[아유경제=정훈 기자] 강남 재건축은 도시재정비시장에 있어 `최후의 보루`와 다름없다. 최근 들어 강남구 개포동과 대치동, 서초구 반포동과 잠원동 등지에서 불기 시작한 `재건축 훈풍`이 꽁꽁 얼어붙었던 시장에 온기를 돌게 만든 게 이를 방증한다. 부동산 시장 침체로 빈사 상태에 빠진 정비사업이 그나마 숨을 쉬는 것도 이곳이 움직이기 때문이란 얘기가 나오는 것도 같은 맥락이다.
이런 강남에서도 `강남 중의 강남`, `왕중왕`으로 불리는 곳이 있다. 바로 `압구정고밀도아파트지구(이하 압구정지구)`이다. 최근 이 일대가 들썩이고 있다. 한동안 뜸했던 재건축 움직임이 다시금 고개를 들고 있어서다.
이에 본보는 압구정지구 재건축의 과거와 현재를 살피고 이를 바탕으로 그 미래를 엿보았다.
한강 따라 고밀도아파트 1만 가구 운집
`강남 of 강남`-`부촌1번지`로 사업성 최고
강남 최고의 `노른자위`에 위치해 있는 압구정지구는 지구 전체가 한강변을 따라 늘어서 있다. 한남·동호·성수·영동대교를 경계로 해 총 4개의 주구(`서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례` 상 `근린주구`)로 구분되며, 지하철 3호선(압구정역)과 분당선(압구정로데오역)이 남북으로 관통해 강남·북을 잇는 요지 중의 요지이기도 하다.
현 세대수는 ▲1주구 신현대(현대9·11·12차) 1924가구 ▲2주구(현대1·2차 960가구, 현대3차 432가구, 현대4차 170가구, 현대5차 224가구, 현대6차 728가구, 현대7차 560가구, 현대10·13·14차 766가구) 3840가구 ▲3주구(현대8차 515가구, 한양1차 936가구, 한양2차 296가구, 한양3차 312가구, 한양4차 286가구, 한양6차 227가구) 2572가구 ▲4주구(한양5차 343가구, 한양7차 239가구, 한양8차 90가구) 672가구 등 9008가구에 달한다. 여기에 `부촌 1번지`라는 상징성까지 더해 이곳의 사업성은 최고로 평가 받고 있다.
최근 모 일간지에서 부동산 전문가 30명을 대상으로 실시한 설문 조사가 이를 뒷받침한다. 이 조사에서 `압구정의 얼굴` 현대아파트는 `투자 가치가 높은 재건축 단지 3위(1위 송파구 잠실주공5단지, 2위 강남구 개포주공아파트)`로 꼽혔다. 통상 재건축 투자가치에서 저밀도아파트가 상위권에 이름을 올린다는 점에 비춰 보면 이례적이다. 수도권 거주자 1000명을 대상으로 한 조사에선 `투자하고 싶은 재건축 단지 1위(응답률 9%)`에 선정됐다.
`한강 르네상스 프로젝트`와 맞물려 재건축 열기 `쑥`
오세훈 낙마-전략정비구역 해제 등 악재 겹쳐 `찬물`
지난 4월 `한강변 관리기본방향` 발표 후 다시 `활기`
압구정지구 재건축의 가치가 높게 평가 받는 건 어제오늘의 일이 아니다. 특히 전임 오세훈 서울시장 시절 `한강 르네상스 프로젝트`가 추진됐을 때 이곳에 대한 시장의 관심은 절정에 달했다. 한강변 초고층 개발 구상과 맞물려 이 일대 주민들의 재건축 기대감도 커졌던 것.
하지만 오 시장의 낙마와 초고층 개발에 부정적인 박원순 시장의 취임, 부동산 경기 침체 및 그에 따른 한강 르네상스 프로젝트의 부진 등이 악재로 작용하며 압구정지구 재건축 열기도 한풀 꺾였다.
