최근에 리모델링에 대한 규제가 완화되어 수직증축 등 리모델링 비용을 절감할 수 있는 방안이 마련되자 분당 등의 1기 신도시를 중심으로 리모델링에 대한 관심이 증대되고 있다. 아래에서는 리모델링의 개념과 리모델링 주택조합의 설립 요건에 대하여 설명하고 리모델링 주택조합을 설립하기 위해 필요한 동의 요건은 무엇인지 살펴보기로 한다.
리모델링이란 주택법 제2조제15호에서 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위한 대수선, 증축 등의 행위를 의미한다고 정의하고 있다. 현재 리모델링을 진행하는 방식은 리모델링 주택조합을 설립하거나 입주자대표회의에서 진행하는 방식 등이 있으나, 대부분 리모델링 주택조합을 결성하여 진행하고 있다. 다만, 리모델링 주택조합의 경우 추진위원회에 관한 규정이 주택법 등에 규정되어 있지 않아 민법 등의 규정에 따라 추진위원회의 법률관계를 규율할 수밖에 없고, 추진위원회가 수 개로 난립하는 경우 주민들의 혼란과 이해관계가 충돌될 수 있으므로, 추진위원회의 설립 시 관할관청의 승인을 받도록 하는 등의 입법적 보완이 필요하다 할 것이다.
리모델링 주택조합은 주택법 제32조제1항에 따라 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립할 수 있고, 인가 신청 시 창립총회의 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합 규약, 조합원 명부, 사업계획서 및 리모델링 결의서[주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제2조제2호의 규정에 의한 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(집합건물법 제37조의 규정에 의한 의결권을 말한다. 이하 같다)의 각 3분의 2 이상의 결의, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류]가 요구된다. 이와 관련하여 「주택법 시행령」 제47조제4항에서는 리모델링 결의서에 ① 리모델링 설계의 개요 ② 공사비 ③ 조합원의 비용분담내역을 기재하여 동의를 받도록 규정하고 있는 바, 특히 조합원의 비용 분담 내역에 관한 사항은 소유자들로 하여금 자신들이 어느 정도의 비용을 투입하여 리모델링된 건물 중 어느 정도 규모의 건물을 소유할 수 있는지 여부에 관한 기초 지식을 제공함으로써 리모델링사업에 참가할 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 가장 중요하고 본질적인 사항이므로, 소유자들이 리모델링사업에 참가할 것인지 여부를 알 수 있을 정도의 기준을 제시하여야 할 것이다.
한편, 이러한 요건을 모두 갖춘 리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고 비록 총회에서의 리모델링 동의의 수가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링 결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링 결의로서 유효하게 성립하는 것으로 보아야 할 것이다.
여기서 리모델링 결의에 동의를 한 자가 그 동의를 철회할 수 있는 가, 만약 철회가 가능하다면 언제까지 철회를 할 수 있는가가 문제인데, 주택법 제47조제3항에서는 공동주택의 용도 외 사용 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가 신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4항에서 `리모델링에 동의한 입주자는 리모델링 주택조합 또는 입주자대표회의에서 제3항에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 허가 신청서를 제출하기 전까지 서면으로 그 동의를 철회할 수 있다`고 규정하고 있다. 그러나 이러한 규정은 리모델링에 대한 결의가 이미 성립된 이후에도 철회가 가능한 것으로 해석될 여지가 있어 리모델링사업에 장애 요인이 될 수 있다. 위 주택법 시행령이 개정되기 전의 대법원은 2011년 2월 10일 선고 2010두20768, 20775(병합) 사건에서 `서면결의의 방법에 의한 리모델링 결의에 있어 리모델링 결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립되기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다`고 판시하여 리모델링 결의가 성립되기 전까지 철회가 가능하다는 견해를 취하고 있었는데, 이 견해가 위 주택법상 규정된 내용보다 더 리모델링사업에 적합한 것으로 판단된다.
끝으로 리모델링 주택조합의 조합원은 임의로 탈퇴를 할 수 있는 지에 관하여, 리모델링 주택조합의 규약에 `조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다`고 규정하고 있는 경우가 대부분인데, 이에 관하여 위 대법원 판결에서 `리모델링 주택조합이 아직 설립 인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경 인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다`고 판시하였다.
이상 리모델링 주택조합의 설립과 관련한 내용을 살펴보았는데, 리모델링 동의의 철회 문제가 리모델링사업의 걸림돌이 될 수 있으므로, 리모델링사업의 안정을 위해서 이를 입법적으로 해결하여야 할 것으로 판단된다.
※ 주택법 제2조제15호
: `리모델링`이란 제42조제2항 및 제3항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
가. 대수선(大修繕)
나. 제29조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 `시·도`라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적[「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분(專有部分)의 면적을 말한다]의 10분의 3 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 10분의 4 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.
다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 `세대수 증가형 리모델링`이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 `수직증축형 리모델링`이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.
