어느 지역이 재개발 또는 재건축 예정이라고 하면 아마도 우리는 그 지역이 낡은 단독주택이 많거나 아니면 아파트가 너무 오래전에 건축되어서 많이 노후한 지역이라고 생각한다. 맞는 말이다. 그래서 이 지역은 정비사업이 시행되어야 한다.
그러나 우리가 알아야 할 것은 낡은 집을 새 집으로, 오래된 아파트를 요즘 선호하는 스타일의 현대적 아파트로 건설하는 것만이 정비사업이 아니라는 것이다. 낡은 단독주택이 밀집되어 있는 지역은 분명 골목길도 좁고 구불구불하게 연결되어 있어 밤에 사람이 다니기에는 좀 거리낌이 생기는 지역이다.
낡은 단독주택이 많은 지역 뿐 아니라 낡은 아파트 단지도 마찬가지이다. 그 당시에는 새로 지어진 아파트라 생활하기도 편리하고 남들의 부러움도 받았기에 괜찮은 아파트였지만, 시간이 지남에 따라 아파트는 아파트대로 오래되어 이제는 쾌적한 생활을 보장해주지도 못하고, 더군다나 주변에 개발된 지역과 대조가 되다 보니 `유령 아파트`라는 이야기까지 나오게 되었다. 당연히 이런 지역들은 개발이 되어야 한다.
여기서 재개발을 할 것인지, 재건축을 할 것인지가 구별된다. 주거지역을 개발한다고 해서 무조건 재개발을 한다고 하는 것은 아니다. 개발하기 이전에 그 지역이 낡은 주택들로 밀집되어 있으면서 도로, 공원, 주차장 등 정비기반시설이 열악하면 재개발사업이 되는 것이고, 그 지역이 낡은 아파트 단지였거나 정비기반시설이 양호한 낡은 주택단지였다면 재건축사업이 되는 것이다. 또 그 지역에 상가가 많이 모여 있었다면 주상복합이나 대형 상업지구로 개발할 수 있는데, 이것은 도시환경정비사업이다.
일반적으로 지금의 한국인들은 아파트를 선호한다. 그렇기 때문에 재개발 지역도 개발이 끝난 후에는 재건축 지역과 마찬가지로 그 지역의 랜드마크가 될 만한 아파트 단지로 변모한다. 그러나 낡은 단독주택이나 아파트가 현대식 아파트로 다시 태어난 것, 그것만을 정비사업이라고 말하지 않는다.
정비사업이라고 한다면 아파트 단지로 진입할 수 있는 도로, 상하수도, 공동구를 포함하여 개발하는 것을 말한다. 즉 정비기반시설 개발도 함께 이루어져야 정비사업이라 할 수 있다.
기존의 기반시설도 잘 활용하고 새로운 기반시설도 함께 이용할 수 있다면, 이렇게 정비사업이 진행된 지역은 사람들이 선호하게 되고 이곳에서 살기를 원한다. 당연히 아파트 값은 오를 수밖에 없고 조합원들의 개발 이익은 더 높아지게 된다.
이것이 정비업자인 내가 생각하는 정비사업의 최종 목표이다. 조합원들은 자신들이 소유한 기존의 주택, 아파트, 상가 등을 투자하였고, 정비사업이 진행되면서 도시 기능이 회복되었다. 그것으로 끝이 아니라 조합원들이 이전보다 상승된 개발 이익을 보았을 때 비로소 정비사업은 완료되는 것이다. 그렇지 않으면 조합원들에게 분란만 생기고 사업이 원활하게 추진되지 않는다.
정비사업을 추진하면서 조합원들이 얻게 되는 개발 이익에는 총 4가지의 경우가 있다.
첫째, 지가 등이 가파르게 오르는 시기에 자신이 소유한 토지 등을 매도함으로써 이익을 얻을 수 있다. 정비사업을 추진하면 지가가 상승하고, 정체하고, 다시 상승하는 등 여러 번의 가격 변동을 겪게 되는데, 그 중에서 조합원들의 기존 재산 가치가 가장 많이 오르는 시기는 바로 기본계획 수립 또는 정비구역 지정 시점과 시공자 선정 시기이다. 이때 토지등소유자나 조합원들은 지가가 가파르게 상승하는 이 시기에 자신들의 소유 물건을 다른 사람에게 매도함으로써 개발이익을 얻을 수 있다.
