방배5구역, 시공자 선정계획(안) 대의원회서 부결
대형 건설사들, `포기`에서 `관망`으로 입장 변화
[아유경제=박재필 기자]지분제 방식을 선택한 서울 서초구 방배5구역 재건축사업이 시공자 선정에 차질을 빚고 있어 업계의 이목이 집중되고 있다.
지난 14일 열린 방배5구역 재건축 정비사업조합(이하 조합) 대의원회에서 시공자 선정계획(안)이 76대23(기권 1)이라는 압도적인 표차로 부결됐다. 이에 방배5구역 재건축조합이 전 조합원을 대상으로 의견을 다시 수렴키로 결정해 이곳 사업은 새로운 국면을 맞이했다.
이사회에서 당초 결정한 시공자 선정계획(안)은 불과 1~2개사만 입찰이 가능한 (안)으로 시공자 선정 자체가 파행을 거듭할 수밖에 없는 내용이었다. 이에 정상적인 사업 절차가 불투명한 상황에서 동(안)이 부결되고 새로 입찰지침서가 작성될 것이 예상됨에 따라 과연 어떤 지침서가 만들어질지 귀추가 주목되고 있다.
"도급순위 10위권 건설사 수주심의 통과 어렵다"
당초 방배5구역 재건축조합은 지난 10월 18일 시공자 선정을 위한 입찰지침서(안)을 이사회에서 결의하고, 공공관리자인 서초구청의 검토와 대의원회 결의를 통해 최종 결정할 예정이었다.
그러나 이사회가 결정한 입찰지침서 등을 놓고 일부 대의원들이 반발의 목소리를 높이면서 시공자 선정(안)의 대의원회 통과가 어려울 것이란 예측이 흘러나왔다. 결국 조합원들 사이에서 시공자 선정(안)과 관련해 여러 가지 문제점들이 제기되기 시작했고 결국 대의원회 부결 사태로 이어졌다.
이와 관련해 일부 대의원들과 업계 관계자들의 중론을 살펴보면 이렇다.
우선 시공자 선정(안)과 관련한 이사회 결정이 대의원들로서는 선택권이 없는 일방적인 결정이란 여론이 높았고, 특히 입찰지침서(안) 내용 중에 대다수 건설사들의 수주심의 통과가 어려운 내용들이 포함돼 있어 과연 정상적인 시공자 선정을 할 수 있을지에 대해서 회의적인 시각이 높았다는 전언이다.
더욱이 방배5구역의 입찰지침서로 시공자 선정을 진행할 경우 입찰 가능한 회사가 1~2개 건설사에 불과해 특정 건설사를 위한 입찰지침서가 아니냐는 논란도 확산됐다.
뿐만 아니라 이사회에서 결정 난 입찰지침서를 분석한 대다수 대형 건설사 관계자들의 전언에 따르면, 원안대로 대의원회를 통과할 경우 입찰 포기를 결정했던 것으로 알려졌다.
하지만 대의원회에서 시공자 선정계획(안)이 부결되자 이들 건설사들이 적극적인 재검토를 위한 관망적인 입장으로 선회한 것으로 확인돼 귀추가 주목된다.
한 대형 건설사 관계자는 "방배5구역의 입찰지침서가 대의원회에서 통과됐다면 도급순위 10위권 건설사 중 몇 곳의 수주 심의를 통과할 수 있을지 의문시됐던 상황이었다"면서 "아직 (입찰 참여에 대해) 확실히 정해진 바는 없지만 회사 입장에서 시공자 선정계획(안)의 대의원회 부결 사태는 방배5구역에 대해 재검토하는 계기가 된 것은 분명하다"고 전했다.
"모든 손해는 시공자가 부담한다? 입찰 포기하라는 말!"
방배5구역 입찰지침서와 관련해 업계 관계자들 사이에선 `입찰 불가`란 의견이 높았다. 업계 관계자들의 의견을 종합한 결과, 방배5구역 이사회에서 통과된 입찰지침서와 관련해 유독 눈에 띄는 몇 가지가 있다.
먼저 물가 인상률 적용과 관련해 시공자의 부담이 타 사업에 비해 높다는 점이 지적됐다.
