강남 재건축 최대어 `개포지구`가 들썩인다
[아유경제=정훈 기자] 대치동 은마아파트가 강남 재건축의 `상징`이었다면, 개포지구는 강남 재건축의 `최대어`로서 오랫동안 도시재정비시장의 `풍향계` 역할을 했다. 최근 강남 지역에서 불기 시작한 재건축 훈풍의 근원도 개포지구다. 이곳에서 가시적인 성과가 있어야 강남 재건축, 나아가 전체 도시재정비시장이 돌아간다는 얘기다. 이런 상황에서 최근 이 일대에서 사업시행과 관련한 다양한 움직임이 포착돼 관심이 쏠리고 있다.
개포주공4단지, 조합行 `막차` 탑승
주공1~3단지·시영은 건축심의 돌입
가장 `뜨거운` 소식은 개포지구 내 주요 저층 단지(개포주공1~4단지, 개포시영, 일원현대) 중 유일하게 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 단계에 머물러 있던 개포주공4단지의 조합 설립이다.
이곳 재건축추진위(위원장 장덕환)는 지난 13일 강남구 대치동 소재 한 웨딩홀에서 조합창립총회를 개최했다. 관할 구청(장)으로부터 조합설립인가를 받고 법인설립등기를 마치게 되면 조합으로의 체제 전환이 마무리된다.
이렇게 되면 지구 내 주요 6개 구역은 사업 추진에 박차를 가할 수 있는 기본 여건을 갖추게 되는 셈이다. 불과 1년 전까지만 해도 6곳 중 조합이 설립된 데가 2곳(개포주공1단지·일원현대)에 불과했던 점을 고려하면 `격세지감`이다. 주공3단지(1월)-주공2단지(6월)-시영(8월) 순으로 조합설립인가를 받은데 이어 주공4단지가 `조합행(行) 막차`에 오름에 따라 2013년은 개포지구 재건축사(史)에 있어서 한 획을 긋는 해로 기록될 전망이다.
게다가 주공1~3단지와 시영은 이미 건축심의 단계에 돌입했다. 주공2단지와 주공3단지는 각각 지난 8월 5일과 16일 강남구(청)에 건축심의를 신청했다. 관련 서류는 같은 달 30일 서울시로 넘겨졌으며, 지난달(9월) 24일 시 건축위원회에 상정됐다.
주공1단지도 2·3단지의 뒤를 이어 지난달(9월) 6일 구에 건축심의 신청을 마쳤다. 시 건축위에는 이달 중 상정될 것으로 예상된다.
이들 중 가장 늦게 조합을 설립하는 주공4단지도 조합 설립 절차가 마무리되는 대로 건축심의 절차를 밟을 것으로 보인다. 업계 관계자 등에 따르면, 주공4단지 추진위는 이미 조합창립총회 개최 전부터 건축심의를 위한 검토를 마친 것으로 알려졌다. 또 주공4단지는 타 단지와 달리 상가와의 협의도 원만히 마무리해 한번 상승세를 타기 시작하면 앞선 단지들보다 가속도를 낼 가능성이 높다.
이러한 일련의 움직임에 대해 업계는 과거에 비해 `상당한 진척`으로 평가하고 있다.
한 업계 관계자는 "개포지구 내에는 주택단지의 수가 30개가 넘기 때문에 어차피 지구 전체에 대한 재건축 완료까지는 상당한 세월이 필요할 것"이라면서 "하지만 현재 가장 앞서 있는 저층 6개 단지가 최근 1년 새 가시적인 성과를 내면서 분위기가 그 어느 때보다 고무적"이라고 전했다.
또 다른 관계자는 "불과 2년 전만 해도 개포지구는 지구단위계획 결정 문제로 몸살을 앓았다"면서 "하지만 서울시가 `개포지구 (공동주택) 제1종지구단위계획` 결정(변경)·고시를 한 2011년 6월을 기점으로 구체적인 개발 내용을 담은 정비계획이 하나둘씩 마련되면서 상승 무드를 타고 있다"고 말했다. 그는 이어 "물론 당시에도 `개포지구 재건축은 이제 시작`이라는 진단이 많았지만 그 이전까지 이렇다 할 가시적 성과가 보이지 않던 것에 비하면 최근 1~2년은 괄목할 만한 사업 속도를 보여주고 있다"고 평가했다.
