[아유경제=정훈 기자] 시들어 가던 정비사업 `출구전략`이 기사회생했다. 당초 이달 말(2014년 1월 31일) 종료 예정이던 `도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)` 제16조의2제1항제1호와 제2호의 효력이 `1년 연장`을 앞두고 있어서다.
해당 조항은 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 승인 및 조합설립인가의 취소를 규정하고 있다. 이는 2012년 2월 1일 도정법 개정으로 탄생했으며, 종전 규정에 비해 보다 쉽게 추진위·조합을 해산할 수 있도록 했다는 점에서 정비사업 출구전략의 핵심으로 간주돼 왔다. 이 때문에 법 개정을 통한 해당 조항의 효력 연장은 정비사업 출구전략의 가동 기간을 늘린다는 의미를 담고 있다.
하지만 이는 일찌감치 논란을 예고한 사안이기도 하다. 업계도 찬반으로 갈려 옥신각신 중이고, 전문가들은 이번 도정법 개정도 `속 빈 강정`이라는 평가를 내놓고 있다.
이에 본보는 개정된 도정법의 내용과 함께 정비사업 출구전략의 현주소를 살피고, 이를 바탕으로 출구전략이 제대로 가동되기 위한 방향을 모색해 보았다.
도정법 개정안 시행 `임박`… 14일 전후 공포·시행
제16조의2제1항제1·2호 유효기간 1년 연장이 `핵심`
국토교통부는 도정법 개정안이 국무회의를 통과했다고 지난 7일 밝혔다. 이에 따라 법 시행도 `코앞`으로 다가왔다. 본보 제110호가 발행되는 14일을 전후로 개정 법이 공포될 가능성이 매우 높아서다.
개정 법률은 크게 사업시행을 촉진하고 출구전략을 활성화하는 내용으로 나뉜다.
먼저 개정안은 지방자치단체(이하 지자체)가 기본·정비계획 수립·변경 시 조례가 규정한 상한용적률에도 불구하고 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)`이 정하고 있는 법적상한용적률까지 이를 정할 수 있도록 했다(법 제4조의4 신설).
현재는 각 지자체가 조례로서 국토계획법 상 용적률에 미치지 못하는 수준에서 이를 제한하고 있다. 일례로 서울시만 하더라도 일반주거지역의 용적률을 법적상한용적률보다 50%포인트씩 낮게 규제하고 있다.
국토계획법 시행령 제85조제1항에 따르면, 일반주거지역별 상한용적률은 각각 ▲200%(제1종) ▲250%(제2종) ▲300%(제3종)이다. 하지만 `서울시 도시계획 조례`는 이를 ▲150%(제1종) ▲200%(제2종) ▲250%(제3종)로 정하고 있다(제55조제1항제3~5호).
지자체가 법적상한까지 용적률을 허용할 경우 일반분양 세대수가 늘어나 사업성 제고에 기여할 전망이다. 이렇게 되면 낮은 사업성 탓에 표류 중인 상당수 정비사업장들에서 사업시행이 촉진되는 효과가 나타날 것으로 보인다.
다만, 이번 개정안은 지금도 용적률 상향을 허용하고 있는 점을 고려해 주거지역에 한해 법적상한용적률 적용을 허용키로 했다. 아울러 사업 안정성 저해 및 그에 따른 주민 혼란 방지 등을 위해 사업시행인가 이전 단계인 정비구역에 대해서만 개정 법이 적용된다.
이와 달리 추진위·조합의 해산을 용이하게 해 출구전략의 `첨병` 역할을 했던 도정법 제16조의2제1항제1호와 제2호의 수명은 종전 `2014년 1월 31일까지`에서 `2015년 1월 31일까지`로 1년 연장됐다(법 부칙 제2조 개정). 이에 따라 추진위 `매몰비용`의 보전을 규정한 도정법 제16조의2제4항의 유효기간도 `2014년 8월 1일까지`에서 `2015년 8월 1일까지`로 1년 늘어났다.
하지만 안정적인 사업 추진을 위해 이달 31일까지 철거 신고를 마친 정비구역은 이번 개정 법 적용 대상에서 제외됐다.
개정안에는 그동안 논란이 돼 온 매몰비용 처리에 관한 내용도 담겼다. 추진위구성승인 또는 조합설립인가 취소 시 시공자 등이 사업시행자에 대해 보유하고 있는 채권을 포기하는 대신 이를 `손금(損金·손해가 난 돈)`으로 처리할 수 있도록 한 것.
다만, 손금으로 인정받으려면 시공자 등이 사업시행자 측과 합의해 채권의 금액 및 그 증빙 자료, 채권 포기 합의서 및 사후 처리 계획 등을 시장·군수 등에게 제출해야 한다. 이는 지난 1일 시행에 들어간 `조세특례제한법(이하 조특법)` 일부 개정 법률에 명시된 내용이다.
조특법 개정안에는 `도정법 제16조의2에 따라 추진위 승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 해당 정비사업과 관련해 선정된 설계자·시공자 또는 정비사업전문관리업자가 2015년 12월 31일까지 추진위 또는 조합(연대보증인 포함)에 대한 채권을 포기하는 경우 해당 채권의 가액은 시공자 등이 해당 사업연도의 소득 금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있다`는 내용이 신설(제104조의26제1항)됐다.
사업시행자 측 "사업 불확실성 높아져" 규탄
비대위 측 "출구전략 탄력 받을 것" 기대감 ↑
전문가, "실효성 확보 실패 시 `改惡` 그칠 것"
이번 개정 법 시행을 앞두고 업계 분위기는 `기대 반 우려 반`으로 압축됐다.
이른바 `비대위` 측은 도정법 제16조의2제1항제1·2호의 유효기간이 1년 연장되는 데 큰 기대를 나타냈다. 당초 업계에는 도정법 개정이 이뤄지지 않을 경우 해당 조항의 효력이 사라져 정비사업 출구전략 가동에 차질이 빚어질 것이란 우려가 높았다. 이에 출구전략 활성화를 원하는 측에서는 해당 법 조항의 효력 연장을 촉구하기에 이르렀고, 이번 법 개정은 이들의 주장이 관철된 것으로 볼 수 있다. 이로 인해 사업을 포기하는 정비(예정)구역은 지속적으로 늘어날 전망이다.
반면, 사업시행자 측은 사업 불확실성을 증폭시키는 조치라며 우려를 표시했다. 당초 2년간만 적용키로 하고 도입된 해당 조항의 효력이 다하기만을 기다려 왔던 터라 허탈감과 실망감을 느끼는 추진위·조합 관계자들이 곳곳에서 목격됐다.
한편, 사업성 제고에 따른 사업 촉진과 매몰비용 손금 처리를 통한 출구전략 활성화에 대해서는 긍정적인 공감대가 형성돼 있으나 이번 조치에도 조합의 매몰비용 처리라는 `알맹이`가 빠졌다는 지적이 많았다.