일반적으로 조합이 착공 기준일을 제시하면 착공 기준일까지의 물가 인상분은 시공자가 부담한다. 그런데 여러 가지 사유로 착공 기준일보다 실착공이 지연될 경우가 문제가 되는데, 이 경우 통상 소비자물가지수 등 각종 지표를 적용하거나 시공자와 조합이 협의해 물가 인상분을 결정한다. 하지만 현재의 방배5구역 입찰지침서는 이러한 경우에도 시공자가 그 부담을 일방적으로 지도록 돼 있어 건설사 입장에선 부담이라는 지적이 많다.
둘째, 대형 평형에서 소형 평형으로 설계 변경 시 공사비 증액 가능 여부에 대해서도 독소 조항이라는 주장이 제기됐다.
일반적으로 대형 평형에서 소형 평형으로 설계 변경을 할 경우 공사비가 상승할 수밖에 없다. 하지만 방배5구역 입찰지침서와 계약서(안)은 설계 변경으로 인한 수익은 조합이 취하고 건설사는 막대한 손해를 감수하면서도 공사비는 증액시킬 수 없는 내용이 포함돼 있다는 지적이다.
뿐만 아니라 터무니없는 조항들이 산재해 있다는 목소리도 흘러나오고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 이번 방배5구역의 입찰지침서를 어떻게든 관철시키려고 했던 특정 건설사에 대한 비난 여론도 높아지고 있다.
이에 대해 다수의 업계 관계자들은 이해할 수 없다는 반응이다.
해당 건설사가 방배5구역 입찰지침서에 명시된 조합 측 조건을 수용해 이를 그대로 이행할 수 있을지를 의심스럽게 바라보는 시선이 많았다. 강동구 고덕지구 등 여러 현장의 사례를 고려해 봐도 결국 조합원의 재산은 어떻게 되든 상관없고 일단 수주해 놓고 보겠다는 무책임한 행동으로 의심을 살 수밖에 없다는 것.
방배5구역 한 조합원은 "유독 특정 건설사의 경우 조합원의 권익을 위해 이번 입찰지침서가 대의원회에서 통과돼야 한다는 주장을 펼친 것으로 안다. 빠른 사업 진행과 정상적인 입찰 진행이 가능했던 입찰지침서라면 그 주장은 당연히 조합원들의 권익을 위해 받아들여졌을 것이다"며 "하지만 방배5구역의 입찰지침서를 업계 전문가들에게 질의해 봐도 정상적인 입찰이 진행되지 않을 것이란 여론이 높았고 결국 대의원회에서 부결됐다. 특정 건설사의 주장이 오히려 대의원들의 반감을 불러일으켰다. 방배5구역의 입찰지침서는 건설사의 논리가 아닌 조합원들의 권익을 위해 만들어져야 할 것이다"고 전했다.
확정이라는 명분하에 숨겨진 속내는?
확정이라는 단어가 주는 매력 때문에 대다수 조합원들은 `확정지분제`를 선호한다. 그러나 이 방식을 선택했다가 망가진 숱한 사업장들을 방배5구역 조합원들은 과연 알고 있는지, 해당 조합원들의 이해가 필요하다는 게 업계 관계자들의 대체적인 의견이다.
어느 현장을 막론하고 대다수 재건축 조합원들은 "우리 구역은 정말 좋은 사업장이니까 그런 일이 안 생기겠지", "계약서를 잘 작성하면 돼" 등의 논리로 소위 `확정`이란 표현을 선택하게 된다. 하지만 그들 중 대다수가 엄청난 사업 지연이나 시공자와의 법적 분쟁을 겪고 있는 게 현실이다. 이 때문에 방배5구역을 비롯한 일선 재건축 조합(원)이 사업 방식을 결정함에 있어 좀 더 신중한 판단을 내려한 한다는 설명이 덧붙여졌다.
한 업계 관계자는 "그러나 그 상황이 되면 너무 멀리 와 버렸고, 더 이상 선택할 카드가 없음을 깨달았을 때는 이미 늦어 버린 것이다. 대다수 조합원들이 또 모르는 것이 있다. 이 `확정`이라는 명분이 특정 건설사가 경쟁자들이 입찰을 포기하도록 하는 합법적인 수단으로 쓰이고, 종국엔 비경쟁 구도로 몰아서 특정 건설사가 시공자로 선정되는 수단으로 쓰이는 것에 대해 정확한 이해가 필요하다"며 "하지만 조합원들이 비로소 알았을 때는 너무 많은 시간과 비용을 허비하게 되어 만시지탄의 우를 범하게 된다"고 조언했다.
