정비업을 추진하여 사업시행계획 수립 단계에 이르게 되면 정비사업조합(이하 조합)은 사업 초기임에도 불구하고 피로감이 누적되어 가쁜 숨소리를 내게 된다. 정비사업의 복잡하고 어려운 절차를 알지 못하는 조합원들이야 조합을 설립하기만 하면 곧 사업이 진척되어 착공까지도 멀지 않은 것으로 생각하지만 실제로는 그렇지 못하니 조합은 그러한 조합원의 마음을 의식하여 늘 조급하다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제24조에 따라 사업시행계획서의 수립 및 변경의 건은 특별 의결정족수를 적용하게 되며, 조합원이 정비사업을 시행하는 과정에서 가장 중요한 단계이므로 사업시행계획서에 대한 내용 확인과 동의는 당연하다.
사업시행계획서의 수립 및 변경에 관한 사항은 도정법 제24조에 정하고 있는 총회 의결 사항으로 조합원 과반수의 동의를 얻어야 하며, 조합원의 20/100 이상이 총회에 직접 출석하여 의결하여야 한다. 조합설립추진위원회(이하 추진위) 구성 또는 조합 설립에 대한 동의 방법과 달리 총회에서 사업시행계획을 수립의 건을 의결할 수 있으니 절차가 간소화된 것은 사실이나 조합원의 총회 참석률 등으로 사업시행계획서 수립의 건에 대해 조합원 과반수의 동의를 얻기가 만만치가 않다.
더구나 정비사업비가 10/100 이상 늘어난 조합의 경우에는 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어야 하기 때문에 장기간 사업이 진척되지 않고 표류하였거나 정비계획의 변경 등으로 사업구역이 확대되는 등 사업 여건의 변화로 인해 정비사업비가 대폭 늘어난 조합의 경우에는 사업시행계획서의 수립에 대한 법정 동의율을 충족시키기가 여간 어려운 게 아니다.
토지등소유자는 추진위의 구성과 조합 설립에 대해 도정법 제17조에 정하고 있는 서면 동의 방법으로 동의 의사를 표시해야 하기 때문에 단 한 번의 총회로 추진위 또는 조합 설립에 대한 결정을 할 수 없는 반면 시일을 두고 각 동의서를 징구하여 법정 동의율을 채울 수 있다.
그러나 사업시행계획서의 수립 및 변경은 총회 의결사항이므로 투표 결과 법정 동의율에 미치지 못했을 경우에는 총회 폐회 후 다시 동의서를 징구하여 채울 수도 없으니 난감하다.
동의(同意)는 다른 사람의 행위를 승인 또는 시인하거나 의견을 같이함을 뜻한다. 그런데 사업시행계획의 수립 및 변경에 관한 사항은 총회의 의결 사항임에도 동의라는 용어를 쓴다. 사업시행 주체인 조합의 구성원인 조합원이 총회에서 사업시행계획에 대한 결정을 하도록 했으면서도 의결(議決)이라 하지 않는 것은 고시된 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성하여야 하므로 조합원들로 하여금 찬성 또는 반대가 아닌 동의를 구하도록 한 게 아닌가 한다.
다시 말하면 사업시행계획은 관계 법령과 고시된 정비계획의 범위 내에서 수립해야 하기 때문에 조합원들이 의논을 하여 결정할 수 없는 사항이며, 이미 건축심의 등 행정절차를 거친 내용이므로 그에 대한 확인과 동의 의사만 표시할 수밖에 없는 특성을 반영한 용어라고 이해된다.
조합은 아무리 사업성이 좋다고 하더라도 사업시행계획의 수립을 위한 총회의 소집 통지를 하고 나면 특별 의결정족수를 충족시킬 수 있는 방안을 마련하기 위해 고심하지 않을 수가 없다. 그리고 평소에 조합을 마땅치 않게 생각하던 조합원들은 사업시행계획의 수립의 건이 부의 된 총회 자료를 받게 되면 때를 만난 듯이 조합을 공격하기 위한 빌미를 찾기 위해 자료를 검토하게 된다.
따라서 조합원들은 총회 소집 통지가 되면 늘 유언비어의 홍수 속에 혼란을 겪게 되는데 그중에서 조합원들을 가장 불안하게 하는 내용은 바로 늘어난 정비사업비에 대한 왜곡된 정보라 할 수 있다.
추진위는 조합설립동의서 서식의 `건축물 철거 및 신축비용 개산액` 란에 철거비와 신축비를 비롯하여 그 밖의 사업비용을 기재하여 토지등소유자들로부터 동의서를 징구하게 된다. 추진위 운영 당시에는 시기적으로 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 산출하기가 어렵기 때문에 당연히 개략적인 산출액을 기재하게 되지만 그에 대한 산출 근거를 묻거나 이의를 제기하는 경우는 극히 드물다.