이 때문에 업계 한편에서는 후속 조치를 통해 이번 도정법 개정안의 실효성을 높여야 한다는 요구가 높아지고 있는 형국이다.
먼저 찬반 대립이 뚜렷한 도정법 제16조의2제1항제1·2호의 효력 연장에 대해서는 업계 전문가들의 의견도 엇갈리고 있다.
정비사업 전문가 A씨는 "아직 서울시 실태조사가 마무리되지 않은 만큼 도정법 개정을 통한 출구전략 연장도 예견됐던 일"이라면서 "당초 서울시가 법 개정을 추진했다가 정부와 여당의 반대로 지연됐는데 지난해 말 여야 합의가 이뤄지면서 법이 개정돼 그나마 다행스럽다"고 말했다. 그는 이어 "정비사업 `옥석 가리기`가 진행 중인 상황에서 해당 조항의 효력이 소멸될 경우 출구전략이 제대로 가동되기 어려울 것이란 전망이 높았는데 이번 법 개정으로 이 같은 우려를 덜게 됐다"고 덧붙였다.
정비사업 전문가 B씨도 "강남권을 비롯해 사업성이 우수한 곳과 제도 개선을 통해 사업성을 제고함으로써 사업시행에 탄력이 붙을 가능성이 높은 일부 사업장을 제외하면 출구전략 가동이 절실한 사업장이 대다수"라며 "이러한 상황에서 도정법 제16조의2의 효력이 기정대로 이달 말에 끝날 경우 진퇴양난에 빠지는 사업장이 속출했을 텐데 그 효력이 1년 더 유지돼 이 같은 혼란을 방지했다는 점에서 이번 법 개정은 긍정적"이라고 평가했다.
반면, 한 정비사업 관련 법률 전문가는 "해당 조항은 사업시행자 측의 반대에도 불구하고 이를 2년만 적용키로 해 도입된 성격이 짙은데 정치권이 그 유효기간을 연장함으로써 법적안정성이 훼손됐다"며 "이는 당장의 사업 불확실성을 증폭시키는 데 그치지 않고 1년 후 해당 조항의 효력을 또다시 연장하지 않는다는 보장도 없애 버린 행태로서 사업시행자가 늘 불안감을 안은 채 사업을 진행토록 하는 결과를 초래한다는 데 문제가 있다"고 지적했다.
한 업계 관계자 역시 "이번 법 개정으로 사업성 제고가 이뤄지더라도 전반적인 부동산 경기 침체로 미분양 리스크가 상존하는 판국에 비대위 측에 힘을 실어 주는 `개악(改惡)`이 이뤄졌다"며 "가뜩이나 사업을 시행키 어려운 상황에서 사업 불확실성이 높아져 사업시행자 처지에선 `떼려던 혹을 1년 더 달고 살게 된 형국`이 됐다"고 비판했다.
업계의 설왕설래와는 별개로 추진위·조합의 취소를 규정한 조항이 1년 더 유효해진 만큼 그에 따른 `희생양`은 더욱 늘어날 전망이다.
실제로 2014년 2월 1일로 예정됐던 해당 조항의 실효를 앞두고 추진위·조합의 취소가 기승을 부렸다. 서울을 비롯한 수도권 48개 지역(▲서울 25개 구 ▲경기 13개 시 ▲인천 10개 구·군)에서 2013년 12월 한 달 동안 동일 규정에 의해 사라진 추진위·조합만 12개에 달했기 때문이다([표] 참조). 2012년 2월 1일부터 2013년 11월 말까지 22개월 동안 해당 조항에 따라 해산된 추진위·조합이 40여 개인 점과 비교하면 출구전략이 맹위를 떨친 셈이다. 이에 따라 사업시행자 측이 느끼는 불안과 공포는 2015년 1월 말까지 이어질 것으로 예상된다.
법적상한용적률 적용은 `그림의 떡`?!
지자체(장) 적극성 유도할 제도적 장치 필요
법적상한용적률 적용을 통한 사업성 제고에 대해서는 그 보완을 촉구하는 목소리가 높았다.
정비사업 전문가 A씨는 "이번 도정법 개정안은 사업시행자 측과 비대위 측의 요구를 적절히 반영해 표면적으로 이해관계인 간 균형을 이뤘다는 점에서는 긍정적"이라면서도 "하지만 그러다 보니 `될 사업은 촉진하고 안 될 사업은 포기한다`는 출구전략의 당초 취지를 살리지 못하는 우를 범했다"고 꼬집었다. 그는 이어 "법적상한용적률의 적용은 기존 법령으로도 가능했으나 일선 지자체들이 조례로 이를 제한하는 바람에 적용하지 못했던 성격이 강한데 개정 법 역시 이 권한을 지자체(장)에 일임함으로써 사업시행자 입장에선 `그림의 떡`이 됐다"고 혀를 찼다.
실제로 개정 도정법은 기본·정비계획 수립·변경 시 국토계획법 제36조(용도지역의 지정)에 따른 주거지역에 한해 같은 법 제78조(용도지역에서의 용적률)에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한까지 이를 정할 수 있도록 하면서 그 주체를 ▲특별시장 ▲광역시장 ▲시장 ▲군수 등으로 명시했다. 지자체장이 법적상한용적률 적용에 소극적일 경우 개정 법률이 `무용지물`이 될 여지가 큰 셈이다.
현행 국토계획법은 제78조를 통해 `법 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 시·도조례로 정한다`고 규정하고 있다. 또 국토계획법 시행령 제85조 역시 `법 제78조에 따른 용적률은 각 시·도조례가 정하는 비율을 초과해서는 안 된다`고 정하고 있다.
이와 관련해 한 조합 관계자는 "법적상한용적률의 적용 여부는 지자체장의 의지에 달려 있다고 해도 과언이 아니다"며 "각종 인허가권을 쥐고 있는 지자체장이 원치 않을 경우 법적상한용적률의 적용이 사실상 불가능하다는 점은 도정법 개정 전이나 후나 변함이 없다"고 잘라 말했다. 그는 이어 "법적상한용적률 적용에 지자체장이 보다 적극적으로 나설 수 있는 기제가 마련돼 실제 적용으로 이어져야 법 개정의 혜택을 피부로 느낄 수 있을 것"이라고 조언했다.
이 조합 관계자의 말대로 제도 보완이 이뤄지지 않을 경우 이번 도정법 개정은 `용두사미`로 끝날 가능성이 높다는 게 업계 중론이다.
