[아유경제=이화정 기자] 2006년 집값이 급등할 때 도입된 재건축초과이익환수제도의 폐지 여부를 두고 관심이 높아지고 있다.
이 제도 도입 당시 서울 강남권을 중심으로 재건축 투기 문제가 사회적 병폐로까지 떠올랐다. 그러나 글로벌 금융위기 이후 주택시장 침체가 길어지면서 재건축 추진 단지에 억대 추가 분담금이 발생하는 등 시장 상황과 맞지 않다는 의견이 나오면서 재건축초과이익환수제가 존폐 위기에 섰다.
하지만 현재 여당과 야당의 줄다리기가 계속되면서 관련 법안이 국회에서 표류하고 있는 상황이다. 이에 각 사업장들이 올 연말까지 관리처분인가를 신청하기 위해 속도를 높이면서 이주 시기 쏠림에 따른 `전세대란` 우려가 커지고 있다.
일각에서는 정치권을 거세게 비난하면서 조속한 재건축초과이익환수제도 폐지를 촉구하고 있다.
강남·투기 잡겠다며 탄생했지만 효과는 `글쎄`
시장 침체와 맞물려 실효성에 의문… 他사업과 형평도 안 맞아
2006년 참여정부는 고강도 부동산 대책을 통해 장기적으로는 수도권 및 강남 지역의 안정적 주택 수급과 중대형주택에 대한 수요 충족을 위한 택지 공급 대책을 마련하는 한편, 단기적으로는 강남권을 중심으로 한 재건축사업의 투기 억제와 주택시장 안정을 도모하고자 재건축초과이익환수제도를 도입했다.
이 제도는 집을 재건축한 뒤 정상적인 집값 상승분을 넘어서는 이익 일부분을 환수하는 게 주된 내용이다. 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘으면 이익의 최대 50%까지 부담금으로 환수해야 한다.
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 참여정부 시절 3·30대책의 핵심 후속 입법으로 2006년 5월 2일 국회를 통과했으며, 그 해 9월 25일 시행에 들어갔다.
재건축초과이익환수제를 입법 추진하던 당시 국회에서는 재건축사업의 가장 큰 문제점으로 지적되는 투기적 수요와 비정상적인 가격 상승을 억제함으로써 향후 재건축사업의 건전한 활성화를 위한 계기가 될 것으로 내다봤다.
그러나 재건축초과이익환수제의 사회적 정당성에도 불구하고 재건축 아파트 소유자들에게는 재산권에 영향을 미치는 대단히 민감한 사안이며, 나아가 재건축에 대한 각종 규제가 사업 추진을 어렵게 해 재건축사업을 위축시킬 것이라는 우려도 제기됐다.
또 강남권을 제외한 여타 지역에서는 실질적으로 부담금이 발생하지 않거나 미미할 것으로 추정되면서 제도 도입 과정에서 적지 않은 논란이 있었던 게 사실이다.
여기에 금융위기 이후 주택시장 침체가 길어지면서 국토교통부(이하 국토부)는 시장 상황을 고려해 올해 말까지 2년간 유예하겠다고 나섰다.
이에 새누리당 신동우 의원이 재건축초과이익환수제 폐지를 위해 국토부와 긴밀한 협의를 거쳐 마련한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 폐지안을 지난 3월 20일 국회에 제출하기에 이르렀다.
신동우 의원은 "현재 주택시장 여건을 고려할 경우 향후 과도한 집값 상승이 발생할 가능성은 낮아 제도 유지의 필요성은 작은 반면, 현행과 같이 부담금 부과를 추가로 유예하는 방안은 유예기간 연장 결정 시점까지 시장의 의사결정을 왜곡하고 사업 추진에 혼란을 줄 수 있으므로 시장의 혼란을 최소화하는 차원에서도 제도를 폐지하는 방안이 적합하다"고 주장했다.
그는 이어 "2008년 금융위기 이후에는 주택 가격이 안정세를 보이고 있으며, 주택보급률 및 인구·가구 구조의 변화를 고려할 경우 가격 급등의 가능성은 낮으므로, 과도한 재건축 규제를 정상화한다는 차원에서 재건축초과이익환수제의 폐지가 바람직하다"고 설명했다.
