최근 정부(국회 등 포함)가 추진하고 있는 공동주택 정책의 변화의 정도가 심해 특정된 논점에 대해 언급하는 것은 무리가 있으므로 주택 공급과 관련해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 역할에 한해 살펴보고자 한다.
도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있으므로(제1조), 도시정비법의 목적을 `질 높은 공동주택의 공급`으로 한정하더라도 무리는 없을 것이다.
하지만 법 체계 및 국토이용계획 체계를 들여다보면 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 및 도시정비사업에 관한 계획은 국가계획, 광역도시계획, 시ㆍ도ㆍ군 기본계획 및 시ㆍ도ㆍ군 관리계획에 포함되는 사항으로 도시정비법이 우선해 적용되지 않다. 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」의 내용이 우선해 적용되므로 도시정비사업의 사업성을 대표하는 용적률에 있어 도시지역의 주거지역인 제3종일반주거지역의 경우 국토계획법에서는 용적률 500% 이하, 동법 시행령에서는 용적률 200~300%가 적용된다.
도시정비법에 따른 사업시행자는 국토계획법과 도시정비법 등에 따라 건축계획을 수립해 인허가권자의 심의를 거쳐 사업시행계획(안)을 수립 및 총회의 의결을 거쳐 인가를 받게 되는데, 여기서 사업시행자가 수립하는 건축계획은 도시정비법에서 정하는 정비계획용적률과 그에 따른 소형주택 의무비율을 적용한 법적상한용적률을 적용해 계획을 수립하게 된다. 그러므로 사업지의 사업성은 법적상한용적률 적용보다는 법적상한용적률 적용에 따라 사업시행자가 부담하게 되는 법적부담분 및 그에 대한 부담비용이 관건이다.
더군다나 국토계획법에서 정하는 용적률 상한을 적용받는다 하더라도 용도지역의 분류에 따라 용적률에 차등을 두고 있다. 주거지역에 대해 일률적으로 국토계획법에서 정하는 상한용적률을 적용할 수 없음은 정비기본계획에서 정하는 정비구역에 대한 용적률 적용에도 영향을 미치므로 모든 용도지역에 일률적으로 상한용적률을 적용함은 특혜 시비 등 법 적용의 형평성에 문제가 있으므로 그 적용에 한계가 있다는 것이다. 결과적으로 상한용적률의 적용은 현 정비계획에서 적용되는 용적률 기준으로 사업시행자가 정부에 부담하는 각종 기부채납이 사업성에 미치는 영향도 함께 검토돼야 한다.
현 도시정비법에서 제3종일반주거지역이 법적상한용적률인 300%를 적용받기 위해 부담하는 것은 정비기반시설 설치 등을 위한 부지 및 그에 소요되는 비용, 정비계획용적률을 넘어서는 경우 부담하는 소형주택 그리고 원인자 부담원칙을 내세워 정부가 요구하는 도시정비사업에 따른 공적 부담액이라 할 수 있다. 이것은 분양가상한제 적용 그리고 재건축사업의 경우 재건축초과이익환수제도 적용으로 사업시행자가 부담하는 비중이 과도하다 할 수 있는데, 최근 추진되는 정책들마저 정비사업지에 추가적인 부담을 지우는 용도로 사용되고 있다.
정부가 추진하는 주택 공급 정책은 그 목적에 따라 다르며 정부가 공급하는 공동주택은 민간이 공급하는 주택과 분명한 차이가 있다. 그 목적이 퇴색되지 않는 한 민간이 공급하는 공동주택에 대한 규제는 제한적이어야 하고, 정부가 공급하는 공동주택과의 괴리가 발생할 경우 확대ㆍ적용될 수 있다. 하지만 현재와 같은 기이한 가격 상승 작용이 일어나는 시기에 공급을 제한하는 것은 장기적으로 기현상을 지속시키는 것이므로, 최근의 급격한 패러다임 변화로 국민들의 불안심리를 제어하는 데 한계가 있다는 데 이견이 없다.
그런데 정부는 정부가 공공임대주택 공급계획을 발표하면서 공공임대주택이 일정수준 공급이 되면 주거안정이 이루어질 것처럼 강변하는 것은 국민의 생활 수준 및 주택시장의 특성을 망각한 것이며, 인위적으로 주택 공급 방식을 바꾸는 것은 시장의 혼란만 가중할 뿐이다.