정비사업 전문가 B씨는 "지자체장이 법적상한용적률 적용에 적극성을 띄려면 선거와 같은 동인이 필요한데 오는 6월 4일 전국동시지방선거가 예정돼 있는 만큼 그 이전까진 사업시행자 측에 유리한 분위기가 조성될 것으로 보인다"며 "하지만 법제 개선이 실효를 거두기 위해선 일회성 이벤트가 아닌 보다 장기적인 차원에서 효과가 지속될 수 있는 법제적 장치가 마련돼야 한다"고 지적했다. 그는 이어 "지금도 용적률을 비롯한 인허가권을 무기 삼아 정비사업을 쥐락펴락하려는 지자체(장)가(이) 많은 상황에서 법적상한용적률 적용과 관련해서 시행령 등 세부 지침을 보다 세밀하게 다듬는 동시에 이를 `칼자루`로 삼는 지자체(장)를(을) 견제할 수 있는 장치도 필요하다"고 덧붙였다.
법적상한까지 용적률 적용해도 사업성 제고 실익 적다?
특혜 시비 잠재울 재개발·도시환경정비사업 `돌파구`도 절실
업계 한편에서는 법적상한용적률을 적용하더라도 사업성 제고를 통한 정비사업 활성화에 한계가 있을 것이란 주장도 나오고 있다. 이미 법적상한에 가깝게 용적률을 적용해 사업계획을 수립한 곳이 많은 데다 적용 대상이 한정돼 있기 때문이란 게 주된 이유로 꼽혔다.
한 업계 관계자는 "법적상한까지 용적률을 적용 받을 수 있는 대상이 제한적인 데다 실제 이를 적용 받기까지 상당한 시일이 소요될 것으로 예상된다"며 "지금도 각종 특례 조항 등을 통해 용적률을 상향 조정 받을 수 있는 상황에 지자체(장)의 눈치를 살피며 법적상한용적률을 적용 받기까지 기다리게 되면 사업 지연과 그에 따른 비용 증가로 개정 법 적용 혜택이 상쇄돼 사업시행자에게 돌아가는 실익이 크지 않을 것"이라고 주장했다.
이 관계자의 말대로 법적상한용적률 적용 대상은 사업시행인가 이전 단계인 정비구역과 주거지역으로 한정됐다. 게다가 특별건축구역 지정이나 특례 조항 적용 등을 통해 법적상한에 가깝거나 그 이상의 용적률을 적용받은 사업장도 존재한다는 점에 비춰 볼 때 법적상한용적률 적용에 따른 사업성 제고 효과가 기대만큼 크지 않을 것이란 우려도 간과하기 어렵다.
형평성 논란도 문제다. 부동산 경기 침체 여파로 대다수 정비사업장들이 어려움을 겪고 있는 가운데 상업지역과 (준)공업지역 등을 중심으로 시행 중인 도시환경정비사업은 사실상 이번 법 개정 수혜 대상에서 제외돼 있어서다.
서울의 A도시환경정비조합 관계자는 "이번 도정법 개정은 사업시행인가를 받지 않은 주거지역에 있는 사업장을 위한 것"이라며 "사실상 가만히 놔둬도 잘 돌아가는 강남 재건축 단지들에겐 혜택을 몰아주고 우리처럼 지지부진한 도시환경정비사업장에겐 사업성을 높일 수 있는 기회조차 주지 않는 불합리한 개정"이라고 불만을 토로했다.
서울 강북의 B재개발조합 관계자 역시 "분양시장이 꽁꽁 얼어붙은 강북은 용적률 몇 % 올린다고 해서 사업이 정상화되지 않는다"면서 "강남권 일부 단지에 적용했던 것처럼 용적률을 대폭 늘릴 수 있는 특단의 조치가 필요한데 이미 법적상한에 근접한 용적률을 반영해 사업을 시행 중인 사업장들은 이번 법 개정으로 인한 혜택을 체감키 어려울 것이고, 가뜩이나 어려운 사업은 `돌파구`를 찾을 때까지 표류가 불가피하다"고 하소연했다.
이들의 말처럼 법적상한용적률 적용을 주거지역으로 한정한 이번 도정법 개정은 강남3구(강남·서초·송파구)에 상대적으로 많은 혜택이 돌아갈 가능성이 크다. 주거지역 비율이 타 지역에 비해 높은 데다 주요 재건축 단지 가운데 사업시행인가를 받지 않은 곳이 많기 때문이다.
서울시가 공개한 `자치구별 용도지역 현황`에 따르면, 강남3구의 평균 주거지역 비율은 6.63%(▲강남구 7.1% ▲서초구 5.9% ▲송파구 6.9%)에 달한다. 강북 지역 14개 자치구(▲종로구 2.9% ▲중구 2.1% ▲용산구 3.7% ▲성동구 2.9% ▲광진구 3.7% ▲동대문구 4.2% ▲중랑구 3.4% ▲성북구 5.5% ▲강북구 2.9% ▲도봉구 3.3% ▲노원구 4.1% ▲은평구 4.8% ▲서대문구 5.0% ▲마포구 3.9%) 평균(3.74%)과 비교하면 상당히 높은 수준인 셈.
상대적으로 많은 개발이익이 예상되는 강남권 주요 재건축 단지 가운데 사업시행인가를 받지 않은 곳도 많다. 2014년 1월 9일 기준 조합설립인가~사업시행인가 단계에 머물러 있는 곳은 ▲강남구 개포주공1~4단지와 개포시영, 상아3차 ▲서초구 반포주공1단지 1·2·4주구와 무지개아파트, 삼호가든맨션3차, 신반포15차 ▲송파구 잠실주공5단지 ▲강동구 둔촌주공 등이다.
이와 관련해 한 정비사업 전문가는 "단순히 내용만 살피면 이번 도정법 개정이 강남 재건축을 겨냥해 이뤄진 것은 아닌 것 같다"면서도 "하지만 법 개정으로 기대되는 파급효과만 놓고 봤을 때 서울 강북 지역의 재개발 구역이나 도시환경정비사업장들이 상대적 박탈감을 느낄 수 있는 면이 없지 않다"고 밝혔다. 그는 이어 "강남권 주요 재건축 단지들의 용도지역은 제3종일반주거지역이 대부분이고, 이들은 이미 법적상한에 근접한 수준까지 용적률을 적용 받아 사업을 시행 중"이라면서 "이들로서는 용적률 상향에 따른 이익보다는 하루빨리 사업시행인가를 받은 뒤 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 `재건축초과이익 환수에 관한 법률`이 정하고 있는 재건축부담금을 내지 않음으로써 얻는 실익이 더 클 것으로 보인다"는 의견을 내놨다.
알맹이 빠진 출구전략 1년 연장, 得보다 失이 크다?!
업계, "조합 매몰비용 해결 없인 변죽만 울리다 끝날 것"
이번 도정법 개정으로 `출구전략`이 1년 연장되는 데 대해서도 우려의 목소리가 높다. 법적안정성을 해치는 것은 물론 사업시행자의 불만을 키우면서까지 이를 시행하면서도 원활한 출구전략 가동을 위해 반드시 필요한 조치는 취해지지 않고 있어서다.
