현장에서 정비사업을 영위해 가는 한 사람으로서, 법상의 비율이 비합리적으로 책정되어 있음을 통감할 뿐만 아니라 실제 이로 인해 정비사업의 운명이 쉽게 좌지우지되는 것을 보고, 공공이 주도하는 정비사업에 대해 회의를 느낀 적이 한두 번이 아니다. 이에 이번 호에서는 특별히 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 비율 10%의 의미를 새겨 봄으로써 법 운용 실태를 정확하게 인식해 보고자 한다.
법에서 정하고 있는 비율 10%는 정비사업의 성패를 좌우할 수 있는 것으로 이의 운용 실태를 살펴봄으로써 법상 비율의 적정성을 가늠할 수 있으리라 본다. 먼저 법에서 추진주체를 설립하기 위해 추진위는 토지등소유자의 과반수, 조합은 토지등소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 그리고 추진주체는 사업을 영위해 가면서 총회를 통해 사업 추진에 필요한 안건에 대한 의결을 받고, 그 의결에 필요한 요건은 과반수 참석에 과반수 찬성이다. 하지만 사업시행계획과 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우 생산자물가상승률분을 제외하고 정비사업비가 100의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의(법 제24조제6항)를 받도록 하고 있다.
그런데 공공(국회·정부 포함)은 정비기본계획이 정상적으로 수립되어 정비구역 지정이 된 사업지는 법에서 업무 진행을 담보하고 있음에도 불구하고, 자신이 세운 계획의 실패를 국민에게 돌리기 위해 국민의 눈을 가리는 정책을 펴고 있고, 이의 예로 법에 조합설립인가 등의 취소 조항과 정비구역 등의 해제 조항을 연동시켜 사업을 백지화시킬 수 있는 명분을 스스로 부여받아 시행함으로써 정비사업을 반대하는 소수(10%)의 편을 들어주었다는 것이다. 또한 공공은 스스로 부여받은 명분을 현실화시키기 위해 추진주체가 존재하는 정비사업지에 대한 실태조사를 실시하고, 그 결과를 해당 정비사업지의 토지등소유자가 판단하게 한다는 논리를 펴, 그 추진 여부를 결정하는 의견 수렴을 하고 있다. 따라서 공공이 추진하는 정책 방향과 맞물려 도정법상 비율 10%의 의미를 되새겨 보는 것도 의미 있는 일이라 할 수 있다.
법에서는 각종 행위의 성립 요건으로 일정 비율의 동의율을 요구하고 있으며, 그 동의율은 사안별로 다양하게 정하고 있다. 법에서 정한 사안별 전체 토지등소유자의 동의율 충족 시 가능한 행위를 살펴보면, 10% 이상 충족 시 안전진단 실시 요청(법 제12조)·실태조사 요청(법 제16조의2제2항, 법 10~25%, 서울·경기·수원·안양 10%, 인천 15%)·조합 임원 해임 발의(법 제23조제4항), 25% 이상 충족 시 추진위 설립 취소 신청(법 제16조의2제1항제1호), 37.5% 이상 충족 시 조합설립인가 취소 신청(법 제16조의2제1항제2호), 50% 이상 충족 시 추진위 설립 신청(법 제13조제2항)·일정 비율의 정비사업비 증가 시 의결 동의(법 제24조제6항), 75% 이상 충족 시 조합 설립 신청(법 제16조제1·2·3항)을 할 수 있다. 또한 공공의 자의적인 판단으로 비율 요건의 충족 여부와 관계없이 정비구역 등을 해제(법 제4조의3제4항)할 수 있도록 되어 있다.
다시 말해 법에서 정하고 있는 동의율은 정비사업의 성패를 좌우한다해도 과언이 아닐 정도로 중요한 의미를 갖고 있는데도 공공(정부·국회 포함)은 조합 설립 등의 인가 신청과 일정 비율의 정비사업비 증가 시 동의율을 높게 책정하고 있으면서, 실태조사 요청·정비구역 등의 해제·조합 임원 해임 발의 및 조합설립인가 등의 취소 동의율은 지나치게 낮게 정하고 있다. 따라서 조합 등의 총회 성립 요건이 과반수의 참석(추진위 전체 토지등소유자 25%, 조합 37.5%)으로 개최되는 점과 조합설립인가 등의 동의율이 50% 이상인 점 등을 고려하여 조합설립인가 등의 취소와 정비구역 등의 해제에 이를 수 있는 동의율은 상향 조정되어야 마땅하다고 본다.
