도시정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선, 재개발 및 재건축사업을 말하고, 도시정비사업이 진행되기 위해서는 기본계획의 수립권자가 도시주거환경정비 기본계획을 수립하게 된다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따른 기본계획의 수립 및 정비구역이 지정되기 위해서는 우선적으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」에 따라 도시기본계획과 도시관리계획이 수립되게 되는데 그 중 도시관리계획은 도시정비사업에 관한 계획과 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획 및 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 등을 포함해 수립되게 되고 정비기본계획은 도시관리계획에 따라 수립된다.
도시관리계획에 따라 수립된 정비기본계획은 수립권자가 해당 사업의 기본방향, 주거지 관리계획, 정비구역으로 지정할 예정인 구역, 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획, 세입자에 대한 주거안정대책 등을 포함해 10년 단위로 수립하게 되고, 수립된 정비기본계획은 계획에 대해 5년마다 타당성 여부를 검토해 그 결과를 기본계획에 반영해야 한다.
그리고 수립된 정비기본계획에 따라 정비계획의 수립과 정비구역의 지정이 이뤄지게 되며, 이때 주민 의견청취, 지방의회의 의견청취, 도시계획위원회의 심의 등의 절차를 거쳐야 한다. 그리고 정비계획의 입안제안에 있어 토지등소유자가 제안할 수 있는 입안대상지역을 법에서 정하고 있으므로 법적 요건을 구비한 지역에 대해 필요한 요건을 갖추면 정비구역 지정고시를 하게 되며, 지정고시가 되는 경우 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로의 결정ㆍ고시가 의제되고 개발행위 등이 제한돼 도시정비사업이 정상적으로 진행될 수 있는 여건이 갖춰지게 된다.
하지만 수립권자가 수립하는 정비기본계획이 도시정비법이 추구하는 목적을 정확하게 이행하고 있는가에 대한 의문이 제기되고, 도시정비법이 현실에서 얼마나 효과적으로 집행되고 그 성과를 만들어 냈느냐 하는 것은 결국 도시정비법을 집행하기 위해 수립된 정비기본계획의 효과성이라 할 수 있다. 현실에서 수립권자는 도시정비법을 정확하게 이해하지 못해 현실의 문제인 주택 절벽 등 총체적 주택 수급 문제를 야기했다 할 수 있다.
그리고 나면 도시정비법에서 그 도시정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 차례로 정비해 주택의 소유자 또는 세입자의 이주 관련 대책을 수립해야 하고, 사업의 시행을 위한 조치로 임시거주시설 또는 임시상가 설치 등을 하도록 하고 있으나, 도시정비사업의 사실상 시행자가 민간이고 공공은 책임을 감당할 수 없어 사업에 개입하는 것을 주저 또는 회피해온 점을 돌이켜 볼 때, 순환정비 방식의 도시정비사업은 사실상 불가능에 가깝다.
최근 공공이 직접 도시정비사업에 개입하는 법체계를 갖춰 사업시행자로 참여하고자 하나 지난 시절의 공적개발이 수익성 위주로 진행돼 온 점을 고려한다면 공공이 참여한 사업이 성공할 확률은 극히 낮다고 생각할 수 있고, 공공은 이를 만회하고자 소규모 개발을 위한 규정들을 만들고 있으나 이도 국민의 수요를 정확하게 반영하지 못한 것이라 한다면 결국 주택난은 수요량의 문제가 아닌 질적 문제라 할 수 있다. 즉, 공공이 공급하는 공동주택의 수도 주택난을 해소하기에는 한계가 있다.
더군다나 공공은 민간이 주도하는 도시정비사업에 대해 개발이익환수 및 원인자부담 원칙에 따른 개발손실부과에 몰두하고 사업이 정상적으로 진행할 수 있는 도시정비법상의 보조 및 지원을 간과한 채, 갑과 을의 관계로 규정된 사업시행자를 부담의 주체로 낙인찍는 풍토에서는 효율적인 업무처리가 불가능할 뿐만 아니라 각종 인ㆍ허가시 조건을 부과해 부담만 가중하는 행정은 결과적으로 정상적인 사업의 진행을 가로막고 있고 이해할 수 없는 처리 기간은 비용만 늘리는 결과를 초래한다.
