[아유경제=박재필 기자] 지분제에서 도급제로 바뀌는 과정에서 조합원들 간의 각종 소송 및 진통, 사업시행 과정을 비롯해 부동산 침체, 특히 경기 지역에 심했던 대규모 미분양 사태 등으로 인한 공사비 재원 부족 사태, 사업반대파에 의한 조합장 교체 등 재건축과 관련해 발생할 수 있는 웬만한 문제들은 다 발생된 사업장. 그곳이 바로 부천 약대주공아파트(이하 약대주공) 재건축 현장으로 대한민국에서 재건축에 관심을 두고 있는 사람들이라면 한 번쯤 들어봤을 법하다.
그러나 문제의 사업장으로 이목이 집중됐던 약대주공이 드디어 지난달 30일 조합원 입주가 시작됨으로써 어두웠던 과거가 대단원의 막을 내리게 됐다.
`적자 감수`로 상생의 길 열어
그간 여러 분쟁들로 어려움을 겪었던 약대주공이 실마리를 찾고 입주를 하기까지 시공자인 현대산업개발의 적극적인 지원이 있었던 것으로 알려졌다.
공사비 부족 재원 중 890억원을 조합이 부담하기는 하지만, 나머지 부족분인 1500억원을 현대산업개발이 최종 부담하기로 결정함에 따라 이 사업의 가장 큰 문제가 해결된 것이다.
특히 약대주공 재건축사업의 총공사비 규모가 약 3000억원인 점을 감안하면, 현대산업개발이 1500억원을 부담한다는 것은 결국 그 금액 그대로 현대산업개발이 적자로 떠안게 된다는 뜻임을 쉽게 알 수 있다.
현대산업개발은 2013년에 창사 이래 처음으로 약 1400억원의 영업손실을 입었는데, 결국은 약대주공 재건축이 현대산업개발 2013년 영업손실의 `결정타`임을 알 수 있다.
더욱이 현대산업개발은 공사비 부족 재원의 해결뿐만 아니라, 일반분양 미분양분에 대해서도 시공자가 책임 분양하고, 향후 일체의 조합원 추가 부담 없는 `완전 청산`이라는 점에서 더욱 의미가 있다고 업계에서는 바라보고 있다.
지금과 같이 부동산 경기 침체로 인한 건설사들의 어려움 속에서도, 악성 사업장을 시공자가 1000억원이 넘는 금액을 적자까지도 감수하면서 해결했다는 차원에서 매우 높게 평가받고 있으며, 약대주공은 이와 유사한 상황에 처해있는 건설사들과 사업장들에게 문제 해결을 위한 좋은 사례가 될 것으로 보인다.
왜 조합원 일방만 희생?
부동산 경기 침체 속에서 재개발·재건축 사업장 중 장기적으로 사업이 표류하거나 조합원 간 갈등 등으로 일시적이라도 사업시행에 어려움을 겪고 있는 사업장이 한두 곳이 아니라는 게 정비사업계의 현실이다. 시공자로 참여하는 건설사들의 어려움은 당연지사.
이때 이윤을 추구하는 기업의 생리상 건설사들은 적자가 예상되는 사업장에 대해 사업을 포기하거나, 사업이 진행될 수 있을 정도로 시장 상황이 호전될 때까지 사업을 지연시키는 것이 일반적인 관행이라고 할 수 있다.
이와 관련해 한 재건축 관련 시민단체 관계자는 "시장 상황이 호전돼 사업이 지연된 만큼 손해를 만회할 수 있으면 그나마 다행이다. 그러나 늘 그렇듯이 모든 문제는 시장 상황이 호전되지 않고 더욱더 악화될 때가 문제다. 이런 경우에는 기다리지 아니한 만 못한 상황에 처하는 게 대부분의 현실이다"며 "결국은 이 과정에서 수많은 조합원들은 금전적·정신적 손실을 입을 수밖에 없다. 기업은 조직이라 버틸 수 있다지만, 조합원들은 상황이 다르다. 결국 서민들이 재정착의 꿈을 잃게 된다"고 말했다.
