정비사업을 진행함에 있어서 재개발사업의 경우 정비사업조합(이하 조합)으로 조합원의 소유 부동산에 대한 신탁등기를 하지 않고 사업을 진행하는 경우가 많지만 재건축사업에서는 대부분 신탁등기 절차 이행의무를 조합 정관상 조합원의 의무 조항으로 규정하여 신탁등기 절차를 시행하고 있고, 관리처분인가 고시 이후에는 각 소유 부동산에 대한 사용·수익권을 박탈하여 조합원 등의 소유 부동산을 조합에 인도하도록 규정하고 있다. 아래에서는 재건축사업에 따른 조합원의 소유 부동산에 대한 신탁등기 절차 이행의무와 인도의무에 관하여 언급하고자 한다.
재건축사업에서 조합원은 어떠한 근거로 신탁등기 절차 이행의무를 부담하게 될 것인가에 관하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에는 명백한 규정이 없으나, 대부분 조합은 정관에 조합원의 신탁등기 절차 이행에 관하여 규정하고 있다. 이러한 조합원의 신탁등기 절차 이행의무에 관하여 대법원(1997년 5월 30일 선고 96다23887 판결)은 "재건축 조합의 조합원은 조합의 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합 규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있는 것이며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다 재건축사업은 재건축 구역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택 부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 하므로 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축 조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으므로, 조합원들은 재건축 조합에게 조합설립인가로써 조합 규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다"고 판시한바 있다.
위 대법원 판결은 구 「주택건설촉진법」이 시행되던 당시에 선고된 내용이지만 현재 도정법이 적용되는 대부분의 재건축사업의 경우에도 정관상의 의무로 현물출 자의무와 신탁등기 절차 의무를 규정하고 있어 그 적용이 가능한 것으로 판단된다.
한편 재건축 사업시행자는 관리처분인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거할 수 있는데(도정법 제48조의2제1항 참조), 건축물을 철거하기에 앞서 미이주 조합원이나 토지등소유자, 세입자 등에 대하여 강제로 부동산을 인도받을 수 없기 때문에 법원으로부터 인도 판결을 받아야만 강제집행이 가능하고, 인도를 받기 위한 보전 조치로 법원에 점유이전 금지 가처분 등의 보전처분을 하게 되는 것이다.
이러한 인도 의무에 관하여 대법원(2013년 12월 26일 선고 2011다85352 판결)은 "구 도정법 제49조제3항은 `시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가할 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다`고 정하고, 같은 조 제6항 본문은 `제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다`고 정하고 있다"고 판시했다.
이들 법 규정에 따라 관리처분인가 고시가 있으면 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되므로 사업시행자는 목적물에 대한 별도의 수용 또는 사용의 절차 없이 이를 사용ㆍ수익할 수 있게 된다(대법원 2011년 11월 24일 선고 2009다28394 판결 참조). 그리고 재개발사업에서의 사업시행자인 조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합설립 결의는 조합설립인가 처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과하므로, 조합설립 결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합설립인가 처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않은 한 조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖는다(대법원 2010년 4월 8일 선고 2009다10881 판결 참조). 원심 판결 이유에 의하면 원고는 2008년 6월 26일 서울 중구청장으로부터 이 사건 관리처분인가 처분을 받아 그 인가 처분이 고시되었으므로 위 관리처분인가 처분이 당연무효이거나 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고들은 사업시행자인 원고의 인도 청구에 응할 의무가 있다. 또한 원고의 조합 정관 제10조제1항제7호는 `사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무`를 조합원의 의무로 규정하고 있으므로 원고의 조합원인 피고들은 위 정관 규정에 의해서도 이 사건 각 부동산의 인도 의무가 인정된다고 판시한바 있다.
따라서 조합의 경우 조합원의 이주와 관련하여, `조합원이 조합을 상대로 조합설립인가 처분 등의 효력을 다투면서 조합에 부동산 인도 의무를 이행하지 않은 경우에 조합원이 인도 의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 없어 인도 의무 불이행에 관하여 조합원 등에게 고의나 과실이 인정되어 이에 따른 손해배상책임이 부과될 수 있다`는 내용의 대법원의 판결(위 2011다85352 판결)도 있으므로, 조합은 이러한 점을 이용하여 조합원들의 이주를 독려할 필요성도 있다 할 것이다.
