지난 호에서는 지난 1월 14일에 개정되어 시행된 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」의 내용에 대해 고찰해 보았다. 하지만 정부(국회 포함)의 미온적인 주택시장 활성화 정책으로 인해 침체가 지속되고 있는 상황에서 정부의 과거 도정법 개정 내용을 분석하고 그 개선 방안을 강구해 보는 것 또한 향후 정부의 부동산정책의 잣대가 될 수 있다는 판단에 따라 이번에는 2012년 12월 18일 일부 개정되어 2013년 9월 19일 시행된 도정법을 고찰해 보고자 한다.
개정안은 안전진단 실시 요건의 완화와 정비사업 관련 자료의 공개 항목 추가, 사업 주체가 속기록 등을 만들어 청산 시까지 보관하여야 하는 `중요한 회의`의 개념을 명확히 하는 한편, 동시에 개정된 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)」은 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 정상화한다는 명목하에 오는 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서 재건축부담금을 면제하고 있다.
개정안에 대한 개선 방안에 앞서 먼저 도정법 개정 내용을 더 자세히 살펴보고자 한다.
첫째, 안전진단 실시 시기에 관한 것이다. 개정 전 법에서의 재건축 연한은 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간으로 되어 있으나, 개정안은 내진설계가 「건축법」에 도입된 시기(1988년 3월 1일 령 제12403호) 등을 고려하여 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 중, 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함이 있는 건축물로서 시행령으로 정하는 건축물에 대해서, 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하고자 하는 자가 해당 사업 예정지 안에 소재한 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하여, 안전진단이 통과된 경우에 재건축사업을 시행할 수 있도록 하여 사실상 재건축 연한을 단축하였다.
둘째, 추진위원장 또는 사업시행자가 정비사업의 시행에 관하여 공개하여야 하는 자료 항목의 추가에 관한 것이다. 개정 전 법에서는 자료의 공개 항목으로 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위) 운영규정 및 정관 등·이사회 등의 회의록·사업시행계획서·회계감사 보고서 등을 규정(법 제81조제1항)하고 있으나, 여기에 월별 자금의 입출금 세부 내역 등을 추가하였다. 또한 그 동안 중요한 회의의 개념이 모호하였으나 개정 법에서는 중요한 회의는 조합원 또는 토지등소유자의 비용 부담을 수반하거나 권리와 의무의 변동을 발생시키는 경우로서 시행령으로 정하는 회의로 정의(법 제81조제2항)하고 있다.
셋째, 초과이익환수법의 일부 개정이다. 개정 전 법에서의 초과이익 부담은 국토교통부 장관이 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금을 징수(법 제3조)한다고 규정하고 있으나, 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위하여 법 개정을 통해 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서 재건축부담금을 면제(법 제3조의2)하고 있다.
전체적으로 살펴본 결과, 2012년 12월 18일 개정 법에 있어서 구조적·기능적 결함이 있는 건축물에 대해 안전진단 실시 시기를 단축한 것은 시기적으로 늦은 감이 있으나 합리적인 개정이라 본다.
그러나 법 개정 전후의 안전진단 요청 비율과 정보공개 요청권 및 초과이익환수법상 재건축부담금 부분은 문제가 있는 조항이라 판단된다. 이에 문제가 되는 조항의 개선 방안에 대해 강구해 보고자 한다.
첫째는 안전진단 요청 비율에 관한 개선 방안이다. 안전진단 요청 비율은 정비예정구역 또는 사업 예정지 안에 있는 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청(법 제12제1항제2·3·4·5호)할 수 있도록 하고 있으나, 그 요청 비율이 너무 낮다. 이는 소수(10%)가 사업을 추진하여 약간(30%)의 반대로 정비예정구역이 해제될 수 있는 상황을 스스로 만들고 있는 바, 사업 추진의 지속성을 담보하기 위해서는 최소 추진위 설립 요건과 동일하게 하거나 아니면 추진위 설립을 가정하여 적어도 추진위 설립 요건의 과반수인 전체 4분의 1 이상의 동의를 받도록 하여야 한다.
둘째는 정보공개 요청권에 관한 개선 방안이다. 추진위원장 또는 사업시행자는 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 공개 대상의 목록 등을 서면(법 제81조제2항, 령 제70조제2항)으로 통지하여야 할 뿐만 아니라, 청구인이 정비사업의 시행에 관한 자료의 공개를 요청하는 경우에도 15일 이내에 그 요청에 따라야 하며(법 제81조제5항), 이를 위반한 경우 그 처벌이 엄격하다. 입법 취지와 같이 토지등소유자의 `알권리` 보호를 위해 제반 서류 및 자료를 토지등소유자에게 공개하도록 하고 있는 점에 대해서는 인정한다. 그러나 위반 시 처벌은 너무 엄격한데 이를 악용하는 토지등소유자에 대한 별도의 처벌 조항은 딱히 없다. 따라서 청구인이 제공받은 서류와 자료를 사용 목적 외의 용도로 이용·활용하는 경우(법 제81조제7항)에 형법과 달리 처벌할 수 있는 조항을 신설하여야 한다.
셋째는 재건축부담금에 관한 개선 방안이다. 법 개정을 통해 한시적으로 오는 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서는 재건축부담금을 면제한다고 하나, 이는 제안 사유인 주택시장 안정화 및 재건축사업 활성화 측면에서 한시적인 면제 조항이 아니라 재건축부담금 자체가 반드시 폐지되어야 한다.
