[아유경제=이화정 기자] 정부가 부동산시장 활성화를 위해 다양한 정책들을 내놓고 있다. 그중 하나인 수직증축 리모델링 허용이 `신의 한 수`가 될지 귀추가 주목되고 있는 가운데 층간소음과 관련된 법령에 특례 조항을 둔 것을 두고 우려의 목소리가 나오고 있다.
지난달 22일 국토교통부(이하 국토부)는 수직증축 리모델링 허용, 공동주택 관리제도 개선 등을 주요 골자로 하는 ｢주택법 시행령」, 「주택건설기준 등에 관한 규정(이하 주택건설규정」일부 개정안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다.
｢주택법 시행령」의 주요 내용은 노후 공동주택에 거주하는 입주자의 생활 불편을 해소할 수 있도록 세대수 증가 범위 15% 이내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링을 허용했다.
다만 건축물의 위치나 골조 변경이 어려운 리모델링의 특성을 감안해 원활한 사업시행이 가능하도록 주택건설규정 상 일부 규정을 적용하지 않도록 하는 내용도 명시됐다.
주택의 구조와 대지면적 등과 관련된 세대 간의 경계 벽(두께, 구조 등), 바닥 구조(두께 등), 승강기 설치(용량, 대수 등), 조경기준(면적 등), 친환경주택 건설 기준 등은 원칙적으로 적용하지 않도록 한 것이다.
이 같은 특례 조항은 지난달 11일 국토부와 환경부가 공동으로 입법예고한 ｢공동주택 층간소음기준에 관한 규칙(안)」을 적용하지 않아도 된다.
지난 7일 시행에 들어간 주택건설규정은 공동주택을 건설할 때 210mm 이상과 바닥 충격음 성능기준을 모두 만족하도록 개선됐다. 하지만 `아파트 생활소음 최저기준 제시`라는 점에서 자율적 규약에 가깝다고 할 수 있다.
최근 한 경찰관은 하루에도 수차례씩 층간소음으로 인한 신고를 받을 정도로 우리나라에서 공동주택 층간소음 문제가 심각한 사회적 병리 현상이 됐다고 밝혔다.
실제로 지난달 21일 층간 소음으로 문제를 빚자 폭력을 휘두른 혐의(폭행)로 손모 씨 등 2명이 불구속 입건된 사건이 있었다. 경찰에 따르면 손씨는 아래 집 홍모 씨의 집을 찾아가 층간소음 문제로 말다툼을 벌이다가 홍씨의 머리채를 잡아 흔들었다.
같은 달 29일에는 층간소음으로 인해 이웃집에 불을 지르고 흉기를 휘두른 40대 남성에게 중형이 선고됐다. 서울남부지방법원은 층간소음을 참지 못해 윗집에 불을 지르고 흉기를 휘둘러 일가족 6명을 살해하려 한 혐의(살인미수 등)로 구속 기소된 박모 씨에게 징역 7년을 선고했다.
얼마 전 층간소음 문제로 다투던 윗집 형제를 흉기로 찔러 살해한 40대 남성에 대해 항소심에서도 무기징역이 선고된 사례도 있다. 이 여파로 당뇨로 투병해 오던 이들 형제의 아버지는 사건 발생 19일 만에 사망했다. 이 사건은 사회에 커다란 충격을 가져다줬을 뿐만 아니라 `층간소음`을 사회문제로 대두시켰다.
리모델링 허용연한이 15~20년 미만인 것을 생각하면, 현재 리모델링사업을 준비하고 있는 아파트들은 층간소음을 차단할 수 있는 최저 기준에도 미치지 못할 것이라는 분석이 지배적이다.
이 때문에 건설사들의 별다른 보강 조치 없이 증축만 이뤄질 경우 문제가 야기될 수 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 아울러 해결책을 촉구하는 목소리도 커지고 있다.
한 주택업계 관계자는 "안전성, 층간소음 등 여러 문제들을 개선하지 않은 채 사업 활성화에만 무게를 둔 규제 완화는 외려 독이 돼 돌아올 가능성이 높다"고 지적했다.