1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것
2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것
최근에 리모델링에 대한 규제가 완화되어 수직증축 등 리모델링 비용을 절감할 수 있는 방안이 마련되자 분당 등의 1기 신도시를 중심으로 리모델링에 대한 관심이 증대되고 있다. 아래에서는 리모델링의 개념과 리모델링 주택조합의 설립 요건에 대하여 설명하고 리모델링 주택조합을 설립하기 위해 필요한 동의 요건은 무엇인지 살펴보기로 한다.
리모델링이란 주택법 제2조제15호에서 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위한 대수선, 증축 등의 행위를 의미한다고 정의하고 있다. 현재 리모델링을 진행하는 방식은 리모델링 주택조합을 설립하거나 입주자대표회의에서 진행하는 방식 등이 있으나, 대부분 리모델링 주택조합을 결성하여 진행하고 있다. 다만, 리모델링 주택조합의 경우 추진위원회에 관한 규정이 주택법 등에 규정되어 있지 않아 민법 등의 규정에 따라 추진위원회의 법률관계를 규율할 수밖에 없고, 추진위원회가 수 개로 난립하는 경우 주민들의 혼란과 이해관계가 충돌될 수 있으므로, 추진위원회의 설립 시 관할관청의 승인을 받도록 하는 등의 입법적 보완이 필요하다 할 것이다.
리모델링 주택조합은 주택법 제32조제1항에 따라 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립할 수 있고, 인가 신청 시 창립총회의 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합 규약, 조합원 명부, 사업계획서 및 리모델링 결의서[주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제2조제2호의 규정에 의한 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(집합건물법 제37조의 규정에 의한 의결권을 말한다. 이하 같다)의 각 3분의 2 이상의 결의, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류]가 요구된다. 이와 관련하여 「주택법 시행령」 제47조제4항에서는 리모델링 결의서에 ① 리모델링 설계의 개요 ② 공사비 ③ 조합원의 비용분담내역을 기재하여 동의를 받도록 규정하고 있는 바, 특히 조합원의 비용 분담 내역에 관한 사항은 소유자들로 하여금 자신들이 어느 정도의 비용을 투입하여 리모델링된 건물 중 어느 정도 규모의 건물을 소유할 수 있는지 여부에 관한 기초 지식을 제공함으로써 리모델링사업에 참가할 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 가장 중요하고 본질적인 사항이므로, 소유자들이 리모델링사업에 참가할 것인지 여부를 알 수 있을 정도의 기준을 제시하여야 할 것이다.
한편, 이러한 요건을 모두 갖춘 리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고 비록 총회에서의 리모델링 동의의 수가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링 결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링 결의로서 유효하게 성립하는 것으로 보아야 할 것이다.
여기서 리모델링 결의에 동의를 한 자가 그 동의를 철회할 수 있는 가, 만약 철회가 가능하다면 언제까지 철회를 할 수 있는가가 문제인데, 주택법 제47조제3항에서는 공동주택의 용도 외 사용 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가 신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4항에서 `리모델링에 동의한 입주자는 리모델링 주택조합 또는 입주자대표회의에서 제3항에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 허가 신청서를 제출하기 전까지 서면으로 그 동의를 철회할 수 있다`고 규정하고 있다. 그러나 이러한 규정은 리모델링에 대한 결의가 이미 성립된 이후에도 철회가 가능한 것으로 해석될 여지가 있어 리모델링사업에 장애 요인이 될 수 있다. 위 주택법 시행령이 개정되기 전의 대법원은 2011년 2월 10일 선고 2010두20768, 20775(병합) 사건에서 `서면결의의 방법에 의한 리모델링 결의에 있어 리모델링 결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립되기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다`고 판시하여 리모델링 결의가 성립되기 전까지 철회가 가능하다는 견해를 취하고 있었는데, 이 견해가 위 주택법상 규정된 내용보다 더 리모델링사업에 적합한 것으로 판단된다.
끝으로 리모델링 주택조합의 조합원은 임의로 탈퇴를 할 수 있는 지에 관하여, 리모델링 주택조합의 규약에 `조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다`고 규정하고 있는 경우가 대부분인데, 이에 관하여 위 대법원 판결에서 `리모델링 주택조합이 아직 설립 인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경 인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다`고 판시하였다.
이상 리모델링 주택조합의 설립과 관련한 내용을 살펴보았는데, 리모델링 동의의 철회 문제가 리모델링사업의 걸림돌이 될 수 있으므로, 리모델링사업의 안정을 위해서 이를 입법적으로 해결하여야 할 것으로 판단된다.
※ 주택법 제2조제15호
: `리모델링`이란 제42조제2항 및 제3항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
가. 대수선(大修繕)
나. 제29조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 `시·도`라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적[「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분(專有部分)의 면적을 말한다]의 10분의 3 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 10분의 4 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.
다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 `세대수 증가형 리모델링`이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 `수직증축형 리모델링`이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.
1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것
2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것
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