지난 호에서는 지난 1월 14일에 개정되어 시행된 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」의 내용에 대해 고찰해 보았다. 하지만 정부(국회 포함)의 미온적인 주택시장 활성화 정책으로 인해 침체가 지속되고 있는 상황에서 정부의 과거 도정법 개정 내용을 분석하고 그 개선 방안을 강구해 보는 것 또한 향후 정부의 부동산정책의 잣대가 될 수 있다는 판단에 따라 이번에는 2012년 12월 18일 일부 개정되어 2013년 9월 19일 시행된 도정법을 고찰해 보고자 한다.
개정안은 안전진단 실시 요건의 완화와 정비사업 관련 자료의 공개 항목 추가, 사업 주체가 속기록 등을 만들어 청산 시까지 보관하여야 하는 `중요한 회의`의 개념을 명확히 하는 한편, 동시에 개정된 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)」은 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 정상화한다는 명목하에 오는 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서 재건축부담금을 면제하고 있다.
개정안에 대한 개선 방안에 앞서 먼저 도정법 개정 내용을 더 자세히 살펴보고자 한다.
첫째, 안전진단 실시 시기에 관한 것이다. 개정 전 법에서의 재건축 연한은 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간으로 되어 있으나, 개정안은 내진설계가 「건축법」에 도입된 시기(1988년 3월 1일 령 제12403호) 등을 고려하여 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 중, 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함이 있는 건축물로서 시행령으로 정하는 건축물에 대해서, 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하고자 하는 자가 해당 사업 예정지 안에 소재한 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하여, 안전진단이 통과된 경우에 재건축사업을 시행할 수 있도록 하여 사실상 재건축 연한을 단축하였다.
둘째, 추진위원장 또는 사업시행자가 정비사업의 시행에 관하여 공개하여야 하는 자료 항목의 추가에 관한 것이다. 개정 전 법에서는 자료의 공개 항목으로 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위) 운영규정 및 정관 등·이사회 등의 회의록·사업시행계획서·회계감사 보고서 등을 규정(법 제81조제1항)하고 있으나, 여기에 월별 자금의 입출금 세부 내역 등을 추가하였다. 또한 그 동안 중요한 회의의 개념이 모호하였으나 개정 법에서는 중요한 회의는 조합원 또는 토지등소유자의 비용 부담을 수반하거나 권리와 의무의 변동을 발생시키는 경우로서 시행령으로 정하는 회의로 정의(법 제81조제2항)하고 있다.
셋째, 초과이익환수법의 일부 개정이다. 개정 전 법에서의 초과이익 부담은 국토교통부 장관이 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금을 징수(법 제3조)한다고 규정하고 있으나, 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위하여 법 개정을 통해 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서 재건축부담금을 면제(법 제3조의2)하고 있다.
전체적으로 살펴본 결과, 2012년 12월 18일 개정 법에 있어서 구조적·기능적 결함이 있는 건축물에 대해 안전진단 실시 시기를 단축한 것은 시기적으로 늦은 감이 있으나 합리적인 개정이라 본다.
그러나 법 개정 전후의 안전진단 요청 비율과 정보공개 요청권 및 초과이익환수법상 재건축부담금 부분은 문제가 있는 조항이라 판단된다. 이에 문제가 되는 조항의 개선 방안에 대해 강구해 보고자 한다.
첫째는 안전진단 요청 비율에 관한 개선 방안이다. 안전진단 요청 비율은 정비예정구역 또는 사업 예정지 안에 있는 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청(법 제12제1항제2·3·4·5호)할 수 있도록 하고 있으나, 그 요청 비율이 너무 낮다. 이는 소수(10%)가 사업을 추진하여 약간(30%)의 반대로 정비예정구역이 해제될 수 있는 상황을 스스로 만들고 있는 바, 사업 추진의 지속성을 담보하기 위해서는 최소 추진위 설립 요건과 동일하게 하거나 아니면 추진위 설립을 가정하여 적어도 추진위 설립 요건의 과반수인 전체 4분의 1 이상의 동의를 받도록 하여야 한다.
둘째는 정보공개 요청권에 관한 개선 방안이다. 추진위원장 또는 사업시행자는 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 공개 대상의 목록 등을 서면(법 제81조제2항, 령 제70조제2항)으로 통지하여야 할 뿐만 아니라, 청구인이 정비사업의 시행에 관한 자료의 공개를 요청하는 경우에도 15일 이내에 그 요청에 따라야 하며(법 제81조제5항), 이를 위반한 경우 그 처벌이 엄격하다. 입법 취지와 같이 토지등소유자의 `알권리` 보호를 위해 제반 서류 및 자료를 토지등소유자에게 공개하도록 하고 있는 점에 대해서는 인정한다. 그러나 위반 시 처벌은 너무 엄격한데 이를 악용하는 토지등소유자에 대한 별도의 처벌 조항은 딱히 없다. 따라서 청구인이 제공받은 서류와 자료를 사용 목적 외의 용도로 이용·활용하는 경우(법 제81조제7항)에 형법과 달리 처벌할 수 있는 조항을 신설하여야 한다.
셋째는 재건축부담금에 관한 개선 방안이다. 법 개정을 통해 한시적으로 오는 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서는 재건축부담금을 면제한다고 하나, 이는 제안 사유인 주택시장 안정화 및 재건축사업 활성화 측면에서 한시적인 면제 조항이 아니라 재건축부담금 자체가 반드시 폐지되어야 한다.
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