「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하는 도시정비사업 방식은 주거환경개선사업과 재개발ㆍ재건축사업으로 나눌 수 있고, 도시정비사업은 토지등소유자에게 주택을 공급하는 것을 주목적으로 한다.
따라서 도시정비사업은 주택 공급을 위한 사업이고, 주택 공급이 정상적으로 이뤄지면서 사업의 진행속도 등도 결정된다. 사업시행자 입장에서는 사업성이 뒷받침되어야 하지만, 도시정비사업에서 파생되는 주택가격의 상승은 정부의 입장에서 각종 사회적 문제를 유발할 수도 있으므로 이에 대한 대책 등을 두고 있다.
도시정비사업에서 언제나 뜨거운 이슈는 `분양가`라 할 수 있고, 고분양가는 투기와 거의 동일한 의미로 받아들여 사업지 및 현장에서 분양가는 사업의 악재로 작용하기도 한다. 정부는 고분양가를 규제하기 위해 일차적으로 투기과열기구 및 조정대상지역 지정 그리고 분양가상한제나 전매제한 등을 통해 투기를 억제하려 하지만, 사업시행자는 분양가가 높은 시기에 일반분양을 통해 사업의 수지를 높이려 한다. 그래서 수도권과 일부 지역을 중심으로 고분양가(세법에서 고가주택이라 정의하는 9억 원 기준) 주택에 대한 분양에 있어 사회적으로 이슈가 되기도 한다.
정부의 분양가 정책은 제반 정책들과 연동하여 적용되어야 하고, 가장 중요한 것은 거래가격을 형성하는 공급측면에서의 주택공급이라 할 수 있다. 하지만 정비사업에 대한 규제를 강화하면서 정부가 주택에 대한 공급을 늘리려는 정책들을 쏟아냄에 따라 지역별로 주택가격이 요동을 치고 있다. 그런데도 정부의 분양가 정책은 도시정비사업을 포함한 일반주택시장에서 고분양가 주택에 대한 가격통제력을 상실해 가고 있다. 결론적으로 이는 정부가 추진하는 주택 정책인 규제책이 서민을 옥죄는 정책이 되어가고 있다.
정부의 분양가 정책은 사회적 주택 공급 정책과 부합하는지에 대한 분석이 우선시되어야 한다. 그런데 정비사업지의 주택 공급과 정부의 분양가 정책이 어긋난다고 볼 수 있다. 정부가 3기 신도시를 추가로 발표하면서 신도시 주민의 이익과 함께 인접하는 도시의 불이익이라는 이해의 상충이 나타나고, 정부의 주택 정책의 방향성에서 판단할 때 새로 지정된 도시개발지역은 멀지 않은 시점에 주택가격의 상승을 주도하는 지역이 될 수도 있다.
주택시장은 분양가 정책과 주택 공급 정책이 상호 부합되어야 시장에서 균형가격이 형성되어 시장이 안정될 수 있다. 그런데 현 상황은 주택가격을 정부가 통제하다 보니 지역별로 주택가격의 차이가 더욱 가중되고, 더 나아가 특정 지역의 주택가격은 담보상태이지만 장기적으로 가격이 오를 것이라는 기대심리가 팽배하여 주택에 대한 투기적 요인이 더욱 깊게 잠재되어 있다.
분양가상한제는 주로 공공택지 등에서 공급되는 주택에 대해 적용되고 있으나, 적용 제외 지역이 제한적이라 할 수 있으므로 언제든지 분양가상한제를 적용할 수 있는 여지는 남아 있다. 분양가상한제는 시공원가의 공개가 선행되어야 한다는 점을 고려할 때, 현실적으로 일시에 민영주택에 전부 적용하는 것은 한계가 있으므로 최근 주택 수요 억제를 위한 정부의 정책과 고가주택에 대한 분양에 대해 살펴봄으로써 정부 정책의 성공 여부를 가늠해 볼 수 있을 것이다.
최근 일부 지역에서 대출과 청약 규제가 강화되면서 분양시장에서 `현금부자`만 미분양아파트를 분양받는 해괴한 일이 벌어지고 있는데, 단정적으로 이는 정책의 실패에서 기인한 것이다. 분양가상한제를 적용할 수 있는 판단 기준으로, 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 지정한 날이 속하는 바로 전날부터 소급하여 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배를 초과하는 경우 등을 말하나, 현실적으로 주택가격은 경기변동에 따라 변동의 폭이 크고 한편으로 다른 정책의 성과에 따라 부동산에 자금이 몰릴 수도 있으므로 획일적으로 분양가상한제를 적용하는 것은 한계가 있다. 더군다나 도시정비사업에 있어 용적률은 기반시설 등에 대한 원인자부담분을 포함한 것으로 사업시행자가 일방적으로 이윤을 가져갔다 단정할 수도 없는 것이 현실이다.
이에 정부는 해당 상황을 해결하기 위해 투기과열지구에서 예비당첨자를 현재 80%에서 500%로 늘리기로 했다. 하지만 정부의 정책은 몇 가지 사실을 간과하고 있다.
