정비사업의 최대 협력 업체는 설계자, 시공자, 정비사업전문관리업자(이하 정비업자)다. 설계자는 건축심의를 진행하면서 새로 건설될 아파트에 대한 설계 업무를 담당한다. 시공자는 정비사업조합(이하 조합)에 자금을 지원하면서 설계자가 계획한 설계대로 아파트를 시공하는 업무를 진행한다.
그러면 정비업자는 무슨 업무를 하는 것일까? 대부분의 조합 관계자는 정비업자가 조합의 행정 업무를 담당한다고 알고 있으며 조합의 모든 업무를 진행하며 지원해야 한다고 알고 있다. 심지어 어떤 조합에서는 정비업자가 무슨 일을 하는지도 모르기 때문에 하는 일이 없다고 타박하는 사람도 간혹 있다.
여기서 분명히 밝히건대 정비업자의 업무는 ▲조합설립인가 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획 수립 업무 대행 ▲설계자·시공자 선정 지원 업무 ▲사업성 검토 ▲사업시행계획서 작성 등으로 법률에 명시되어 있다.
하지만 대부분의 정비업자는 정비구역 지정 업무와 사업시행계획 수립 업무를 조합의 다른 협력 업체들과 공동으로 수행하며, 조합(추진위) 설립 업무, 설계자 및 시공자 선정 지원 업무, 관리처분계획 수립 업무, (조합의) 해산 및 청산 업무는 정비업자가 주관하여 대부분의 업무를 수행하고 철거 및 시공 업무는 보조를 하고 있다.
정비사업을 추진하면서 정비업자의 기술적 업무를 단계별로 자세히 알아보자.
정비구역 지정을 위해서는 ▲사업 대상지에 대한 토지이용계획 수립 ▲도시계획시설, 공동이용시설, 건축선, 건축물에 관한 계획 진행 ▲용적률, 건폐율의 범위 결정 ▲주택공급계획 수립 등의 업무를 도시계획업체가 주축으로 진행한다. 이때 정비업자는 ▲조합원들의 토지·건축물의 이용 및 소유 현황 ▲도시계획시설 및 정비기반시설의 설치 현황 ▲거주 가구 및 세입자 현황 ▲사업 동의 현황 등을 조사하여 계획을 수립하는 업무를 담당하는데, 이는 사업장과 조합원들의 전반적이고 기본적인 현황 조사에 대한 업무이다.
추진위구성승인과 조합설립인가는 사업 주체, 즉 사업시행자를 확정 짓는 행정 행위이다. 사업시행자는 조합원들이 모두 모인 총회에서 투표로 집행부를 선출한다. 이때 정비업자는 조합원의 토지ㆍ건축물에 대한 권리 내역을 조사하고 추진위 운영규정과 조합 정관(안) 작성, 개략적인 사업비 추정, 동의서 작성 및 징구 지원, 집행부 구성, 총회 업무 및 대관 업무 등을 담당한다. 이는 조합원 대상자를 확인하여 집행부를 구성한 후 행정관청에서 확정을 받는 업무이다.
협력 업체 중에서 시공자, 설계자, 감정평가업자(재개발사업 제외), 정비업자는 반드시 총회에서 선정되어야 하는 업체인데, 법률에 정비업자는 시공자와 설계자를 선정하는 업무를 지원하도록 규정되어 있다. 그 이유는 시공자와 설계자가 정비사업에서 차지하는 비율이 그만큼 높아 선정할 때 다른 업체보다 더욱더 전문적인 지원이 필요하기 때문이다.
사업시행계획 수립은 건축심의와 사업시행인가를 받는 업무로 나뉘어 추진된다. 흔히 대부분의 조합에서는 이 업무를 건축사사무소에서 모두 진행하는 것으로 알고 있다. 물론 건축사사무소에서는 건축심의 시 대부분의 업무를 진행한다. 하지만 사업시행인가 업무는 정비업자, 시공자, 설계자가 공동으로 추진한다. 그중에서 정비업자의 업무는 세입자 조사 및 주거 대책 업무, 자금계획, 조합원 명부 작성, 토지·건축물의 권리 명세 조사, 국·공유지 점유자와 비점유자 현황 조사, 조합원 동의 내역, 사업시행계획에 대한 총회 업무 등을 담당한다. 이는 조합원의 권리 내역을 조사하여 총회를 개최하고 대상 조합원에게 설계 내용에 대한 의결을 받아 사업시행인가에 대한 대관 업무를 진행하는 업무이다.