여기에 `압구정전략정비구역 제1종지구단위계획구역 결정·고시(서울시 고시 제2009-403호)`의 효력이 사라지면서 그 열기는 더욱 가라앉았다. 서울시는 지난 3월 "2009년 10월 15일 결정·고시된 `압구정전략정비구역 제1종지구단위계획구역`에 대해 그 결정이 실효됐다"고 발표했다.
당시 시는 "구역 결정ㆍ고시일로부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정·고시되지 않아 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률` 제53조, 같은 법 시행령 제50조 등에 의거해 취한 조치"라 설명했다.
하지만 지난 4월 서울시의 `한강변 관리기본방향`이 발표되면서 분위기가 바뀌었다. 종전 50층으로 제한됐던 압구정지구의 최고 층수가 35층으로 낮아졌음에도 재건축 열기가 되살아난 이유는 기부채납 부담이 완화돼서다. 25% 선이었던 이 비율이 15% 선으로 낮아지면서 주민들 사이에선 `35층으로 하더라도 재건축을 추진하자`는 여론이 높아졌다.
이 같은 분위기를 반영해 지난 5월 압구정지구 4개 주구 등 24개 단지 가운데 미성2차(910가구)를 제외한 23개 단지가 재건축 안전진단을 신청했다. 내년 초 안전진단 통과 여부가 결정될 것으로 예상됨에 따라 이 일대 재건축 열기도 점차 고조될 전망이다.
지난 3일 강남구청 주택과 전략정비팀 담당자는 "신현대, 현대10·13·14차, 구현대(7개 단지), 현대8차, 한양1단지(3개 단지), 한양2단지, 한양3단지 등 9곳의 안전진단 신청을 접수했다"며 "차수별로 세분화하면 24개 단지 중 총 23개 단지가 신청한 것이며, 안전진단 통과 여부는 내년(2014년) 2월 말까진 판가름 날 것으로 보인다"고 밝혔다.
넘어야 할 산 많아… 의견 수렴부터 난항 예상
공공관리제·재건축초과이익환수제 적용 불가피
`압구정`이 지난 잠재력과 되살아난 재건축 열기에도 불구하고 사업 본격화까진 요원해 보인다. 당장 토지등소유자의 의견을 하나로 모으는 일부터가 난제로 꼽힌다. 단지 수가 많은 데다 이들 간 이해관계가 다르기 때문이다.
한 정비사업 전문가는 "2009년 전략정비구역 지정, 한강 르네상스 프로젝트 추진에 따라 달아올랐던 압구정지구의 재건축 열기는 이미 한 차례 식은 전례가 있다"며 "당시 `기부채납 25.5%`의 수용 여부를 놓고 주민 간 갈등이 벌어지고 `2:4:4 재건축(신축 세대수를 전용면적 ▲60㎡ 미만 20% ▲60~85㎡ 40% ▲85㎡ 초과 40%로 구성)`이냐 `1:1 재건축(소형·임대주택 공급 의무는 없지만 일반분양분은 전용 85㎡ 이하로만 공급하는 게 골자)`이냐 등 사업 방식에 대해서도 중지를 모으지 못했기 때문인데 이 같은 일이 재발할 가능성을 배재할 수 없는 만큼 주민 간 소통이 무엇보다 중요하다"고 말했다.
그는 이어 "개포택지개발지구의 경우 단지 수가 32개에 달하고 이들의 이해관계가 엇갈리면서 지구단위계획 수립에서부터 난관에 봉착했다"면서 "이후(2011년) 지구단위계획 변경 결정·고시가 이뤄졌지만 현재까지 몇몇 단지를 제외하곤 사업이 제대로 돌아가는 데가 없다는 사실을 압구정지구 주민들이 알 필요가 있다"고 조언했다.
한 부동산 전문가 역시 "압구정지구는 여느 정비사업장처럼 사업을 서두를 이유가 많지 않다"며 "기반시설 등이 워낙 잘 갖춰져 있고 주변에 말 그대로 없는 게 없을 정도로 살기 좋은 데다 고밀도아파트로서 저밀도아파트에 비해 주거환경 자체도 그다지 나쁘지 않기 때문"이라고 설명했다.