이와 관련해 업계 한편에서는 최근 성과를 `평가절하` 하는 목소리도 나오고 있다. 내년 말까지 관리처분인가를 신청해야 `재건축초과이익 환수에 관한 법률`에 따른 재건축부담금 부과를 피할 수 있는 만큼 이를 위해 속도를 내는 것이란 설명이 뒤따랐다.
하지만 이유가 어찌됐든 개포지구 주요 저층 단지들이 최근 보여주고 있는 사업 속도는 수년 전에 비해 `비약적`이라는 게 업계의 다수 의견이다. 게다가 `조합 설립-건축심의 통과`가 빠르면 연말, 늦어도 내년 상반기 중엔 완료될 것으로 보여 개포지구 재건축이 중대 전환기에 접어들었다는 데에도 이견이 없다. 이들 절차가 사업시행인가 및 관리처분인가라는 중요 인가를 얻기 위한 전제이자 필요조건이기 때문이다.
개포주공2·3·시영, 건축심의 보류에도 `차분`
미래가치 좋고 `외풍`에 내성 생겨 사업의지 ↑
개포지구는 과거 서울시가 지구단위계획 결정을 미루는 등 `악재`가 있을 때마다 그 실망감 탓에 시세가 떨어지고 사업 추진 의지가 꺾이는 등 심한 후유증에 시달렸다. 타 지역과 달리 `내분`보다는 `외풍`에 따라 사업 속도가 좌지우지됐던 셈이다.
하지만 최근 분위기는 과거와 사뭇 다르다는 게 업계 관계자들의 공통된 의견이다. 개별 사건에 일희일비하는 게 아니라 보다 장기적인 관점에서 사업을 바라보고 "한번 가 보자"는 분위기가 대세로 자리 잡았다는 이야기가 주를 이뤘다.
한 업계 관계자는 "최근 개포주공2·3단지와 개포시영 재건축조합이 신청한 건축심의가 서울시 건축위에서 `보류` 결정을 받았다"면서 "예전 같았으면 소식을 들은 소유자들이 반발하거나 부동산(공인중개사사무소)에 집을 내놓는 일이 있었지만, 이제는 그러한 일들이 발생하지 않고 있다"고 전했다.
이 관계자는 이어 "3개 단지 모두 기존 세대수가 1000가구 이상(▲2단지 1400가구 ▲3단지 1160가구 ▲시영 1970가구)이라 한 번 정도는 `보류` 결정을 받을 것으로 예상했던 조합원들이 많았다"며 "또 외부 환경 변화에 따라 동요했던 경험에서 얻은 교훈을 바탕으로 사업을 보다 장기적으로 바라보는 조합원들이 늘어났다는 점도 최근의 변화를 가능케 한 요인 같다"고 설명했다.
이곳 조합원들이 `외풍`에 `내성`이 생겨 웬만한 바람엔 눈 하나 깜짝 안 하는 평정심을 갖게 됐고, 그 때문에 이번 건축심의 보류 결정에도 흔들리지 않는다는 의미로 풀이된다.
실제로 이번 악재는 이 일대 시세에도 별다른 영향을 주지 못했다. 대표 주자라 할 수 있는 주공1단지의 경우, 이달 초 ▲11평형 5억8000만 원 ▲13평형 6억6500만~6억7500만 원 ▲15평형 7억6000만 원 ▲17평형 9억 원 등에 시세가 형성돼 건축심의 보류 이전 수준과 비슷한 것으로 나타났다.
매수 문의도 꾸준한 상황이다. 개포주공1단지 내 에이스공인중개사사사무소의 임미경 대표는 "매수 문의는 꽤 있다"라며 "대기 수요가 계속 있기 때문에 가격 조정만 되면 (실제) 거래까지 연결되는 편"이라고 전했다.
심지어 철거업체 D사와 관련된 비리로 주공1단지 조합장이 수사를 받았다는 소식에도 불구하고 별다른 동요가 없는 것으로 파악됐다.
