정부(국회 포함)의 법 개정 내용을 살펴보는 것은 주택시장의 상황을 파악할 수 있는 방법일 뿐만 아니라, 앞으로의 정부 정책에 대한 방향도 예측할 수 있는 잣대가 될 것이다. 이에 2013년 12월 24일 일부 개정되어 시행된 「도시 및 주거환경정비법」의 내용을 살펴보는 것도 중요한 의미가 있으리라 생각된다.
당시 법 개정 이유로 재건축사업을 활성화하기 위하여 용적률 완화 적용 대상을 확대하고, 분양신청 포기자와 분양대상 제외자에 대한 현금청산 기간을 단축함으로써 조합의 현금청산 대금 조달을 쉽게 하고 금융비용 절감을 도모하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것이라 들고 있다.
그리고 주요 개정 내용을 보면 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업에 대해서도 용적률 완화를 허용하고, 증가된 용적률의 50/100 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하도록 의무화하고(법 제30조의3제2항), 한편으로 분양신청을 아니한 자와 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가일로부터 90일 이내에 현금청산 하도록 하고 있다(법 제47조제1항).
이에 주요 개정 내용과 관련된 법 조항에 대해 더 자세히 살펴보고 개선 방안도 강구해 보고자 한다.
먼저 용적률 완화 및 소형주택 의무건설 비율에 관한 것이다(법 제30조의3). 법에서 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률(이하 `정비계획용적률`)을 뺀 용적률의 일정 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하여야 한다. 법 개정 이전에는 과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업과 과밀억제권역 외의 재개발사업의 경우 일정 비율의 소형주택 건설을 의무화하고 있었으나, 법 개정을 통해 과밀억제권역 외의 재건축사업까지 용적률 완화를 확대 적용한 것이다.
법 개정 내용을 볼 때 정부의 정책상 과밀억제권역 외의 재건축사업의 경우까지 용적률 완화가 확대된 것으로 생각할 수 있으나, 실질적으로 공공이 시행하는 조례상 용적률 완화 범위를 고려할 시 그 적용의 효과는 미세하다 할 것이다. 또한 공공은 조례상 용적률 완화 인센티브제를 적용하고 있으나 사업시행자가 이를 적용받기 위해서는 효과 대비 시행비용이 과다하다 할 것인 바, 실익이 없음은 분명하다.
따라서 정부는 주택시장의 침체에 따른 시장 왜곡을 바로잡고 주택 경기를 부양하기 위해서는 가계의 빚을 늘리는 금융 정책이 아닌 정비사업의 수익성을 증대시키는 정책을 강구하여야 한다. 그러기 위해서는 정비계획용적률과 법적상한용적률을 동일하게 적용하는 방법이 최선이다. K도의 경우 제3종일반주거지역의 경우 정비계획용적률을 250%로 하고, 법적상한용적률인 300%에서 정비계획용적률을 뺀 그 차이의 일정 비율을 소형주택 의무건설 비율로 하고 있다. 하지만 사업시행자가 공공에 기부채납 하는 항목을 면밀히 살펴보면 공공이 수행해야 할 일정 부분의 역할을 사업시행자에게 강요하고 있다.
이에 주택시장의 왜곡을 바로 잡기 위해서는 소형주택 의무건설 비율을 폐지하는 것이 바람직하다. 단적으로 10평(1평=3.3㎡) 미만의 아파트를 가지고 있다는 이유로 소형주택을 포함한 각종 조세를 강제적으로 부담시키는 것은 조세평등주의에 맞지 않을 뿐만 아니라 오히려 주택시장의 왜곡으로 전세난을 부채질하는 형국이 될 뿐이다.
다음은 현금청산의 시기에 관한 것이다(법 제47조제1항). 법에서 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금청산을 하여야 한다.
하지만 현금청산 시기는 작금의 주택시장 여건을 정확하게 반영하고 있지 못하다. 국내 정비사업의 실상은 참혹하리만큼 처참한 상황이다. 실태조사에 따른 사업 주체의 취소와 정비구역 해제 등으로 주민 간 갈등이 증폭되고 있는 상황에서 사업이 정상적으로 진행되는 경우는 극히 일부에 지나지 않는다 할 것이며, 한편으로 분양시장의 악화로 인하여 시공자를 선정하지 못하는 사업지가 속출하고, 단계별 사업 속도가 극히 더딘 상황에서 관리처분인가를 받는 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금청산을 하도록 정하는 것은 무리라 할 것이다. 이에 최소한 사업 주체가 자금 확보가 가능한 이주 시점부터 이주 기간 종료 시로 정하는 것이 타당하다.
2013년 12월 24일 개정 법의 주요 내용에 대해 살펴보았으나, 정부가 정비사업(지)의 현실을 정확하게 꿰뚫고 있지 못하다는 것뿐만 아니라 과거 주택시장이 과도하게 과열된 시기에 만들어진 제도들을 꾸준히 고수하고 있다는 것을 확인할 수 있을 뿐이다.
이에 정부는 정비사업(지)에 대한 소형주택 의무건설 비율을 폐지하고, 더딘 사업 속도 등의 현실을 고려한 법 개정을 하여야 할 것이다. 더불어 주택을 갖고 있다는 이유로 공적 부담을 과도하게 지우는 것은 조세평등주의의 원칙에도 부합되지 않는다.