그리고 도정법 제30조에 따라 사업시행계획서 작성 시 포함하여야 하는 `정비사업비` 또한 시공자를 선정하지 않은 조합의 경우에는 사업비 중 가장 큰 비중을 차지하는 공사비를 허수로 산입할 수밖에 없으며, 관리처분계획 수립 시에도 `정비사업비의 추산액`이라는 명칭으로 정비사업비의 규모를 정하게 된다.
그러나 반대파들은 사업시행계획서의 자금계획에 나타나 있는 `소요비용추산액`이 추정치일 수밖에 없음을 뻔히 알면서도 조합설립동의서에 기재된 `건축물 철거 및 신축비용 개산액`과 단순 비교하여 그 차액이 큰 것을 빌미로 조합을 공격하게 된다. 하지만 아직 사용하지도 않은 추정치를 근거로 마치 조합이 사업비를 많이 써서 그런 양 호도하여도 조합은 이미 왜곡된 정보로 오해가 깊어진 조합원들을 이해시키기가 쉽지 않다.
따라서 총회에 상정된 사업시행계획서 수립의 건은 그 내용이 고시된 정비계획에 따라 작성된 것임에도 자칫 법정 동의율에 미치지 못하여 부결되기 십상이며, 만약 사업시행계획서의 수립의 건이 부결되면 그 다음은 다시 총회를 열어 조합원들의 동의를 구하는 방법 외에 대안이 없다.
정비사업에 대한 여건이 악화됨에 따라 사업시행계획서 수립의 건에 대해 2/3 이상의 동의를 얻지 못하는 총회 결과가 나타나고 있으며, 조합이 사업비를 많이 썼다는 등의 근거 없는 악의적인 선동에 의해 악화된 조합원의 정서와 조합에 대한 불신을 극복하지 못했기 때문이라 할 수도 있지만 근본적인 원인은 특별 의결정족수에 있다고 할 수 있다.
사업시행계획서는 조합이 도정법과 시행령, 시·도 조례를 비롯하여 고시된 정비계획에 따라 건축심의 등 사전 절차를 거쳐 작성하였을 뿐만 아니라 조합원의 의사에 따라 조합이 임의로 결정할 수 없는 것이므로 사업시행계획서가 작성되면 조합원을 비롯한 이해관계인의 의견 청취로 갈음하도록 하는 등의 현실적이고 합리적인 개선책이 마련되기를 바란다. 또한 사업시행계획서의 수립 및 변경에 관한 사항이 총회의 의결 사항이라면 당연히 조합원의 동의가 아닌 정관에 정하고 있는 총회의결 방법에 의한 조합원의 의결에 따라 결정되도록 해야 할 것이다.
정비업을 추진하여 사업시행계획 수립 단계에 이르게 되면 정비사업조합(이하 조합)은 사업 초기임에도 불구하고 피로감이 누적되어 가쁜 숨소리를 내게 된다. 정비사업의 복잡하고 어려운 절차를 알지 못하는 조합원들이야 조합을 설립하기만 하면 곧 사업이 진척되어 착공까지도 멀지 않은 것으로 생각하지만 실제로는 그렇지 못하니 조합은 그러한 조합원의 마음을 의식하여 늘 조급하다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제24조에 따라 사업시행계획서의 수립 및 변경의 건은 특별 의결정족수를 적용하게 되며, 조합원이 정비사업을 시행하는 과정에서 가장 중요한 단계이므로 사업시행계획서에 대한 내용 확인과 동의는 당연하다.
사업시행계획서의 수립 및 변경에 관한 사항은 도정법 제24조에 정하고 있는 총회 의결 사항으로 조합원 과반수의 동의를 얻어야 하며, 조합원의 20/100 이상이 총회에 직접 출석하여 의결하여야 한다. 조합설립추진위원회(이하 추진위) 구성 또는 조합 설립에 대한 동의 방법과 달리 총회에서 사업시행계획을 수립의 건을 의결할 수 있으니 절차가 간소화된 것은 사실이나 조합원의 총회 참석률 등으로 사업시행계획서 수립의 건에 대해 조합원 과반수의 동의를 얻기가 만만치가 않다.
더구나 정비사업비가 10/100 이상 늘어난 조합의 경우에는 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어야 하기 때문에 장기간 사업이 진척되지 않고 표류하였거나 정비계획의 변경 등으로 사업구역이 확대되는 등 사업 여건의 변화로 인해 정비사업비가 대폭 늘어난 조합의 경우에는 사업시행계획서의 수립에 대한 법정 동의율을 충족시키기가 여간 어려운 게 아니다.
토지등소유자는 추진위의 구성과 조합 설립에 대해 도정법 제17조에 정하고 있는 서면 동의 방법으로 동의 의사를 표시해야 하기 때문에 단 한 번의 총회로 추진위 또는 조합 설립에 대한 결정을 할 수 없는 반면 시일을 두고 각 동의서를 징구하여 법정 동의율을 채울 수 있다.
그러나 사업시행계획서의 수립 및 변경은 총회 의결사항이므로 투표 결과 법정 동의율에 미치지 못했을 경우에는 총회 폐회 후 다시 동의서를 징구하여 채울 수도 없으니 난감하다.