얽히고설킨 이해관계 풀 해법은 결국 조합원에게 있다!
지난 수년 동안 건설사들이 활동하는 과정에서 방배5구역에는 다양한 이해관계가 혼재해 있는 것으로 알려지고 있다.
조합 집행부에 대한 야심을 갖고 있는 사람들, 사업을 지연시켜서 도급제로 전환시키려는 세력 등 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다는 게 업계 관계자들의 중론이다.
한 재건축 관련 시민 단체 관계자는 "방배5구역의 경우 이러한 이해관계가 얽혀 있는 사람들끼리 본인의 속내를 숨긴 채 여러 가지 명분으로 포장하고 있어 우려가 높아지고 있는 것 같다"며 "과연 이러한 이해관계를 뚫고 내년까지 재건축초과이익환수제도를 적용받지 않도록 사업이 빨리 진행될 수 있는지도 주의 깊게 봐야 할 대목이다"고 밝혔다.
사업진행 가능한 입찰지침서 나올지에 관심 커져
업계 관계자들은 대다수 조합원들이 입찰지침서가 얼마나 중요한지 모르고 있는 경우가 많다고 조언한다.
이유인즉 입찰지침서가 어떻게 결정되는 지에 따라 사업의 진퇴 여부까지도 결정되는 경우가 많은데, 결국은 사업의 동반자인 시공자를 어떤 기준으로 어떤 회사를 선정하는지에 따라 사업의 성패가 좌우되기 때문이라는 것.
경쟁을 유도하면 당연히 사업 조건이 좋아지고, 건설사들은 시공자로 선정되기 위해서 하나라도 더 `확정`시켜서 입찰한다는 평범한 진리를 조합원들에게 이해시키는 것이 우선이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.
조합원들의 총의를 모아 사업 방식을 지분제로 결정한 방배5구역 조합원들이 향후 사업 진행에 있어서도 현명한 결정을 해 원활한 사업이 진행될 수 있을지 관심이 높아지고 있다.
방배5구역, 시공자 선정계획(안) 대의원회서 부결
대형 건설사들, `포기`에서 `관망`으로 입장 변화
[아유경제=박재필 기자]지분제 방식을 선택한 서울 서초구 방배5구역 재건축사업이 시공자 선정에 차질을 빚고 있어 업계의 이목이 집중되고 있다.
지난 14일 열린 방배5구역 재건축 정비사업조합(이하 조합) 대의원회에서 시공자 선정계획(안)이 76대23(기권 1)이라는 압도적인 표차로 부결됐다. 이에 방배5구역 재건축조합이 전 조합원을 대상으로 의견을 다시 수렴키로 결정해 이곳 사업은 새로운 국면을 맞이했다.
이사회에서 당초 결정한 시공자 선정계획(안)은 불과 1~2개사만 입찰이 가능한 (안)으로 시공자 선정 자체가 파행을 거듭할 수밖에 없는 내용이었다. 이에 정상적인 사업 절차가 불투명한 상황에서 동(안)이 부결되고 새로 입찰지침서가 작성될 것이 예상됨에 따라 과연 어떤 지침서가 만들어질지 귀추가 주목되고 있다.
"도급순위 10위권 건설사 수주심의 통과 어렵다"
당초 방배5구역 재건축조합은 지난 10월 18일 시공자 선정을 위한 입찰지침서(안)을 이사회에서 결의하고, 공공관리자인 서초구청의 검토와 대의원회 결의를 통해 최종 결정할 예정이었다.
그러나 이사회가 결정한 입찰지침서 등을 놓고 일부 대의원들이 반발의 목소리를 높이면서 시공자 선정(안)의 대의원회 통과가 어려울 것이란 예측이 흘러나왔다. 결국 조합원들 사이에서 시공자 선정(안)과 관련해 여러 가지 문제점들이 제기되기 시작했고 결국 대의원회 부결 사태로 이어졌다.
이와 관련해 일부 대의원들과 업계 관계자들의 중론을 살펴보면 이렇다.