법에서 정하고 있는 10% 이상의 동의율은 공공이 주도적으로 정비사업 추진 방향을 왜곡시키고 있을 뿐만 아니라 토지등소유자인 주민 간 갈등을 증폭시키고 있다 할 수 있다. 앞에서도 언급한 바와 같이 안전진단 실시 요청·실태조사 요청 및 조합 임원 해임 발의 동의율은 다른 성립 요건과의 형평성 및 사안의 중요성과 정비사업의 지속성 확보를 위해, 최소 전체 토지등소유자의 4분의 1(25%) 이상 또는 추진주체의 성립에 동의한 토지등소유자 과반수의 동의로 행사될 수 있도록 하여야 하고, 조합설립인가 등의 취소는 추진위의 경우 3분의 2 이상으로 하고, 조합의 경우에는 4분의 3 이상의 동의로 상향 또는 삭제되어야 한다. 또한 정비구역 해제 동의율은 추진위 성립 요건과 동일하게 하고, 공공의 판단으로 추진주체가 있는 사업지의 정비구역 등을 해제할 경우에는 최소 전체 토지등소유자 과반수의 신청에 따라 공공이 합리적으로 판단하여 시행하도록 하는 것이 타당하리라 본다.
따라서 공공이 수립한 계획에 따라 정비사업을 추진하는 사업지에 단계별 추진 행위를 어렵게 만들어 놓고, 주민 갈등 등으로 인하여 사업이 지연·중단된 경우 공공이 쉽게 취소 및 해제할 수 있도록 해 놓았을 뿐만 아니라 소수 국민의 편에서 법을 운용하는 행태를 보여주고 있다. 결과적으로 법상 10%의 의미는 정비사업에 있어 죽음의 숫자이며, 한편으로 공공이 이를 악용함으로써 정비사업의 총체적 난국을 초래했다고 볼 수 있다. 그러므로 필자의 주장과 같이 정비사업을 취소 및 해제시킬 수 있는 조항을 삭제하거나 그 비율을 상향 조정하여 장기적으로 정비사업의 지속성을 보장해 주어야 할 책임이 공공에 있다는 것이다.
현장에서 정비사업을 영위해 가는 한 사람으로서, 법상의 비율이 비합리적으로 책정되어 있음을 통감할 뿐만 아니라 실제 이로 인해 정비사업의 운명이 쉽게 좌지우지되는 것을 보고, 공공이 주도하는 정비사업에 대해 회의를 느낀 적이 한두 번이 아니다. 이에 이번 호에서는 특별히 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 비율 10%의 의미를 새겨 봄으로써 법 운용 실태를 정확하게 인식해 보고자 한다.
법에서 정하고 있는 비율 10%는 정비사업의 성패를 좌우할 수 있는 것으로 이의 운용 실태를 살펴봄으로써 법상 비율의 적정성을 가늠할 수 있으리라 본다. 먼저 법에서 추진주체를 설립하기 위해 추진위는 토지등소유자의 과반수, 조합은 토지등소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 그리고 추진주체는 사업을 영위해 가면서 총회를 통해 사업 추진에 필요한 안건에 대한 의결을 받고, 그 의결에 필요한 요건은 과반수 참석에 과반수 찬성이다. 하지만 사업시행계획과 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우 생산자물가상승률분을 제외하고 정비사업비가 100의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의(법 제24조제6항)를 받도록 하고 있다.
그런데 공공(국회·정부 포함)은 정비기본계획이 정상적으로 수립되어 정비구역 지정이 된 사업지는 법에서 업무 진행을 담보하고 있음에도 불구하고, 자신이 세운 계획의 실패를 국민에게 돌리기 위해 국민의 눈을 가리는 정책을 펴고 있고, 이의 예로 법에 조합설립인가 등의 취소 조항과 정비구역 등의 해제 조항을 연동시켜 사업을 백지화시킬 수 있는 명분을 스스로 부여받아 시행함으로써 정비사업을 반대하는 소수(10%)의 편을 들어주었다는 것이다. 또한 공공은 스스로 부여받은 명분을 현실화시키기 위해 추진주체가 존재하는 정비사업지에 대한 실태조사를 실시하고, 그 결과를 해당 정비사업지의 토지등소유자가 판단하게 한다는 논리를 펴, 그 추진 여부를 결정하는 의견 수렴을 하고 있다. 따라서 공공이 추진하는 정책 방향과 맞물려 도정법상 비율 10%의 의미를 되새겨 보는 것도 의미 있는 일이라 할 수 있다.