업계 관계자들 또한 부동산 경기 침체 및 조합원 간 분쟁 등으로 사업이 지연되는 경우가 많고, 제도 시행 이후 실제로 재건축부담금이 부과된 사업장이 단 4곳에 불과할 정도로 제도의 실효성이 거의 없다고 목소리를 높이고 있다.
실제로 재건축부담금이 부과된 지역을 살펴보면 중랑구 목동과 면목동, 송파구 풍납동, 용산구 한남동으로 애초 규제의 목표였던 강남 지역과 다소 거리가 멀다는 지적이 끊임없이 흘러나왔다.
또 주거환경개선사업, 재개발사업 등은 초과이익환수제 적용 대상이 아닌데 비해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에 따른 정비사업 중 재건축에 대해서만 이를 적용하고 있어 다른 사업과의 형평성도 문제가 되고 있다.
한 업계 관계자는 "재건축초과이익환수제가 폐지될 경우 불필요하고 과도한 규제를 개선하게 되므로, 부동산 시장의 사업 불확실성이 줄어들고 재개발사업 등 다른 정비사업과의 형평성 제고도 도모할 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.
폐지안 언제까지 낮잠만 잘 건데?
사업 속도 높였지만 전세난 우려도 높였다
하지만 제도의 폐지를 담은 법률이 국회에서 낮잠을 자면서 부동산 시장 정상화의 가장 큰 걸림돌로 국회가 지목되고 있다. 일각에서는 시장 회복을 위한 주요 법안들 대부분이 국회 계류 중이지만 여야 의원들은 정쟁에 매몰돼 전혀 신경을 쓰지 않고 있다고 비난을 쏟아 낸다.
다수 유관 업계 관계자들은 정쟁으로 부동산 활성화 법안들이 국회에서 표류하면서 자칫 부동산 시장 정상화가 실기(失期)할 수 있다고 지적하고 있다.
6월 임시국회에서 재건축초과이익환수제 폐지가 또다시 국회 문턱을 넘지 못하면서 부동산 시장뿐 아니라 경제 전반에 미칠 영향이 큰 만큼 경제 활성화를 위해서라도 처리가 시급하다고 전문가들은 입을 모은다.
2006년 집값 안정 및 부동산 투기 억제를 위해 도입된 재건축초과이익환수제는 재건축사업 활성화를 위해 2012년 12월 18일부터 2014년 12월 31일까지 적용이 유예된 상태다.
재건축초과이익환수제 폐지를 담은 도정법 개정안은 지난 3월부터 정부가 목소리를 내 왔던 것이지만 아직 국회 국토교통위원회(이하 국토위) 문턱을 넘지 못하고 있다. 지난달 9일 해당 법안은 국회 국토위 법안심사소위에 상정됐으나 의결정족수 미달로 처리되지 못했다.
문제는 이 같은 분위기가 앞으로도 전개될 전망이라는 점이다.
현재 새정치민주연합 등 야당은 분양가 상한제 폐지를 당 차원에서 반대하고, 재건축초과이익환수제 폐지 역시 적지 않은 수가 반대하는 것으로 알려졌다.
새정치민주연합 이찬열 의원은 "이 법안이 폐지되면 다시 뉴타운 비슷한 게 활성화될 수 있다"며 "황금 알을 낳는 거위를 다시 만들자는 계획이므로 이 법안은 절대 폐지되면 안 된다"고 말했다.
같은 당 이미경 의원도 "그동안 온갖 노력을 했는데 부동산 시장을 활성화하지 못했다. 그런데 정부는 왜 시장이 활성화 안 됐는지 검토하지는 않고 마지막 남은 조치까지 풀겠다고 한다"며 "마지막 투기까지 일으키겠다는 미망에 사로잡혀 있다"고 정부와 여당을 비난했다.
통합진보당 오병윤 의원은 "이 제도를 2년째 유예하고 있는데 유예 도중에 폐지하자고 하면 안 된다"며 "규제 완화나 부동산 경기 활성화란 상징성은 있지만 실익은 없다. 야당과 협의가 안 되고 있으니 연말에 재검토해 달라"고 요구하고 있는 상황이다.
이에 웃지 못할 효과가 발생했다. 재건축초과이익환수제의 유예기간이 올 연말에 종료됨에 따라 서울 시내 상당수 재건축 단지들이 이를 피하고자 사업에 속도를 내면서 지지부진하던 사업이 활기가 띠는 상황이 빚어졌다. 아울러 이주 시기가 몰려 전세난 등의 부작용이 우려되고 있는 형국이다.
