시장ㆍ군수 등이나 토지주택공사 등 또는 지정개발자가 아닌 자가 도시정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 20명 미만인 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니한다. 그리고 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하는 경우에는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 정관 등 관련 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기하는 때에 설립한다.
설립된 조합은 조직을 갖추게 되고, 이는 임원ㆍ대의원회 및 총회를 들 수 있고, 임원 중 조합장은 정관으로 정한 방법에 따라 선출을 하게 된다. 그리고 조합장은 조합을 대표하여 그 사무를 총괄하고, 총회 또는 대의원회의 의장으로서 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하며 연임할 수 있다. 다만, 조합장이 자기를 위하여 조합과의 계약이나 소송을 할 때는 감사가 조합을 대표하고, 조합장이 결격사유에 해당할 경우 당연히 퇴임이지만 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.
하지만 조합장이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 새로운 조합장이 선임되지 아니한 경우 시장ㆍ군수 등은 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합장의 업무를 대행하게 할 수 있도록 하고 있다.
그리고 조합은 조합장이 선출되더라도 궁극적으로 최고의사결정기구인 총회에 안건을 상정하여 의결을 받아야 하는바, 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 총회의 의결은 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 의결하나 사업시행계획(안)의 작성 및 변경과 관리처분계획(안)의 수립 및 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자 물가상승률분, 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치에 따른 손실보상 금액을 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
이처럼 앞에서 조합의 설립ㆍ조합장과 총회에 대해 알아보았는데, 궁극적으로 사업시행자인 조합의 역할이 도시정비사업의 지속성을 담보한다는 사실을 전제로 사업시행자의 역할을 알아보도록 하자.
사업시행자를 조합이라 할 때 조합은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하는 절차에 따라 업무를 진행하고 사업지의 사업성 제고를 위해 노력하여야 한다. 그런데 현실에서는 사업시행자의 역할에 의한 사업성 제고보다는 관련 법 개정을 통한 규제 적용 완화로 사업성이 제고되는 경우가 다반사이고, 사업시행자의 역할은 법 개정 과정에서 중추적인 역할을 하는 것이라 할 수 있다.
더군나 사업시행자는 도시정비사업 관련 법에서 정하는 법적 사항에 대한 올바른 해석을 통해 조합에서 지출할 수 있는 비용을 최소화한다던가 인허가권자로부터 자금을 지원받아 사업을 진행할 수도 있는바, 조합장은 어느 정도 전문가의 자질을 갖추어야 한다.
그런데 대부분 도시정비사업에 있어 실질적 사업시행자인 조합장의 역할을 간과하고 있는 것으로 보인다. 일반적으로 조합장의 역량을 평가할 때 기존에 가진 자질이나 자격이 평가의 잣대가 된다 할 수 있으나, 중요한 것은 조합을 엔터테인먼트라 치자면 조합장은 만능 엔터테이너가 되어야 한다. 따라서 도시정비사업의 지속성은 조합장의 역량에 따라 좌우된다 할 수 있다.
사업시행자인 조합은 법적 요건을 충족한 후 설립하게 되고, 필요한 사안이 발생하는 경우 대의원회나 총회의 의결을 거쳐 업무를 진행하게 된다. 하지만 법에서 정하는 의결요건 등은 사업시행과정의 최소요건이라 할 수 있고, 실질적으로 사업시행자나 조합장의 역량이 사업의 성패를 좌우하는 것이라 할 수 있다.
이에 사업시행자의 역량 강화를 위한 방법에 대해 살펴보자면, 조합장의 역량 강화가 우선이라 할 수 있다. 앞에서 조합장 선출 시 조합장의 역량은 기존에 갖춘 자질이나 자격에 의해 판단되지만, 더 중요한 것은 사업을 정상적으로 운영할 수 있는 역량이라 할 수 있고, 이는 조직적으로 양성되어야 한다는 것이다. 이를 위해 정부나 인허가권자는 조합 임원에 대한 자격 지속 요건을 정비하여 대학원 등의 부동산학과에 조합 임원 역량 강화 과정을 신설하여 인허가권자의 지원 하에 임원으로 선출된 후 1년 이내에 교육을 이수하도록 해야 한다. 또한, 시ㆍ도 단위로 정기적으로 교육이 시행될 필요가 있다.
