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경제 > 부동산

Q&A로 살펴보는 11ㆍ3 대책

지난 3일 `실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안`이 발표됨에 따라 이와 관련한 국민들의 관심이 높아지고 있다. 이에 본보는 `11ㆍ3 대책`에 대한 이해를 돕고자 Q&A 형식으로 관련 내용을 구성해 봤다. - 편집자 주 Q. 1순위 제한, 재당첨 제한 등이 적용되는 시점은? A. 「주택공급에 관한 규칙」 개정안 시행일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다. 청약가점제 자율 시행 유보, 2순위 청약 신청 시 청약통장 사용은 2017년 1월 1일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 해당된다. 국토교통부는 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 규칙 개정 절차를 최대한 단축해 이달 중순 시행한다는 구상이다. Q. 강화된 전매제한 기간이 적용되는 시점은? 이미 분양 계약을 한 단지에도 적용되는지? A. 이달 3일부터 입주자 모집 공고를 낸 주택부터 적용되며, 이전에 입주자 모집을 공고해 분양 계약을 체결한 주택은 전매제한 기간 강화가 적용되지 않는다. 특히 거래 가능한 분양권을 취득한 자도 전매제한 적용 대상이 아니다. 또한 이미 입주자 모집 공고를 실시해 청약 신청 중인 단지, 분양 계약 중인 단지 등도 적용되지 않는다. Q. 청약 1순위 제도 개선 내용과 제한 사례는? A1. 조정 대상 지역에서 주택 청약 시 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하 주택으로서 국가ㆍ지자체ㆍLH 등 공공이 건설하거나 주택도시기금의 지원을 받은 주택)은 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자는 1순위 당첨이 제한됐다. 민영주택의 경우에는 ▲세대주가 아닌 자 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자 ▲2채 이상 소유한 세대에 속한 자일 경우 1순위 당첨 제한이 가해진다. A2. 구체적인 제한 사례를 살펴보면 다음과 같다. ① 현재 세대주가 아닌 자가 서울의 민영주택에 청약하는 경우 → 세대주가 아닌 자는 서울에서 공급되는 주택에서 1순위 당첨이 제한되기 때문에 1순위 당첨은 불가하다. 다만 2순위로는 당첨이 가능하다. ② 4년 전 대구 민영주택에 당첨된 자가 경기 하남시에서 공급되는 공공택지 내 주택에 청약하는 경우 → 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 하남시 공공택지 내 주택에 1순위 당첨이 제한되기 때문에 1순위 당첨이 불가능하다. 다만 민간택지 내 주택은 청약이 가능하다. ③ 3년 전 서울에서 아내가 민영주택에 당첨됐는데, 남편이 세종 신도시(예정)에서 공급되는 공공택지 내 주택에 청약하는 경우 → 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 세종시 예정 지역의 공공택지 내 주택에 1순위 당첨이 제한되므로 1순위 당첨은 안 된다. ④ 현재 전용 85㎡ 2채를 소유한 자가 부산 해운대구 민간택지 내 공급되는 민영주택을 청약하는 경우 → 2가구 이상을 소유한 세대에 속한 자는 부산 해운대구 민간택지 내 주택에 1순위 당첨이 제한되기 때문에 1순위 당첨은 되지 못한다. Q. 2가구 산정 기준은? A. 