[아유경제=서승아 기자] 정부가 아파트 재건축 허용연한을 최대 10년 단축하겠다고 발표해 재건축에 대한 관심이 높아진 가운데 저밀도로 지어져 사업성이 높은 1990년 이전 준공 아파트가 주목받고 있다.
26일 부동산114 리서치에 따르면 이번 9ㆍ1부동산대책으로 재건축 연한이 크게 단축된 서울의 1990년대 이전 일반 아파트(재건축 제외) 매매가가 지난주 대비 0.22% 오른 것으로 조사됐다. 이어 아파트(주상복합 제외)를 대상으로 평균 용적률을 분석한 결과 1990년 이전에 준공한 아파트의 평균 용적률은 192%로 집계됐다. 2001~2010년 준공아파트는 221.6%, 2011~2014년은 200.3%다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 총면적(지하 층, 주차장, 주민공동시설 제외) 비율로, 건축물의 양적 개념을 의미한다. 용적률이 낮으면 가구별 대지지분 비율이 높아 재건축 시 추가로 건립하는 세대수가 늘어 수익성 확보에 유리하다.
반면 용적률이 높으면 가구별 비율이 낮아 신규 공급 세대수가 적다. 이처럼 1990년 이전과 이후 아파트의 용적률 차이가 큰 것은 정부가 1988년 서울올림픽 이후 낮은 주택 보급률과 빠른 경제 성장으로 집값이 치솟자 주택 공급을 늘리기 위해 용적률 완화 정책을 실시했기 때문이다.
1991~2000년 사이에 지어진 아파트의 평균 용적률은 254.8%다. 서울에선 용적률이 300%에 육박하는 단지도 많이 공급됐다. 동 간 거리가 좁고 내부 구조도 불편한 단지가 많다. 따라서 1991년 이후 준공된 아파트는 그 전에 지어진 단지보다 재건축 허용연한 단축 혜택은 더 크지만 사업성 측면에선 불리하다. 여기에 법적상한용적률이 200~300%까지 됐지만 지자체별로 용적률 기준을 달리 적용하고 있어 고밀도 아파트는 재건축 수익성을 내는 데 한계가 있다.
서울시는 ▲제1종일반주거지역 150% ▲제2종일반주거지역 200% ▲제3종일반주거지역 250%로 이를 제한하고 있다. 또 「도시 및 주거환경정비법」에 의거 법적상한까지 용적률 인센티브를 받더라도 늘어난 용적률의 30~50%는 임대주택을 지어 지자체에 싼값에 넘겨야한다. 공원, 도로 등 기반시설에 대한 기부채납까지 고려하면 수익성은 더 떨어진다. 따라서 재건축을 고려한 노후 아파트 매입 시 기존 용적률과 계획 용적률 차이를 비교해 늘어나는 용적률을 확인하는 게 필요하다.
이미윤 부동산114 연구원은 "정부가 재건축 허용연한 축소 등 규제를 완화했지만 지역별로 200~300%인 용적률 상한선 기준이 여전히 남아 있고 재건축 시 임대아파트 공급 의무, 기부채납 등 조건도 있어 사업성을 자세히 따져 추진할 필요가 있다"고 조언했다.

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