임 대표는 "(영향이) 많이 있을 줄 알았는데, 재건축 단지이기 때문에 계속 어떠한 문제가 발생하면서도 추진은 되기 때문에 가격에 미치는 큰 영향은 없다"고 말했다.
물론 업계 한편에서는 이번 건축심의 보류 결정이 박원순 서울시장이 강조해 왔던 `공공성(소형·임대주택 확대 공급)`에 기인한 것이라 우려할 만하다는 의견도 흘러나온다.
하지만 대다수 업계 관계자들은 시의 공공성 강화 정책도 이곳 조합원들의 강한 사업 의지를 꺾지 못할 것으로 예상하고 있다. 조합원들 사이에 "이번엔 제대로 가 보자"는 분위기가 팽배한 데다 조합 집행부 역시 `2014년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐 재건축부담금 징수를 면하자`는 생각으로 사업을 추진하고 있어서다.
에이스공인 임미경 대표 역시 "관점에 따라 다르겠지만 개포지구는 강남 재건축 단지라 기대 심리 때문에 매력적이고, (가격이) 떨어졌을 땐 또 떨어진 대로 (저평가) 매력이 있어서 사업 속도만 빨라지면 그 가치가 더욱 높아질 것"이라고 예상했다.
서울시 건축위가 요구한 `공공성 강화` 뭘까?
상위 계획과의 정합성-공공 디자인-임대주택…
개포지구 재건축은 기존 세대수도 많고 신축 세대수가 타의 추종을 불허해 오래전부터 서울시의 주목을 받아 왔다. 입지나 교통, 교육환경, 미래 가치 등의 측면에서 최고로 평가 받는 개포지구에 공급되는 신규 주택은 시 주택정책에서 간과할 수 없는 부분이기 때문이다.
일례로, 2012년 8월 시는 `개포시영 재건축 정비계획 및 정비구역 지정 재공람(안)`을 공개하면서 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 비율을 전체 신축 세대수의 30% 이상으로 맞추는 이른바 `재건축 소형 30% 룰`을 꺼내 들었다. 공공성 강화의 첫 번째 타깃으로 개포지구를 정조준 한 셈.
실제로 그해 9월 초 시 도시계획심의를 통과한 `개포주공4단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)`과 같은 달 27일 고시된 `개포주공2·3단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)` 역시 이 같은 `소형 30% 룰`의 적용을 피하지 못했다. 이들 4개 단지가 `소형 30% 룰`을 수용하면서 마지막까지 이를 기피했던 주공1단지도 고개를 숙였다. 같은 해 11월 시 도시계획심의에서 조건부 가결된 `개포주공1단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)`에 따르면, 주공1단지에 신축되는 6662가구 중 소형주택은 1999가구에 달한다.
시의 이번 건축심의 보류 결정에도 이 같은 공공성 강화 의지가 투영됐다는 게 업계의 전반적인 평가다. 건축위는 먼저 ▲주공2단지에 대해 지구단위계획 상 고층(평균 30층)과 저층(평균 7층) 배치 구간과 실제 배치될 주동들의 층수 상충 문제 해결, 대모산 방향의 통경축 확보, 공공성 관점에서의 단지 경계부 디자인 검토 등을 요구했다. 이어 ▲주공3단지에 대해서는 건물 배치에 있어서 정비계획-상위 도시계획 간 상충 문제 해결, 삼성로에서 개포근린공원으로의 통경축 확보 등을 요청했다. 마지막으로 ▲개포시영에게는 상위 도시계획과의 정합성 및 공공성 관점에서의 단지 경계부 디자인 검토 등이 필요하다고 했다. 아울러 3곳에 대해 공통적으로 "임대주택의 위치 및 소셜믹스(social mix)에 대한 자료 제출을 바란다"며 "대규모 재건축 추진에 따라 도시 형상이 바뀌는 등 주변에 미치는 영향이 대단히 크므로 (위원회) 지적 사항들에 대해 심도 있는 검토를 거쳐 차기 위원회에 보완 또는 미보완 사유를 명기해 제출하라"고 주문했다.