첫째, 정부가 투기를 규제하기 위해 청약제도를 빈번하게 변경하였다. 따라서 국민들은 정확한 사실을 인지하지 못한 상황에서 분양을 신청하다 보니 부적격당첨자가 속출한다. 둘째, 주택가격을 잡기 위한 정책들이 오히려 고가주택을 양산해 냈다는 것이다. 고가주택을 9억이라 했을 때 강남권은 거의 대부분 고가주택이 되고 신규로 공급하는 주택은 그 이상이 되어 돈을 가지지 않은 서민은 강남에 있는 아파트는 영원히 소유할 수 없는 부의 격차를 더욱 양분시켰다. 셋째, 도시정비사업을 준비하는 토지등소유자의 부담을 가중시켰다. 지역에 따라 저점인 상황에서 사업을 시작하여 고점에 들어서면서 일반분양에 따른 이익을 누렸다. 하지만, 최근 정비사업지는 정비구역의 해제를 포함하여 악순환이 반복되고 정부(공공시행자 전부 포함)가 시행하는 주택공급사업은 활기를 띄고 있어 사회 전반적으로 주택뿐만 아니라 주택에 부수되는 인력 등 제반수급시장이 붕괴되고 있다.
도시정비사업에 있어 사업성을 저하한 요인 중 최근 2년 사이에 일어난 일은 재건축초과이익환수제도, 전매제한 강화, 조정대상지역 확대, 인ㆍ허가 기간 지연, 근로시간 단축, 최저임금 급격한 확대 및 집단대출 요건 강화 등 정비사업지를 옥죄는 정책들이었다. 그로 인해 정비구역 해제 및 조합 설립이 취소되는 등 국민의 혈세가 낭비되는 상황에 이르게 된 것이다.
정비사업지의 부흥은 정부의 정책에 전적으로 의존하고 있다고 해도 과언이 아니니 정부의 규제 완화 등을 통해 사업성이 제고되는 경우 사업은 활기를 되찾을 것이다. 다만 정부의 주택시장에 대한 개입으로 인해 분양가 왜곡 현상이 발생하고 있는바, 주택 공급 안정화 정책의 기조를 분양가에 두지 말고 수요와 공급의 균형을 유지할 수 있는 정부 정책의 본질에 초점을 맞추어 접근한다면 정비사업지의 정상화 및 정부의 주택 정책도 안정화에 접어들 수 있을 것이다.
따라서 정부의 분양가 정책은 정부에서 신도시개발을 통해 주택을 공급하는 것이 아니라 국민의 니즈를 파악한 맞춤형 주택을 공급하는데 초점을 맞춰야 한다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하는 도시정비사업 방식은 주거환경개선사업과 재개발ㆍ재건축사업으로 나눌 수 있고, 도시정비사업은 토지등소유자에게 주택을 공급하는 것을 주목적으로 한다.
따라서 도시정비사업은 주택 공급을 위한 사업이고, 주택 공급이 정상적으로 이뤄지면서 사업의 진행속도 등도 결정된다. 사업시행자 입장에서는 사업성이 뒷받침되어야 하지만, 도시정비사업에서 파생되는 주택가격의 상승은 정부의 입장에서 각종 사회적 문제를 유발할 수도 있으므로 이에 대한 대책 등을 두고 있다.
도시정비사업에서 언제나 뜨거운 이슈는 `분양가`라 할 수 있고, 고분양가는 투기와 거의 동일한 의미로 받아들여 사업지 및 현장에서 분양가는 사업의 악재로 작용하기도 한다. 정부는 고분양가를 규제하기 위해 일차적으로 투기과열기구 및 조정대상지역 지정 그리고 분양가상한제나 전매제한 등을 통해 투기를 억제하려 하지만, 사업시행자는 분양가가 높은 시기에 일반분양을 통해 사업의 수지를 높이려 한다. 그래서 수도권과 일부 지역을 중심으로 고분양가(세법에서 고가주택이라 정의하는 9억 원 기준) 주택에 대한 분양에 있어 사회적으로 이슈가 되기도 한다.
정부의 분양가 정책은 제반 정책들과 연동하여 적용되어야 하고, 가장 중요한 것은 거래가격을 형성하는 공급측면에서의 주택공급이라 할 수 있다. 하지만 정비사업에 대한 규제를 강화하면서 정부가 주택에 대한 공급을 늘리려는 정책들을 쏟아냄에 따라 지역별로 주택가격이 요동을 치고 있다. 그런데도 정부의 분양가 정책은 도시정비사업을 포함한 일반주택시장에서 고분양가 주택에 대한 가격통제력을 상실해 가고 있다. 결론적으로 이는 정부가 추진하는 주택 정책인 규제책이 서민을 옥죄는 정책이 되어가고 있다.
정부의 분양가 정책은 사회적 주택 공급 정책과 부합하는지에 대한 분석이 우선시되어야 한다. 그런데 정비사업지의 주택 공급과 정부의 분양가 정책이 어긋난다고 볼 수 있다. 정부가 3기 신도시를 추가로 발표하면서 신도시 주민의 이익과 함께 인접하는 도시의 불이익이라는 이해의 상충이 나타나고, 정부의 주택 정책의 방향성에서 판단할 때 새로 지정된 도시개발지역은 멀지 않은 시점에 주택가격의 상승을 주도하는 지역이 될 수도 있다.