결국 이러한 상황에 부딪혔을 때 일반적으로 조합원 일방의 희생을 요구하는 게 다수 건설사들의 오랜 관행처럼 자리 잡아 왔다.
한 재건축 전문가는 "문제의 원인이 여기서 시작되는 것이다. 왜 조합원 일방만 희생돼야 하는가?"라며 "상생을 위해 기업과 조합 그리고 조합원들이 노력해 분쟁을 해결하기 위해 최선을 다해야 한다. 현대산업개발의 상생을 위한 `통 큰` 희생과 더불어 조합과 조합원들의 노력에 박수를 보내고 싶다"고 말했다.
상황은 비슷한데 해법은 다르네?
시공자 결단 없는 해운대AID주공 재건축은…
약대주공과 유사한 사례가 부산 해운대구 AID주공아파트(이하 해운대AID) 사례이다. 이곳은 2369가구 신축 규모에 현재 공사가 완료돼 2013년 12월 말 입주가 예정돼 있었다. 그런데 입주 예정이 6개월이 지난 현재까지도 입주는커녕 입주가 언제 이뤄질지도 모르는 막막한 상태에 있다.
해운대AID 재건축사업은 국내 재건축 사상 처음으로 설계를 `국제현상공모`한 야심작으로 조합원분을 제외한 534가구가 일반분양분이다. 그런데 전용면적 165㎡ 이상인 90%가 미분양 상태인 것으로 알려졌으며, 시공자는 미분양에 대한 손실 등을 이유로 약 4700억원의 손실을 주장하며 이를 조합원들이 추가 부담해 줄 것을 요구하고 있다.
원인은 인근 시세보다 높은 분양가와 부동산 경기 침체 등이지만 결국은 분양 부진이 부메랑이 돼 공사비 미지급으로 이어지고, 작년 12월 말 입주를 앞둔 시점에 시공자가 `할인분양`을 검토하면서 이에 따른 손실 책임을 조합원이 져야 한다고 주장하고 나서면서 사업이 지연되고 있다.
특히 시공자는 공사 대금 회수를 위한 조치로 `유치권`을 행사하며, 미분양에 대한 손실을 조합원들이 부담할 때까지 조합원들의 입주를 막겠다는 태세여서 그 파장은 더욱 커지고 있다.
현재 조합과 시공자가 협의를 하고 있으나 아직까지 합의점을 찾지 못하고 있는 것으로 봐 결국 장기화되지 않겠냐는 관측이 높다.
한 업계 관계자는 "해운대AID 재건축사업의 경우에도 조합원 일방의 책임이 아니라 약대주공과 같이 시공자가 대승적인 차원에서 고통을 감수하겠다면 얼마든지 그 해법을 찾을 수 있지 않을까 조심스럽게 생각해 본다"고 전했다.
소송으로 해결? 협상 통한 합의가 `최선`
대다수의 경우가 그렇다. 시공자는 `조합에 책임이 있다`고 하고 조합은 `시공자에 책임이 있다`고 하고, 항상 `일방의 책임`이 있는 `주장`만이 있을 뿐이다.
그 본질은 항상 똑같다는 게 업계 관계자들의 중론으로 `내가 잘못한 것은 하나도 없으니 상대방이 무조건 책임져야 한다`는 식이다. 물론 협상을 유리하게 갖고 가기 위해 그런 주장을 해야 할 때도 있다.
이와 관련해 본보 편집인인 이부환 법무사는 "이런 상황에서 `협상`만으로 끝나는 경우도 있지만 결국은 `소송`으로 가는 경우가 대다수다. 협상을 하자니 서로 일치점을 못 찾고, `법`으로, `계약서`로 해결하기 위해 결국 소송으로 가게 되는 것이다"며 "소송을 진행하면서 조합과 시공자가 각각 변호사를 선임해 법원에서 누가 옳은지 그른지 1년이고, 2년이고 시간을 끌면서 판결 결과를 기다린다. 그리고 장시간 법정 다툼 후 1심 판결 결과가 나온다. 그리고 지는 쪽은 분개해서 갖가지 이유를 들이대며, 1심 판결은 잘못됐으니 2심 결과를 지켜보자고 한다. 혹은 별도의 다른 소송을 또 제기한다. 2심 결과가 나와도 마찬가지다. 종국적으로 판결은 의미가 없게 되고, 변호사에게 지출해야 하는 막대한 선임비와 성공 보수만 남게 된다. 조합이든 시공자든 재판 시작 때와 달라진 게 하나도 없는 경우가 대부분이다"고 말했다. 즉, 소송에서 누가 이기든지 간에 결국은 시간과 막대한 금융비용만 낭비하게 되는 만큼 협상으로 해결하는 것이 해답이라는 의미로 풀이된다.