무주택으로 간주되는 주택은 2가구 산정에서 제외된다. Q. 청약 재당첨 제한 제도 개선 내용과 제한 사례를 예로 들자면? A1. 조정 대상 지역에서의 주택 및 주택 당첨자가 재당첨 제한 대상에 추가됐다( 참조). 재당첨 제한 기간은 ▲수도권 과밀억제권역에서 전용 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 5년 ▲그 외 지역에서 전용 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 3년 ▲수도권 과밀억제권역에서 전용 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우 3년 ▲그 외 지역에서 전용 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우 1년이다. A2. 구체적인 제한 사례는 다음과 같다. ① 4년 전 서울에서 분양가상한제 적용 주택(전용 85㎡ 이하)에 당첨된 자가 서울 재건축 일반분양분에 청약하는 경우 → 과거 서울(과밀억제권역, 전용 85㎡ 이하)에서 당첨됐고 새로 조정 지역에 포함된 서울 주택에 청약하기 때문에 5년간 재당첨 제한이 적용돼 당첨이 불가능하다. ② 2년 전 부산에서 이전 기관 종사자 특별공급(전용 85㎡ 초과) 주택에 당첨된 자가 경기도 고양시 공공택지 내 민영주택에 청약하는 경우 → 부산(과밀억제권역 아닌 지역, 전용 85㎡ 초과)에서 당첨됐고 새로 조정 지역에 포함된 고양시 공공택지 내 주택에 청약하므로 1년간 재당첨 제한이 적용돼 당첨이 가능하다. ③ 2년 전 서울에서 민영주택(전용 85㎡ 초과)에 당첨된 자가 서울의 재개발 일반분양분에 청약하는 경우 → 서울(과밀억제권역, 전용 85㎡ 초과)에서 당첨됐고 새로 조정 지역에 포함된 서울에 청약하기 때문에 3년간 재당첨 제한이 적용된다. Q. 과밀억제권역이란? A. 「수도권정비계획법 시행령」 별표1에 의해 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동ㆍ인천 경제 자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외ㆍ반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 등이 해당된다. Q. 당첨 후 계약을 포기한 경우의 청약 1순위 제한은? A. 당첨 후 계약을 포기하더라도 당첨자에 해당된다. Q. 선착순으로 당첨된 자도 청약 1순위 제한에 해당되는지? A. 미분양 후 선착순으로 당첨된 경우는 당첨자가 아니다. Q. 중도 대출 발급 요건 강화, 2순위 청약통장 사용, 1순위 청약 일정 분리, 청약가점제 자율 시행 유보 등의 적용 범위는? A. 조정 대상 지역에만 적용된다. Q. 2순위 청약통장을 사용하기 위한 요건은? A. 청약통장만 보유하고 있으면 2순위 청약 신청이 가능하기 때문에 1회 납입한 청약통장도 가능하다. 다만 청약통장을 사용해 2순위 청약 당첨 시 청약통장이 소멸되기 때문에 추후 1순위 요건은 청약통장 가입 후 수도권 12개월, 지방 6개월 후 사용 가능하다. Q. 청약시장 불법행위 상시점검팀 운용, 신고포상금 제도, 부적격 당첨자 청약 제한 기간 연장 등의 적용 범위는? A. 전국적으로 적용된다.ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지