주택시장은 분양가 정책과 주택 공급 정책이 상호 부합되어야 시장에서 균형가격이 형성되어 시장이 안정될 수 있다. 그런데 현 상황은 주택가격을 정부가 통제하다 보니 지역별로 주택가격의 차이가 더욱 가중되고, 더 나아가 특정 지역의 주택가격은 담보상태이지만 장기적으로 가격이 오를 것이라는 기대심리가 팽배하여 주택에 대한 투기적 요인이 더욱 깊게 잠재되어 있다.
분양가상한제는 주로 공공택지 등에서 공급되는 주택에 대해 적용되고 있으나, 적용 제외 지역이 제한적이라 할 수 있으므로 언제든지 분양가상한제를 적용할 수 있는 여지는 남아 있다. 분양가상한제는 시공원가의 공개가 선행되어야 한다는 점을 고려할 때, 현실적으로 일시에 민영주택에 전부 적용하는 것은 한계가 있으므로 최근 주택 수요 억제를 위한 정부의 정책과 고가주택에 대한 분양에 대해 살펴봄으로써 정부 정책의 성공 여부를 가늠해 볼 수 있을 것이다.
최근 일부 지역에서 대출과 청약 규제가 강화되면서 분양시장에서 `현금부자`만 미분양아파트를 분양받는 해괴한 일이 벌어지고 있는데, 단정적으로 이는 정책의 실패에서 기인한 것이다. 분양가상한제를 적용할 수 있는 판단 기준으로, 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 지정한 날이 속하는 바로 전날부터 소급하여 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배를 초과하는 경우 등을 말하나, 현실적으로 주택가격은 경기변동에 따라 변동의 폭이 크고 한편으로 다른 정책의 성과에 따라 부동산에 자금이 몰릴 수도 있으므로 획일적으로 분양가상한제를 적용하는 것은 한계가 있다. 더군다나 도시정비사업에 있어 용적률은 기반시설 등에 대한 원인자부담분을 포함한 것으로 사업시행자가 일방적으로 이윤을 가져갔다 단정할 수도 없는 것이 현실이다.
이에 정부는 해당 상황을 해결하기 위해 투기과열지구에서 예비당첨자를 현재 80%에서 500%로 늘리기로 했다. 하지만 정부의 정책은 몇 가지 사실을 간과하고 있다.
첫째, 정부가 투기를 규제하기 위해 청약제도를 빈번하게 변경하였다. 따라서 국민들은 정확한 사실을 인지하지 못한 상황에서 분양을 신청하다 보니 부적격당첨자가 속출한다. 둘째, 주택가격을 잡기 위한 정책들이 오히려 고가주택을 양산해 냈다는 것이다. 고가주택을 9억이라 했을 때 강남권은 거의 대부분 고가주택이 되고 신규로 공급하는 주택은 그 이상이 되어 돈을 가지지 않은 서민은 강남에 있는 아파트는 영원히 소유할 수 없는 부의 격차를 더욱 양분시켰다. 셋째, 도시정비사업을 준비하는 토지등소유자의 부담을 가중시켰다. 지역에 따라 저점인 상황에서 사업을 시작하여 고점에 들어서면서 일반분양에 따른 이익을 누렸다. 하지만, 최근 정비사업지는 정비구역의 해제를 포함하여 악순환이 반복되고 정부(공공시행자 전부 포함)가 시행하는 주택공급사업은 활기를 띄고 있어 사회 전반적으로 주택뿐만 아니라 주택에 부수되는 인력 등 제반수급시장이 붕괴되고 있다.
도시정비사업에 있어 사업성을 저하한 요인 중 최근 2년 사이에 일어난 일은 재건축초과이익환수제도, 전매제한 강화, 조정대상지역 확대, 인ㆍ허가 기간 지연, 근로시간 단축, 최저임금 급격한 확대 및 집단대출 요건 강화 등 정비사업지를 옥죄는 정책들이었다. 그로 인해 정비구역 해제 및 조합 설립이 취소되는 등 국민의 혈세가 낭비되는 상황에 이르게 된 것이다.
정비사업지의 부흥은 정부의 정책에 전적으로 의존하고 있다고 해도 과언이 아니니 정부의 규제 완화 등을 통해 사업성이 제고되는 경우 사업은 활기를 되찾을 것이다. 다만 정부의 주택시장에 대한 개입으로 인해 분양가 왜곡 현상이 발생하고 있는바, 주택 공급 안정화 정책의 기조를 분양가에 두지 말고 수요와 공급의 균형을 유지할 수 있는 정부 정책의 본질에 초점을 맞추어 접근한다면 정비사업지의 정상화 및 정부의 주택 정책도 안정화에 접어들 수 있을 것이다.
따라서 정부의 분양가 정책은 정부에서 신도시개발을 통해 주택을 공급하는 것이 아니라 국민의 니즈를 파악한 맞춤형 주택을 공급하는데 초점을 맞춰야 한다.
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