관리처분계획 수립은 조합원들의 재산 가치에 대한 평가와 정비사업의 개발 이익을 분배하는 업무이기 때문에 조합원들이 가장 관심을 가지고 참여하고 있는 업무 중의 하나이며, 이 업무는 감정평가업자와 시공자의 도움을 받아 정비업자가 주관하는 업무로 흔히 `정비사업의 꽃`이라고도 불린다.
정비업자는 권리 변동에 따른 권리 명세 조사, 분양신청서 작성, 현금청산자의 조서 작성 및 청산 방법 확정, 정비사업비 추산, 조합원 수입·지출·개발 이익 분석, 관리처분 방법 및 계획서 작성, 분양설계서 작성, 조합원 개인별 부담금 확정 및 고지, 관리처분에 관한 총회 업무 등을 담당한다. 이는 정비사업을 통한 개발 이익을 조합원 개개인에게 분배하며 그 분배 과정을 총회에서 설명하여 의결을 얻은 후 대관 업무로 관리처분인가를 받는 업무이다.
철거 업무는 철거업체가 대부분의 업무를 진행하며, 시공 업무는 건설사가 설계 내용에 따라 공사를 진행하고, 감리는 설계도서 및 공사를 시공하는 것을 검토·확인하면서 진행되기 때문에 정비업자는 주체가 되어 업무를 진행하지 않고 단지 지원 업무를 담당한다.
조합의 해산 및 청산은 정비사업을 종결 지으며 법인등기를 소멸시키는 업무이다. 이때는 법무사의 도움을 받아 정비업자가 대부분의 업무를 진행한다. 해산을 하기 위해서는 해산 총회 업무, 청산인 선임, 관할관청에 해산 신고, 관계 서류 이관, 채권 공고 및 신고 등을 진행하며, 청산을 하기 위해서는 청산감사 및 채권ㆍ채무 종결 처리와 잔여 사업비를 제로로 맞추는 잔여재산 귀속 처리 업무 등을 한다. 최종적으로 청산등기를 완료하면 정비사업이 모두 완료된다.
정비업자가 정비사업 추진에 미치는 영향력은 상당하다. 그렇기 때문에 조합 임원과 정비업자는 공무원으로 본다는 규정을 「도시 및 주거환경정비법」 제84조에 명시해 놓아 합법적으로 정비사업을 추진할 수 있게 하였다. 조합과 조합원들은 정비업자의 업무를 명확하게 인지하고 정비업자가 업무를 신속하고 합리적으로 추진할 수 있도록 힘을 보태주고 그들의 노고를 인정해주어 더욱더 활발히 사업이 추진되도록 하여야 한다.
우리는 공기를 통해 숨을 쉬며 살아가고 있지만 공기가 눈에 보이지도 않고 냄새도 나지 않기 때문에 공기의 소중함을 잊어버릴 때가 많다. 정비업자도 사업의 시작부터 완료까지 조합과 조합원들의 바로 옆에서 항상 함께하는 제1조력자이지만 조합원들이 정비업자의 역할과 중요성에 대해서는 잘 인식하지 못할 때가 많이 있다.
공기가 없으면 사람이 살아갈 수 없듯이 정비업자가 없으면 조합원들이 정비사업을 성공적으로 추진하기 어려울 것이다. 정비업자 또한 조합과 조합원이 없으면 정비사업을 진행할 수가 없다. 정비업자가 조합과 조합원들에 대해 잘 알고 있듯이 조합원들도 정비업자의 역할에 대해 잘 알고 있으면서 정비업자를 정비사업의 제1조력자로 인정하며 사랑해주는 것이 정비사업을 성공적으로 수행하는 지름길일 것이다.