http://www.areyou.co.kr [ repoter : 서승아 기자 ]

뉴스등록일 : 2016-11-11 / 뉴스공유일 : 2016-11-11

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경제 > 부동산

이름은 ‘HUG’인데… 다가갈 수 없는 ‘주택도시보증공사’

분양보증은 최근 부동산시장의 `뜨거운 감자`다. 정부가 지난해 4월 분양가상한제 폐지 이후 무서운 기세로 치솟고 있는 분양가를 제어하기 위한 수단으로 삼고 있어서다. 얼마 전 4500만 원/3.3㎡에 달하는 분양가를 책정하려던 강남구 개포주공3단지에 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 네 차례나 퇴짜 놓아 이를 4137만 원으로 끌어내린 게 대표적인 예다. 그런데 최근 고분양가가 아님에도 불구하고 분양보증 단계에서 제동이 걸리는 사례가 있어 눈길이 쏠린다. 이달 초 HUG는 송파구 풍납우성(재건축)의 분양보증서 발급을 보류했다. 이에 본보는 억울한 상황을 호소하고 대안을 요구하기 위해 직접 HUG 본사(부산)로 찾아 나선 풍납우성 재건축 조합원들을 밀착 취재해 봤다. 아울러 정부 눈치나 살피며 일선 현장을 괴롭히고 있는 HUG의 태도에 문제는 없는지 등을 살펴 현장의 어려움을 해결할 수 있는 방안을 모색해 봤다. - 편집자 주 일언반구 없이 분양보증 지연시킨 HUG… 부산으로 향한 풍납우성 재건축 조합원들의 분노 이달 1일 이른 아침 풍납우성 재건축 조합 임원 등 관계자 20여 명이 집결했다. 오전 8시께 한 대형 버스는 이들을 태우고 부산 남구에 위치한 HUG 본사를 향해 달렸다. 사건의 발단은 다음과 같다. 풍납우성은 2009년 12월 조합 설립, 2014년 4월 사업시행인가 등을 거쳐 지난해 11월 관리처분인가를 받는 등 순탄한 행보를 보여 왔다. 지난 10월 6일에는 멸실 신고를 마치고 이달 초 착공 신고서까지 접수시켰다. 하지만 그 다음 절차가 HUG의 발목 잡기로 지연되고 있다. 조합 측은 지난달(10월) 13일 HUG에 시공보증서와 함께 분양보증서 발급을 신청했다. 그런데 통상적으로 신청일로부터 5~7일이면 발급되는 분양보증서가 그달이 다가도록 발급되지 않았다. 더욱 조합원들의 화를 돋운 건 그 기간 내 HUG로부터 어떠한 연락이나 통보도 받지 못했다는 점이라고 조합 관계자는 전했다. 풍납우성 김태식 사무장은 "지난달 18일 시공보증이 나왔는데 분양보증은 감감무소식이다. 정상적으로 추진됐을 경우 충분히 보증을 받을 수 있었던 그달 24일 HUG에서 갑작스레 토지 조사 부분에 대한 보완 사항을 조합 측에 요구해 왔다. 하지만 토지 조사 부분은 분양보증을 며칠씩이나 지연시킬 만큼 중요 요소가 아니다. 시간이 한참 흘렀는데도 단순히 확인만 하면 될 일을 갖고 10여 일을 허비한 셈이다. 하루가 다르게 추가부담금이 쌓여 가고 있는 조합원 입장에서는 피가 마르는 대목이다. 이번 HUG 본사 방문은 HUG에 그 이유를 듣고 적절한 조치를 약속 받기 위해서 마련한 것"이라고 설명했다. 풍납우성 분양보증 업무를 담당하고 있는 현대산업개발 윤여찬 부장은 "현재 HUG에서 독점적으로 분양보증서를 발급하도록 돼 있는 구조라 HUG가 보증서를 발급해주지 않으면 분양 지연을 막을 방도가 없다. 중요한 점은 풍납우성이 고분양가가 아니라는 점이다. 분양보증 요건에 따르면 분양가를 주변 시세의 10% 범위를 벗어나지 않게 해야 하는데 풍납우성의 경우 일반분양가가 3.3㎡당 평균 2605만 원 수준으로, 이미 준공된 인근 `잠실파크리오`(옛 잠실시영ㆍ송파구 신천동)나 지난해 분양한 `송파헬리오시티`(가락시영 재건축)보다도 외려 시세가 낮은 수준"이라고 말했다. 이로 인해 풍납우성이 입은 피해는 심각하다. 통상 일주일 내 보증서가 발급되는 점을 고려해 이달 1일 분양공고를 내고 4일 본보기 집을 개관하려 한 당초 조합 측 계획은 물거품이 됐다. 