발 빠르게 움직이는 건설사… 층간소음 문제는 어떻게?
최근 수직증축 리모델링이 허용되면서 건설사들이 리모델링 관련 조직을 신설하는 등 사업에 박차를 가하고 있다. 주택경기 침체로 재개발ㆍ재건축사업에 제동이 걸리면서 관심이 리모델링시장으로 쏠리는 것으로 풀이된다.
건설업계에 따르면 리모델링에서 남다른 입지를 구축해 왔던 쌍용건설과 현대산업개발 외 삼성물산, 금호산업, 포스코건설 등이 별도의 리모델링 관련 팀을 구성하는 등 사업 수주를 준비 중인 것으로 알려졌다.
한국리모델링협회는 현재 전국 아파트 중 경과 연수 15년을 넘어 수직증축 리모델링을 할 수 있는 곳은 총 428만5130가구로 집계됐다고 밝혔다. 재개발ㆍ재건축의 시장 위축과 물량 품귀 현상으로 신규 수주에 목마른 건설사들이 신(新)시장인 리모델링사업으로 눈을 돌릴 만한 충분한 요인이 되는 셈이다.
하지만 건설사들이 수직증축 리모델링에 대해 `사업적 이익 측면`으로만 볼 때 앞서 말한 특례 조항에 어찌 대처할지 의문이 앞선다는 의견이 많다.
곳곳에서 층간소음 갈등이 비등해지자 각계에서 다양한 아이디어를 속속 제시하고 있다. 층간소음 방지시스템, 완충재, 소음방지 매트 등이 바로 그 주인공이다.
지난 4월에는 하남 미사지구 입주 예정자들이 품질 좋은 층간소음 완충재를 쓰라며 한국토지주택공사(LH) 하남사업본부 앞에서 집회를 열기도 했다. 아무리 분양가가 높더라도 층간소음 없는 아파트가 등장하면 소비자들이 몰리지 않겠냐고 넋두리까지 했다는 후문이다.
이에 대해 한 업계 관계자는 "건설사들이 특례 조항에만 초점을 두지 않고 스스로 층간소음으로 인한 문제에서 자유로워지길 바란다"며 "이제는 층간소음을 얼마나 줄일 수 있느냐가 건설사들의 시공 능력으로 평가 받는 시대다"고 말했다. 그는 이어 "입주민들과 협의를 통해 부담을 나누고 층간소음을 줄이기 위한 방안을 모색한다면 기업의 신뢰도 제고는 물론 일반분양 또한 그야말로 `대박`이 나지 않을까 싶다"고 덧붙였다.
여의도 한양아파트 첫 시도… `마중물` 될지에 촉각
수직증축 리모델링을 두고 여러 목소리가 흘러나오는 와중에 선두로 사업에 나선 단지가 있어 눈에 띈다. 최근 부동산 경기 침체로 조용했던 여의도에서 한양아파트가 리모델링사업에 뛰어든 것이다.
한양아파트는 기존 용적률이 252%로, 이는 2006년 1월 변경ㆍ고시된 개발기본계획(서울시 고시 제2006-21호) 상 상한용적률 250%(기준 230%, 기부채납 통한 인센티브 20%)보다 높다. 이로 인해 단지별로 이해관계가 복잡해졌고, 사업성 부족으로 입주민들의 재건축 추진 의욕이 꺾인 바 있다.
하지만 최근 한양아파트는 수직증축 리모델링 추진위원회(이하 추진위)를 구성해 리모델링조합(이하 조합) 설립을 앞두고 있는 것으로 알려졌다. 지난달 25일부터 허용된 `수직증축 리모델링` 이후 첫 사례로 꼽혀 관심이 쏠리고 있다.
법안에 따라 12층 높이의 한양아파트는 최대 14층까지 증축이 가능해진다. 8개동 총 588가구가 15% 범위 내에서 증축되면 88가구가 신설돼 그만큼 입주민의 부담(금)이 적어지게 된다.