정부(국회 포함)의 법 개정 내용을 살펴보는 것은 주택시장의 상황을 파악할 수 있는 방법일 뿐만 아니라, 앞으로의 정부 정책에 대한 방향도 예측할 수 있는 잣대가 될 것이다. 이에 2013년 12월 24일 일부 개정되어 시행된 「도시 및 주거환경정비법」의 내용을 살펴보는 것도 중요한 의미가 있으리라 생각된다.
당시 법 개정 이유로 재건축사업을 활성화하기 위하여 용적률 완화 적용 대상을 확대하고, 분양신청 포기자와 분양대상 제외자에 대한 현금청산 기간을 단축함으로써 조합의 현금청산 대금 조달을 쉽게 하고 금융비용 절감을 도모하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것이라 들고 있다.
그리고 주요 개정 내용을 보면 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업에 대해서도 용적률 완화를 허용하고, 증가된 용적률의 50/100 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하도록 의무화하고(법 제30조의3제2항), 한편으로 분양신청을 아니한 자와 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가일로부터 90일 이내에 현금청산 하도록 하고 있다(법 제47조제1항).
이에 주요 개정 내용과 관련된 법 조항에 대해 더 자세히 살펴보고 개선 방안도 강구해 보고자 한다.
먼저 용적률 완화 및 소형주택 의무건설 비율에 관한 것이다(법 제30조의3). 법에서 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률(이하 `정비계획용적률`)을 뺀 용적률의 일정 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하여야 한다. 법 개정 이전에는 과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업과 과밀억제권역 외의 재개발사업의 경우 일정 비율의 소형주택 건설을 의무화하고 있었으나, 법 개정을 통해 과밀억제권역 외의 재건축사업까지 용적률 완화를 확대 적용한 것이다.
법 개정 내용을 볼 때 정부의 정책상 과밀억제권역 외의 재건축사업의 경우까지 용적률 완화가 확대된 것으로 생각할 수 있으나, 실질적으로 공공이 시행하는 조례상 용적률 완화 범위를 고려할 시 그 적용의 효과는 미세하다 할 것이다. 또한 공공은 조례상 용적률 완화 인센티브제를 적용하고 있으나 사업시행자가 이를 적용받기 위해서는 효과 대비 시행비용이 과다하다 할 것인 바, 실익이 없음은 분명하다.
따라서 정부는 주택시장의 침체에 따른 시장 왜곡을 바로잡고 주택 경기를 부양하기 위해서는 가계의 빚을 늘리는 금융 정책이 아닌 정비사업의 수익성을 증대시키는 정책을 강구하여야 한다. 그러기 위해서는 정비계획용적률과 법적상한용적률을 동일하게 적용하는 방법이 최선이다. K도의 경우 제3종일반주거지역의 경우 정비계획용적률을 250%로 하고, 법적상한용적률인 300%에서 정비계획용적률을 뺀 그 차이의 일정 비율을 소형주택 의무건설 비율로 하고 있다. 하지만 사업시행자가 공공에 기부채납 하는 항목을 면밀히 살펴보면 공공이 수행해야 할 일정 부분의 역할을 사업시행자에게 강요하고 있다.
이에 주택시장의 왜곡을 바로 잡기 위해서는 소형주택 의무건설 비율을 폐지하는 것이 바람직하다. 단적으로 10평(1평=3.3㎡) 미만의 아파트를 가지고 있다는 이유로 소형주택을 포함한 각종 조세를 강제적으로 부담시키는 것은 조세평등주의에 맞지 않을 뿐만 아니라 오히려 주택시장의 왜곡으로 전세난을 부채질하는 형국이 될 뿐이다.
다음은 현금청산의 시기에 관한 것이다(법 제47조제1항). 법에서 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금청산을 하여야 한다.
하지만 현금청산 시기는 작금의 주택시장 여건을 정확하게 반영하고 있지 못하다. 국내 정비사업의 실상은 참혹하리만큼 처참한 상황이다. 실태조사에 따른 사업 주체의 취소와 정비구역 해제 등으로 주민 간 갈등이 증폭되고 있는 상황에서 사업이 정상적으로 진행되는 경우는 극히 일부에 지나지 않는다 할 것이며, 한편으로 분양시장의 악화로 인하여 시공자를 선정하지 못하는 사업지가 속출하고, 단계별 사업 속도가 극히 더딘 상황에서 관리처분인가를 받는 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금청산을 하도록 정하는 것은 무리라 할 것이다. 이에 최소한 사업 주체가 자금 확보가 가능한 이주 시점부터 이주 기간 종료 시로 정하는 것이 타당하다.
2013년 12월 24일 개정 법의 주요 내용에 대해 살펴보았으나, 정부가 정비사업(지)의 현실을 정확하게 꿰뚫고 있지 못하다는 것뿐만 아니라 과거 주택시장이 과도하게 과열된 시기에 만들어진 제도들을 꾸준히 고수하고 있다는 것을 확인할 수 있을 뿐이다.
이에 정부는 정비사업(지)에 대한 소형주택 의무건설 비율을 폐지하고, 더딘 사업 속도 등의 현실을 고려한 법 개정을 하여야 할 것이다. 더불어 주택을 갖고 있다는 이유로 공적 부담을 과도하게 지우는 것은 조세평등주의의 원칙에도 부합되지 않는다.
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