조합 매몰비용 처리를 두고 하는 말이다. 도정법 제16조의2제1항제1·2호가 공포·시행에 들어간 2012년 2월 1일 이후 업계 한편에서는 추진위와 마찬가지로 조합의 매몰비용을 처리키 위한 법제 개선을 지속적으로 구해 왔다.
같은 해 8월 1일부터 시행된 도정법 제16조의2제4항처럼 지자체가 조합이 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있도록 하는 내용을 법문화하자는 게 대표적인 방안으로 거론됐다.
하지만 해가 두 번이나 바뀐 현재까지 이 같은 논의는 현실화되지 못하고 있다. 2013년 6월 함진규 의원이 대표발의 했으나 여전히 국회에서 낮잠을 자고 있는 도정법 개정안이 대표적인 예다.
이 법안은 도정법 제16조의2제1항제2호에 따라 조합설립인가가 취소되거나 시·도지사 또는 대도시 시장이 같은 법 제4조의3제4항에 따라 정비구역 등을 해제해 조합설립인가 등이 취소되는 경우 조합이 사용한 비용의 일부를 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있도록 하는 게 핵심이다.
이 때문에 조합이 설립된 곳의 출구전략은 그렇지 못한 곳보다 더딘 형국이다. 도정법 제16조의2에 의거해 처음으로 조합설립인가 취소 사례(수원113-5구역)가 나온 2012년 5월을 기점으로 작년 12월 말까지 전국적으로 사라진 조합은 20여 개(▲서울 면목3-1구역 ▲서울 광성연립 ▲인천 부영아파트 ▲인천 부개2구역 ▲인천 석남5구역 ▲인천 석남3구역 ▲인천 석남2구역 ▲부천 광희아파트 ▲부천 소사본1D구역 ▲부천 춘의1-1구역 ▲부천 심곡본동구역 ▲부천 소사본4B구역 ▲부천 소사본2D구역 ▲수원 113-5구역 ▲수원 권선113-2구역 ▲안양 서림주택 ▲안양 효진연립 ▲부산 초량1-2구역 ▲부산 구포5구역 ▲부산 구포6구역 ▲부산 당감3구역 ▲의왕 내손나구역 등)로 파악됐다.
이는 같은 기간 해산된 추진위(약 30개·▲서울 삼선6구역 ▲서울 번동2-1구역 ▲서울 신월3구역 ▲서울 봉천10-1구역 ▲서울 상도7구역 ▲서울 상봉3구역 ▲서울 구의1동 236-40 일대 ▲서울 신길16구역 ▲서울 창신11구역 ▲서울 송정1구역 ▲서울 홍제2구역 ▲서울 익선구역 ▲인천 용현7구역 ▲인천 구월삼보구역 ▲인천 부평1구역 ▲인천 부평아울렛남측구역 ▲부천 소사본6B구역 ▲부천 소사본12B구역 ▲부천 춘의1D구역 ▲부천 부천역1-1구역 ▲부천 내동1-2구역 ▲수원 115-4구역 ▲구리 인창E구역 ▲하남F구역 ▲전주 태평2구역 ▲천안 원성12구역 ▲대전 유천동4구역 ▲광주 금동1구역 등)와 비교할 때 그 숫자도 적거니와 조합설립인가 취소 구역은 조합 측이 시공자 또는 관할 행정청 등과 갈등을 빚고 있는 경우가 많아 출구전략이 되레 화(禍)가 됐다는 평가를 받고 있다.
이번 개정 도정법에 담긴 시공자 등이 조합에 대해 보유 중인 채권의 전부를 포기할 경우 이를 손금으로 처리할 수 있도록 하는 내용을 놓고도 말들이 많다. 실효성 논란이 가장 큰 비중을 차지한다.
한 업계 관계자는 "이번 개정 도정법은 논란에도 불구하고 조합 매몰비용의 일부를 정부가 보조키로 했다는 점에서 이전에 비해 진일보한 것"이라면서도 "하지만 적게는 수억 원에서 많게는 수백억 원에 달하는 채권을 포기하고 그 일부분만 법인세(세율 최고 22%)로 감면 받는 게 해당 업체들에게 얼마나 큰 유인이 될 지는 불투명하다"고 말했다. 그는 이어 "채권을 갖고 있는 업체들이 손금 처리에 소극적이면 이 역시 무용지물이 될 가능성이 높은 만큼 채권을 포기하는 업체들에게 확실한 메리트(merit)를 부여하는 쪽으로 제도를 보완하든가, 추진위 매몰비용 보조처럼 지자체가 직접 지원할 수 있도록 하는 내용을 법에 못 박는 조치가 필요하다"고 강조했다.
또 다른 업계 관계자는 "손금 처리를 위해 시공자 등이 추진위·조합과 합의·작성해 지자체에 제출해야 하는 `채권(포기)확인서`가 또 다른 갈등의 불씨가 될 수도 있다"고 우려하며 "이를 협의하는 과정에서 양측이 접점을 찾지 못할 경우 되레 갈등의 골이 깊어지게 되고, 그렇게 되면 해당 사업이 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처할 것이기 때문"이라고 설명했다. 이 관계자는 또 "채권의 손금 처리에 매력을 느끼지 못한 업체들이 소승 등을 통한 채권 추심에 나서게 되면 출구전략의 본래 취지도 훼손됨은 물론 어렵게 마련된 개정 도정법도 `휴지`가 될 것이므로 실효성을 높이기 위한 제도 개선이 이뤄져야 한다"고 촉구했다.
한 재개발조합 관계자 역시 "큰 틀에서 봤을 때 조합 매몰비용의 일부를 정부가 지원키로 했다는 점은 사업시행자의 어려운 처지를 반영한 적절한 조치"라면서도 "하지만 이 방안은 채권자의 결단과 협조가 없으면 가시적인 성과가 나오기 어려운 만큼 출구전략이 절실한 조합들에게 큰 도움이 되진 못할 것 같다"는 의견을 내놨다.
정부 혹은 지자체가 조합 매몰비용을 보조하는 것은 여전히 `뜨거운 감자`다. 현재 지자체가 지원 중인 추진위 매몰비용 보조도 실효성 논란에 휩싸여 있는 판국에 더 큰 논란거리인 조합 매몰비용의 보조는 어설프게 접근할 경우 사회문제로 비화할 가능성이 크다. 때문에 출구전략을 촉진키 위해 조합 매몰비용을 보조키로 했으면 보다 확실한 지원이 이뤄질 수 있도록 제도를 가다듬어야 한다는 게 업계 다수 의견이다. 이러한 이유에서 차제에 정부와 정치권이 이를 어떻게 풀어 나갈 지에 업계의 눈과 귀가 집중될 것으로 예상된다.