한양아파트 추진위 관계자는 "수직증축 허용으로 사업성은 높아지고 입주민의 부담은 주는 리모델링을 추진하게 됐다"며 "주민 동의율 80%를 얻기 위해 노력 중"이라고 전했다.
그동안 국토부는 `파일ㆍ기초ㆍ보강 공사가 필요하나 정밀 시공 한계에 따라 안전을 담보할 수 없다`는 등의 이유로 수직증축 리모델링을 반대했지만, 부동산 활성화를 위해 규제를 완화했다.
일각에서는 정치권에 대한 비난의 목소리가 높다. 시장이 원하는 것을 전격 수용해 부동산을 살리려는 의지는 좋지만 국민 안전이 담보가 돼서는 안 된다는 이유에서다.
물론 법령에는 수직증축 리모델링의 안전성을 확실히 담보할 수 있고, 건축 당시 구조도면이 있는 경우로 한정해 2차례에 걸친 안전진단 및 구조안정성 검토와 건축구조기술사의 협력 등이 이뤄져야 한다고 명시돼 있다.
그러나 기존 건축물을 리모델링 하는 만큼 큰 하중을 받게 되고, 세월호 참사도 2012년 객실을 수직증축 하면서 무게중심이 높아져 배가 옆으로 기울었을 때 복원력이 떨어진 것으로 밝혀지면서 안전에 대한 우려의 목소리가 높다.
여러 문제들을 떠안은 수직증축 리모델링이 사업성을 빌미로 입주민들의 동의를 얼마나 이끌어 낼 수 있을지 귀추가 주목된다.
일관성ㆍ실효성 있는 정책 뒷받침 필요
국토부는 그동안 수직증축 리모델링이 거론될 때마다 안전을 담보할 수 없다며 허가하지 않았다. 그러나 정부가 작년 4ㆍ1부동산종합대책에 수직증축을 포함하면서 갑작스레 추진하게 된 측면이 없지 않다.
이 때문에 관계 법령을 정비하면서 이번처럼 층간소음과 관련해 개선된 기준을 기존 공동주택에는 적용하지 않도록 해 비난을 받는 결과를 초래했다.
더욱이 수직증축 리모델링이 침체된 부동산시장을 활성화하는 데 한계가 있을 것이란 주장도 눈여겨 볼 필요가 있다. 수직증축 리모델링의 수혜 대상이 서울 강남과 분당, 일산 등에 국한돼 시장 전체를 부양하기에는 역부족일 것이란 이유에서다. 이에 대한 법제적 보완을 암시하는 대목이다.
최근 정부는 앞뒤가 맞지 않는 부동산 정책으로 시장을 술렁이게 만들었다. 지난 2월 발표된 `주택임대차시장 선진화 방안`이 바로 그것이다. 임대 소득에 대한 과세가 골자인 이 대책의 발표로 살아날 조짐을 보이던 강남 재건축시장은 `역풍`을 맞았다.
이 때문에 업계에는 `부동산 경기 활성화를 위해서는 강남이 살아나야 하고, 강남을 살리려면 재건축 규제를 풀어야 한다`는 경험칙을 거슬렀다는 비난이 쏟아졌다. 동시에 정책 일관성 훼손으로 시장 혼란만 야기했다는 얘기도 흘러나왔다.
이에 수직증축 리모델링을 허용하면서 `층간소음 최저기준 제시`와는 맞지 않는 특례 조항을 넣은 것도 앞서 보여줬던 오락가락한 모습과 맥락을 같이하는 건 아닐지 우려의 목소리가 높다.
한 업계 관계자는 "부동산 경기가 침체된 상황에서는 규제 완화를 통한 경기 부양을 원하는 게 인지상정"이라며 "정부도 이 같은 여론을 반영해 그에 걸맞은 정책을 내놓아야 시장도 그에 맞춰 움직이는 것이지, 최근의 모습처럼 우왕좌왕했다가는 시장 혼선만 야기한 채 기대했던 효과도 거두지 못 하는 우를 범하게 될 것"이라고 꼬집었다.