도시정비법은 지난 30여 년간 공동주택을 공급하는 방식을 정하는 모범적 역할을 해 왔고, 도시정비법에서 정하는 절차에 따라 정비기본계획이 정해지고 그에 따른 공동주택 공급 계획이 정부의 공동주택 공급 수립의 모태가 돼 왔음은 자명한 사실인바, 정부가 공공임대주택의 공급을 늘려 주택 공급의 안정을 가져오겠다는 것은 국민들의 주택에 대한 수요를 제대로 파악하지 못한 시대착오적인 발상임을 알아야 한다.
대한민국에서 공동주택의 문화는 지난 30여 년간 절대적인 지위를 유지해 왔고, 현재에도 정부가 수립한 정비기본계획에 따를 때 모든 사업지가 정부가 수립한 정비구역이라 할 수 있으므로, 부정적인 관점으로 보기보다 점진적으로 개혁하고 필요할 경우 혁신하는 방안을 강구해 나가야 할 것이다.
최근 정부는 본질적인 개혁과 혁신보다는 통제와 규제에 방점을 찍고 주택시장의 문제를 투기라 규정하고 주택 소유를 죄악시하는 풍조를 만들어가는 모습을 보여준다. 이는 주택 공급을 안정화시킬 수 있는 적절한 대책이 될 수 없다.
따라서 정부는 도시정비법이 추구하는 목적을 되돌아보고, 정비사업지의 존재 이유를 되새겨 봐야 한다. 정비사업지에서 공급되는 공동주택의 공급 수량과 정부에서 공급하는 공동주택 공급 수량이 균형을 유지하고, 정비사업지의 특성에서 야기되는 문제점과 주택 공급의 왜곡으로 인한 주택가격상승요인을 분석한 정책을 수립해야 한다. 아울러 주택을 가진 자에 대한 당근도 반드시 필요하다는 사실을 새롭게 인식하는 계기가 돼야 할 것이다.
결론적으로 도시정비법은 앞으로도 공동주택의 공급처를 뒷받침하는 역할을 변함없이 수행할 것이다. 그러므로 정부는 도시정비법에서 파생되는 문제 해결과 정부가 공급하는 공동주택의 질 향상 그리고 국민의 주택 공급을 담당하는 자의 역할을 분명히 해 민간과 서로 상생할 수 있는 길을 모색해 나가야 한다.
최근 정부(국회 등 포함)가 추진하고 있는 공동주택 정책의 변화의 정도가 심해 특정된 논점에 대해 언급하는 것은 무리가 있으므로 주택 공급과 관련해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 역할에 한해 살펴보고자 한다.
도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있으므로(제1조), 도시정비법의 목적을 `질 높은 공동주택의 공급`으로 한정하더라도 무리는 없을 것이다.
하지만 법 체계 및 국토이용계획 체계를 들여다보면 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 및 도시정비사업에 관한 계획은 국가계획, 광역도시계획, 시ㆍ도ㆍ군 기본계획 및 시ㆍ도ㆍ군 관리계획에 포함되는 사항으로 도시정비법이 우선해 적용되지 않다. 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」의 내용이 우선해 적용되므로 도시정비사업의 사업성을 대표하는 용적률에 있어 도시지역의 주거지역인 제3종일반주거지역의 경우 국토계획법에서는 용적률 500% 이하, 동법 시행령에서는 용적률 200~300%가 적용된다.
도시정비법에 따른 사업시행자는 국토계획법과 도시정비법 등에 따라 건축계획을 수립해 인허가권자의 심의를 거쳐 사업시행계획(안)을 수립 및 총회의 의결을 거쳐 인가를 받게 되는데, 여기서 사업시행자가 수립하는 건축계획은 도시정비법에서 정하는 정비계획용적률과 그에 따른 소형주택 의무비율을 적용한 법적상한용적률을 적용해 계획을 수립하게 된다. 그러므로 사업지의 사업성은 법적상한용적률 적용보다는 법적상한용적률 적용에 따라 사업시행자가 부담하게 되는 법적부담분 및 그에 대한 부담비용이 관건이다.
더군다나 국토계획법에서 정하는 용적률 상한을 적용받는다 하더라도 용도지역의 분류에 따라 용적률에 차등을 두고 있다. 주거지역에 대해 일률적으로 국토계획법에서 정하는 상한용적률을 적용할 수 없음은 정비기본계획에서 정하는 정비구역에 대한 용적률 적용에도 영향을 미치므로 모든 용도지역에 일률적으로 상한용적률을 적용함은 특혜 시비 등 법 적용의 형평성에 문제가 있으므로 그 적용에 한계가 있다는 것이다. 결과적으로 상한용적률의 적용은 현 정비계획에서 적용되는 용적률 기준으로 사업시행자가 정부에 부담하는 각종 기부채납이 사업성에 미치는 영향도 함께 검토돼야 한다.