그는 이어 "과거에 비해 기부채납 비율이 낮아졌다고 해도 굳이 이를 부담하면서까지 재건축을 해야 하냐는 토지등소유자가 많은 상황에서 이를 설득시키는 게 압구정지구 재건축에 있어 첫 번째 과제가 될 것"이라고 강조했다.
실제로 압구정지구 재건축은 아직 `걸음마` 수준에 머물러 있다. 정비사업조합(이하 조합)이나 조합설립추진위원회(이하 추진위)가 구성된 곳도 한양7차(조합) 1곳에 불과하다. 그나마 이곳도 2002년 9월 조합설립인가를 받은 이후 다음 단계로 나아가지 못한 채 사실상 중단된 것으로 알려졌다.
구에 안전진단을 신청한 23개 단지는 그 정도가 더 심하다. 아직 추진위도 구성하지 못했기 때문이다.
또 다른 정비사업 전문가는 "압구정지구는 아파트지구개발기본계획에 의해 재건축을 추진하게 되므로 정비계획 수립 단계만 거치지 않을 뿐 추진위 구성부터는 여느 정비사업과 동일한 절차를 밟아야 하는 만큼 앞으로 1년 안에 관리처분계획의 인가를 신청할 수 있는 곳은 없다고 봐도 무방하다"는 의견을 내놨다.
`도시 및 주거환경정비법 제5조제3항에 따르면, 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 같은 법 제4조에 의해 수립된 정비계획으로 간주된다.
이에 압구정지구는 안전진단 통과 시 아파트개발기본계획 변경을 거쳐 추진위 구성이 가능하다. 하지만 추진위구성승인부터 조합설립인가까지만 해도 최소 수개월이 걸리고, 조합 설립 후 사업시행인가를 받기 위한 제반 절차를 거치는 데에도 상당한 시일이 소요된다는 점에 비춰 볼 때 압구정지구 재건축 단지가 재건축부담금 징수를 피하기는 어려워 보인다.
`재건축초과이익 환수에 관한 법률`에 따라 재건축부담금 징수를 면제 받을 수 있는 대상은 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 단지로 국한된다.
더욱이 이들이 재건축을 본격 추진하게 되면 서울시 공공관리제도의 적용을 받게 되는데 이 역시 불안 요소라는 얘기가 들려온다. 2010년 10월 공공관리제도 전면 시행 이후 이를 적용 받는 대다수 사업들에서 눈에 띌 만한 성과가 나오지 않고 있어서다.
한편에선 사업성 분석에 신중을 기해야 한다는 주장도 나온다. 최고 층수가 35층으로 제한된 만큼 과거 논의됐던 `최고 층수 50층, 1:1 재건축`에 따른 예상 수익률을 좇다간 낭패를 볼 수 있다는 설명이 뒤따랐다.
안전진단을 통과하더라도 준공 및 입주까지 10년 가까운 세월이 걸리기 때문에 단기 시세 차익을 노리고 접근하기엔 무리가 따른다는 조언도 이어졌다.
압구정동 A공인중개사사무소 관계자는 "압구정동 아파트의 3.3㎡ 매매가는 지금도 4000만원 수준인 데다 중대형이 대부분이라 매수에 목돈이 들어가는 만큼 신중한 접근이 필요하다"며 "재건축 역시 일반분양을 통한 수익을 내기 위해 추진하는 사업인데 이를 실제 소화해 낼 수 있는 실수요층이 제한적이라는 점도 염두에 둬야 한다"고 조언했다.
※ 고밀도아파트지구
: 서울 시내 대규모 아파트 단지 가운데 10~15층짜리 중층 아파트가 들어선 지역. 1976년 첫 지정 이후 1979년과 1983년 등 3차례에 걸쳐 총 13개 지구가 지정됐다. 13개 지구는 ▲잠실 ▲서초 ▲반포 ▲여의도 ▲청담·도곡 ▲서빙고 ▲이수 ▲가락 ▲압구정 ▲원효 ▲이촌 ▲아시아선수촌 ▲암사·명일지구 등 141개 단지 약 8만4000가구 규모이다. 시는 이들 지구의 과밀 개발을 막기 위해 2002년부터 지구별로 개발 계획을 세우고 있다.