정비사업을 진행함에 있어서 재개발사업의 경우 정비사업조합(이하 조합)으로 조합원의 소유 부동산에 대한 신탁등기를 하지 않고 사업을 진행하는 경우가 많지만 재건축사업에서는 대부분 신탁등기 절차 이행의무를 조합 정관상 조합원의 의무 조항으로 규정하여 신탁등기 절차를 시행하고 있고, 관리처분인가 고시 이후에는 각 소유 부동산에 대한 사용·수익권을 박탈하여 조합원 등의 소유 부동산을 조합에 인도하도록 규정하고 있다. 아래에서는 재건축사업에 따른 조합원의 소유 부동산에 대한 신탁등기 절차 이행의무와 인도의무에 관하여 언급하고자 한다.
재건축사업에서 조합원은 어떠한 근거로 신탁등기 절차 이행의무를 부담하게 될 것인가에 관하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에는 명백한 규정이 없으나, 대부분 조합은 정관에 조합원의 신탁등기 절차 이행에 관하여 규정하고 있다. 이러한 조합원의 신탁등기 절차 이행의무에 관하여 대법원(1997년 5월 30일 선고 96다23887 판결)은 "재건축 조합의 조합원은 조합의 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합 규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있는 것이며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다 재건축사업은 재건축 구역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택 부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 하므로 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축 조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으므로, 조합원들은 재건축 조합에게 조합설립인가로써 조합 규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다"고 판시한바 있다.
위 대법원 판결은 구 「주택건설촉진법」이 시행되던 당시에 선고된 내용이지만 현재 도정법이 적용되는 대부분의 재건축사업의 경우에도 정관상의 의무로 현물출 자의무와 신탁등기 절차 의무를 규정하고 있어 그 적용이 가능한 것으로 판단된다.
한편 재건축 사업시행자는 관리처분인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거할 수 있는데(도정법 제48조의2제1항 참조), 건축물을 철거하기에 앞서 미이주 조합원이나 토지등소유자, 세입자 등에 대하여 강제로 부동산을 인도받을 수 없기 때문에 법원으로부터 인도 판결을 받아야만 강제집행이 가능하고, 인도를 받기 위한 보전 조치로 법원에 점유이전 금지 가처분 등의 보전처분을 하게 되는 것이다.
이러한 인도 의무에 관하여 대법원(2013년 12월 26일 선고 2011다85352 판결)은 "구 도정법 제49조제3항은 `시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가할 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다`고 정하고, 같은 조 제6항 본문은 `제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다`고 정하고 있다"고 판시했다.
이들 법 규정에 따라 관리처분인가 고시가 있으면 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되므로 사업시행자는 목적물에 대한 별도의 수용 또는 사용의 절차 없이 이를 사용ㆍ수익할 수 있게 된다(대법원 2011년 11월 24일 선고 2009다28394 판결 참조). 그리고 재개발사업에서의 사업시행자인 조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합설립 결의는 조합설립인가 처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과하므로, 조합설립 결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합설립인가 처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않은 한 조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖는다(대법원 2010년 4월 8일 선고 2009다10881 판결 참조). 원심 판결 이유에 의하면 원고는 2008년 6월 26일 서울 중구청장으로부터 이 사건 관리처분인가 처분을 받아 그 인가 처분이 고시되었으므로 위 관리처분인가 처분이 당연무효이거나 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고들은 사업시행자인 원고의 인도 청구에 응할 의무가 있다. 또한 원고의 조합 정관 제10조제1항제7호는 `사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무`를 조합원의 의무로 규정하고 있으므로 원고의 조합원인 피고들은 위 정관 규정에 의해서도 이 사건 각 부동산의 인도 의무가 인정된다고 판시한바 있다.
따라서 조합의 경우 조합원의 이주와 관련하여, `조합원이 조합을 상대로 조합설립인가 처분 등의 효력을 다투면서 조합에 부동산 인도 의무를 이행하지 않은 경우에 조합원이 인도 의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 없어 인도 의무 불이행에 관하여 조합원 등에게 고의나 과실이 인정되어 이에 따른 손해배상책임이 부과될 수 있다`는 내용의 대법원의 판결(위 2011다85352 판결)도 있으므로, 조합은 이러한 점을 이용하여 조합원들의 이주를 독려할 필요성도 있다 할 것이다.
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