고통이 분담돼야 문제 해결
결국 모든 문제는 소송이 아닌 `협상`을 통해 해결하는 방법이 유일한 방법이고, 최고의 해법이라는 얘기다. 외려 이러한 교훈을 얻기 위해 소송으로 가는지도 모르겠다고 말하는 업계 관계자들도 있다.
그렇다면 결국은 협상을 통해서 모든 문제가 해결돼야 한다는 것인데, 굳이 어렵게 돌아가지 말고 협상에 집중할 수 있는 방법은 없을까?
이와 관련해 재건축 관련 전문 변호사들은 조합원과 시공자 쌍방이 모두 현명하게 대처해야 한다고 조언한다.
한 재건축 전문 변호사는 "쌍방 중에 한쪽이라도 현명하지 못하다면 협상은 불가하다. 그러나 얼마나 가능성이 희박한 얘기인가? 상대방이 현명하기를 바라는 수밖에 없다. 도시재정비사업에서의 분쟁을 협상을 통해 해결하는 것이 쉬운 일은 아니다"며 "이유인즉 어느 한쪽의 일방적인 희생이 아니라, 쌍방의 희생이 필요하기 때문이다. 물론 상대방이 무리한 희생을 감수하는 경우에는 무척 다행스러운 경우이지만 상대방의 무리한 희생을 요구할 수는 없는 것이다. 아무튼 정비사업에서는 협상, 그리고 일방의 희생이 아닌 쌍방의 고통 분담이 이뤄져야 더욱더 원만히 문제가 해결된다는 것이 현장의 평범한 진리이다"고 말했다.
기업의 사회적 가치를 인정하라고 하면 그것도 일방적인가?
약대주공의 예를 보자. 현대산업개발은 약대주공 재건축사업에서 왜 1500억원의 손실을 감수했을까? 소송에서 져서 그 막대한 금액을 책임진 것일까? 사실은 그렇지 않다.
한 업계 관계자는 "약대주공에도 타 재개발·재건축 사업장과 마찬가지로 비상대책위원회가 있었고, 온갖 소송들이 정신없을 정도로 동시에 진행됐다. 그러나 모든 소송에서 현대산업개발이 승소했다"며 "약대주공의 경우 각종 본안 소송뿐만 아니라 그 흔한 가처분 소송에서도 대부분 현대산업개발이 승소했다. 외형상으로 보기에는 현대산업개발이 막대한 금액을 부담할 이유가 없다. 하지만 대승적 차원에서 그 같은 결정이 있었던 것으로 보인다. 주택사업을 전문으로 하는 기업으로서 미래를 위한 투자라고 생각한다"고 밝혔다.
이와 관련해 현대산업개발 관계자는 "약대주공 상황은 조합이나 시공자 누구의 잘못도 아닌 부동산 경기 침체로 야기된 불가항력적인 상황이었다. 만약 부동산 경기가 좋아서 분양이 잘됐다면 무슨 문제가 있었겠느냐? 이러한 상황은 누구의 잘못도 아니지만 결국은 회사가 양보해야 이 어려운 상황을 끝낼 수 있다는 것을 회사와 경영진들이 인식하게 돼 어려운 결정을 하게 됐다"고 전했다
본보 육근호 편집인은 "누구도 해결하지 못할 것처럼 보였던 사업장이 한 회사의 어려운 결정과 조합원들의 현명한 판단으로 성공적으로 마무리된 것에 대해 축하의 박수를 보내며, 어려움에 처한 사업장에서 약대주공을 본보기 삼아 정상화의 기반을 마련하기를 바랄 뿐이다"고 밝혔다.
