[아유경제=김필중 기자] 최근 서울시의 사업계획승인을 받은 용산구 이촌동 현대아파트(이하 이촌현대) 리모델링에 업계의 이목이 쏠린다. 2003년 처음 리모델링사업에 착수한 지 16년 만이다.
용산구 이촌로 303(이촌동)에 위치한 이촌현대는 1974년 준공돼 40년 이상 지난 노후 단지로, 리모델링사업을 통해 기존 최고 15층, 653가구에서 용적률 308.36%를 적용한 지상 최고 25층 공동주택 750가구로 탈바꿈할 예정이다.
가구별로는 기존 29평형(210가구), 36평형(105가구), 38평형(60가구), 42평형(66가구), 44평형(144가구), 52평형(44가구), 54평형(24가구)이 각각 34평형, 41평형, 41평형, 51평형, 51평형, 63평형, 64평형으로 확장된다.
증가한 97가구는 36평형(24가구), 38평형(24가구), 43평형(31가구), 45평형(17가구), 73평형(1가구)으로 나눠 일반분양이 이뤄진다.
용산구의 1호 리모델링 아파트이자 서울에서 30가구 이상 증가하는 증축형 리모델링 사업장 중 최초 사례로 향후 리모델링 업계의 새로운 표준 모델로 자리 잡을 것으로 귀추가 주목된다.
성장현 용산구청장은 "준공 후 45년이 지난 이촌현대가 용산의 첫 리모델링 아파트로 새롭게 태어난다"며 "더 안전하고 살기 좋은 아파트가 될 수 있도록 구가 적극적으로 지원할 것"이라고 말했다.
[인터뷰] 이촌현대 이근수 조합장
"16년간 지체된 사업… 이제 `본궤도` 올라"
"전폭적인 지지 보내주시는 조합원분들께 보답할 것"
이달 25일 본보는 이촌현대 리모델링 조합을 찾아 이근수 조합장과 인터뷰를 진행했다.
이 조합장은 "현재 우리 주민들은 40살을 훌쩍 넘은 집이 매우 낡아 가슴 졸이며 살고 있다. 언제 터질지 모르는 시한폭탄 같은 이 상황이 정말 말이나 되는 상황인지 토로한다"면서 "불편을 호소하는 조합원님의 말씀에 이제는 화답하고 싶다"며 신속한 사업 추진 의지를 드러냈다.
다음은 이근수 조합장과의 일문일답
- `이촌현대` 리모델링사업이 어떻게 진행돼 왔는지/
1974년(1ㆍ2단지), 1975년(3단지)에 준공된 우리 아파트는 45년이라는 오랜 세월 동안 동부이촌동 주민들의 편안하고 안락한 보금자리 역할을 해왔다. 우리 아파트는 당시 현대건설에서 국내 최초로 시공한 중층 아파트이며, 유명 연예인 등 부유층이 거주하는 아파트로 현재 아파트 위상과는 비교할 수 없을 정도로 유명한 아파트였다. 그래서 우리 아파트는 지금도 현대아파트가 아니라 `이촌동 현대맨션`으로 더 잘 알려져 있다. 그랬던 아파트가 많은 세월이 흘러 살기 불편한 아파트가 되다 보니 변화가 필요하게 됐고, 16년 전인 2003년부터 리모델링사업을 추진하기 시작했다. 그동안 재건축과 리모델링 사이에서 주민 간의 갈등도 있었으나 정부의 리모델링 활성화 정책에 힘입어 조합원들이 현실적인 선택을 하게 됐고, 수년간에 걸친 인허가 과정을 거쳐 이제 사업이 본궤도에 올랐다.