동의(同意)는 다른 사람의 행위를 승인 또는 시인하거나 의견을 같이함을 뜻한다. 그런데 사업시행계획의 수립 및 변경에 관한 사항은 총회의 의결 사항임에도 동의라는 용어를 쓴다. 사업시행 주체인 조합의 구성원인 조합원이 총회에서 사업시행계획에 대한 결정을 하도록 했으면서도 의결(議決)이라 하지 않는 것은 고시된 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성하여야 하므로 조합원들로 하여금 찬성 또는 반대가 아닌 동의를 구하도록 한 게 아닌가 한다.
다시 말하면 사업시행계획은 관계 법령과 고시된 정비계획의 범위 내에서 수립해야 하기 때문에 조합원들이 의논을 하여 결정할 수 없는 사항이며, 이미 건축심의 등 행정절차를 거친 내용이므로 그에 대한 확인과 동의 의사만 표시할 수밖에 없는 특성을 반영한 용어라고 이해된다.
조합은 아무리 사업성이 좋다고 하더라도 사업시행계획의 수립을 위한 총회의 소집 통지를 하고 나면 특별 의결정족수를 충족시킬 수 있는 방안을 마련하기 위해 고심하지 않을 수가 없다. 그리고 평소에 조합을 마땅치 않게 생각하던 조합원들은 사업시행계획의 수립의 건이 부의 된 총회 자료를 받게 되면 때를 만난 듯이 조합을 공격하기 위한 빌미를 찾기 위해 자료를 검토하게 된다.
따라서 조합원들은 총회 소집 통지가 되면 늘 유언비어의 홍수 속에 혼란을 겪게 되는데 그중에서 조합원들을 가장 불안하게 하는 내용은 바로 늘어난 정비사업비에 대한 왜곡된 정보라 할 수 있다.
추진위는 조합설립동의서 서식의 `건축물 철거 및 신축비용 개산액` 란에 철거비와 신축비를 비롯하여 그 밖의 사업비용을 기재하여 토지등소유자들로부터 동의서를 징구하게 된다. 추진위 운영 당시에는 시기적으로 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 산출하기가 어렵기 때문에 당연히 개략적인 산출액을 기재하게 되지만 그에 대한 산출 근거를 묻거나 이의를 제기하는 경우는 극히 드물다.
그리고 도정법 제30조에 따라 사업시행계획서 작성 시 포함하여야 하는 `정비사업비` 또한 시공자를 선정하지 않은 조합의 경우에는 사업비 중 가장 큰 비중을 차지하는 공사비를 허수로 산입할 수밖에 없으며, 관리처분계획 수립 시에도 `정비사업비의 추산액`이라는 명칭으로 정비사업비의 규모를 정하게 된다.
그러나 반대파들은 사업시행계획서의 자금계획에 나타나 있는 `소요비용추산액`이 추정치일 수밖에 없음을 뻔히 알면서도 조합설립동의서에 기재된 `건축물 철거 및 신축비용 개산액`과 단순 비교하여 그 차액이 큰 것을 빌미로 조합을 공격하게 된다. 하지만 아직 사용하지도 않은 추정치를 근거로 마치 조합이 사업비를 많이 써서 그런 양 호도하여도 조합은 이미 왜곡된 정보로 오해가 깊어진 조합원들을 이해시키기가 쉽지 않다.
따라서 총회에 상정된 사업시행계획서 수립의 건은 그 내용이 고시된 정비계획에 따라 작성된 것임에도 자칫 법정 동의율에 미치지 못하여 부결되기 십상이며, 만약 사업시행계획서의 수립의 건이 부결되면 그 다음은 다시 총회를 열어 조합원들의 동의를 구하는 방법 외에 대안이 없다.
정비사업에 대한 여건이 악화됨에 따라 사업시행계획서 수립의 건에 대해 2/3 이상의 동의를 얻지 못하는 총회 결과가 나타나고 있으며, 조합이 사업비를 많이 썼다는 등의 근거 없는 악의적인 선동에 의해 악화된 조합원의 정서와 조합에 대한 불신을 극복하지 못했기 때문이라 할 수도 있지만 근본적인 원인은 특별 의결정족수에 있다고 할 수 있다.
사업시행계획서는 조합이 도정법과 시행령, 시·도 조례를 비롯하여 고시된 정비계획에 따라 건축심의 등 사전 절차를 거쳐 작성하였을 뿐만 아니라 조합원의 의사에 따라 조합이 임의로 결정할 수 없는 것이므로 사업시행계획서가 작성되면 조합원을 비롯한 이해관계인의 의견 청취로 갈음하도록 하는 등의 현실적이고 합리적인 개선책이 마련되기를 바란다. 또한 사업시행계획서의 수립 및 변경에 관한 사항이 총회의 의결 사항이라면 당연히 조합원의 동의가 아닌 정관에 정하고 있는 총회의결 방법에 의한 조합원의 의결에 따라 결정되도록 해야 할 것이다.
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