각 사업장들은 여야가 법안 처리를 두고 팽팽한 줄다리기를 하고 있어 또다시 8월 임시국회로 넘어간 상태다 보니 관련 법안이 국회에서 통과되기 힘들다고 판단, 서둘러 관리처분인가 신청을 마치기 위해 분주한 움직임을 보이고 있다.
서울 서초구 삼호가든4차 재건축 정비사업조합은 연내 관리처분인가를 목표로 사업 추진 속도를 높이고 있다. 이 단지는 2011년 재건축사업을 추진한 이래 건축심의 통과, 사업시행인가 등을 거치기까지 반포 지역 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 보였다. 같은 시기 서울 강남구 개포주공2·3단지가 사업시행인가를 받은 데 이어 개포시영도 지난 6월 20일 이 대열에 합류했다.
그러나 각 단지들의 이 같은 움직임은 다른 한편으로 하반기부터 재건축 이주 물량을 집중시켜 강남권을 중심으로 전세난을 부추길 수 있다는 우려까지 낳고 있다.
실제로 지난 5월 말 기준 재건축 단지 중 사업시행인가나 관리처분인가 등의 시기에 도달한 사업장은 총 23곳, 2만2379가구에 달한다. 부동산114 등에 따르면 개포지구에서만 4500가구(▲주공2단지 1400가구 ▲주공3단지 1160가구 ▲시영 1970가구)의 이주가 임박해 있다. 또 5000가구 규모의 주공1단지와 3000가구 규모의 주공4단지도 사업시행인가를 요청해 놓고 심의를 기다리고 있다. 강동구 내 고덕주공2·3·4·6·7단지 7360가구도 사업시행인가를 받아 빠른 속도를 보이고 있다.
이처럼 이례적으로 재건축에 따른 대규모 이주가 예상돼 서울시에서는 강남권 구청에 협조를 요청하기도 했다.
한 업계 전문가는 "재건축초과이익환수제는 시장을 교란해 전세난을 부추기는 부작용을 넘어 도입 당시의 취지를 상실, 현실과 동떨어진 규제로 남아 있는 만큼 조속히 폐지해야 한다"며 목소리를 높였다.
[아유경제=이화정 기자] 2006년 집값이 급등할 때 도입된 재건축초과이익환수제도의 폐지 여부를 두고 관심이 높아지고 있다.
이 제도 도입 당시 서울 강남권을 중심으로 재건축 투기 문제가 사회적 병폐로까지 떠올랐다. 그러나 글로벌 금융위기 이후 주택시장 침체가 길어지면서 재건축 추진 단지에 억대 추가 분담금이 발생하는 등 시장 상황과 맞지 않다는 의견이 나오면서 재건축초과이익환수제가 존폐 위기에 섰다.
하지만 현재 여당과 야당의 줄다리기가 계속되면서 관련 법안이 국회에서 표류하고 있는 상황이다. 이에 각 사업장들이 올 연말까지 관리처분인가를 신청하기 위해 속도를 높이면서 이주 시기 쏠림에 따른 `전세대란` 우려가 커지고 있다.
일각에서는 정치권을 거세게 비난하면서 조속한 재건축초과이익환수제도 폐지를 촉구하고 있다.
강남·투기 잡겠다며 탄생했지만 효과는 `글쎄`
시장 침체와 맞물려 실효성에 의문… 他사업과 형평도 안 맞아
2006년 참여정부는 고강도 부동산 대책을 통해 장기적으로는 수도권 및 강남 지역의 안정적 주택 수급과 중대형주택에 대한 수요 충족을 위한 택지 공급 대책을 마련하는 한편, 단기적으로는 강남권을 중심으로 한 재건축사업의 투기 억제와 주택시장 안정을 도모하고자 재건축초과이익환수제도를 도입했다.
이 제도는 집을 재건축한 뒤 정상적인 집값 상승분을 넘어서는 이익 일부분을 환수하는 게 주된 내용이다. 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘으면 이익의 최대 50%까지 부담금으로 환수해야 한다.
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 참여정부 시절 3·30대책의 핵심 후속 입법으로 2006년 5월 2일 국회를 통과했으며, 그 해 9월 25일 시행에 들어갔다.