또한 도시정비사업은 시장의 상황에 따라 변동성이 심한 사업임을 고려하여 법 적용을 완화할 수 있도록 꾸준한 노력이 필요하다. 최근 도시정비사업은 도시정비법에서 기준을 정하고, 시ㆍ도 조례를 통해 용적률 적용 기준 완화나 정비기반시설에 대한 비용 부담 등을 사업시행자가 면할 수 있는 여건들이 조성되고 있다. 그러므로 사업시행자는 정부에서 법 적용을 강화하여 주택시장을 옥죈다 하여 좌절하기보다는 자체적인 사업 여건을 자세히 분석하여 자생하는 방안을 찾아야 한다.
도시정비사업에 있어 비가시적으로 큰 손실을 일으키는 것은 인허가권자의 행정처분이나 조치의 지연이라 할 수 있는바, 사업시행자는 인허가 과정 등이 신속하게 진행될 수 있도록 법 적용에 있어 행정 해석상 오해를 일으킬 수 있는 사항들에 대한 분석을 통해 사업시행기간을 단축하게 하는 노력을 기울여야 할 것이다.
한편, 정부나 인허가권자는 사업시행자인 조합이 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 설립된다는 것을 간과하고 있다. 이에 각성하고 사업을 실질적으로 이끄는 조합장에 대한 역량 강화를 위해 인허가권자 등이 지원을 아끼지 말아야 하며, 도시정비사업이 유지되는 한 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 업무 처리 기간 단축과 행정처분 및 조치를 완화하여 적용하여야 한다. 즉, 인허가권자 등의 자체적인 정화와 사업시행자에 대한 역량 강화가 도시정비사업이 생존할 수 있는 길임을 유념해야 할 것이다.
시장ㆍ군수 등이나 토지주택공사 등 또는 지정개발자가 아닌 자가 도시정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 20명 미만인 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니한다. 그리고 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하는 경우에는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 정관 등 관련 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기하는 때에 설립한다.
설립된 조합은 조직을 갖추게 되고, 이는 임원ㆍ대의원회 및 총회를 들 수 있고, 임원 중 조합장은 정관으로 정한 방법에 따라 선출을 하게 된다. 그리고 조합장은 조합을 대표하여 그 사무를 총괄하고, 총회 또는 대의원회의 의장으로서 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하며 연임할 수 있다. 다만, 조합장이 자기를 위하여 조합과의 계약이나 소송을 할 때는 감사가 조합을 대표하고, 조합장이 결격사유에 해당할 경우 당연히 퇴임이지만 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.
하지만 조합장이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 새로운 조합장이 선임되지 아니한 경우 시장ㆍ군수 등은 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합장의 업무를 대행하게 할 수 있도록 하고 있다.
그리고 조합은 조합장이 선출되더라도 궁극적으로 최고의사결정기구인 총회에 안건을 상정하여 의결을 받아야 하는바, 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 총회의 의결은 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 의결하나 사업시행계획(안)의 작성 및 변경과 관리처분계획(안)의 수립 및 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자 물가상승률분, 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치에 따른 손실보상 금액을 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
이처럼 앞에서 조합의 설립ㆍ조합장과 총회에 대해 알아보았는데, 궁극적으로 사업시행자인 조합의 역할이 도시정비사업의 지속성을 담보한다는 사실을 전제로 사업시행자의 역할을 알아보도록 하자.
사업시행자를 조합이라 할 때 조합은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하는 절차에 따라 업무를 진행하고 사업지의 사업성 제고를 위해 노력하여야 한다. 그런데 현실에서는 사업시행자의 역할에 의한 사업성 제고보다는 관련 법 개정을 통한 규제 적용 완화로 사업성이 제고되는 경우가 다반사이고, 사업시행자의 역할은 법 개정 과정에서 중추적인 역할을 하는 것이라 할 수 있다.