[아유경제=정훈 기자] 대치동 은마아파트가 강남 재건축의 `상징`이었다면, 개포지구는 강남 재건축의 `최대어`로서 오랫동안 도시재정비시장의 `풍향계` 역할을 했다. 최근 강남 지역에서 불기 시작한 재건축 훈풍의 근원도 개포지구다. 이곳에서 가시적인 성과가 있어야 강남 재건축, 나아가 전체 도시재정비시장이 돌아간다는 얘기다. 이런 상황에서 최근 이 일대에서 사업시행과 관련한 다양한 움직임이 포착돼 관심이 쏠리고 있다.
개포주공4단지, 조합行 `막차` 탑승
주공1~3단지·시영은 건축심의 돌입
가장 `뜨거운` 소식은 개포지구 내 주요 저층 단지(개포주공1~4단지, 개포시영, 일원현대) 중 유일하게 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 단계에 머물러 있던 개포주공4단지의 조합 설립이다.
이곳 재건축추진위(위원장 장덕환)는 지난 13일 강남구 대치동 소재 한 웨딩홀에서 조합창립총회를 개최했다. 관할 구청(장)으로부터 조합설립인가를 받고 법인설립등기를 마치게 되면 조합으로의 체제 전환이 마무리된다.
이렇게 되면 지구 내 주요 6개 구역은 사업 추진에 박차를 가할 수 있는 기본 여건을 갖추게 되는 셈이다. 불과 1년 전까지만 해도 6곳 중 조합이 설립된 데가 2곳(개포주공1단지·일원현대)에 불과했던 점을 고려하면 `격세지감`이다. 주공3단지(1월)-주공2단지(6월)-시영(8월) 순으로 조합설립인가를 받은데 이어 주공4단지가 `조합행(行) 막차`에 오름에 따라 2013년은 개포지구 재건축사(史)에 있어서 한 획을 긋는 해로 기록될 전망이다.
게다가 주공1~3단지와 시영은 이미 건축심의 단계에 돌입했다. 주공2단지와 주공3단지는 각각 지난 8월 5일과 16일 강남구(청)에 건축심의를 신청했다. 관련 서류는 같은 달 30일 서울시로 넘겨졌으며, 지난달(9월) 24일 시 건축위원회에 상정됐다.
주공1단지도 2·3단지의 뒤를 이어 지난달(9월) 6일 구에 건축심의 신청을 마쳤다. 시 건축위에는 이달 중 상정될 것으로 예상된다.
이들 중 가장 늦게 조합을 설립하는 주공4단지도 조합 설립 절차가 마무리되는 대로 건축심의 절차를 밟을 것으로 보인다. 업계 관계자 등에 따르면, 주공4단지 추진위는 이미 조합창립총회 개최 전부터 건축심의를 위한 검토를 마친 것으로 알려졌다. 또 주공4단지는 타 단지와 달리 상가와의 협의도 원만히 마무리해 한번 상승세를 타기 시작하면 앞선 단지들보다 가속도를 낼 가능성이 높다.
이러한 일련의 움직임에 대해 업계는 과거에 비해 `상당한 진척`으로 평가하고 있다.
한 업계 관계자는 "개포지구 내에는 주택단지의 수가 30개가 넘기 때문에 어차피 지구 전체에 대한 재건축 완료까지는 상당한 세월이 필요할 것"이라면서 "하지만 현재 가장 앞서 있는 저층 6개 단지가 최근 1년 새 가시적인 성과를 내면서 분위기가 그 어느 때보다 고무적"이라고 전했다.
또 다른 관계자는 "불과 2년 전만 해도 개포지구는 지구단위계획 결정 문제로 몸살을 앓았다"면서 "하지만 서울시가 `개포지구 (공동주택) 제1종지구단위계획` 결정(변경)·고시를 한 2011년 6월을 기점으로 구체적인 개발 내용을 담은 정비계획이 하나둘씩 마련되면서 상승 무드를 타고 있다"고 말했다. 그는 이어 "물론 당시에도 `개포지구 재건축은 이제 시작`이라는 진단이 많았지만 그 이전까지 이렇다 할 가시적 성과가 보이지 않던 것에 비하면 최근 1~2년은 괄목할 만한 사업 속도를 보여주고 있다"고 평가했다.