[아유경제=이화정 기자] 정부가 부동산시장 활성화를 위해 다양한 정책들을 내놓고 있다. 그중 하나인 수직증축 리모델링 허용이 `신의 한 수`가 될지 귀추가 주목되고 있는 가운데 층간소음과 관련된 법령에 특례 조항을 둔 것을 두고 우려의 목소리가 나오고 있다.
지난달 22일 국토교통부(이하 국토부)는 수직증축 리모델링 허용, 공동주택 관리제도 개선 등을 주요 골자로 하는 ｢주택법 시행령」, 「주택건설기준 등에 관한 규정(이하 주택건설규정」일부 개정안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다.
｢주택법 시행령」의 주요 내용은 노후 공동주택에 거주하는 입주자의 생활 불편을 해소할 수 있도록 세대수 증가 범위 15% 이내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링을 허용했다.
다만 건축물의 위치나 골조 변경이 어려운 리모델링의 특성을 감안해 원활한 사업시행이 가능하도록 주택건설규정 상 일부 규정을 적용하지 않도록 하는 내용도 명시됐다.
주택의 구조와 대지면적 등과 관련된 세대 간의 경계 벽(두께, 구조 등), 바닥 구조(두께 등), 승강기 설치(용량, 대수 등), 조경기준(면적 등), 친환경주택 건설 기준 등은 원칙적으로 적용하지 않도록 한 것이다.
이 같은 특례 조항은 지난달 11일 국토부와 환경부가 공동으로 입법예고한 ｢공동주택 층간소음기준에 관한 규칙(안)」을 적용하지 않아도 된다.
지난 7일 시행에 들어간 주택건설규정은 공동주택을 건설할 때 210mm 이상과 바닥 충격음 성능기준을 모두 만족하도록 개선됐다. 하지만 `아파트 생활소음 최저기준 제시`라는 점에서 자율적 규약에 가깝다고 할 수 있다.
최근 한 경찰관은 하루에도 수차례씩 층간소음으로 인한 신고를 받을 정도로 우리나라에서 공동주택 층간소음 문제가 심각한 사회적 병리 현상이 됐다고 밝혔다.
실제로 지난달 21일 층간 소음으로 문제를 빚자 폭력을 휘두른 혐의(폭행)로 손모 씨 등 2명이 불구속 입건된 사건이 있었다. 경찰에 따르면 손씨는 아래 집 홍모 씨의 집을 찾아가 층간소음 문제로 말다툼을 벌이다가 홍씨의 머리채를 잡아 흔들었다.
같은 달 29일에는 층간소음으로 인해 이웃집에 불을 지르고 흉기를 휘두른 40대 남성에게 중형이 선고됐다. 서울남부지방법원은 층간소음을 참지 못해 윗집에 불을 지르고 흉기를 휘둘러 일가족 6명을 살해하려 한 혐의(살인미수 등)로 구속 기소된 박모 씨에게 징역 7년을 선고했다.
얼마 전 층간소음 문제로 다투던 윗집 형제를 흉기로 찔러 살해한 40대 남성에 대해 항소심에서도 무기징역이 선고된 사례도 있다. 이 여파로 당뇨로 투병해 오던 이들 형제의 아버지는 사건 발생 19일 만에 사망했다. 이 사건은 사회에 커다란 충격을 가져다줬을 뿐만 아니라 `층간소음`을 사회문제로 대두시켰다.
리모델링 허용연한이 15~20년 미만인 것을 생각하면, 현재 리모델링사업을 준비하고 있는 아파트들은 층간소음을 차단할 수 있는 최저 기준에도 미치지 못할 것이라는 분석이 지배적이다.
이 때문에 건설사들의 별다른 보강 조치 없이 증축만 이뤄질 경우 문제가 야기될 수 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 아울러 해결책을 촉구하는 목소리도 커지고 있다.
한 주택업계 관계자는 "안전성, 층간소음 등 여러 문제들을 개선하지 않은 채 사업 활성화에만 무게를 둔 규제 완화는 외려 독이 돼 돌아올 가능성이 높다"고 지적했다.