[아유경제=정훈 기자] 시들어 가던 정비사업 `출구전략`이 기사회생했다. 당초 이달 말(2014년 1월 31일) 종료 예정이던 `도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)` 제16조의2제1항제1호와 제2호의 효력이 `1년 연장`을 앞두고 있어서다.
해당 조항은 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 승인 및 조합설립인가의 취소를 규정하고 있다. 이는 2012년 2월 1일 도정법 개정으로 탄생했으며, 종전 규정에 비해 보다 쉽게 추진위·조합을 해산할 수 있도록 했다는 점에서 정비사업 출구전략의 핵심으로 간주돼 왔다. 이 때문에 법 개정을 통한 해당 조항의 효력 연장은 정비사업 출구전략의 가동 기간을 늘린다는 의미를 담고 있다.
하지만 이는 일찌감치 논란을 예고한 사안이기도 하다. 업계도 찬반으로 갈려 옥신각신 중이고, 전문가들은 이번 도정법 개정도 `속 빈 강정`이라는 평가를 내놓고 있다.
이에 본보는 개정된 도정법의 내용과 함께 정비사업 출구전략의 현주소를 살피고, 이를 바탕으로 출구전략이 제대로 가동되기 위한 방향을 모색해 보았다.
도정법 개정안 시행 `임박`… 14일 전후 공포·시행
제16조의2제1항제1·2호 유효기간 1년 연장이 `핵심`
국토교통부는 도정법 개정안이 국무회의를 통과했다고 지난 7일 밝혔다. 이에 따라 법 시행도 `코앞`으로 다가왔다. 본보 제110호가 발행되는 14일을 전후로 개정 법이 공포될 가능성이 매우 높아서다.
개정 법률은 크게 사업시행을 촉진하고 출구전략을 활성화하는 내용으로 나뉜다.
먼저 개정안은 지방자치단체(이하 지자체)가 기본·정비계획 수립·변경 시 조례가 규정한 상한용적률에도 불구하고 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)`이 정하고 있는 법적상한용적률까지 이를 정할 수 있도록 했다(법 제4조의4 신설).
현재는 각 지자체가 조례로서 국토계획법 상 용적률에 미치지 못하는 수준에서 이를 제한하고 있다. 일례로 서울시만 하더라도 일반주거지역의 용적률을 법적상한용적률보다 50%포인트씩 낮게 규제하고 있다.
국토계획법 시행령 제85조제1항에 따르면, 일반주거지역별 상한용적률은 각각 ▲200%(제1종) ▲250%(제2종) ▲300%(제3종)이다. 하지만 `서울시 도시계획 조례`는 이를 ▲150%(제1종) ▲200%(제2종) ▲250%(제3종)로 정하고 있다(제55조제1항제3~5호).
지자체가 법적상한까지 용적률을 허용할 경우 일반분양 세대수가 늘어나 사업성 제고에 기여할 전망이다. 이렇게 되면 낮은 사업성 탓에 표류 중인 상당수 정비사업장들에서 사업시행이 촉진되는 효과가 나타날 것으로 보인다.
다만, 이번 개정안은 지금도 용적률 상향을 허용하고 있는 점을 고려해 주거지역에 한해 법적상한용적률 적용을 허용키로 했다. 아울러 사업 안정성 저해 및 그에 따른 주민 혼란 방지 등을 위해 사업시행인가 이전 단계인 정비구역에 대해서만 개정 법이 적용된다.
이와 달리 추진위·조합의 해산을 용이하게 해 출구전략의 `첨병` 역할을 했던 도정법 제16조의2제1항제1호와 제2호의 수명은 종전 `2014년 1월 31일까지`에서 `2015년 1월 31일까지`로 1년 연장됐다(법 부칙 제2조 개정). 이에 따라 추진위 `매몰비용`의 보전을 규정한 도정법 제16조의2제4항의 유효기간도 `2014년 8월 1일까지`에서 `2015년 8월 1일까지`로 1년 늘어났다.
하지만 안정적인 사업 추진을 위해 이달 31일까지 철거 신고를 마친 정비구역은 이번 개정 법 적용 대상에서 제외됐다.
개정안에는 그동안 논란이 돼 온 매몰비용 처리에 관한 내용도 담겼다. 추진위구성승인 또는 조합설립인가 취소 시 시공자 등이 사업시행자에 대해 보유하고 있는 채권을 포기하는 대신 이를 `손금(損金·손해가 난 돈)`으로 처리할 수 있도록 한 것.
다만, 손금으로 인정받으려면 시공자 등이 사업시행자 측과 합의해 채권의 금액 및 그 증빙 자료, 채권 포기 합의서 및 사후 처리 계획 등을 시장·군수 등에게 제출해야 한다. 이는 지난 1일 시행에 들어간 `조세특례제한법(이하 조특법)` 일부 개정 법률에 명시된 내용이다.
조특법 개정안에는 `도정법 제16조의2에 따라 추진위 승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 해당 정비사업과 관련해 선정된 설계자·시공자 또는 정비사업전문관리업자가 2015년 12월 31일까지 추진위 또는 조합(연대보증인 포함)에 대한 채권을 포기하는 경우 해당 채권의 가액은 시공자 등이 해당 사업연도의 소득 금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있다`는 내용이 신설(제104조의26제1항)됐다.
사업시행자 측 "사업 불확실성 높아져" 규탄
비대위 측 "출구전략 탄력 받을 것" 기대감 ↑
전문가, "실효성 확보 실패 시 `改惡` 그칠 것"
이번 개정 법 시행을 앞두고 업계 분위기는 `기대 반 우려 반`으로 압축됐다.
이른바 `비대위` 측은 도정법 제16조의2제1항제1·2호의 유효기간이 1년 연장되는 데 큰 기대를 나타냈다. 당초 업계에는 도정법 개정이 이뤄지지 않을 경우 해당 조항의 효력이 사라져 정비사업 출구전략 가동에 차질이 빚어질 것이란 우려가 높았다. 이에 출구전략 활성화를 원하는 측에서는 해당 법 조항의 효력 연장을 촉구하기에 이르렀고, 이번 법 개정은 이들의 주장이 관철된 것으로 볼 수 있다. 이로 인해 사업을 포기하는 정비(예정)구역은 지속적으로 늘어날 전망이다.
반면, 사업시행자 측은 사업 불확실성을 증폭시키는 조치라며 우려를 표시했다. 당초 2년간만 적용키로 하고 도입된 해당 조항의 효력이 다하기만을 기다려 왔던 터라 허탈감과 실망감을 느끼는 추진위·조합 관계자들이 곳곳에서 목격됐다.
한편, 사업성 제고에 따른 사업 촉진과 매몰비용 손금 처리를 통한 출구전략 활성화에 대해서는 긍정적인 공감대가 형성돼 있으나 이번 조치에도 조합의 매몰비용 처리라는 `알맹이`가 빠졌다는 지적이 많았다.