법에서는 각종 행위의 성립 요건으로 일정 비율의 동의율을 요구하고 있으며, 그 동의율은 사안별로 다양하게 정하고 있다. 법에서 정한 사안별 전체 토지등소유자의 동의율 충족 시 가능한 행위를 살펴보면, 10% 이상 충족 시 안전진단 실시 요청(법 제12조)·실태조사 요청(법 제16조의2제2항, 법 10~25%, 서울·경기·수원·안양 10%, 인천 15%)·조합 임원 해임 발의(법 제23조제4항), 25% 이상 충족 시 추진위 설립 취소 신청(법 제16조의2제1항제1호), 37.5% 이상 충족 시 조합설립인가 취소 신청(법 제16조의2제1항제2호), 50% 이상 충족 시 추진위 설립 신청(법 제13조제2항)·일정 비율의 정비사업비 증가 시 의결 동의(법 제24조제6항), 75% 이상 충족 시 조합 설립 신청(법 제16조제1·2·3항)을 할 수 있다. 또한 공공의 자의적인 판단으로 비율 요건의 충족 여부와 관계없이 정비구역 등을 해제(법 제4조의3제4항)할 수 있도록 되어 있다.
다시 말해 법에서 정하고 있는 동의율은 정비사업의 성패를 좌우한다해도 과언이 아닐 정도로 중요한 의미를 갖고 있는데도 공공(정부·국회 포함)은 조합 설립 등의 인가 신청과 일정 비율의 정비사업비 증가 시 동의율을 높게 책정하고 있으면서, 실태조사 요청·정비구역 등의 해제·조합 임원 해임 발의 및 조합설립인가 등의 취소 동의율은 지나치게 낮게 정하고 있다. 따라서 조합 등의 총회 성립 요건이 과반수의 참석(추진위 전체 토지등소유자 25%, 조합 37.5%)으로 개최되는 점과 조합설립인가 등의 동의율이 50% 이상인 점 등을 고려하여 조합설립인가 등의 취소와 정비구역 등의 해제에 이를 수 있는 동의율은 상향 조정되어야 마땅하다고 본다.
법에서 정하고 있는 10% 이상의 동의율은 공공이 주도적으로 정비사업 추진 방향을 왜곡시키고 있을 뿐만 아니라 토지등소유자인 주민 간 갈등을 증폭시키고 있다 할 수 있다. 앞에서도 언급한 바와 같이 안전진단 실시 요청·실태조사 요청 및 조합 임원 해임 발의 동의율은 다른 성립 요건과의 형평성 및 사안의 중요성과 정비사업의 지속성 확보를 위해, 최소 전체 토지등소유자의 4분의 1(25%) 이상 또는 추진주체의 성립에 동의한 토지등소유자 과반수의 동의로 행사될 수 있도록 하여야 하고, 조합설립인가 등의 취소는 추진위의 경우 3분의 2 이상으로 하고, 조합의 경우에는 4분의 3 이상의 동의로 상향 또는 삭제되어야 한다. 또한 정비구역 해제 동의율은 추진위 성립 요건과 동일하게 하고, 공공의 판단으로 추진주체가 있는 사업지의 정비구역 등을 해제할 경우에는 최소 전체 토지등소유자 과반수의 신청에 따라 공공이 합리적으로 판단하여 시행하도록 하는 것이 타당하리라 본다.
따라서 공공이 수립한 계획에 따라 정비사업을 추진하는 사업지에 단계별 추진 행위를 어렵게 만들어 놓고, 주민 갈등 등으로 인하여 사업이 지연·중단된 경우 공공이 쉽게 취소 및 해제할 수 있도록 해 놓았을 뿐만 아니라 소수 국민의 편에서 법을 운용하는 행태를 보여주고 있다. 결과적으로 법상 10%의 의미는 정비사업에 있어 죽음의 숫자이며, 한편으로 공공이 이를 악용함으로써 정비사업의 총체적 난국을 초래했다고 볼 수 있다. 그러므로 필자의 주장과 같이 정비사업을 취소 및 해제시킬 수 있는 조항을 삭제하거나 그 비율을 상향 조정하여 장기적으로 정비사업의 지속성을 보장해 주어야 할 책임이 공공에 있다는 것이다.
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