재건축초과이익환수제를 입법 추진하던 당시 국회에서는 재건축사업의 가장 큰 문제점으로 지적되는 투기적 수요와 비정상적인 가격 상승을 억제함으로써 향후 재건축사업의 건전한 활성화를 위한 계기가 될 것으로 내다봤다.
그러나 재건축초과이익환수제의 사회적 정당성에도 불구하고 재건축 아파트 소유자들에게는 재산권에 영향을 미치는 대단히 민감한 사안이며, 나아가 재건축에 대한 각종 규제가 사업 추진을 어렵게 해 재건축사업을 위축시킬 것이라는 우려도 제기됐다.
또 강남권을 제외한 여타 지역에서는 실질적으로 부담금이 발생하지 않거나 미미할 것으로 추정되면서 제도 도입 과정에서 적지 않은 논란이 있었던 게 사실이다.
여기에 금융위기 이후 주택시장 침체가 길어지면서 국토교통부(이하 국토부)는 시장 상황을 고려해 올해 말까지 2년간 유예하겠다고 나섰다.
이에 새누리당 신동우 의원이 재건축초과이익환수제 폐지를 위해 국토부와 긴밀한 협의를 거쳐 마련한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 폐지안을 지난 3월 20일 국회에 제출하기에 이르렀다.
신동우 의원은 "현재 주택시장 여건을 고려할 경우 향후 과도한 집값 상승이 발생할 가능성은 낮아 제도 유지의 필요성은 작은 반면, 현행과 같이 부담금 부과를 추가로 유예하는 방안은 유예기간 연장 결정 시점까지 시장의 의사결정을 왜곡하고 사업 추진에 혼란을 줄 수 있으므로 시장의 혼란을 최소화하는 차원에서도 제도를 폐지하는 방안이 적합하다"고 주장했다.
그는 이어 "2008년 금융위기 이후에는 주택 가격이 안정세를 보이고 있으며, 주택보급률 및 인구·가구 구조의 변화를 고려할 경우 가격 급등의 가능성은 낮으므로, 과도한 재건축 규제를 정상화한다는 차원에서 재건축초과이익환수제의 폐지가 바람직하다"고 설명했다.
업계 관계자들 또한 부동산 경기 침체 및 조합원 간 분쟁 등으로 사업이 지연되는 경우가 많고, 제도 시행 이후 실제로 재건축부담금이 부과된 사업장이 단 4곳에 불과할 정도로 제도의 실효성이 거의 없다고 목소리를 높이고 있다.
실제로 재건축부담금이 부과된 지역을 살펴보면 중랑구 목동과 면목동, 송파구 풍납동, 용산구 한남동으로 애초 규제의 목표였던 강남 지역과 다소 거리가 멀다는 지적이 끊임없이 흘러나왔다.
또 주거환경개선사업, 재개발사업 등은 초과이익환수제 적용 대상이 아닌데 비해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에 따른 정비사업 중 재건축에 대해서만 이를 적용하고 있어 다른 사업과의 형평성도 문제가 되고 있다.
한 업계 관계자는 "재건축초과이익환수제가 폐지될 경우 불필요하고 과도한 규제를 개선하게 되므로, 부동산 시장의 사업 불확실성이 줄어들고 재개발사업 등 다른 정비사업과의 형평성 제고도 도모할 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.
폐지안 언제까지 낮잠만 잘 건데?
사업 속도 높였지만 전세난 우려도 높였다
하지만 제도의 폐지를 담은 법률이 국회에서 낮잠을 자면서 부동산 시장 정상화의 가장 큰 걸림돌로 국회가 지목되고 있다. 일각에서는 시장 회복을 위한 주요 법안들 대부분이 국회 계류 중이지만 여야 의원들은 정쟁에 매몰돼 전혀 신경을 쓰지 않고 있다고 비난을 쏟아 낸다.
다수 유관 업계 관계자들은 정쟁으로 부동산 활성화 법안들이 국회에서 표류하면서 자칫 부동산 시장 정상화가 실기(失期)할 수 있다고 지적하고 있다.
6월 임시국회에서 재건축초과이익환수제 폐지가 또다시 국회 문턱을 넘지 못하면서 부동산 시장뿐 아니라 경제 전반에 미칠 영향이 큰 만큼 경제 활성화를 위해서라도 처리가 시급하다고 전문가들은 입을 모은다.
2006년 집값 안정 및 부동산 투기 억제를 위해 도입된 재건축초과이익환수제는 재건축사업 활성화를 위해 2012년 12월 18일부터 2014년 12월 31일까지 적용이 유예된 상태다.
