끼얹었다. 이중 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 지정된 강남권은 이달부터 연내까지 랜드마크 단지들이 분양을 앞두고 있고 해당 단지들은 고분양가 사업장으로 일대 재건축 단지들의 흥행을 위한 `기대주`들이지만 머릿속이 복잡해졌다.
투기과열지구 내 재개발 단지는 조합원 분양권 전매도 제한된다. 재개발 단지는 분양권 전매 관련 제한이 없어 일부 시세차익을 노리는 투기 수요가 유입돼 왔다. 다만 재개발 단지는 사업성이 재건축 단지에 비해 낮기 때문에 조합원 지위 양도는 여전히 가능하다. 또 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 정비사업의 분양분도 일반 분양처럼 재당첨 제한이 생긴다. 앞으로는 정비사업 단지의 조합원 물량이나 일반 물량을 분양받은 경우 5년간 타 단지 조합원 분양이나 일반 분양을 받을 수 없다.
부동산 업계 전문가들은 재개발ㆍ재건축 단지에 아주 강력한 조치가 취해졌다며 당분간 이들 단지는 상당한 가격 조정을 받게 될 것이라고 전망했다.
서울 인근의 한 공인중개사사무소 관계자도 "예상보다 너무 강도가 높은 대책이 나왔다. 웬만하면 시장 침체 우려가 있어 투기과열지구 지정 카드는 정부가 꺼내지 않을 것으로 생각했다"며 "향후 랜드마크 단지들이 적지 않은 타격을 입을 것 같다"고 우려했다.
인근의 한 분양 관계자 역시 "지난달 말 급매물로 나온 조합권 물량에 매수자가 관심을 보여 계약 직전까지 갔으나 이번에 정부에서 강도 높은 추가 대책이 나올 수도 있다는 말에 지난 1일 갑자기 계약을 포기했다"고 하소연했다.
여기서 끝이 아니다. 정부는 재건축초과이익환수제도가 내년부터 본격 시행된다고 못 박았다. 조합원 지위 양도 금지로 재건축 단지에 대한 거래를 축소시키는 한편 초과이익을 세금으로 거둬 가는 `이중장치`로 시장 과열 현상을 잠재울 계획이다.
재건축ㆍ재개발 사업성도 떨어질 것으로 보인다. 현재 재개발 조합에서 임대주택공급 비율 하한선이 없어 임대주택을 짓지 않는 지구가 많았지만 앞으로는 임대주택을 최소한 5%(서울 10%) 이상 지어야 한다. 민간택지 분양가 상한제의 적용 기준을 완화, 고분양가 경쟁도 제동이 걸릴 것으로 전망된다.
일반 아파트 시장에도 거래 감소와 가격 하락과 주택 구매 트렌드 변화 역시 예상된다. 다주택자 양도세 강화, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 적은 자본으로 전세나 대출을 끼고 구입하는 `갭 투자` 수요가 꺾일 것으로 보이기 때문이다. 다주택자에 대한 양도세 중과가 내년 4월부터 시행됨에 따라 서둘러 집을 팔려는 매물이 증가할 것으로 예상된다.
한 경제 전문가는 "1주택자도 양도세를 안 내려면 2년 거주하라는 것은 투자 목적의 집은 사지 말라는 의미와 같다"며 "여기에 다주택자 양도세 중과, 자금출처내역 제출 등의 규제가 가해지면서 앞으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 크게 위축될 것"이라고 내다봤다.
일부 전문가들은 가수요가 차단되고 무주택 실수요자 위주로 시장이 형성되면서 거래량이 크게 감소하고, 민간택지 분양가 상한제 도입 등으로 미분양 사태가 발생할 수도 있다며 우려했다.
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