[아유경제=정훈 기자] 강남 재건축은 도시재정비시장에 있어 `최후의 보루`와 다름없다. 최근 들어 강남구 개포동과 대치동, 서초구 반포동과 잠원동 등지에서 불기 시작한 `재건축 훈풍`이 꽁꽁 얼어붙었던 시장에 온기를 돌게 만든 게 이를 방증한다. 부동산 시장 침체로 빈사 상태에 빠진 정비사업이 그나마 숨을 쉬는 것도 이곳이 움직이기 때문이란 얘기가 나오는 것도 같은 맥락이다.
이런 강남에서도 `강남 중의 강남`, `왕중왕`으로 불리는 곳이 있다. 바로 `압구정고밀도아파트지구(이하 압구정지구)`이다. 최근 이 일대가 들썩이고 있다. 한동안 뜸했던 재건축 움직임이 다시금 고개를 들고 있어서다.
이에 본보는 압구정지구 재건축의 과거와 현재를 살피고 이를 바탕으로 그 미래를 엿보았다.
한강 따라 고밀도아파트 1만 가구 운집
`강남 of 강남`-`부촌1번지`로 사업성 최고
강남 최고의 `노른자위`에 위치해 있는 압구정지구는 지구 전체가 한강변을 따라 늘어서 있다. 한남·동호·성수·영동대교를 경계로 해 총 4개의 주구(`서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례` 상 `근린주구`)로 구분되며, 지하철 3호선(압구정역)과 분당선(압구정로데오역)이 남북으로 관통해 강남·북을 잇는 요지 중의 요지이기도 하다.
현 세대수는 ▲1주구 신현대(현대9·11·12차) 1924가구 ▲2주구(현대1·2차 960가구, 현대3차 432가구, 현대4차 170가구, 현대5차 224가구, 현대6차 728가구, 현대7차 560가구, 현대10·13·14차 766가구) 3840가구 ▲3주구(현대8차 515가구, 한양1차 936가구, 한양2차 296가구, 한양3차 312가구, 한양4차 286가구, 한양6차 227가구) 2572가구 ▲4주구(한양5차 343가구, 한양7차 239가구, 한양8차 90가구) 672가구 등 9008가구에 달한다. 여기에 `부촌 1번지`라는 상징성까지 더해 이곳의 사업성은 최고로 평가 받고 있다.
최근 모 일간지에서 부동산 전문가 30명을 대상으로 실시한 설문 조사가 이를 뒷받침한다. 이 조사에서 `압구정의 얼굴` 현대아파트는 `투자 가치가 높은 재건축 단지 3위(1위 송파구 잠실주공5단지, 2위 강남구 개포주공아파트)`로 꼽혔다. 통상 재건축 투자가치에서 저밀도아파트가 상위권에 이름을 올린다는 점에 비춰 보면 이례적이다. 수도권 거주자 1000명을 대상으로 한 조사에선 `투자하고 싶은 재건축 단지 1위(응답률 9%)`에 선정됐다.
`한강 르네상스 프로젝트`와 맞물려 재건축 열기 `쑥`
오세훈 낙마-전략정비구역 해제 등 악재 겹쳐 `찬물`
지난 4월 `한강변 관리기본방향` 발표 후 다시 `활기`
압구정지구 재건축의 가치가 높게 평가 받는 건 어제오늘의 일이 아니다. 특히 전임 오세훈 서울시장 시절 `한강 르네상스 프로젝트`가 추진됐을 때 이곳에 대한 시장의 관심은 절정에 달했다. 한강변 초고층 개발 구상과 맞물려 이 일대 주민들의 재건축 기대감도 커졌던 것.
하지만 오 시장의 낙마와 초고층 개발에 부정적인 박원순 시장의 취임, 부동산 경기 침체 및 그에 따른 한강 르네상스 프로젝트의 부진 등이 악재로 작용하며 압구정지구 재건축 열기도 한풀 꺾였다.