정비기본계획은 최소 10년 그 이상을 고려한 장기적인 계획이 돼야 하고, 기본계획에 반영된 정비사업지의 사업이 진행되는 여부를 명확하게 확인된 계획이 돼야 순환정비사업이 가능하며, 기본계획상 타당성 검토 시기인 5년 단위로 사업 시기를 조정해 주택 수급의 균형을 이뤄야 하는데, 정비기본계획은 전체적인 수급을 반영하지 못하고 도시기능회복이나 주거환경이 불량한 지역에 대해 무분별한 계획을 수립해 진행되지도 못하는 정비구역을 만들어 내는 것은 오히려 주민 간 갈등과 정비기본계획에 대한 불신만 만들어낸다 할 수 있다.
공공이 추구하는 도시정비사업은 도시정비법에 그 목적이 명확하게 기술돼 있으므로 사업 진행으로 인한 과실은 법령 등을 통해 조정하면 될 것이고, 주택 수급을 고려한 정상적인 도시정비사업은 철저한 정비기본계획을 통한 순환정비 방식의 사업이라 할 때 사업이 정상적으로 진행되도록 보장돼야 한다. 또 사업시행자가 부담하는 기부채납 및 정비기반시설 설치비용에 대한 부담을 최소화하고 블록 등을 형성시켜 용적률도 상호교환할 수 있는 제도적 장치들을 만들어 나가야 한다.
공공이 추구하는 도시정비사업에 대한 접근은 도시정비법의 목적에 부합해야 하고 부합된 사업 추진은 시기나 상황과 관계없이 정상적으로 진행돼야 하므로 사업시행자에 대한 부담을 최소화하고 법령 등을 조정해서라도 사업을 정상화할 수 있도록 노력해야 한다.
따라서 공공이 도시정비사업의 난제를 해소해 사업을 정상화하기 위해서는 도시정비법이 추구하는 목적을 명확히 하고 정비기본계획을 수립할 경우 그 기본계획의 타당성 등을 면밀히 검토ㆍ분석해 주택 수급의 균형을 유지할 수 있도록 순환정비 방식에 대한 공적 책임을 명확히 해야 한다. 그뿐만 아니라 사업이 진행되는 경우 사업의 기간 및 행정처분에 대한 합리성을 확보하는 제도적 장치를 만들어야 함을 명심해 사업의 성패의 책임이 공공에 있음을 인식하는 것이 난제 해소 노력의 첫걸음일 것이다.
도시정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선, 재개발 및 재건축사업을 말하고, 도시정비사업이 진행되기 위해서는 기본계획의 수립권자가 도시주거환경정비 기본계획을 수립하게 된다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따른 기본계획의 수립 및 정비구역이 지정되기 위해서는 우선적으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」에 따라 도시기본계획과 도시관리계획이 수립되게 되는데 그 중 도시관리계획은 도시정비사업에 관한 계획과 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획 및 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 등을 포함해 수립되게 되고 정비기본계획은 도시관리계획에 따라 수립된다.
도시관리계획에 따라 수립된 정비기본계획은 수립권자가 해당 사업의 기본방향, 주거지 관리계획, 정비구역으로 지정할 예정인 구역, 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획, 세입자에 대한 주거안정대책 등을 포함해 10년 단위로 수립하게 되고, 수립된 정비기본계획은 계획에 대해 5년마다 타당성 여부를 검토해 그 결과를 기본계획에 반영해야 한다.
그리고 수립된 정비기본계획에 따라 정비계획의 수립과 정비구역의 지정이 이뤄지게 되며, 이때 주민 의견청취, 지방의회의 의견청취, 도시계획위원회의 심의 등의 절차를 거쳐야 한다. 그리고 정비계획의 입안제안에 있어 토지등소유자가 제안할 수 있는 입안대상지역을 법에서 정하고 있으므로 법적 요건을 구비한 지역에 대해 필요한 요건을 갖추면 정비구역 지정고시를 하게 되며, 지정고시가 되는 경우 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로의 결정ㆍ고시가 의제되고 개발행위 등이 제한돼 도시정비사업이 정상적으로 진행될 수 있는 여건이 갖춰지게 된다.
하지만 수립권자가 수립하는 정비기본계획이 도시정비법이 추구하는 목적을 정확하게 이행하고 있는가에 대한 의문이 제기되고, 도시정비법이 현실에서 얼마나 효과적으로 집행되고 그 성과를 만들어 냈느냐 하는 것은 결국 도시정비법을 집행하기 위해 수립된 정비기본계획의 효과성이라 할 수 있다. 현실에서 수립권자는 도시정비법을 정확하게 이해하지 못해 현실의 문제인 주택 절벽 등 총체적 주택 수급 문제를 야기했다 할 수 있다.