이와 관련해 업계 한편에서는 최근 성과를 `평가절하` 하는 목소리도 나오고 있다. 내년 말까지 관리처분인가를 신청해야 `재건축초과이익 환수에 관한 법률`에 따른 재건축부담금 부과를 피할 수 있는 만큼 이를 위해 속도를 내는 것이란 설명이 뒤따랐다.
하지만 이유가 어찌됐든 개포지구 주요 저층 단지들이 최근 보여주고 있는 사업 속도는 수년 전에 비해 `비약적`이라는 게 업계의 다수 의견이다. 게다가 `조합 설립-건축심의 통과`가 빠르면 연말, 늦어도 내년 상반기 중엔 완료될 것으로 보여 개포지구 재건축이 중대 전환기에 접어들었다는 데에도 이견이 없다. 이들 절차가 사업시행인가 및 관리처분인가라는 중요 인가를 얻기 위한 전제이자 필요조건이기 때문이다.
개포주공2·3·시영, 건축심의 보류에도 `차분`
미래가치 좋고 `외풍`에 내성 생겨 사업의지 ↑
개포지구는 과거 서울시가 지구단위계획 결정을 미루는 등 `악재`가 있을 때마다 그 실망감 탓에 시세가 떨어지고 사업 추진 의지가 꺾이는 등 심한 후유증에 시달렸다. 타 지역과 달리 `내분`보다는 `외풍`에 따라 사업 속도가 좌지우지됐던 셈이다.
하지만 최근 분위기는 과거와 사뭇 다르다는 게 업계 관계자들의 공통된 의견이다. 개별 사건에 일희일비하는 게 아니라 보다 장기적인 관점에서 사업을 바라보고 "한번 가 보자"는 분위기가 대세로 자리 잡았다는 이야기가 주를 이뤘다.
한 업계 관계자는 "최근 개포주공2·3단지와 개포시영 재건축조합이 신청한 건축심의가 서울시 건축위에서 `보류` 결정을 받았다"면서 "예전 같았으면 소식을 들은 소유자들이 반발하거나 부동산(공인중개사사무소)에 집을 내놓는 일이 있었지만, 이제는 그러한 일들이 발생하지 않고 있다"고 전했다.
이 관계자는 이어 "3개 단지 모두 기존 세대수가 1000가구 이상(▲2단지 1400가구 ▲3단지 1160가구 ▲시영 1970가구)이라 한 번 정도는 `보류` 결정을 받을 것으로 예상했던 조합원들이 많았다"며 "또 외부 환경 변화에 따라 동요했던 경험에서 얻은 교훈을 바탕으로 사업을 보다 장기적으로 바라보는 조합원들이 늘어났다는 점도 최근의 변화를 가능케 한 요인 같다"고 설명했다.
이곳 조합원들이 `외풍`에 `내성`이 생겨 웬만한 바람엔 눈 하나 깜짝 안 하는 평정심을 갖게 됐고, 그 때문에 이번 건축심의 보류 결정에도 흔들리지 않는다는 의미로 풀이된다.
실제로 이번 악재는 이 일대 시세에도 별다른 영향을 주지 못했다. 대표 주자라 할 수 있는 주공1단지의 경우, 이달 초 ▲11평형 5억8000만 원 ▲13평형 6억6500만~6억7500만 원 ▲15평형 7억6000만 원 ▲17평형 9억 원 등에 시세가 형성돼 건축심의 보류 이전 수준과 비슷한 것으로 나타났다.
매수 문의도 꾸준한 상황이다. 개포주공1단지 내 에이스공인중개사사사무소의 임미경 대표는 "매수 문의는 꽤 있다"라며 "대기 수요가 계속 있기 때문에 가격 조정만 되면 (실제) 거래까지 연결되는 편"이라고 전했다.
심지어 철거업체 D사와 관련된 비리로 주공1단지 조합장이 수사를 받았다는 소식에도 불구하고 별다른 동요가 없는 것으로 파악됐다.