- 새 집행부 구성 후 최근 사업계획승인을 얻었다. 신속한 사업 추진 비결이 있다면/
16년이란 너무나 오랜 기간을 주민들이 참고 기다려 왔다. 그런데도 사업은 좀처럼 진전되지 않았고 조합원들은 리모델링 자체에 대한 피로감이 누적되다 보니 불만ㆍ불신이 팽배했다. 이 같은 상황에서 조합 내부의 불미스러운 일들까지 겹쳐 집행부가 신뢰를 잃어 결국 조합장이 사퇴하게 됐다. 사업 중단의 위기감 속에서 조합원들의 전폭적인 지지와 협조로 조직을 다시 추스르고 제자리를 찾을 수 있었다. 조합원들의 관심과 협력 업체들의 적극적인 업무 협조로 단기간에 빠른 성과를 낼 수 있게 됐다.
- `이촌현대` 리모델링사업의 특징은/
사실 일반인들은 리모델링사업에 대한 이해가 부족한 경우가 많다. 경험해보지 못했기 때문에 이해가 부족한 것은 너무 당연하다고 생각한다. 우리가 추진하는 사업은 증축형 리모델링으로 기존 아파트의 기둥과 보만 살리고, 보강해 새로운 평면의 새 아파트를 짓는다고 생각하면 된다. 내진설계뿐만 아니라 주차장도 100% 지하로 들어가며 외관, 조경, 각종 커뮤니티시설 설치 등 완전한 신축 아파트 개념으로 이해해도 무리가 없다.
- 수평증축 리모델링에 대해 자세히 설명해준다면/
현재 서울, 경기 지역의 많은 중층 아파트 단지에서 리모델링사업을 추진하고 있지만 안전성 검토 문제에 발이 묶여 사업을 사실상 진척시키지 못하고 있다. 리모델링을 추진하는 다수의 아파트가 수직증축 방식으로 사업을 진행하다 보니 불가피한 상황을 맞은 것이다. 우리 아파트의 경우 1ㆍ2단지와 3단지 사이의 도로 부지를 현대건설로부터 조합이 매입해 폐도 절차를 밟아 대지로 전환해 추가로 대지 1431평을 확보하게 됐다. 그 대지에 97가구를 별동증축 또는 수평증축 방식으로 일반분양을 할 수 있게 돼 사업성뿐만 아니라 분양성에 있어서도 매우 유리한 조건을 갖추게 됐다.
- 최근 정부가 리모델링사업에도 분양가상한제를 적용(30가구 이상 입주자 모집 시)한다고 밝혔는데/
그동안 정부와 서울시가 도시재생 정책과 함께 지속적으로 공동주택 리모델링 활성화 정책을 추진해 온 점을 생각하면 분양가상한제를 리모델링사업까지 무차별적으로 일괄 적용하는 것은 이해할 수 없다. 분양가상한제가 투기를 억제하고 주택시장의 안정화를 목표로 시행하는 점을 고려하면, 리모델링 단지는 오히려 더 장려하고 활성화하는 정책을 펴야 한다고 생각한다. 낡고 오래된 자기 집을 수선하고 그 비용을 조금이나마 보충하고자 십시일반으로 각자 권리의 일정 부분을 내놓고, 일반분양을 통해 비용도 절감하기 때문이다. 따라서 소규모지만 주택 공급 정책에도 이바지하는 리모델링 단지에 무차별적으로 분양가상한제를 적용해서는 안 된다고 생각한다. 리모델링사업은 원주민 입주율이 90% 이상이고, 리모델링 후 시세 형성도 주변 신축 아파트 대비 80~90%인 점을 보더라도 투기와는 무관할 뿐만 아니라, 노후 아파트의 천편일률적인 재개발ㆍ재건축을 리모델링으로 유도하는 순기능도 가지고 있어 주변 아파트가격을 오히려 안정시키는 역할을 할 것으로 본다. 리모델링사업은 기본적으로 사회적 비용을 절감하고 거주하는 주택의 주거 기능 향상을 그 목적으로 하고 있다. 이 같은 리모델링사업의 취지가 충분히 반영돼야 한다. 아울러 리모델링사업에서 가장 큰 어려움은 공사비 등 사업비 과다이다. 이를 조합원이 자체 부담할 경우 사실상 사업 진행이 어려우므로 15%의 일반분양분을 확보해 조합원 분담금을 완화해 사업을 진행하는 구조다. 리모델링이라는 구조적 한계에도 불구하고 실제 소요되는 비용은 재개발ㆍ재건축과 다를 바 없으며, 분양으로 인한 수입이 비교도 안 될 만큼 미미하다는 점도 충분히 반영해줘야 한다. 재건축을 진행하기 어려워 45년이나 된 낡고도 낡은 집을 `도시재생과 리모델링 활성화`라는 정부 정책에 힘입어 어렵게 조합원들의 동의를 받아내고 사업승인까지 받은 상황에서, 고래 싸움에 새우등 터진 격으로 리모델링의 특수성을 인정받지 못하고 재개발ㆍ재건축으로부터 촉발된 무차별적인 분양가상한제 시행은 정부 정책의 도움으로 근근이 사업을 추진하는 리모델링시장을 위축시킬 뿐이다.