이 때문에 업계 한편에서는 후속 조치를 통해 이번 도정법 개정안의 실효성을 높여야 한다는 요구가 높아지고 있는 형국이다.
먼저 찬반 대립이 뚜렷한 도정법 제16조의2제1항제1·2호의 효력 연장에 대해서는 업계 전문가들의 의견도 엇갈리고 있다.
정비사업 전문가 A씨는 "아직 서울시 실태조사가 마무리되지 않은 만큼 도정법 개정을 통한 출구전략 연장도 예견됐던 일"이라면서 "당초 서울시가 법 개정을 추진했다가 정부와 여당의 반대로 지연됐는데 지난해 말 여야 합의가 이뤄지면서 법이 개정돼 그나마 다행스럽다"고 말했다. 그는 이어 "정비사업 `옥석 가리기`가 진행 중인 상황에서 해당 조항의 효력이 소멸될 경우 출구전략이 제대로 가동되기 어려울 것이란 전망이 높았는데 이번 법 개정으로 이 같은 우려를 덜게 됐다"고 덧붙였다.
정비사업 전문가 B씨도 "강남권을 비롯해 사업성이 우수한 곳과 제도 개선을 통해 사업성을 제고함으로써 사업시행에 탄력이 붙을 가능성이 높은 일부 사업장을 제외하면 출구전략 가동이 절실한 사업장이 대다수"라며 "이러한 상황에서 도정법 제16조의2의 효력이 기정대로 이달 말에 끝날 경우 진퇴양난에 빠지는 사업장이 속출했을 텐데 그 효력이 1년 더 유지돼 이 같은 혼란을 방지했다는 점에서 이번 법 개정은 긍정적"이라고 평가했다.
반면, 한 정비사업 관련 법률 전문가는 "해당 조항은 사업시행자 측의 반대에도 불구하고 이를 2년만 적용키로 해 도입된 성격이 짙은데 정치권이 그 유효기간을 연장함으로써 법적안정성이 훼손됐다"며 "이는 당장의 사업 불확실성을 증폭시키는 데 그치지 않고 1년 후 해당 조항의 효력을 또다시 연장하지 않는다는 보장도 없애 버린 행태로서 사업시행자가 늘 불안감을 안은 채 사업을 진행토록 하는 결과를 초래한다는 데 문제가 있다"고 지적했다.
한 업계 관계자 역시 "이번 법 개정으로 사업성 제고가 이뤄지더라도 전반적인 부동산 경기 침체로 미분양 리스크가 상존하는 판국에 비대위 측에 힘을 실어 주는 `개악(改惡)`이 이뤄졌다"며 "가뜩이나 사업을 시행키 어려운 상황에서 사업 불확실성이 높아져 사업시행자 처지에선 `떼려던 혹을 1년 더 달고 살게 된 형국`이 됐다"고 비판했다.
업계의 설왕설래와는 별개로 추진위·조합의 취소를 규정한 조항이 1년 더 유효해진 만큼 그에 따른 `희생양`은 더욱 늘어날 전망이다.
실제로 2014년 2월 1일로 예정됐던 해당 조항의 실효를 앞두고 추진위·조합의 취소가 기승을 부렸다. 서울을 비롯한 수도권 48개 지역(▲서울 25개 구 ▲경기 13개 시 ▲인천 10개 구·군)에서 2013년 12월 한 달 동안 동일 규정에 의해 사라진 추진위·조합만 12개에 달했기 때문이다([표] 참조). 2012년 2월 1일부터 2013년 11월 말까지 22개월 동안 해당 조항에 따라 해산된 추진위·조합이 40여 개인 점과 비교하면 출구전략이 맹위를 떨친 셈이다. 이에 따라 사업시행자 측이 느끼는 불안과 공포는 2015년 1월 말까지 이어질 것으로 예상된다.
법적상한용적률 적용은 `그림의 떡`?!
지자체(장) 적극성 유도할 제도적 장치 필요
법적상한용적률 적용을 통한 사업성 제고에 대해서는 그 보완을 촉구하는 목소리가 높았다.
정비사업 전문가 A씨는 "이번 도정법 개정안은 사업시행자 측과 비대위 측의 요구를 적절히 반영해 표면적으로 이해관계인 간 균형을 이뤘다는 점에서는 긍정적"이라면서도 "하지만 그러다 보니 `될 사업은 촉진하고 안 될 사업은 포기한다`는 출구전략의 당초 취지를 살리지 못하는 우를 범했다"고 꼬집었다. 그는 이어 "법적상한용적률의 적용은 기존 법령으로도 가능했으나 일선 지자체들이 조례로 이를 제한하는 바람에 적용하지 못했던 성격이 강한데 개정 법 역시 이 권한을 지자체(장)에 일임함으로써 사업시행자 입장에선 `그림의 떡`이 됐다"고 혀를 찼다.
실제로 개정 도정법은 기본·정비계획 수립·변경 시 국토계획법 제36조(용도지역의 지정)에 따른 주거지역에 한해 같은 법 제78조(용도지역에서의 용적률)에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한까지 이를 정할 수 있도록 하면서 그 주체를 ▲특별시장 ▲광역시장 ▲시장 ▲군수 등으로 명시했다. 지자체장이 법적상한용적률 적용에 소극적일 경우 개정 법률이 `무용지물`이 될 여지가 큰 셈이다.
현행 국토계획법은 제78조를 통해 `법 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 시·도조례로 정한다`고 규정하고 있다. 또 국토계획법 시행령 제85조 역시 `법 제78조에 따른 용적률은 각 시·도조례가 정하는 비율을 초과해서는 안 된다`고 정하고 있다.
이와 관련해 한 조합 관계자는 "법적상한용적률의 적용 여부는 지자체장의 의지에 달려 있다고 해도 과언이 아니다"며 "각종 인허가권을 쥐고 있는 지자체장이 원치 않을 경우 법적상한용적률의 적용이 사실상 불가능하다는 점은 도정법 개정 전이나 후나 변함이 없다"고 잘라 말했다. 그는 이어 "법적상한용적률 적용에 지자체장이 보다 적극적으로 나설 수 있는 기제가 마련돼 실제 적용으로 이어져야 법 개정의 혜택을 피부로 느낄 수 있을 것"이라고 조언했다.
이 조합 관계자의 말대로 제도 보완이 이뤄지지 않을 경우 이번 도정법 개정은 `용두사미`로 끝날 가능성이 높다는 게 업계 중론이다.