정비사업의 최대 협력 업체는 설계자, 시공자, 정비사업전문관리업자(이하 정비업자)다. 설계자는 건축심의를 진행하면서 새로 건설될 아파트에 대한 설계 업무를 담당한다. 시공자는 정비사업조합(이하 조합)에 자금을 지원하면서 설계자가 계획한 설계대로 아파트를 시공하는 업무를 진행한다.
그러면 정비업자는 무슨 업무를 하는 것일까? 대부분의 조합 관계자는 정비업자가 조합의 행정 업무를 담당한다고 알고 있으며 조합의 모든 업무를 진행하며 지원해야 한다고 알고 있다. 심지어 어떤 조합에서는 정비업자가 무슨 일을 하는지도 모르기 때문에 하는 일이 없다고 타박하는 사람도 간혹 있다.
여기서 분명히 밝히건대 정비업자의 업무는 ▲조합설립인가 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획 수립 업무 대행 ▲설계자·시공자 선정 지원 업무 ▲사업성 검토 ▲사업시행계획서 작성 등으로 법률에 명시되어 있다.
하지만 대부분의 정비업자는 정비구역 지정 업무와 사업시행계획 수립 업무를 조합의 다른 협력 업체들과 공동으로 수행하며, 조합(추진위) 설립 업무, 설계자 및 시공자 선정 지원 업무, 관리처분계획 수립 업무, (조합의) 해산 및 청산 업무는 정비업자가 주관하여 대부분의 업무를 수행하고 철거 및 시공 업무는 보조를 하고 있다.
정비사업을 추진하면서 정비업자의 기술적 업무를 단계별로 자세히 알아보자.
정비구역 지정을 위해서는 ▲사업 대상지에 대한 토지이용계획 수립 ▲도시계획시설, 공동이용시설, 건축선, 건축물에 관한 계획 진행 ▲용적률, 건폐율의 범위 결정 ▲주택공급계획 수립 등의 업무를 도시계획업체가 주축으로 진행한다. 이때 정비업자는 ▲조합원들의 토지·건축물의 이용 및 소유 현황 ▲도시계획시설 및 정비기반시설의 설치 현황 ▲거주 가구 및 세입자 현황 ▲사업 동의 현황 등을 조사하여 계획을 수립하는 업무를 담당하는데, 이는 사업장과 조합원들의 전반적이고 기본적인 현황 조사에 대한 업무이다.
추진위구성승인과 조합설립인가는 사업 주체, 즉 사업시행자를 확정 짓는 행정 행위이다. 사업시행자는 조합원들이 모두 모인 총회에서 투표로 집행부를 선출한다. 이때 정비업자는 조합원의 토지ㆍ건축물에 대한 권리 내역을 조사하고 추진위 운영규정과 조합 정관(안) 작성, 개략적인 사업비 추정, 동의서 작성 및 징구 지원, 집행부 구성, 총회 업무 및 대관 업무 등을 담당한다. 이는 조합원 대상자를 확인하여 집행부를 구성한 후 행정관청에서 확정을 받는 업무이다.
협력 업체 중에서 시공자, 설계자, 감정평가업자(재개발사업 제외), 정비업자는 반드시 총회에서 선정되어야 하는 업체인데, 법률에 정비업자는 시공자와 설계자를 선정하는 업무를 지원하도록 규정되어 있다. 그 이유는 시공자와 설계자가 정비사업에서 차지하는 비율이 그만큼 높아 선정할 때 다른 업체보다 더욱더 전문적인 지원이 필요하기 때문이다.
사업시행계획 수립은 건축심의와 사업시행인가를 받는 업무로 나뉘어 추진된다. 흔히 대부분의 조합에서는 이 업무를 건축사사무소에서 모두 진행하는 것으로 알고 있다. 물론 건축사사무소에서는 건축심의 시 대부분의 업무를 진행한다. 하지만 사업시행인가 업무는 정비업자, 시공자, 설계자가 공동으로 추진한다. 그중에서 정비업자의 업무는 세입자 조사 및 주거 대책 업무, 자금계획, 조합원 명부 작성, 토지·건축물의 권리 명세 조사, 국·공유지 점유자와 비점유자 현황 조사, 조합원 동의 내역, 사업시행계획에 대한 총회 업무 등을 담당한다. 이는 조합원의 권리 내역을 조사하여 총회를 개최하고 대상 조합원에게 설계 내용에 대한 의결을 받아 사업시행인가에 대한 대관 업무를 진행하는 업무이다.