둘째, 관리처분을 진행하는 시기에 소유한 토지 등을 매도함으로써 얻는 이득이 있다. 이 시기에는 조합원들이 각자의 이익에 대해 고지받게 된다. 정비사업에 대한 기대치, 시공자에 대한 기대치를 포함하여 조합원 각자가 소유한 물건에 대한 가치, 새로 건설되는 아파트와 상가에 대한 가치에 대해서도 감정평가를 통해 반영한 이익이다. 조합원들은 관리처분을 진행할 때 분양신청을 하지 않거나 철회함으로 현금청산을 신청하여 자신들의 소유 물건을 조합에 매도함으로써 개발 이익을 얻을 수 있다.
셋째, 사업 완료 후 시공자의 브랜드 파워가 가져오는 프리미엄도 이득이 된다. 정비사업은 일반 개발사업에 비해 조합원분양분이 있기에 일반분양에 대한 부담이 적은 편이다. 그래서 메이저 건설사들이 관심을 가지고 사업에 참여하여 선정되는 경우가 대부분이다. 사업이 완료된 후 입주를 하게 되면 분양가에 메이저 건설사의 브랜드에 대한 프리미엄이 또 추가되어 매매가 이루어지기 때문에 조합원은 이 시기에 소유 물건을 매도하면 개발 이익을 얻을 수 있다. 이 경우에는 정비사업에 대한 모든 개발 이익을 얻은 것으로 볼 수 있다.
마지막으로 새로 건설된 아파트에 입주하여 사는 것으로 정비사업으로 인한 쾌적성, 편리성, 안정성을 취하는 경우이다.
정비사업을 추진하는 주체인 조합원들은 사업을 통하여 현재 가치보다는 더 높은 이익을 창출하기를 원한다. 무엇보다도 조합원들에게는 사업에 포함된 주택, 상가와 같은 재산이 돈으로는 매길 수 없는 특별한 의미를 지니고 있다.
정비업자인 나는 조합원들과 가장 가까운 곳에 있기에 그런 조합원들의 바람을 알고 있다. 부동산 호황기일 때는 별다른 노력 없이도 조합원들의 기대에 부응할 수 있었지만, 현재는 정비사업의 원칙을 성실히 지켜가며 추진하지 않으면 조합원들이 그들의 개발 이익을 극대화할 수 없게 되었다. 그러므로 조합원들은 그들의 소중한 재산을 걸고 추진하는 정비사업인 만큼 실패하지 않고 개발 이익도 많이 볼 수 있도록 조합과 함께 노력하여야 한다.
어느 지역이 재개발 또는 재건축 예정이라고 하면 아마도 우리는 그 지역이 낡은 단독주택이 많거나 아니면 아파트가 너무 오래전에 건축되어서 많이 노후한 지역이라고 생각한다. 맞는 말이다. 그래서 이 지역은 정비사업이 시행되어야 한다.
그러나 우리가 알아야 할 것은 낡은 집을 새 집으로, 오래된 아파트를 요즘 선호하는 스타일의 현대적 아파트로 건설하는 것만이 정비사업이 아니라는 것이다. 낡은 단독주택이 밀집되어 있는 지역은 분명 골목길도 좁고 구불구불하게 연결되어 있어 밤에 사람이 다니기에는 좀 거리낌이 생기는 지역이다.
낡은 단독주택이 많은 지역 뿐 아니라 낡은 아파트 단지도 마찬가지이다. 그 당시에는 새로 지어진 아파트라 생활하기도 편리하고 남들의 부러움도 받았기에 괜찮은 아파트였지만, 시간이 지남에 따라 아파트는 아파트대로 오래되어 이제는 쾌적한 생활을 보장해주지도 못하고, 더군다나 주변에 개발된 지역과 대조가 되다 보니 `유령 아파트`라는 이야기까지 나오게 되었다. 당연히 이런 지역들은 개발이 되어야 한다.
여기서 재개발을 할 것인지, 재건축을 할 것인지가 구별된다. 주거지역을 개발한다고 해서 무조건 재개발을 한다고 하는 것은 아니다. 개발하기 이전에 그 지역이 낡은 주택들로 밀집되어 있으면서 도로, 공원, 주차장 등 정비기반시설이 열악하면 재개발사업이 되는 것이고, 그 지역이 낡은 아파트 단지였거나 정비기반시설이 양호한 낡은 주택단지였다면 재건축사업이 되는 것이다. 또 그 지역에 상가가 많이 모여 있었다면 주상복합이나 대형 상업지구로 개발할 수 있는데, 이것은 도시환경정비사업이다.
일반적으로 지금의 한국인들은 아파트를 선호한다. 그렇기 때문에 재개발 지역도 개발이 끝난 후에는 재건축 지역과 마찬가지로 그 지역의 랜드마크가 될 만한 아파트 단지로 변모한다. 그러나 낡은 단독주택이나 아파트가 현대식 아파트로 다시 태어난 것, 그것만을 정비사업이라고 말하지 않는다.