- 앞으로의 조합의 계획은/
우선 당면한 현안인 상가 명도를 진행하고 매매 등 과정에서 이전되지 못한 토지 문제 등 조합 내부에서 해결해야 하는 과제에 집중할 예정이다. 아울러 빠른 시일 내에 시공자인 포스코건설과 본계약을 마치고 관리처분총회, 이주ㆍ착공 등을 거쳐 2023년도 하반기쯤 입주를 기대하고 있다.
- 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/
`주민 100%` 동의라는 전폭적인 지지를 보내주시고 중요한 사안마다 협조해주셔서 감사드린다. 오가면서 만나는 주민들께서 "수고 많으시지요"라는 정겹고 따뜻한 응원에 보답하기 위해서라도 조합장으로서 큰 책임감을 느끼고 최선을 다할 것이다.
[아유경제=김필중 기자] 최근 서울시의 사업계획승인을 받은 용산구 이촌동 현대아파트(이하 이촌현대) 리모델링에 업계의 이목이 쏠린다. 2003년 처음 리모델링사업에 착수한 지 16년 만이다.
용산구 이촌로 303(이촌동)에 위치한 이촌현대는 1974년 준공돼 40년 이상 지난 노후 단지로, 리모델링사업을 통해 기존 최고 15층, 653가구에서 용적률 308.36%를 적용한 지상 최고 25층 공동주택 750가구로 탈바꿈할 예정이다.
가구별로는 기존 29평형(210가구), 36평형(105가구), 38평형(60가구), 42평형(66가구), 44평형(144가구), 52평형(44가구), 54평형(24가구)이 각각 34평형, 41평형, 41평형, 51평형, 51평형, 63평형, 64평형으로 확장된다.
증가한 97가구는 36평형(24가구), 38평형(24가구), 43평형(31가구), 45평형(17가구), 73평형(1가구)으로 나눠 일반분양이 이뤄진다.
용산구의 1호 리모델링 아파트이자 서울에서 30가구 이상 증가하는 증축형 리모델링 사업장 중 최초 사례로 향후 리모델링 업계의 새로운 표준 모델로 자리 잡을 것으로 귀추가 주목된다.
성장현 용산구청장은 "준공 후 45년이 지난 이촌현대가 용산의 첫 리모델링 아파트로 새롭게 태어난다"며 "더 안전하고 살기 좋은 아파트가 될 수 있도록 구가 적극적으로 지원할 것"이라고 말했다.
[인터뷰] 이촌현대 이근수 조합장
"16년간 지체된 사업… 이제 `본궤도` 올라"
"전폭적인 지지 보내주시는 조합원분들께 보답할 것"
이달 25일 본보는 이촌현대 리모델링 조합을 찾아 이근수 조합장과 인터뷰를 진행했다.