정비사업 전문가 B씨는 "지자체장이 법적상한용적률 적용에 적극성을 띄려면 선거와 같은 동인이 필요한데 오는 6월 4일 전국동시지방선거가 예정돼 있는 만큼 그 이전까진 사업시행자 측에 유리한 분위기가 조성될 것으로 보인다"며 "하지만 법제 개선이 실효를 거두기 위해선 일회성 이벤트가 아닌 보다 장기적인 차원에서 효과가 지속될 수 있는 법제적 장치가 마련돼야 한다"고 지적했다. 그는 이어 "지금도 용적률을 비롯한 인허가권을 무기 삼아 정비사업을 쥐락펴락하려는 지자체(장)가(이) 많은 상황에서 법적상한용적률 적용과 관련해서 시행령 등 세부 지침을 보다 세밀하게 다듬는 동시에 이를 `칼자루`로 삼는 지자체(장)를(을) 견제할 수 있는 장치도 필요하다"고 덧붙였다.
법적상한까지 용적률 적용해도 사업성 제고 실익 적다?
특혜 시비 잠재울 재개발·도시환경정비사업 `돌파구`도 절실
업계 한편에서는 법적상한용적률을 적용하더라도 사업성 제고를 통한 정비사업 활성화에 한계가 있을 것이란 주장도 나오고 있다. 이미 법적상한에 가깝게 용적률을 적용해 사업계획을 수립한 곳이 많은 데다 적용 대상이 한정돼 있기 때문이란 게 주된 이유로 꼽혔다.
한 업계 관계자는 "법적상한까지 용적률을 적용 받을 수 있는 대상이 제한적인 데다 실제 이를 적용 받기까지 상당한 시일이 소요될 것으로 예상된다"며 "지금도 각종 특례 조항 등을 통해 용적률을 상향 조정 받을 수 있는 상황에 지자체(장)의 눈치를 살피며 법적상한용적률을 적용 받기까지 기다리게 되면 사업 지연과 그에 따른 비용 증가로 개정 법 적용 혜택이 상쇄돼 사업시행자에게 돌아가는 실익이 크지 않을 것"이라고 주장했다.
이 관계자의 말대로 법적상한용적률 적용 대상은 사업시행인가 이전 단계인 정비구역과 주거지역으로 한정됐다. 게다가 특별건축구역 지정이나 특례 조항 적용 등을 통해 법적상한에 가깝거나 그 이상의 용적률을 적용받은 사업장도 존재한다는 점에 비춰 볼 때 법적상한용적률 적용에 따른 사업성 제고 효과가 기대만큼 크지 않을 것이란 우려도 간과하기 어렵다.
형평성 논란도 문제다. 부동산 경기 침체 여파로 대다수 정비사업장들이 어려움을 겪고 있는 가운데 상업지역과 (준)공업지역 등을 중심으로 시행 중인 도시환경정비사업은 사실상 이번 법 개정 수혜 대상에서 제외돼 있어서다.
서울의 A도시환경정비조합 관계자는 "이번 도정법 개정은 사업시행인가를 받지 않은 주거지역에 있는 사업장을 위한 것"이라며 "사실상 가만히 놔둬도 잘 돌아가는 강남 재건축 단지들에겐 혜택을 몰아주고 우리처럼 지지부진한 도시환경정비사업장에겐 사업성을 높일 수 있는 기회조차 주지 않는 불합리한 개정"이라고 불만을 토로했다.
서울 강북의 B재개발조합 관계자 역시 "분양시장이 꽁꽁 얼어붙은 강북은 용적률 몇 % 올린다고 해서 사업이 정상화되지 않는다"면서 "강남권 일부 단지에 적용했던 것처럼 용적률을 대폭 늘릴 수 있는 특단의 조치가 필요한데 이미 법적상한에 근접한 용적률을 반영해 사업을 시행 중인 사업장들은 이번 법 개정으로 인한 혜택을 체감키 어려울 것이고, 가뜩이나 어려운 사업은 `돌파구`를 찾을 때까지 표류가 불가피하다"고 하소연했다.
이들의 말처럼 법적상한용적률 적용을 주거지역으로 한정한 이번 도정법 개정은 강남3구(강남·서초·송파구)에 상대적으로 많은 혜택이 돌아갈 가능성이 크다. 주거지역 비율이 타 지역에 비해 높은 데다 주요 재건축 단지 가운데 사업시행인가를 받지 않은 곳이 많기 때문이다.
서울시가 공개한 `자치구별 용도지역 현황`에 따르면, 강남3구의 평균 주거지역 비율은 6.63%(▲강남구 7.1% ▲서초구 5.9% ▲송파구 6.9%)에 달한다. 강북 지역 14개 자치구(▲종로구 2.9% ▲중구 2.1% ▲용산구 3.7% ▲성동구 2.9% ▲광진구 3.7% ▲동대문구 4.2% ▲중랑구 3.4% ▲성북구 5.5% ▲강북구 2.9% ▲도봉구 3.3% ▲노원구 4.1% ▲은평구 4.8% ▲서대문구 5.0% ▲마포구 3.9%) 평균(3.74%)과 비교하면 상당히 높은 수준인 셈.
상대적으로 많은 개발이익이 예상되는 강남권 주요 재건축 단지 가운데 사업시행인가를 받지 않은 곳도 많다. 2014년 1월 9일 기준 조합설립인가~사업시행인가 단계에 머물러 있는 곳은 ▲강남구 개포주공1~4단지와 개포시영, 상아3차 ▲서초구 반포주공1단지 1·2·4주구와 무지개아파트, 삼호가든맨션3차, 신반포15차 ▲송파구 잠실주공5단지 ▲강동구 둔촌주공 등이다.
이와 관련해 한 정비사업 전문가는 "단순히 내용만 살피면 이번 도정법 개정이 강남 재건축을 겨냥해 이뤄진 것은 아닌 것 같다"면서도 "하지만 법 개정으로 기대되는 파급효과만 놓고 봤을 때 서울 강북 지역의 재개발 구역이나 도시환경정비사업장들이 상대적 박탈감을 느낄 수 있는 면이 없지 않다"고 밝혔다. 그는 이어 "강남권 주요 재건축 단지들의 용도지역은 제3종일반주거지역이 대부분이고, 이들은 이미 법적상한에 근접한 수준까지 용적률을 적용 받아 사업을 시행 중"이라면서 "이들로서는 용적률 상향에 따른 이익보다는 하루빨리 사업시행인가를 받은 뒤 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 `재건축초과이익 환수에 관한 법률`이 정하고 있는 재건축부담금을 내지 않음으로써 얻는 실익이 더 클 것으로 보인다"는 의견을 내놨다.
알맹이 빠진 출구전략 1년 연장, 得보다 失이 크다?!
업계, "조합 매몰비용 해결 없인 변죽만 울리다 끝날 것"
이번 도정법 개정으로 `출구전략`이 1년 연장되는 데 대해서도 우려의 목소리가 높다. 법적안정성을 해치는 것은 물론 사업시행자의 불만을 키우면서까지 이를 시행하면서도 원활한 출구전략 가동을 위해 반드시 필요한 조치는 취해지지 않고 있어서다.