더군나 사업시행자는 도시정비사업 관련 법에서 정하는 법적 사항에 대한 올바른 해석을 통해 조합에서 지출할 수 있는 비용을 최소화한다던가 인허가권자로부터 자금을 지원받아 사업을 진행할 수도 있는바, 조합장은 어느 정도 전문가의 자질을 갖추어야 한다.
그런데 대부분 도시정비사업에 있어 실질적 사업시행자인 조합장의 역할을 간과하고 있는 것으로 보인다. 일반적으로 조합장의 역량을 평가할 때 기존에 가진 자질이나 자격이 평가의 잣대가 된다 할 수 있으나, 중요한 것은 조합을 엔터테인먼트라 치자면 조합장은 만능 엔터테이너가 되어야 한다. 따라서 도시정비사업의 지속성은 조합장의 역량에 따라 좌우된다 할 수 있다.
사업시행자인 조합은 법적 요건을 충족한 후 설립하게 되고, 필요한 사안이 발생하는 경우 대의원회나 총회의 의결을 거쳐 업무를 진행하게 된다. 하지만 법에서 정하는 의결요건 등은 사업시행과정의 최소요건이라 할 수 있고, 실질적으로 사업시행자나 조합장의 역량이 사업의 성패를 좌우하는 것이라 할 수 있다.
이에 사업시행자의 역량 강화를 위한 방법에 대해 살펴보자면, 조합장의 역량 강화가 우선이라 할 수 있다. 앞에서 조합장 선출 시 조합장의 역량은 기존에 갖춘 자질이나 자격에 의해 판단되지만, 더 중요한 것은 사업을 정상적으로 운영할 수 있는 역량이라 할 수 있고, 이는 조직적으로 양성되어야 한다는 것이다. 이를 위해 정부나 인허가권자는 조합 임원에 대한 자격 지속 요건을 정비하여 대학원 등의 부동산학과에 조합 임원 역량 강화 과정을 신설하여 인허가권자의 지원 하에 임원으로 선출된 후 1년 이내에 교육을 이수하도록 해야 한다. 또한, 시ㆍ도 단위로 정기적으로 교육이 시행될 필요가 있다.
또한 도시정비사업은 시장의 상황에 따라 변동성이 심한 사업임을 고려하여 법 적용을 완화할 수 있도록 꾸준한 노력이 필요하다. 최근 도시정비사업은 도시정비법에서 기준을 정하고, 시ㆍ도 조례를 통해 용적률 적용 기준 완화나 정비기반시설에 대한 비용 부담 등을 사업시행자가 면할 수 있는 여건들이 조성되고 있다. 그러므로 사업시행자는 정부에서 법 적용을 강화하여 주택시장을 옥죈다 하여 좌절하기보다는 자체적인 사업 여건을 자세히 분석하여 자생하는 방안을 찾아야 한다.
도시정비사업에 있어 비가시적으로 큰 손실을 일으키는 것은 인허가권자의 행정처분이나 조치의 지연이라 할 수 있는바, 사업시행자는 인허가 과정 등이 신속하게 진행될 수 있도록 법 적용에 있어 행정 해석상 오해를 일으킬 수 있는 사항들에 대한 분석을 통해 사업시행기간을 단축하게 하는 노력을 기울여야 할 것이다.
한편, 정부나 인허가권자는 사업시행자인 조합이 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 설립된다는 것을 간과하고 있다. 이에 각성하고 사업을 실질적으로 이끄는 조합장에 대한 역량 강화를 위해 인허가권자 등이 지원을 아끼지 말아야 하며, 도시정비사업이 유지되는 한 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 업무 처리 기간 단축과 행정처분 및 조치를 완화하여 적용하여야 한다. 즉, 인허가권자 등의 자체적인 정화와 사업시행자에 대한 역량 강화가 도시정비사업이 생존할 수 있는 길임을 유념해야 할 것이다.
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