[아유경제=박재필 기자] 지분제에서 도급제로 바뀌는 과정에서 조합원들 간의 각종 소송 및 진통, 사업시행 과정을 비롯해 부동산 침체, 특히 경기 지역에 심했던 대규모 미분양 사태 등으로 인한 공사비 재원 부족 사태, 사업반대파에 의한 조합장 교체 등 재건축과 관련해 발생할 수 있는 웬만한 문제들은 다 발생된 사업장. 그곳이 바로 부천 약대주공아파트(이하 약대주공) 재건축 현장으로 대한민국에서 재건축에 관심을 두고 있는 사람들이라면 한 번쯤 들어봤을 법하다.
그러나 문제의 사업장으로 이목이 집중됐던 약대주공이 드디어 지난달 30일 조합원 입주가 시작됨으로써 어두웠던 과거가 대단원의 막을 내리게 됐다.
`적자 감수`로 상생의 길 열어
그간 여러 분쟁들로 어려움을 겪었던 약대주공이 실마리를 찾고 입주를 하기까지 시공자인 현대산업개발의 적극적인 지원이 있었던 것으로 알려졌다.
공사비 부족 재원 중 890억원을 조합이 부담하기는 하지만, 나머지 부족분인 1500억원을 현대산업개발이 최종 부담하기로 결정함에 따라 이 사업의 가장 큰 문제가 해결된 것이다.
특히 약대주공 재건축사업의 총공사비 규모가 약 3000억원인 점을 감안하면, 현대산업개발이 1500억원을 부담한다는 것은 결국 그 금액 그대로 현대산업개발이 적자로 떠안게 된다는 뜻임을 쉽게 알 수 있다.
현대산업개발은 2013년에 창사 이래 처음으로 약 1400억원의 영업손실을 입었는데, 결국은 약대주공 재건축이 현대산업개발 2013년 영업손실의 `결정타`임을 알 수 있다.
더욱이 현대산업개발은 공사비 부족 재원의 해결뿐만 아니라, 일반분양 미분양분에 대해서도 시공자가 책임 분양하고, 향후 일체의 조합원 추가 부담 없는 `완전 청산`이라는 점에서 더욱 의미가 있다고 업계에서는 바라보고 있다.
지금과 같이 부동산 경기 침체로 인한 건설사들의 어려움 속에서도, 악성 사업장을 시공자가 1000억원이 넘는 금액을 적자까지도 감수하면서 해결했다는 차원에서 매우 높게 평가받고 있으며, 약대주공은 이와 유사한 상황에 처해있는 건설사들과 사업장들에게 문제 해결을 위한 좋은 사례가 될 것으로 보인다.
왜 조합원 일방만 희생?
부동산 경기 침체 속에서 재개발·재건축 사업장 중 장기적으로 사업이 표류하거나 조합원 간 갈등 등으로 일시적이라도 사업시행에 어려움을 겪고 있는 사업장이 한두 곳이 아니라는 게 정비사업계의 현실이다. 시공자로 참여하는 건설사들의 어려움은 당연지사.
이때 이윤을 추구하는 기업의 생리상 건설사들은 적자가 예상되는 사업장에 대해 사업을 포기하거나, 사업이 진행될 수 있을 정도로 시장 상황이 호전될 때까지 사업을 지연시키는 것이 일반적인 관행이라고 할 수 있다.
이와 관련해 한 재건축 관련 시민단체 관계자는 "시장 상황이 호전돼 사업이 지연된 만큼 손해를 만회할 수 있으면 그나마 다행이다. 그러나 늘 그렇듯이 모든 문제는 시장 상황이 호전되지 않고 더욱더 악화될 때가 문제다. 이런 경우에는 기다리지 아니한 만 못한 상황에 처하는 게 대부분의 현실이다"며 "결국은 이 과정에서 수많은 조합원들은 금전적·정신적 손실을 입을 수밖에 없다. 기업은 조직이라 버틸 수 있다지만, 조합원들은 상황이 다르다. 결국 서민들이 재정착의 꿈을 잃게 된다"고 말했다.