발 빠르게 움직이는 건설사… 층간소음 문제는 어떻게?
최근 수직증축 리모델링이 허용되면서 건설사들이 리모델링 관련 조직을 신설하는 등 사업에 박차를 가하고 있다. 주택경기 침체로 재개발ㆍ재건축사업에 제동이 걸리면서 관심이 리모델링시장으로 쏠리는 것으로 풀이된다.
건설업계에 따르면 리모델링에서 남다른 입지를 구축해 왔던 쌍용건설과 현대산업개발 외 삼성물산, 금호산업, 포스코건설 등이 별도의 리모델링 관련 팀을 구성하는 등 사업 수주를 준비 중인 것으로 알려졌다.
한국리모델링협회는 현재 전국 아파트 중 경과 연수 15년을 넘어 수직증축 리모델링을 할 수 있는 곳은 총 428만5130가구로 집계됐다고 밝혔다. 재개발ㆍ재건축의 시장 위축과 물량 품귀 현상으로 신규 수주에 목마른 건설사들이 신(新)시장인 리모델링사업으로 눈을 돌릴 만한 충분한 요인이 되는 셈이다.
하지만 건설사들이 수직증축 리모델링에 대해 `사업적 이익 측면`으로만 볼 때 앞서 말한 특례 조항에 어찌 대처할지 의문이 앞선다는 의견이 많다.
곳곳에서 층간소음 갈등이 비등해지자 각계에서 다양한 아이디어를 속속 제시하고 있다. 층간소음 방지시스템, 완충재, 소음방지 매트 등이 바로 그 주인공이다.
지난 4월에는 하남 미사지구 입주 예정자들이 품질 좋은 층간소음 완충재를 쓰라며 한국토지주택공사(LH) 하남사업본부 앞에서 집회를 열기도 했다. 아무리 분양가가 높더라도 층간소음 없는 아파트가 등장하면 소비자들이 몰리지 않겠냐고 넋두리까지 했다는 후문이다.
이에 대해 한 업계 관계자는 "건설사들이 특례 조항에만 초점을 두지 않고 스스로 층간소음으로 인한 문제에서 자유로워지길 바란다"며 "이제는 층간소음을 얼마나 줄일 수 있느냐가 건설사들의 시공 능력으로 평가 받는 시대다"고 말했다. 그는 이어 "입주민들과 협의를 통해 부담을 나누고 층간소음을 줄이기 위한 방안을 모색한다면 기업의 신뢰도 제고는 물론 일반분양 또한 그야말로 `대박`이 나지 않을까 싶다"고 덧붙였다.
여의도 한양아파트 첫 시도… `마중물` 될지에 촉각
수직증축 리모델링을 두고 여러 목소리가 흘러나오는 와중에 선두로 사업에 나선 단지가 있어 눈에 띈다. 최근 부동산 경기 침체로 조용했던 여의도에서 한양아파트가 리모델링사업에 뛰어든 것이다.
한양아파트는 기존 용적률이 252%로, 이는 2006년 1월 변경ㆍ고시된 개발기본계획(서울시 고시 제2006-21호) 상 상한용적률 250%(기준 230%, 기부채납 통한 인센티브 20%)보다 높다. 이로 인해 단지별로 이해관계가 복잡해졌고, 사업성 부족으로 입주민들의 재건축 추진 의욕이 꺾인 바 있다.
하지만 최근 한양아파트는 수직증축 리모델링 추진위원회(이하 추진위)를 구성해 리모델링조합(이하 조합) 설립을 앞두고 있는 것으로 알려졌다. 지난달 25일부터 허용된 `수직증축 리모델링` 이후 첫 사례로 꼽혀 관심이 쏠리고 있다.
법안에 따라 12층 높이의 한양아파트는 최대 14층까지 증축이 가능해진다. 8개동 총 588가구가 15% 범위 내에서 증축되면 88가구가 신설돼 그만큼 입주민의 부담(금)이 적어지게 된다.