현 도시정비법에서 제3종일반주거지역이 법적상한용적률인 300%를 적용받기 위해 부담하는 것은 정비기반시설 설치 등을 위한 부지 및 그에 소요되는 비용, 정비계획용적률을 넘어서는 경우 부담하는 소형주택 그리고 원인자 부담원칙을 내세워 정부가 요구하는 도시정비사업에 따른 공적 부담액이라 할 수 있다. 이것은 분양가상한제 적용 그리고 재건축사업의 경우 재건축초과이익환수제도 적용으로 사업시행자가 부담하는 비중이 과도하다 할 수 있는데, 최근 추진되는 정책들마저 정비사업지에 추가적인 부담을 지우는 용도로 사용되고 있다.
정부가 추진하는 주택 공급 정책은 그 목적에 따라 다르며 정부가 공급하는 공동주택은 민간이 공급하는 주택과 분명한 차이가 있다. 그 목적이 퇴색되지 않는 한 민간이 공급하는 공동주택에 대한 규제는 제한적이어야 하고, 정부가 공급하는 공동주택과의 괴리가 발생할 경우 확대ㆍ적용될 수 있다. 하지만 현재와 같은 기이한 가격 상승 작용이 일어나는 시기에 공급을 제한하는 것은 장기적으로 기현상을 지속시키는 것이므로, 최근의 급격한 패러다임 변화로 국민들의 불안심리를 제어하는 데 한계가 있다는 데 이견이 없다.
그런데 정부는 정부가 공공임대주택 공급계획을 발표하면서 공공임대주택이 일정수준 공급이 되면 주거안정이 이루어질 것처럼 강변하는 것은 국민의 생활 수준 및 주택시장의 특성을 망각한 것이며, 인위적으로 주택 공급 방식을 바꾸는 것은 시장의 혼란만 가중할 뿐이다.
도시정비법은 지난 30여 년간 공동주택을 공급하는 방식을 정하는 모범적 역할을 해 왔고, 도시정비법에서 정하는 절차에 따라 정비기본계획이 정해지고 그에 따른 공동주택 공급 계획이 정부의 공동주택 공급 수립의 모태가 돼 왔음은 자명한 사실인바, 정부가 공공임대주택의 공급을 늘려 주택 공급의 안정을 가져오겠다는 것은 국민들의 주택에 대한 수요를 제대로 파악하지 못한 시대착오적인 발상임을 알아야 한다.
대한민국에서 공동주택의 문화는 지난 30여 년간 절대적인 지위를 유지해 왔고, 현재에도 정부가 수립한 정비기본계획에 따를 때 모든 사업지가 정부가 수립한 정비구역이라 할 수 있으므로, 부정적인 관점으로 보기보다 점진적으로 개혁하고 필요할 경우 혁신하는 방안을 강구해 나가야 할 것이다.
최근 정부는 본질적인 개혁과 혁신보다는 통제와 규제에 방점을 찍고 주택시장의 문제를 투기라 규정하고 주택 소유를 죄악시하는 풍조를 만들어가는 모습을 보여준다. 이는 주택 공급을 안정화시킬 수 있는 적절한 대책이 될 수 없다.
따라서 정부는 도시정비법이 추구하는 목적을 되돌아보고, 정비사업지의 존재 이유를 되새겨 봐야 한다. 정비사업지에서 공급되는 공동주택의 공급 수량과 정부에서 공급하는 공동주택 공급 수량이 균형을 유지하고, 정비사업지의 특성에서 야기되는 문제점과 주택 공급의 왜곡으로 인한 주택가격상승요인을 분석한 정책을 수립해야 한다. 아울러 주택을 가진 자에 대한 당근도 반드시 필요하다는 사실을 새롭게 인식하는 계기가 돼야 할 것이다.
결론적으로 도시정비법은 앞으로도 공동주택의 공급처를 뒷받침하는 역할을 변함없이 수행할 것이다. 그러므로 정부는 도시정비법에서 파생되는 문제 해결과 정부가 공급하는 공동주택의 질 향상 그리고 국민의 주택 공급을 담당하는 자의 역할을 분명히 해 민간과 서로 상생할 수 있는 길을 모색해 나가야 한다.
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