결국 이러한 상황에 부딪혔을 때 일반적으로 조합원 일방의 희생을 요구하는 게 다수 건설사들의 오랜 관행처럼 자리 잡아 왔다.
한 재건축 전문가는 "문제의 원인이 여기서 시작되는 것이다. 왜 조합원 일방만 희생돼야 하는가?"라며 "상생을 위해 기업과 조합 그리고 조합원들이 노력해 분쟁을 해결하기 위해 최선을 다해야 한다. 현대산업개발의 상생을 위한 `통 큰` 희생과 더불어 조합과 조합원들의 노력에 박수를 보내고 싶다"고 말했다.
상황은 비슷한데 해법은 다르네?
시공자 결단 없는 해운대AID주공 재건축은…
약대주공과 유사한 사례가 부산 해운대구 AID주공아파트(이하 해운대AID) 사례이다. 이곳은 2369가구 신축 규모에 현재 공사가 완료돼 2013년 12월 말 입주가 예정돼 있었다. 그런데 입주 예정이 6개월이 지난 현재까지도 입주는커녕 입주가 언제 이뤄질지도 모르는 막막한 상태에 있다.
해운대AID 재건축사업은 국내 재건축 사상 처음으로 설계를 `국제현상공모`한 야심작으로 조합원분을 제외한 534가구가 일반분양분이다. 그런데 전용면적 165㎡ 이상인 90%가 미분양 상태인 것으로 알려졌으며, 시공자는 미분양에 대한 손실 등을 이유로 약 4700억원의 손실을 주장하며 이를 조합원들이 추가 부담해 줄 것을 요구하고 있다.
원인은 인근 시세보다 높은 분양가와 부동산 경기 침체 등이지만 결국은 분양 부진이 부메랑이 돼 공사비 미지급으로 이어지고, 작년 12월 말 입주를 앞둔 시점에 시공자가 `할인분양`을 검토하면서 이에 따른 손실 책임을 조합원이 져야 한다고 주장하고 나서면서 사업이 지연되고 있다.
특히 시공자는 공사 대금 회수를 위한 조치로 `유치권`을 행사하며, 미분양에 대한 손실을 조합원들이 부담할 때까지 조합원들의 입주를 막겠다는 태세여서 그 파장은 더욱 커지고 있다.
현재 조합과 시공자가 협의를 하고 있으나 아직까지 합의점을 찾지 못하고 있는 것으로 봐 결국 장기화되지 않겠냐는 관측이 높다.
한 업계 관계자는 "해운대AID 재건축사업의 경우에도 조합원 일방의 책임이 아니라 약대주공과 같이 시공자가 대승적인 차원에서 고통을 감수하겠다면 얼마든지 그 해법을 찾을 수 있지 않을까 조심스럽게 생각해 본다"고 전했다.
소송으로 해결? 협상 통한 합의가 `최선`
대다수의 경우가 그렇다. 시공자는 `조합에 책임이 있다`고 하고 조합은 `시공자에 책임이 있다`고 하고, 항상 `일방의 책임`이 있는 `주장`만이 있을 뿐이다.
그 본질은 항상 똑같다는 게 업계 관계자들의 중론으로 `내가 잘못한 것은 하나도 없으니 상대방이 무조건 책임져야 한다`는 식이다. 물론 협상을 유리하게 갖고 가기 위해 그런 주장을 해야 할 때도 있다.
이와 관련해 본보 편집인인 이부환 법무사는 "이런 상황에서 `협상`만으로 끝나는 경우도 있지만 결국은 `소송`으로 가는 경우가 대다수다. 협상을 하자니 서로 일치점을 못 찾고, `법`으로, `계약서`로 해결하기 위해 결국 소송으로 가게 되는 것이다"며 "소송을 진행하면서 조합과 시공자가 각각 변호사를 선임해 법원에서 누가 옳은지 그른지 1년이고, 2년이고 시간을 끌면서 판결 결과를 기다린다. 그리고 장시간 법정 다툼 후 1심 판결 결과가 나온다. 그리고 지는 쪽은 분개해서 갖가지 이유를 들이대며, 1심 판결은 잘못됐으니 2심 결과를 지켜보자고 한다. 혹은 별도의 다른 소송을 또 제기한다. 2심 결과가 나와도 마찬가지다. 종국적으로 판결은 의미가 없게 되고, 변호사에게 지출해야 하는 막대한 선임비와 성공 보수만 남게 된다. 조합이든 시공자든 재판 시작 때와 달라진 게 하나도 없는 경우가 대부분이다"고 말했다. 즉, 소송에서 누가 이기든지 간에 결국은 시간과 막대한 금융비용만 낭비하게 되는 만큼 협상으로 해결하는 것이 해답이라는 의미로 풀이된다.