한양아파트 추진위 관계자는 "수직증축 허용으로 사업성은 높아지고 입주민의 부담은 주는 리모델링을 추진하게 됐다"며 "주민 동의율 80%를 얻기 위해 노력 중"이라고 전했다.
그동안 국토부는 `파일ㆍ기초ㆍ보강 공사가 필요하나 정밀 시공 한계에 따라 안전을 담보할 수 없다`는 등의 이유로 수직증축 리모델링을 반대했지만, 부동산 활성화를 위해 규제를 완화했다.
일각에서는 정치권에 대한 비난의 목소리가 높다. 시장이 원하는 것을 전격 수용해 부동산을 살리려는 의지는 좋지만 국민 안전이 담보가 돼서는 안 된다는 이유에서다.
물론 법령에는 수직증축 리모델링의 안전성을 확실히 담보할 수 있고, 건축 당시 구조도면이 있는 경우로 한정해 2차례에 걸친 안전진단 및 구조안정성 검토와 건축구조기술사의 협력 등이 이뤄져야 한다고 명시돼 있다.
그러나 기존 건축물을 리모델링 하는 만큼 큰 하중을 받게 되고, 세월호 참사도 2012년 객실을 수직증축 하면서 무게중심이 높아져 배가 옆으로 기울었을 때 복원력이 떨어진 것으로 밝혀지면서 안전에 대한 우려의 목소리가 높다.
여러 문제들을 떠안은 수직증축 리모델링이 사업성을 빌미로 입주민들의 동의를 얼마나 이끌어 낼 수 있을지 귀추가 주목된다.
일관성ㆍ실효성 있는 정책 뒷받침 필요
국토부는 그동안 수직증축 리모델링이 거론될 때마다 안전을 담보할 수 없다며 허가하지 않았다. 그러나 정부가 작년 4ㆍ1부동산종합대책에 수직증축을 포함하면서 갑작스레 추진하게 된 측면이 없지 않다.
이 때문에 관계 법령을 정비하면서 이번처럼 층간소음과 관련해 개선된 기준을 기존 공동주택에는 적용하지 않도록 해 비난을 받는 결과를 초래했다.
더욱이 수직증축 리모델링이 침체된 부동산시장을 활성화하는 데 한계가 있을 것이란 주장도 눈여겨 볼 필요가 있다. 수직증축 리모델링의 수혜 대상이 서울 강남과 분당, 일산 등에 국한돼 시장 전체를 부양하기에는 역부족일 것이란 이유에서다. 이에 대한 법제적 보완을 암시하는 대목이다.
최근 정부는 앞뒤가 맞지 않는 부동산 정책으로 시장을 술렁이게 만들었다. 지난 2월 발표된 `주택임대차시장 선진화 방안`이 바로 그것이다. 임대 소득에 대한 과세가 골자인 이 대책의 발표로 살아날 조짐을 보이던 강남 재건축시장은 `역풍`을 맞았다.
이 때문에 업계에는 `부동산 경기 활성화를 위해서는 강남이 살아나야 하고, 강남을 살리려면 재건축 규제를 풀어야 한다`는 경험칙을 거슬렀다는 비난이 쏟아졌다. 동시에 정책 일관성 훼손으로 시장 혼란만 야기했다는 얘기도 흘러나왔다.
이에 수직증축 리모델링을 허용하면서 `층간소음 최저기준 제시`와는 맞지 않는 특례 조항을 넣은 것도 앞서 보여줬던 오락가락한 모습과 맥락을 같이하는 건 아닐지 우려의 목소리가 높다.
한 업계 관계자는 "부동산 경기가 침체된 상황에서는 규제 완화를 통한 경기 부양을 원하는 게 인지상정"이라며 "정부도 이 같은 여론을 반영해 그에 걸맞은 정책을 내놓아야 시장도 그에 맞춰 움직이는 것이지, 최근의 모습처럼 우왕좌왕했다가는 시장 혼선만 야기한 채 기대했던 효과도 거두지 못 하는 우를 범하게 될 것"이라고 꼬집었다.
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