재건축초과이익환수제 폐지를 담은 도정법 개정안은 지난 3월부터 정부가 목소리를 내 왔던 것이지만 아직 국회 국토교통위원회(이하 국토위) 문턱을 넘지 못하고 있다. 지난달 9일 해당 법안은 국회 국토위 법안심사소위에 상정됐으나 의결정족수 미달로 처리되지 못했다.
문제는 이 같은 분위기가 앞으로도 전개될 전망이라는 점이다.
현재 새정치민주연합 등 야당은 분양가 상한제 폐지를 당 차원에서 반대하고, 재건축초과이익환수제 폐지 역시 적지 않은 수가 반대하는 것으로 알려졌다.
새정치민주연합 이찬열 의원은 "이 법안이 폐지되면 다시 뉴타운 비슷한 게 활성화될 수 있다"며 "황금 알을 낳는 거위를 다시 만들자는 계획이므로 이 법안은 절대 폐지되면 안 된다"고 말했다.
같은 당 이미경 의원도 "그동안 온갖 노력을 했는데 부동산 시장을 활성화하지 못했다. 그런데 정부는 왜 시장이 활성화 안 됐는지 검토하지는 않고 마지막 남은 조치까지 풀겠다고 한다"며 "마지막 투기까지 일으키겠다는 미망에 사로잡혀 있다"고 정부와 여당을 비난했다.
통합진보당 오병윤 의원은 "이 제도를 2년째 유예하고 있는데 유예 도중에 폐지하자고 하면 안 된다"며 "규제 완화나 부동산 경기 활성화란 상징성은 있지만 실익은 없다. 야당과 협의가 안 되고 있으니 연말에 재검토해 달라"고 요구하고 있는 상황이다.
이에 웃지 못할 효과가 발생했다. 재건축초과이익환수제의 유예기간이 올 연말에 종료됨에 따라 서울 시내 상당수 재건축 단지들이 이를 피하고자 사업에 속도를 내면서 지지부진하던 사업이 활기가 띠는 상황이 빚어졌다. 아울러 이주 시기가 몰려 전세난 등의 부작용이 우려되고 있는 형국이다.
각 사업장들은 여야가 법안 처리를 두고 팽팽한 줄다리기를 하고 있어 또다시 8월 임시국회로 넘어간 상태다 보니 관련 법안이 국회에서 통과되기 힘들다고 판단, 서둘러 관리처분인가 신청을 마치기 위해 분주한 움직임을 보이고 있다.
서울 서초구 삼호가든4차 재건축 정비사업조합은 연내 관리처분인가를 목표로 사업 추진 속도를 높이고 있다. 이 단지는 2011년 재건축사업을 추진한 이래 건축심의 통과, 사업시행인가 등을 거치기까지 반포 지역 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 보였다. 같은 시기 서울 강남구 개포주공2·3단지가 사업시행인가를 받은 데 이어 개포시영도 지난 6월 20일 이 대열에 합류했다.
그러나 각 단지들의 이 같은 움직임은 다른 한편으로 하반기부터 재건축 이주 물량을 집중시켜 강남권을 중심으로 전세난을 부추길 수 있다는 우려까지 낳고 있다.
실제로 지난 5월 말 기준 재건축 단지 중 사업시행인가나 관리처분인가 등의 시기에 도달한 사업장은 총 23곳, 2만2379가구에 달한다. 부동산114 등에 따르면 개포지구에서만 4500가구(▲주공2단지 1400가구 ▲주공3단지 1160가구 ▲시영 1970가구)의 이주가 임박해 있다. 또 5000가구 규모의 주공1단지와 3000가구 규모의 주공4단지도 사업시행인가를 요청해 놓고 심의를 기다리고 있다. 강동구 내 고덕주공2·3·4·6·7단지 7360가구도 사업시행인가를 받아 빠른 속도를 보이고 있다.
이처럼 이례적으로 재건축에 따른 대규모 이주가 예상돼 서울시에서는 강남권 구청에 협조를 요청하기도 했다.
한 업계 전문가는 "재건축초과이익환수제는 시장을 교란해 전세난을 부추기는 부작용을 넘어 도입 당시의 취지를 상실, 현실과 동떨어진 규제로 남아 있는 만큼 조속히 폐지해야 한다"며 목소리를 높였다.
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