우선 시공자 선정(안)과 관련한 이사회 결정이 대의원들로서는 선택권이 없는 일방적인 결정이란 여론이 높았고, 특히 입찰지침서(안) 내용 중에 대다수 건설사들의 수주심의 통과가 어려운 내용들이 포함돼 있어 과연 정상적인 시공자 선정을 할 수 있을지에 대해서 회의적인 시각이 높았다는 전언이다.
더욱이 방배5구역의 입찰지침서로 시공자 선정을 진행할 경우 입찰 가능한 회사가 1~2개 건설사에 불과해 특정 건설사를 위한 입찰지침서가 아니냐는 논란도 확산됐다.
뿐만 아니라 이사회에서 결정 난 입찰지침서를 분석한 대다수 대형 건설사 관계자들의 전언에 따르면, 원안대로 대의원회를 통과할 경우 입찰 포기를 결정했던 것으로 알려졌다.
하지만 대의원회에서 시공자 선정계획(안)이 부결되자 이들 건설사들이 적극적인 재검토를 위한 관망적인 입장으로 선회한 것으로 확인돼 귀추가 주목된다.
한 대형 건설사 관계자는 "방배5구역의 입찰지침서가 대의원회에서 통과됐다면 도급순위 10위권 건설사 중 몇 곳의 수주 심의를 통과할 수 있을지 의문시됐던 상황이었다"면서 "아직 (입찰 참여에 대해) 확실히 정해진 바는 없지만 회사 입장에서 시공자 선정계획(안)의 대의원회 부결 사태는 방배5구역에 대해 재검토하는 계기가 된 것은 분명하다"고 전했다.
"모든 손해는 시공자가 부담한다? 입찰 포기하라는 말!"
방배5구역 입찰지침서와 관련해 업계 관계자들 사이에선 `입찰 불가`란 의견이 높았다. 업계 관계자들의 의견을 종합한 결과, 방배5구역 이사회에서 통과된 입찰지침서와 관련해 유독 눈에 띄는 몇 가지가 있다.
먼저 물가 인상률 적용과 관련해 시공자의 부담이 타 사업에 비해 높다는 점이 지적됐다.
일반적으로 조합이 착공 기준일을 제시하면 착공 기준일까지의 물가 인상분은 시공자가 부담한다. 그런데 여러 가지 사유로 착공 기준일보다 실착공이 지연될 경우가 문제가 되는데, 이 경우 통상 소비자물가지수 등 각종 지표를 적용하거나 시공자와 조합이 협의해 물가 인상분을 결정한다. 하지만 현재의 방배5구역 입찰지침서는 이러한 경우에도 시공자가 그 부담을 일방적으로 지도록 돼 있어 건설사 입장에선 부담이라는 지적이 많다.
둘째, 대형 평형에서 소형 평형으로 설계 변경 시 공사비 증액 가능 여부에 대해서도 독소 조항이라는 주장이 제기됐다.
일반적으로 대형 평형에서 소형 평형으로 설계 변경을 할 경우 공사비가 상승할 수밖에 없다. 하지만 방배5구역 입찰지침서와 계약서(안)은 설계 변경으로 인한 수익은 조합이 취하고 건설사는 막대한 손해를 감수하면서도 공사비는 증액시킬 수 없는 내용이 포함돼 있다는 지적이다.
뿐만 아니라 터무니없는 조항들이 산재해 있다는 목소리도 흘러나오고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 이번 방배5구역의 입찰지침서를 어떻게든 관철시키려고 했던 특정 건설사에 대한 비난 여론도 높아지고 있다.
이에 대해 다수의 업계 관계자들은 이해할 수 없다는 반응이다.
해당 건설사가 방배5구역 입찰지침서에 명시된 조합 측 조건을 수용해 이를 그대로 이행할 수 있을지를 의심스럽게 바라보는 시선이 많았다. 강동구 고덕지구 등 여러 현장의 사례를 고려해 봐도 결국 조합원의 재산은 어떻게 되든 상관없고 일단 수주해 놓고 보겠다는 무책임한 행동으로 의심을 살 수밖에 없다는 것.