정비사업이라고 한다면 아파트 단지로 진입할 수 있는 도로, 상하수도, 공동구를 포함하여 개발하는 것을 말한다. 즉 정비기반시설 개발도 함께 이루어져야 정비사업이라 할 수 있다.
기존의 기반시설도 잘 활용하고 새로운 기반시설도 함께 이용할 수 있다면, 이렇게 정비사업이 진행된 지역은 사람들이 선호하게 되고 이곳에서 살기를 원한다. 당연히 아파트 값은 오를 수밖에 없고 조합원들의 개발 이익은 더 높아지게 된다.
이것이 정비업자인 내가 생각하는 정비사업의 최종 목표이다. 조합원들은 자신들이 소유한 기존의 주택, 아파트, 상가 등을 투자하였고, 정비사업이 진행되면서 도시 기능이 회복되었다. 그것으로 끝이 아니라 조합원들이 이전보다 상승된 개발 이익을 보았을 때 비로소 정비사업은 완료되는 것이다. 그렇지 않으면 조합원들에게 분란만 생기고 사업이 원활하게 추진되지 않는다.
정비사업을 추진하면서 조합원들이 얻게 되는 개발 이익에는 총 4가지의 경우가 있다.
첫째, 지가 등이 가파르게 오르는 시기에 자신이 소유한 토지 등을 매도함으로써 이익을 얻을 수 있다. 정비사업을 추진하면 지가가 상승하고, 정체하고, 다시 상승하는 등 여러 번의 가격 변동을 겪게 되는데, 그 중에서 조합원들의 기존 재산 가치가 가장 많이 오르는 시기는 바로 기본계획 수립 또는 정비구역 지정 시점과 시공자 선정 시기이다. 이때 토지등소유자나 조합원들은 지가가 가파르게 상승하는 이 시기에 자신들의 소유 물건을 다른 사람에게 매도함으로써 개발이익을 얻을 수 있다.
둘째, 관리처분을 진행하는 시기에 소유한 토지 등을 매도함으로써 얻는 이득이 있다. 이 시기에는 조합원들이 각자의 이익에 대해 고지받게 된다. 정비사업에 대한 기대치, 시공자에 대한 기대치를 포함하여 조합원 각자가 소유한 물건에 대한 가치, 새로 건설되는 아파트와 상가에 대한 가치에 대해서도 감정평가를 통해 반영한 이익이다. 조합원들은 관리처분을 진행할 때 분양신청을 하지 않거나 철회함으로 현금청산을 신청하여 자신들의 소유 물건을 조합에 매도함으로써 개발 이익을 얻을 수 있다.
셋째, 사업 완료 후 시공자의 브랜드 파워가 가져오는 프리미엄도 이득이 된다. 정비사업은 일반 개발사업에 비해 조합원분양분이 있기에 일반분양에 대한 부담이 적은 편이다. 그래서 메이저 건설사들이 관심을 가지고 사업에 참여하여 선정되는 경우가 대부분이다. 사업이 완료된 후 입주를 하게 되면 분양가에 메이저 건설사의 브랜드에 대한 프리미엄이 또 추가되어 매매가 이루어지기 때문에 조합원은 이 시기에 소유 물건을 매도하면 개발 이익을 얻을 수 있다. 이 경우에는 정비사업에 대한 모든 개발 이익을 얻은 것으로 볼 수 있다.
마지막으로 새로 건설된 아파트에 입주하여 사는 것으로 정비사업으로 인한 쾌적성, 편리성, 안정성을 취하는 경우이다.
정비사업을 추진하는 주체인 조합원들은 사업을 통하여 현재 가치보다는 더 높은 이익을 창출하기를 원한다. 무엇보다도 조합원들에게는 사업에 포함된 주택, 상가와 같은 재산이 돈으로는 매길 수 없는 특별한 의미를 지니고 있다.
정비업자인 나는 조합원들과 가장 가까운 곳에 있기에 그런 조합원들의 바람을 알고 있다. 부동산 호황기일 때는 별다른 노력 없이도 조합원들의 기대에 부응할 수 있었지만, 현재는 정비사업의 원칙을 성실히 지켜가며 추진하지 않으면 조합원들이 그들의 개발 이익을 극대화할 수 없게 되었다. 그러므로 조합원들은 그들의 소중한 재산을 걸고 추진하는 정비사업인 만큼 실패하지 않고 개발 이익도 많이 볼 수 있도록 조합과 함께 노력하여야 한다.
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