여기에 `압구정전략정비구역 제1종지구단위계획구역 결정·고시(서울시 고시 제2009-403호)`의 효력이 사라지면서 그 열기는 더욱 가라앉았다. 서울시는 지난 3월 "2009년 10월 15일 결정·고시된 `압구정전략정비구역 제1종지구단위계획구역`에 대해 그 결정이 실효됐다"고 발표했다.
당시 시는 "구역 결정ㆍ고시일로부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정·고시되지 않아 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률` 제53조, 같은 법 시행령 제50조 등에 의거해 취한 조치"라 설명했다.
하지만 지난 4월 서울시의 `한강변 관리기본방향`이 발표되면서 분위기가 바뀌었다. 종전 50층으로 제한됐던 압구정지구의 최고 층수가 35층으로 낮아졌음에도 재건축 열기가 되살아난 이유는 기부채납 부담이 완화돼서다. 25% 선이었던 이 비율이 15% 선으로 낮아지면서 주민들 사이에선 `35층으로 하더라도 재건축을 추진하자`는 여론이 높아졌다.
이 같은 분위기를 반영해 지난 5월 압구정지구 4개 주구 등 24개 단지 가운데 미성2차(910가구)를 제외한 23개 단지가 재건축 안전진단을 신청했다. 내년 초 안전진단 통과 여부가 결정될 것으로 예상됨에 따라 이 일대 재건축 열기도 점차 고조될 전망이다.
지난 3일 강남구청 주택과 전략정비팀 담당자는 "신현대, 현대10·13·14차, 구현대(7개 단지), 현대8차, 한양1단지(3개 단지), 한양2단지, 한양3단지 등 9곳의 안전진단 신청을 접수했다"며 "차수별로 세분화하면 24개 단지 중 총 23개 단지가 신청한 것이며, 안전진단 통과 여부는 내년(2014년) 2월 말까진 판가름 날 것으로 보인다"고 밝혔다.
넘어야 할 산 많아… 의견 수렴부터 난항 예상
공공관리제·재건축초과이익환수제 적용 불가피
`압구정`이 지난 잠재력과 되살아난 재건축 열기에도 불구하고 사업 본격화까진 요원해 보인다. 당장 토지등소유자의 의견을 하나로 모으는 일부터가 난제로 꼽힌다. 단지 수가 많은 데다 이들 간 이해관계가 다르기 때문이다.
한 정비사업 전문가는 "2009년 전략정비구역 지정, 한강 르네상스 프로젝트 추진에 따라 달아올랐던 압구정지구의 재건축 열기는 이미 한 차례 식은 전례가 있다"며 "당시 `기부채납 25.5%`의 수용 여부를 놓고 주민 간 갈등이 벌어지고 `2:4:4 재건축(신축 세대수를 전용면적 ▲60㎡ 미만 20% ▲60~85㎡ 40% ▲85㎡ 초과 40%로 구성)`이냐 `1:1 재건축(소형·임대주택 공급 의무는 없지만 일반분양분은 전용 85㎡ 이하로만 공급하는 게 골자)`이냐 등 사업 방식에 대해서도 중지를 모으지 못했기 때문인데 이 같은 일이 재발할 가능성을 배재할 수 없는 만큼 주민 간 소통이 무엇보다 중요하다"고 말했다.
그는 이어 "개포택지개발지구의 경우 단지 수가 32개에 달하고 이들의 이해관계가 엇갈리면서 지구단위계획 수립에서부터 난관에 봉착했다"면서 "이후(2011년) 지구단위계획 변경 결정·고시가 이뤄졌지만 현재까지 몇몇 단지를 제외하곤 사업이 제대로 돌아가는 데가 없다는 사실을 압구정지구 주민들이 알 필요가 있다"고 조언했다.
한 부동산 전문가 역시 "압구정지구는 여느 정비사업장처럼 사업을 서두를 이유가 많지 않다"며 "기반시설 등이 워낙 잘 갖춰져 있고 주변에 말 그대로 없는 게 없을 정도로 살기 좋은 데다 고밀도아파트로서 저밀도아파트에 비해 주거환경 자체도 그다지 나쁘지 않기 때문"이라고 설명했다.