이 조합장은 "현재 우리 주민들은 40살을 훌쩍 넘은 집이 매우 낡아 가슴 졸이며 살고 있다. 언제 터질지 모르는 시한폭탄 같은 이 상황이 정말 말이나 되는 상황인지 토로한다"면서 "불편을 호소하는 조합원님의 말씀에 이제는 화답하고 싶다"며 신속한 사업 추진 의지를 드러냈다.
다음은 이근수 조합장과의 일문일답
- `이촌현대` 리모델링사업이 어떻게 진행돼 왔는지/
1974년(1ㆍ2단지), 1975년(3단지)에 준공된 우리 아파트는 45년이라는 오랜 세월 동안 동부이촌동 주민들의 편안하고 안락한 보금자리 역할을 해왔다. 우리 아파트는 당시 현대건설에서 국내 최초로 시공한 중층 아파트이며, 유명 연예인 등 부유층이 거주하는 아파트로 현재 아파트 위상과는 비교할 수 없을 정도로 유명한 아파트였다. 그래서 우리 아파트는 지금도 현대아파트가 아니라 `이촌동 현대맨션`으로 더 잘 알려져 있다. 그랬던 아파트가 많은 세월이 흘러 살기 불편한 아파트가 되다 보니 변화가 필요하게 됐고, 16년 전인 2003년부터 리모델링사업을 추진하기 시작했다. 그동안 재건축과 리모델링 사이에서 주민 간의 갈등도 있었으나 정부의 리모델링 활성화 정책에 힘입어 조합원들이 현실적인 선택을 하게 됐고, 수년간에 걸친 인허가 과정을 거쳐 이제 사업이 본궤도에 올랐다.
- 새 집행부 구성 후 최근 사업계획승인을 얻었다. 신속한 사업 추진 비결이 있다면/
16년이란 너무나 오랜 기간을 주민들이 참고 기다려 왔다. 그런데도 사업은 좀처럼 진전되지 않았고 조합원들은 리모델링 자체에 대한 피로감이 누적되다 보니 불만ㆍ불신이 팽배했다. 이 같은 상황에서 조합 내부의 불미스러운 일들까지 겹쳐 집행부가 신뢰를 잃어 결국 조합장이 사퇴하게 됐다. 사업 중단의 위기감 속에서 조합원들의 전폭적인 지지와 협조로 조직을 다시 추스르고 제자리를 찾을 수 있었다. 조합원들의 관심과 협력 업체들의 적극적인 업무 협조로 단기간에 빠른 성과를 낼 수 있게 됐다.
- `이촌현대` 리모델링사업의 특징은/
사실 일반인들은 리모델링사업에 대한 이해가 부족한 경우가 많다. 경험해보지 못했기 때문에 이해가 부족한 것은 너무 당연하다고 생각한다. 우리가 추진하는 사업은 증축형 리모델링으로 기존 아파트의 기둥과 보만 살리고, 보강해 새로운 평면의 새 아파트를 짓는다고 생각하면 된다. 내진설계뿐만 아니라 주차장도 100% 지하로 들어가며 외관, 조경, 각종 커뮤니티시설 설치 등 완전한 신축 아파트 개념으로 이해해도 무리가 없다.
- 수평증축 리모델링에 대해 자세히 설명해준다면/
현재 서울, 경기 지역의 많은 중층 아파트 단지에서 리모델링사업을 추진하고 있지만 안전성 검토 문제에 발이 묶여 사업을 사실상 진척시키지 못하고 있다. 리모델링을 추진하는 다수의 아파트가 수직증축 방식으로 사업을 진행하다 보니 불가피한 상황을 맞은 것이다. 우리 아파트의 경우 1ㆍ2단지와 3단지 사이의 도로 부지를 현대건설로부터 조합이 매입해 폐도 절차를 밟아 대지로 전환해 추가로 대지 1431평을 확보하게 됐다. 그 대지에 97가구를 별동증축 또는 수평증축 방식으로 일반분양을 할 수 있게 돼 사업성뿐만 아니라 분양성에 있어서도 매우 유리한 조건을 갖추게 됐다.