관리처분계획 수립은 조합원들의 재산 가치에 대한 평가와 정비사업의 개발 이익을 분배하는 업무이기 때문에 조합원들이 가장 관심을 가지고 참여하고 있는 업무 중의 하나이며, 이 업무는 감정평가업자와 시공자의 도움을 받아 정비업자가 주관하는 업무로 흔히 `정비사업의 꽃`이라고도 불린다.
정비업자는 권리 변동에 따른 권리 명세 조사, 분양신청서 작성, 현금청산자의 조서 작성 및 청산 방법 확정, 정비사업비 추산, 조합원 수입·지출·개발 이익 분석, 관리처분 방법 및 계획서 작성, 분양설계서 작성, 조합원 개인별 부담금 확정 및 고지, 관리처분에 관한 총회 업무 등을 담당한다. 이는 정비사업을 통한 개발 이익을 조합원 개개인에게 분배하며 그 분배 과정을 총회에서 설명하여 의결을 얻은 후 대관 업무로 관리처분인가를 받는 업무이다.
철거 업무는 철거업체가 대부분의 업무를 진행하며, 시공 업무는 건설사가 설계 내용에 따라 공사를 진행하고, 감리는 설계도서 및 공사를 시공하는 것을 검토·확인하면서 진행되기 때문에 정비업자는 주체가 되어 업무를 진행하지 않고 단지 지원 업무를 담당한다.
조합의 해산 및 청산은 정비사업을 종결 지으며 법인등기를 소멸시키는 업무이다. 이때는 법무사의 도움을 받아 정비업자가 대부분의 업무를 진행한다. 해산을 하기 위해서는 해산 총회 업무, 청산인 선임, 관할관청에 해산 신고, 관계 서류 이관, 채권 공고 및 신고 등을 진행하며, 청산을 하기 위해서는 청산감사 및 채권ㆍ채무 종결 처리와 잔여 사업비를 제로로 맞추는 잔여재산 귀속 처리 업무 등을 한다. 최종적으로 청산등기를 완료하면 정비사업이 모두 완료된다.
정비업자가 정비사업 추진에 미치는 영향력은 상당하다. 그렇기 때문에 조합 임원과 정비업자는 공무원으로 본다는 규정을 「도시 및 주거환경정비법」 제84조에 명시해 놓아 합법적으로 정비사업을 추진할 수 있게 하였다. 조합과 조합원들은 정비업자의 업무를 명확하게 인지하고 정비업자가 업무를 신속하고 합리적으로 추진할 수 있도록 힘을 보태주고 그들의 노고를 인정해주어 더욱더 활발히 사업이 추진되도록 하여야 한다.
우리는 공기를 통해 숨을 쉬며 살아가고 있지만 공기가 눈에 보이지도 않고 냄새도 나지 않기 때문에 공기의 소중함을 잊어버릴 때가 많다. 정비업자도 사업의 시작부터 완료까지 조합과 조합원들의 바로 옆에서 항상 함께하는 제1조력자이지만 조합원들이 정비업자의 역할과 중요성에 대해서는 잘 인식하지 못할 때가 많이 있다.
공기가 없으면 사람이 살아갈 수 없듯이 정비업자가 없으면 조합원들이 정비사업을 성공적으로 추진하기 어려울 것이다. 정비업자 또한 조합과 조합원이 없으면 정비사업을 진행할 수가 없다. 정비업자가 조합과 조합원들에 대해 잘 알고 있듯이 조합원들도 정비업자의 역할에 대해 잘 알고 있으면서 정비업자를 정비사업의 제1조력자로 인정하며 사랑해주는 것이 정비사업을 성공적으로 수행하는 지름길일 것이다.
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