1. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제35조에서 재개발사업의 추진위원회와 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 법정 동의율을 갖춘 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 공사비 등 도시정비사업에 드는 비용과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류 등을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받도록 규정하고 있다.
이 경우 추진위원회가 조합설립인가를 위해 토지등소유자의 동의서 등의 자료를 시장ㆍ군수에게 제출했을 때 어느 시점을 기준으로 조합설립인가의 동의 정족수를 판단하여야 할 것인지 문제가 될 수 있다.
이 문제에 관해 대법원(2014년 4월 24일 선고ㆍ2012두21437 판결)에서는 "구 도시정비법상의 재개발 조합 설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 동의서를 조합설립인가 신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의하여 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관해 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 사전에 방지하고 나아가 행정청으로 하여금 조합설립인가 신청 시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있는 점, 구 도시정비법 시행령 제28조제4항에서 토지등소유자는 `인가 신청 전`에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있도록 규정하는 한편, 조합설립인가에 대한 동의 후에는 위 시행령 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 않으면 조합 설립의 `인가 신청 전`이라고 하더라도 동의를 철회할 수 없도록 규정해 `인가 신청 시`를 기준으로 동의 여부를 결정하도록 하고 있는 점, 인가 신청 후 처분 사이의 기간에도 토지등소유자는 언제든지 자신의 토지 및 건축물 등을 처분하거나 분할, 합병하는 것이 가능한데, 대규모 지역의 재개발사업에 대한 조합설립인가 신청의 경우 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유 관계를 확인해 정족수를 판단하기는 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분 시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있는 점, 만일 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권변동을 통하여 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 되어 재개발사업과 관련한 비리나 분쟁이 양산될 우려가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 조합설립인가 신청 시를 기준으로 판단해야 한다"고 판결했다.
2. 한편, 도시정비법에서는 조합설립인가 처분의 취소소송 등으로 조합설립인가가 무효로 되거나 취소돼 새로이 조합설립인가 또는 변경인가 신청을 해야 할 때 기존의 동의서를 무단으로 사용하는 경우도 있고, 기존의 동의서를 새로이 징구하는 경우의 시간적ㆍ경제적 비용의 낭비가 있어 이를 보완하고자 2016년 3월 2일부터 동의서 재사용의 특례조항을 신설해 시행하고 있으므로, 필요하면 도시정비법에 따른 절차를 통하여 동의서를 재사용해야 할 것이다.
도시정비법 제37조에서는 동의서를 재사용하는 경우 토지등소유자에게 기존의 동의서를 재사용할 수 있다는 취지와 반대의사표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명, 고지해야 한다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제35조에서는 "법 제37조제1항에 따라 토지등소유자의 동의서를 다시 사용하기 위한 요건은 다음 각호와 같다.
■ 제37조제1항제1호의 경우
가. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명ㆍ고지할 것
나. 60일 이상의 반대 의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것
■ 제37조제1항제2호의 경우
가. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명ㆍ고지할 것
나. 90일 이상의 반대 의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것
다. 정비구역, 조합 정관, 정비사업비, 개인별 추정분담금, 신축되는 건축물의 연면적 등 정비사업의 변경내용을 가목의 서면에 포함할 것
라. 다음의 변경의 범위가 모두 100분의 10 미만일 것 1) 정비구역 면적의 변경 2) 정비사업비의 증가(생산자물가상승률분 및 법 제73조에 따른 현금청산 금액은 제외한다) 3) 신축되는 건축물의 연면적 변경
마. 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하려는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것
바. 조합 설립의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년 이내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최할 것
1. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제35조에서 재개발사업의 추진위원회와 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 법정 동의율을 갖춘 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 공사비 등 도시정비사업에 드는 비용과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류 등을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받도록 규정하고 있다.
이 경우 추진위원회가 조합설립인가를 위해 토지등소유자의 동의서 등의 자료를 시장ㆍ군수에게 제출했을 때 어느 시점을 기준으로 조합설립인가의 동의 정족수를 판단하여야 할 것인지 문제가 될 수 있다.
이 문제에 관해 대법원(2014년 4월 24일 선고ㆍ2012두21437 판결)에서는 "구 도시정비법상의 재개발 조합 설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 동의서를 조합설립인가 신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의하여 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관해 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 사전에 방지하고 나아가 행정청으로 하여금 조합설립인가 신청 시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있는 점, 구 도시정비법 시행령 제28조제4항에서 토지등소유자는 `인가 신청 전`에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있도록 규정하는 한편, 조합설립인가에 대한 동의 후에는 위 시행령 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 않으면 조합 설립의 `인가 신청 전`이라고 하더라도 동의를 철회할 수 없도록 규정해 `인가 신청 시`를 기준으로 동의 여부를 결정하도록 하고 있는 점, 인가 신청 후 처분 사이의 기간에도 토지등소유자는 언제든지 자신의 토지 및 건축물 등을 처분하거나 분할, 합병하는 것이 가능한데, 대규모 지역의 재개발사업에 대한 조합설립인가 신청의 경우 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유 관계를 확인해 정족수를 판단하기는 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분 시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있는 점, 만일 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권변동을 통하여 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 되어 재개발사업과 관련한 비리나 분쟁이 양산될 우려가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 조합설립인가 신청 시를 기준으로 판단해야 한다"고 판결했다.
2. 한편, 도시정비법에서는 조합설립인가 처분의 취소소송 등으로 조합설립인가가 무효로 되거나 취소돼 새로이 조합설립인가 또는 변경인가 신청을 해야 할 때 기존의 동의서를 무단으로 사용하는 경우도 있고, 기존의 동의서를 새로이 징구하는 경우의 시간적ㆍ경제적 비용의 낭비가 있어 이를 보완하고자 2016년 3월 2일부터 동의서 재사용의 특례조항을 신설해 시행하고 있으므로, 필요하면 도시정비법에 따른 절차를 통하여 동의서를 재사용해야 할 것이다.
도시정비법 제37조에서는 동의서를 재사용하는 경우 토지등소유자에게 기존의 동의서를 재사용할 수 있다는 취지와 반대의사표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명, 고지해야 한다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제35조에서는 "법 제37조제1항에 따라 토지등소유자의 동의서를 다시 사용하기 위한 요건은 다음 각호와 같다.
■ 제37조제1항제1호의 경우
가. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명ㆍ고지할 것
나. 60일 이상의 반대 의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것
■ 제37조제1항제2호의 경우
가. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명ㆍ고지할 것
나. 90일 이상의 반대 의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것
다. 정비구역, 조합 정관, 정비사업비, 개인별 추정분담금, 신축되는 건축물의 연면적 등 정비사업의 변경내용을 가목의 서면에 포함할 것
라. 다음의 변경의 범위가 모두 100분의 10 미만일 것 1) 정비구역 면적의 변경 2) 정비사업비의 증가(생산자물가상승률분 및 법 제73조에 따른 현금청산 금액은 제외한다) 3) 신축되는 건축물의 연면적 변경
마. 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하려는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것
바. 조합 설립의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년 이내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최할 것
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