방배5구역 한 조합원은 "유독 특정 건설사의 경우 조합원의 권익을 위해 이번 입찰지침서가 대의원회에서 통과돼야 한다는 주장을 펼친 것으로 안다. 빠른 사업 진행과 정상적인 입찰 진행이 가능했던 입찰지침서라면 그 주장은 당연히 조합원들의 권익을 위해 받아들여졌을 것이다"며 "하지만 방배5구역의 입찰지침서를 업계 전문가들에게 질의해 봐도 정상적인 입찰이 진행되지 않을 것이란 여론이 높았고 결국 대의원회에서 부결됐다. 특정 건설사의 주장이 오히려 대의원들의 반감을 불러일으켰다. 방배5구역의 입찰지침서는 건설사의 논리가 아닌 조합원들의 권익을 위해 만들어져야 할 것이다"고 전했다.
확정이라는 명분하에 숨겨진 속내는?
확정이라는 단어가 주는 매력 때문에 대다수 조합원들은 `확정지분제`를 선호한다. 그러나 이 방식을 선택했다가 망가진 숱한 사업장들을 방배5구역 조합원들은 과연 알고 있는지, 해당 조합원들의 이해가 필요하다는 게 업계 관계자들의 대체적인 의견이다.
어느 현장을 막론하고 대다수 재건축 조합원들은 "우리 구역은 정말 좋은 사업장이니까 그런 일이 안 생기겠지", "계약서를 잘 작성하면 돼" 등의 논리로 소위 `확정`이란 표현을 선택하게 된다. 하지만 그들 중 대다수가 엄청난 사업 지연이나 시공자와의 법적 분쟁을 겪고 있는 게 현실이다. 이 때문에 방배5구역을 비롯한 일선 재건축 조합(원)이 사업 방식을 결정함에 있어 좀 더 신중한 판단을 내려한 한다는 설명이 덧붙여졌다.
한 업계 관계자는 "그러나 그 상황이 되면 너무 멀리 와 버렸고, 더 이상 선택할 카드가 없음을 깨달았을 때는 이미 늦어 버린 것이다. 대다수 조합원들이 또 모르는 것이 있다. 이 `확정`이라는 명분이 특정 건설사가 경쟁자들이 입찰을 포기하도록 하는 합법적인 수단으로 쓰이고, 종국엔 비경쟁 구도로 몰아서 특정 건설사가 시공자로 선정되는 수단으로 쓰이는 것에 대해 정확한 이해가 필요하다"며 "하지만 조합원들이 비로소 알았을 때는 너무 많은 시간과 비용을 허비하게 되어 만시지탄의 우를 범하게 된다"고 조언했다.
얽히고설킨 이해관계 풀 해법은 결국 조합원에게 있다!
지난 수년 동안 건설사들이 활동하는 과정에서 방배5구역에는 다양한 이해관계가 혼재해 있는 것으로 알려지고 있다.
조합 집행부에 대한 야심을 갖고 있는 사람들, 사업을 지연시켜서 도급제로 전환시키려는 세력 등 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다는 게 업계 관계자들의 중론이다.
한 재건축 관련 시민 단체 관계자는 "방배5구역의 경우 이러한 이해관계가 얽혀 있는 사람들끼리 본인의 속내를 숨긴 채 여러 가지 명분으로 포장하고 있어 우려가 높아지고 있는 것 같다"며 "과연 이러한 이해관계를 뚫고 내년까지 재건축초과이익환수제도를 적용받지 않도록 사업이 빨리 진행될 수 있는지도 주의 깊게 봐야 할 대목이다"고 밝혔다.
사업진행 가능한 입찰지침서 나올지에 관심 커져
업계 관계자들은 대다수 조합원들이 입찰지침서가 얼마나 중요한지 모르고 있는 경우가 많다고 조언한다.
이유인즉 입찰지침서가 어떻게 결정되는 지에 따라 사업의 진퇴 여부까지도 결정되는 경우가 많은데, 결국은 사업의 동반자인 시공자를 어떤 기준으로 어떤 회사를 선정하는지에 따라 사업의 성패가 좌우되기 때문이라는 것.
경쟁을 유도하면 당연히 사업 조건이 좋아지고, 건설사들은 시공자로 선정되기 위해서 하나라도 더 `확정`시켜서 입찰한다는 평범한 진리를 조합원들에게 이해시키는 것이 우선이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.
조합원들의 총의를 모아 사업 방식을 지분제로 결정한 방배5구역 조합원들이 향후 사업 진행에 있어서도 현명한 결정을 해 원활한 사업이 진행될 수 있을지 관심이 높아지고 있다.
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