조합 매몰비용 처리를 두고 하는 말이다. 도정법 제16조의2제1항제1·2호가 공포·시행에 들어간 2012년 2월 1일 이후 업계 한편에서는 추진위와 마찬가지로 조합의 매몰비용을 처리키 위한 법제 개선을 지속적으로 구해 왔다.
같은 해 8월 1일부터 시행된 도정법 제16조의2제4항처럼 지자체가 조합이 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있도록 하는 내용을 법문화하자는 게 대표적인 방안으로 거론됐다.
하지만 해가 두 번이나 바뀐 현재까지 이 같은 논의는 현실화되지 못하고 있다. 2013년 6월 함진규 의원이 대표발의 했으나 여전히 국회에서 낮잠을 자고 있는 도정법 개정안이 대표적인 예다.
이 법안은 도정법 제16조의2제1항제2호에 따라 조합설립인가가 취소되거나 시·도지사 또는 대도시 시장이 같은 법 제4조의3제4항에 따라 정비구역 등을 해제해 조합설립인가 등이 취소되는 경우 조합이 사용한 비용의 일부를 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있도록 하는 게 핵심이다.
이 때문에 조합이 설립된 곳의 출구전략은 그렇지 못한 곳보다 더딘 형국이다. 도정법 제16조의2에 의거해 처음으로 조합설립인가 취소 사례(수원113-5구역)가 나온 2012년 5월을 기점으로 작년 12월 말까지 전국적으로 사라진 조합은 20여 개(▲서울 면목3-1구역 ▲서울 광성연립 ▲인천 부영아파트 ▲인천 부개2구역 ▲인천 석남5구역 ▲인천 석남3구역 ▲인천 석남2구역 ▲부천 광희아파트 ▲부천 소사본1D구역 ▲부천 춘의1-1구역 ▲부천 심곡본동구역 ▲부천 소사본4B구역 ▲부천 소사본2D구역 ▲수원 113-5구역 ▲수원 권선113-2구역 ▲안양 서림주택 ▲안양 효진연립 ▲부산 초량1-2구역 ▲부산 구포5구역 ▲부산 구포6구역 ▲부산 당감3구역 ▲의왕 내손나구역 등)로 파악됐다.
이는 같은 기간 해산된 추진위(약 30개·▲서울 삼선6구역 ▲서울 번동2-1구역 ▲서울 신월3구역 ▲서울 봉천10-1구역 ▲서울 상도7구역 ▲서울 상봉3구역 ▲서울 구의1동 236-40 일대 ▲서울 신길16구역 ▲서울 창신11구역 ▲서울 송정1구역 ▲서울 홍제2구역 ▲서울 익선구역 ▲인천 용현7구역 ▲인천 구월삼보구역 ▲인천 부평1구역 ▲인천 부평아울렛남측구역 ▲부천 소사본6B구역 ▲부천 소사본12B구역 ▲부천 춘의1D구역 ▲부천 부천역1-1구역 ▲부천 내동1-2구역 ▲수원 115-4구역 ▲구리 인창E구역 ▲하남F구역 ▲전주 태평2구역 ▲천안 원성12구역 ▲대전 유천동4구역 ▲광주 금동1구역 등)와 비교할 때 그 숫자도 적거니와 조합설립인가 취소 구역은 조합 측이 시공자 또는 관할 행정청 등과 갈등을 빚고 있는 경우가 많아 출구전략이 되레 화(禍)가 됐다는 평가를 받고 있다.
이번 개정 도정법에 담긴 시공자 등이 조합에 대해 보유 중인 채권의 전부를 포기할 경우 이를 손금으로 처리할 수 있도록 하는 내용을 놓고도 말들이 많다. 실효성 논란이 가장 큰 비중을 차지한다.
한 업계 관계자는 "이번 개정 도정법은 논란에도 불구하고 조합 매몰비용의 일부를 정부가 보조키로 했다는 점에서 이전에 비해 진일보한 것"이라면서도 "하지만 적게는 수억 원에서 많게는 수백억 원에 달하는 채권을 포기하고 그 일부분만 법인세(세율 최고 22%)로 감면 받는 게 해당 업체들에게 얼마나 큰 유인이 될 지는 불투명하다"고 말했다. 그는 이어 "채권을 갖고 있는 업체들이 손금 처리에 소극적이면 이 역시 무용지물이 될 가능성이 높은 만큼 채권을 포기하는 업체들에게 확실한 메리트(merit)를 부여하는 쪽으로 제도를 보완하든가, 추진위 매몰비용 보조처럼 지자체가 직접 지원할 수 있도록 하는 내용을 법에 못 박는 조치가 필요하다"고 강조했다.
또 다른 업계 관계자는 "손금 처리를 위해 시공자 등이 추진위·조합과 합의·작성해 지자체에 제출해야 하는 `채권(포기)확인서`가 또 다른 갈등의 불씨가 될 수도 있다"고 우려하며 "이를 협의하는 과정에서 양측이 접점을 찾지 못할 경우 되레 갈등의 골이 깊어지게 되고, 그렇게 되면 해당 사업이 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처할 것이기 때문"이라고 설명했다. 이 관계자는 또 "채권의 손금 처리에 매력을 느끼지 못한 업체들이 소승 등을 통한 채권 추심에 나서게 되면 출구전략의 본래 취지도 훼손됨은 물론 어렵게 마련된 개정 도정법도 `휴지`가 될 것이므로 실효성을 높이기 위한 제도 개선이 이뤄져야 한다"고 촉구했다.
한 재개발조합 관계자 역시 "큰 틀에서 봤을 때 조합 매몰비용의 일부를 정부가 지원키로 했다는 점은 사업시행자의 어려운 처지를 반영한 적절한 조치"라면서도 "하지만 이 방안은 채권자의 결단과 협조가 없으면 가시적인 성과가 나오기 어려운 만큼 출구전략이 절실한 조합들에게 큰 도움이 되진 못할 것 같다"는 의견을 내놨다.
정부 혹은 지자체가 조합 매몰비용을 보조하는 것은 여전히 `뜨거운 감자`다. 현재 지자체가 지원 중인 추진위 매몰비용 보조도 실효성 논란에 휩싸여 있는 판국에 더 큰 논란거리인 조합 매몰비용의 보조는 어설프게 접근할 경우 사회문제로 비화할 가능성이 크다. 때문에 출구전략을 촉진키 위해 조합 매몰비용을 보조키로 했으면 보다 확실한 지원이 이뤄질 수 있도록 제도를 가다듬어야 한다는 게 업계 다수 의견이다. 이러한 이유에서 차제에 정부와 정치권이 이를 어떻게 풀어 나갈 지에 업계의 눈과 귀가 집중될 것으로 예상된다.
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