- 최근 정부가 리모델링사업에도 분양가상한제를 적용(30가구 이상 입주자 모집 시)한다고 밝혔는데/
그동안 정부와 서울시가 도시재생 정책과 함께 지속적으로 공동주택 리모델링 활성화 정책을 추진해 온 점을 생각하면 분양가상한제를 리모델링사업까지 무차별적으로 일괄 적용하는 것은 이해할 수 없다. 분양가상한제가 투기를 억제하고 주택시장의 안정화를 목표로 시행하는 점을 고려하면, 리모델링 단지는 오히려 더 장려하고 활성화하는 정책을 펴야 한다고 생각한다. 낡고 오래된 자기 집을 수선하고 그 비용을 조금이나마 보충하고자 십시일반으로 각자 권리의 일정 부분을 내놓고, 일반분양을 통해 비용도 절감하기 때문이다. 따라서 소규모지만 주택 공급 정책에도 이바지하는 리모델링 단지에 무차별적으로 분양가상한제를 적용해서는 안 된다고 생각한다. 리모델링사업은 원주민 입주율이 90% 이상이고, 리모델링 후 시세 형성도 주변 신축 아파트 대비 80~90%인 점을 보더라도 투기와는 무관할 뿐만 아니라, 노후 아파트의 천편일률적인 재개발ㆍ재건축을 리모델링으로 유도하는 순기능도 가지고 있어 주변 아파트가격을 오히려 안정시키는 역할을 할 것으로 본다. 리모델링사업은 기본적으로 사회적 비용을 절감하고 거주하는 주택의 주거 기능 향상을 그 목적으로 하고 있다. 이 같은 리모델링사업의 취지가 충분히 반영돼야 한다. 아울러 리모델링사업에서 가장 큰 어려움은 공사비 등 사업비 과다이다. 이를 조합원이 자체 부담할 경우 사실상 사업 진행이 어려우므로 15%의 일반분양분을 확보해 조합원 분담금을 완화해 사업을 진행하는 구조다. 리모델링이라는 구조적 한계에도 불구하고 실제 소요되는 비용은 재개발ㆍ재건축과 다를 바 없으며, 분양으로 인한 수입이 비교도 안 될 만큼 미미하다는 점도 충분히 반영해줘야 한다. 재건축을 진행하기 어려워 45년이나 된 낡고도 낡은 집을 `도시재생과 리모델링 활성화`라는 정부 정책에 힘입어 어렵게 조합원들의 동의를 받아내고 사업승인까지 받은 상황에서, 고래 싸움에 새우등 터진 격으로 리모델링의 특수성을 인정받지 못하고 재개발ㆍ재건축으로부터 촉발된 무차별적인 분양가상한제 시행은 정부 정책의 도움으로 근근이 사업을 추진하는 리모델링시장을 위축시킬 뿐이다.
- 앞으로의 조합의 계획은/
우선 당면한 현안인 상가 명도를 진행하고 매매 등 과정에서 이전되지 못한 토지 문제 등 조합 내부에서 해결해야 하는 과제에 집중할 예정이다. 아울러 빠른 시일 내에 시공자인 포스코건설과 본계약을 마치고 관리처분총회, 이주ㆍ착공 등을 거쳐 2023년도 하반기쯤 입주를 기대하고 있다.
- 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/
`주민 100%` 동의라는 전폭적인 지지를 보내주시고 중요한 사안마다 협조해주셔서 감사드린다. 오가면서 만나는 주민들께서 "수고 많으시지요"라는 정겹고 따뜻한 응원에 보답하기 위해서라도 조합장으로서 큰 책임감을 느끼고 최선을 다할 것이다.
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