그리고 나면 도시정비법에서 그 도시정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 차례로 정비해 주택의 소유자 또는 세입자의 이주 관련 대책을 수립해야 하고, 사업의 시행을 위한 조치로 임시거주시설 또는 임시상가 설치 등을 하도록 하고 있으나, 도시정비사업의 사실상 시행자가 민간이고 공공은 책임을 감당할 수 없어 사업에 개입하는 것을 주저 또는 회피해온 점을 돌이켜 볼 때, 순환정비 방식의 도시정비사업은 사실상 불가능에 가깝다.
최근 공공이 직접 도시정비사업에 개입하는 법체계를 갖춰 사업시행자로 참여하고자 하나 지난 시절의 공적개발이 수익성 위주로 진행돼 온 점을 고려한다면 공공이 참여한 사업이 성공할 확률은 극히 낮다고 생각할 수 있고, 공공은 이를 만회하고자 소규모 개발을 위한 규정들을 만들고 있으나 이도 국민의 수요를 정확하게 반영하지 못한 것이라 한다면 결국 주택난은 수요량의 문제가 아닌 질적 문제라 할 수 있다. 즉, 공공이 공급하는 공동주택의 수도 주택난을 해소하기에는 한계가 있다.
더군다나 공공은 민간이 주도하는 도시정비사업에 대해 개발이익환수 및 원인자부담 원칙에 따른 개발손실부과에 몰두하고 사업이 정상적으로 진행할 수 있는 도시정비법상의 보조 및 지원을 간과한 채, 갑과 을의 관계로 규정된 사업시행자를 부담의 주체로 낙인찍는 풍토에서는 효율적인 업무처리가 불가능할 뿐만 아니라 각종 인ㆍ허가시 조건을 부과해 부담만 가중하는 행정은 결과적으로 정상적인 사업의 진행을 가로막고 있고 이해할 수 없는 처리 기간은 비용만 늘리는 결과를 초래한다.
정비기본계획은 최소 10년 그 이상을 고려한 장기적인 계획이 돼야 하고, 기본계획에 반영된 정비사업지의 사업이 진행되는 여부를 명확하게 확인된 계획이 돼야 순환정비사업이 가능하며, 기본계획상 타당성 검토 시기인 5년 단위로 사업 시기를 조정해 주택 수급의 균형을 이뤄야 하는데, 정비기본계획은 전체적인 수급을 반영하지 못하고 도시기능회복이나 주거환경이 불량한 지역에 대해 무분별한 계획을 수립해 진행되지도 못하는 정비구역을 만들어 내는 것은 오히려 주민 간 갈등과 정비기본계획에 대한 불신만 만들어낸다 할 수 있다.
공공이 추구하는 도시정비사업은 도시정비법에 그 목적이 명확하게 기술돼 있으므로 사업 진행으로 인한 과실은 법령 등을 통해 조정하면 될 것이고, 주택 수급을 고려한 정상적인 도시정비사업은 철저한 정비기본계획을 통한 순환정비 방식의 사업이라 할 때 사업이 정상적으로 진행되도록 보장돼야 한다. 또 사업시행자가 부담하는 기부채납 및 정비기반시설 설치비용에 대한 부담을 최소화하고 블록 등을 형성시켜 용적률도 상호교환할 수 있는 제도적 장치들을 만들어 나가야 한다.
공공이 추구하는 도시정비사업에 대한 접근은 도시정비법의 목적에 부합해야 하고 부합된 사업 추진은 시기나 상황과 관계없이 정상적으로 진행돼야 하므로 사업시행자에 대한 부담을 최소화하고 법령 등을 조정해서라도 사업을 정상화할 수 있도록 노력해야 한다.
따라서 공공이 도시정비사업의 난제를 해소해 사업을 정상화하기 위해서는 도시정비법이 추구하는 목적을 명확히 하고 정비기본계획을 수립할 경우 그 기본계획의 타당성 등을 면밀히 검토ㆍ분석해 주택 수급의 균형을 유지할 수 있도록 순환정비 방식에 대한 공적 책임을 명확히 해야 한다. 그뿐만 아니라 사업이 진행되는 경우 사업의 기간 및 행정처분에 대한 합리성을 확보하는 제도적 장치를 만들어야 함을 명심해 사업의 성패의 책임이 공공에 있음을 인식하는 것이 난제 해소 노력의 첫걸음일 것이다.
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