고통이 분담돼야 문제 해결
결국 모든 문제는 소송이 아닌 `협상`을 통해 해결하는 방법이 유일한 방법이고, 최고의 해법이라는 얘기다. 외려 이러한 교훈을 얻기 위해 소송으로 가는지도 모르겠다고 말하는 업계 관계자들도 있다.
그렇다면 결국은 협상을 통해서 모든 문제가 해결돼야 한다는 것인데, 굳이 어렵게 돌아가지 말고 협상에 집중할 수 있는 방법은 없을까?
이와 관련해 재건축 관련 전문 변호사들은 조합원과 시공자 쌍방이 모두 현명하게 대처해야 한다고 조언한다.
한 재건축 전문 변호사는 "쌍방 중에 한쪽이라도 현명하지 못하다면 협상은 불가하다. 그러나 얼마나 가능성이 희박한 얘기인가? 상대방이 현명하기를 바라는 수밖에 없다. 도시재정비사업에서의 분쟁을 협상을 통해 해결하는 것이 쉬운 일은 아니다"며 "이유인즉 어느 한쪽의 일방적인 희생이 아니라, 쌍방의 희생이 필요하기 때문이다. 물론 상대방이 무리한 희생을 감수하는 경우에는 무척 다행스러운 경우이지만 상대방의 무리한 희생을 요구할 수는 없는 것이다. 아무튼 정비사업에서는 협상, 그리고 일방의 희생이 아닌 쌍방의 고통 분담이 이뤄져야 더욱더 원만히 문제가 해결된다는 것이 현장의 평범한 진리이다"고 말했다.
기업의 사회적 가치를 인정하라고 하면 그것도 일방적인가?
약대주공의 예를 보자. 현대산업개발은 약대주공 재건축사업에서 왜 1500억원의 손실을 감수했을까? 소송에서 져서 그 막대한 금액을 책임진 것일까? 사실은 그렇지 않다.
한 업계 관계자는 "약대주공에도 타 재개발·재건축 사업장과 마찬가지로 비상대책위원회가 있었고, 온갖 소송들이 정신없을 정도로 동시에 진행됐다. 그러나 모든 소송에서 현대산업개발이 승소했다"며 "약대주공의 경우 각종 본안 소송뿐만 아니라 그 흔한 가처분 소송에서도 대부분 현대산업개발이 승소했다. 외형상으로 보기에는 현대산업개발이 막대한 금액을 부담할 이유가 없다. 하지만 대승적 차원에서 그 같은 결정이 있었던 것으로 보인다. 주택사업을 전문으로 하는 기업으로서 미래를 위한 투자라고 생각한다"고 밝혔다.
이와 관련해 현대산업개발 관계자는 "약대주공 상황은 조합이나 시공자 누구의 잘못도 아닌 부동산 경기 침체로 야기된 불가항력적인 상황이었다. 만약 부동산 경기가 좋아서 분양이 잘됐다면 무슨 문제가 있었겠느냐? 이러한 상황은 누구의 잘못도 아니지만 결국은 회사가 양보해야 이 어려운 상황을 끝낼 수 있다는 것을 회사와 경영진들이 인식하게 돼 어려운 결정을 하게 됐다"고 전했다
본보 육근호 편집인은 "누구도 해결하지 못할 것처럼 보였던 사업장이 한 회사의 어려운 결정과 조합원들의 현명한 판단으로 성공적으로 마무리된 것에 대해 축하의 박수를 보내며, 어려움에 처한 사업장에서 약대주공을 본보기 삼아 정상화의 기반을 마련하기를 바랄 뿐이다"고 밝혔다.
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