임 대표는 "(영향이) 많이 있을 줄 알았는데, 재건축 단지이기 때문에 계속 어떠한 문제가 발생하면서도 추진은 되기 때문에 가격에 미치는 큰 영향은 없다"고 말했다.
물론 업계 한편에서는 이번 건축심의 보류 결정이 박원순 서울시장이 강조해 왔던 `공공성(소형·임대주택 확대 공급)`에 기인한 것이라 우려할 만하다는 의견도 흘러나온다.
하지만 대다수 업계 관계자들은 시의 공공성 강화 정책도 이곳 조합원들의 강한 사업 의지를 꺾지 못할 것으로 예상하고 있다. 조합원들 사이에 "이번엔 제대로 가 보자"는 분위기가 팽배한 데다 조합 집행부 역시 `2014년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐 재건축부담금 징수를 면하자`는 생각으로 사업을 추진하고 있어서다.
에이스공인 임미경 대표 역시 "관점에 따라 다르겠지만 개포지구는 강남 재건축 단지라 기대 심리 때문에 매력적이고, (가격이) 떨어졌을 땐 또 떨어진 대로 (저평가) 매력이 있어서 사업 속도만 빨라지면 그 가치가 더욱 높아질 것"이라고 예상했다.
서울시 건축위가 요구한 `공공성 강화` 뭘까?
상위 계획과의 정합성-공공 디자인-임대주택…
개포지구 재건축은 기존 세대수도 많고 신축 세대수가 타의 추종을 불허해 오래전부터 서울시의 주목을 받아 왔다. 입지나 교통, 교육환경, 미래 가치 등의 측면에서 최고로 평가 받는 개포지구에 공급되는 신규 주택은 시 주택정책에서 간과할 수 없는 부분이기 때문이다.
일례로, 2012년 8월 시는 `개포시영 재건축 정비계획 및 정비구역 지정 재공람(안)`을 공개하면서 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 비율을 전체 신축 세대수의 30% 이상으로 맞추는 이른바 `재건축 소형 30% 룰`을 꺼내 들었다. 공공성 강화의 첫 번째 타깃으로 개포지구를 정조준 한 셈.
실제로 그해 9월 초 시 도시계획심의를 통과한 `개포주공4단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)`과 같은 달 27일 고시된 `개포주공2·3단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)` 역시 이 같은 `소형 30% 룰`의 적용을 피하지 못했다. 이들 4개 단지가 `소형 30% 룰`을 수용하면서 마지막까지 이를 기피했던 주공1단지도 고개를 숙였다. 같은 해 11월 시 도시계획심의에서 조건부 가결된 `개포주공1단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)`에 따르면, 주공1단지에 신축되는 6662가구 중 소형주택은 1999가구에 달한다.
시의 이번 건축심의 보류 결정에도 이 같은 공공성 강화 의지가 투영됐다는 게 업계의 전반적인 평가다. 건축위는 먼저 ▲주공2단지에 대해 지구단위계획 상 고층(평균 30층)과 저층(평균 7층) 배치 구간과 실제 배치될 주동들의 층수 상충 문제 해결, 대모산 방향의 통경축 확보, 공공성 관점에서의 단지 경계부 디자인 검토 등을 요구했다. 이어 ▲주공3단지에 대해서는 건물 배치에 있어서 정비계획-상위 도시계획 간 상충 문제 해결, 삼성로에서 개포근린공원으로의 통경축 확보 등을 요청했다. 마지막으로 ▲개포시영에게는 상위 도시계획과의 정합성 및 공공성 관점에서의 단지 경계부 디자인 검토 등이 필요하다고 했다. 아울러 3곳에 대해 공통적으로 "임대주택의 위치 및 소셜믹스(social mix)에 대한 자료 제출을 바란다"며 "대규모 재건축 추진에 따라 도시 형상이 바뀌는 등 주변에 미치는 영향이 대단히 크므로 (위원회) 지적 사항들에 대해 심도 있는 검토를 거쳐 차기 위원회에 보완 또는 미보완 사유를 명기해 제출하라"고 주문했다.
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