그는 이어 "과거에 비해 기부채납 비율이 낮아졌다고 해도 굳이 이를 부담하면서까지 재건축을 해야 하냐는 토지등소유자가 많은 상황에서 이를 설득시키는 게 압구정지구 재건축에 있어 첫 번째 과제가 될 것"이라고 강조했다.
실제로 압구정지구 재건축은 아직 `걸음마` 수준에 머물러 있다. 정비사업조합(이하 조합)이나 조합설립추진위원회(이하 추진위)가 구성된 곳도 한양7차(조합) 1곳에 불과하다. 그나마 이곳도 2002년 9월 조합설립인가를 받은 이후 다음 단계로 나아가지 못한 채 사실상 중단된 것으로 알려졌다.
구에 안전진단을 신청한 23개 단지는 그 정도가 더 심하다. 아직 추진위도 구성하지 못했기 때문이다.
또 다른 정비사업 전문가는 "압구정지구는 아파트지구개발기본계획에 의해 재건축을 추진하게 되므로 정비계획 수립 단계만 거치지 않을 뿐 추진위 구성부터는 여느 정비사업과 동일한 절차를 밟아야 하는 만큼 앞으로 1년 안에 관리처분계획의 인가를 신청할 수 있는 곳은 없다고 봐도 무방하다"는 의견을 내놨다.
`도시 및 주거환경정비법 제5조제3항에 따르면, 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 같은 법 제4조에 의해 수립된 정비계획으로 간주된다.
이에 압구정지구는 안전진단 통과 시 아파트개발기본계획 변경을 거쳐 추진위 구성이 가능하다. 하지만 추진위구성승인부터 조합설립인가까지만 해도 최소 수개월이 걸리고, 조합 설립 후 사업시행인가를 받기 위한 제반 절차를 거치는 데에도 상당한 시일이 소요된다는 점에 비춰 볼 때 압구정지구 재건축 단지가 재건축부담금 징수를 피하기는 어려워 보인다.
`재건축초과이익 환수에 관한 법률`에 따라 재건축부담금 징수를 면제 받을 수 있는 대상은 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 단지로 국한된다.
더욱이 이들이 재건축을 본격 추진하게 되면 서울시 공공관리제도의 적용을 받게 되는데 이 역시 불안 요소라는 얘기가 들려온다. 2010년 10월 공공관리제도 전면 시행 이후 이를 적용 받는 대다수 사업들에서 눈에 띌 만한 성과가 나오지 않고 있어서다.
한편에선 사업성 분석에 신중을 기해야 한다는 주장도 나온다. 최고 층수가 35층으로 제한된 만큼 과거 논의됐던 `최고 층수 50층, 1:1 재건축`에 따른 예상 수익률을 좇다간 낭패를 볼 수 있다는 설명이 뒤따랐다.
안전진단을 통과하더라도 준공 및 입주까지 10년 가까운 세월이 걸리기 때문에 단기 시세 차익을 노리고 접근하기엔 무리가 따른다는 조언도 이어졌다.
압구정동 A공인중개사사무소 관계자는 "압구정동 아파트의 3.3㎡ 매매가는 지금도 4000만원 수준인 데다 중대형이 대부분이라 매수에 목돈이 들어가는 만큼 신중한 접근이 필요하다"며 "재건축 역시 일반분양을 통한 수익을 내기 위해 추진하는 사업인데 이를 실제 소화해 낼 수 있는 실수요층이 제한적이라는 점도 염두에 둬야 한다"고 조언했다.
※ 고밀도아파트지구
: 서울 시내 대규모 아파트 단지 가운데 10~15층짜리 중층 아파트가 들어선 지역. 1976년 첫 지정 이후 1979년과 1983년 등 3차례에 걸쳐 총 13개 지구가 지정됐다. 13개 지구는 ▲잠실 ▲서초 ▲반포 ▲여의도 ▲청담·도곡 ▲서빙고 ▲이수 ▲가락 ▲압구정 ▲원효 ▲이촌 ▲아시아선수촌 ▲암사·명일지구 등 141개 단지 약 8만4000가구 규모이다. 시는 이들 지구의 과밀 개발을 막기 위해 2002년부터 지구별로 개발 계획을 세우고 있다.
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