특히 이달 중에도 분양 시기를 놓친다면 분양시장 비수기인 겨울로 접어드는 데다 정부의 부동산 정책 기조가 `규제 완화`에서 `규제 강화`로 바뀌고 있어 그에 따른 사업 불확실성 증대는 사업 지연으로 인한 표면적인 피해보다 더 클 것이란 게 업계 중론이다. [간담회 현장] 좁혀지지 않은 평행선… 풍납우성 "조속히 발급해 달라" vs HUG "11ㆍ3 대책 발표 후에" 조합원들 "큰집 잔치에 작은집 돼지 잡는 격… 피가 마른다"… 지난 9일 기준 `미발급` 버스는 5시간 반을 달려 부산 남구 문현동에 위치한 HUG 본사에 도착했다. 이윽고 풍납우성 조합 대표자들은 HUG 본사 회의실에서 심사 담당자들과 마주했다. 형식은 간담회였지만 의제를 놓고 서로 의견 개진을 하면서는 열띤 공방이 이뤄졌다. 조합은 우선적으로 분양보증 발급 지연 사유를 설명해 달라고 요구했다. 이와 관련해 HUG 분양보증을 총괄하는 임윤순 심사평가처장은 "이달 3일 발표되는 `주택시장 안정적 관리 방안`의 내용에 따라 제도가 바뀌기 때문이다. 분양보증을 먼저 발급한 후 갑자기 제도가 바뀔 경우 혼선이 생길 여지가 커 외려 일반분양 입주자들이 피해를 보는 부분이 생긴다. HUG는 정부 기관으로서 제도 변경으로 인한 혼선을 방지하기 위해 풍납우성뿐만이 아니라 전국적으로 20여 곳의 보증 발급을 제한하고 있다"고 해명했다. 하지만 이 같은 해명은 변명에 불과하다는 게 풍납우성 조합 대표자들의 공통된 생각이었다. 이들은 특히 HUG가 풍납우성과 비슷한 시기에 분양보증을 신청했던 정비구역들의 분양보증을 허가한 사례를 들며 형평성에 어긋난다고 주장했다. 이사 A씨는 "마포구 `신촌숲아이파크`(신수1구역 재건축)은 지난달 10일 발급이 이뤄진 것으로 알고 있다. 그럼 적어도 그달 3일 분양보증 접수가 됐다는 이야기다. 영등포구 `신길뉴타운아이파크`(신길14구역 재개발) 역시 지난달 19일 발급이 이뤄졌다. 우리와 비슷하게 넣은 것이지 않느냐. 심지어 용산구 `용산롯데캐슬센터포레`(효창5구역 재개발)는 같은 달 26일 발급된 것으로 확인이 됐는데, 계산해 보면 우리 접수일(10월 13일)보다 최소 5~7일 늦은 것인데 이게 말이 되느냐"며 목소리를 높였다. 이에 대해 HUG 측은 절차상 시공보증을 먼저 받아야만 하는 상황에서 시공보증과 분양보증을 동시에 접수시킨 풍납우성의 경우 분양보증이 뒤로 밀렸기 때문이라고 해명했다. HUG 서울동부지사 김성원 팀장은 "지사에서 현장의 보증서를 직접 발급하는 담당자로서 여러분들께서 오해하고 있는 부분을 말씀드리겠다. 관련 법상 시공보증을 먼저 받은 후 착공 신고서를 제출해야 분양보증을 받을 수 있다"면서 "그런데 풍납우성은 지난 10월 13일 분양보증을 접수시킨 것은 맞지만 그달 17일 시공보증이 먼저 발급됐다. 그 이후 부동산 정책이 발표되는 시기에 분양보증 처리 기간이 맞물리면서 보증이 일시적으로 지연된 것"이라고 설명했다. 하지만 조합 측은 이를 정면으로 반박했다. 대의원 B씨는 "그렇지 않다. 지난달 17일 시공보증이 먼저 나왔다고 해도 통상적인 과정상 분양보증을 발급할 수 있는 시간과 여력이 충분했다. 또한 공사 측에서 요구한 (법정) 요건을 모두 갖췄다. 하지만 공사 측은 보완 사항을 유선, 서신 등으로 전달해주지도 않았다"고 목소리를 높였다. 그는 이어 "공사 입장에서 정책적 과도기라는 점을 고려해야 한다는 사실을 인정하나 아직 발표되지도 않은 정책의 소급 적용 가능성을 염두에 둔 처사는 `너희는 기다리고 있다가 폭탄(부동산 규제)이나 맞아라`는 소리로밖에 들리지 않는다"고 밝혔다. 나아가 분양보증 요건을 모두 충족한 풍납우성이 단순히 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 중 한 곳에 속해 있다는 이유만으로 보증을 내주지 않은 것이 아니냐는 의혹도 제기됐다. 이사 C씨는 "강남3구 중에서도 3.3㎡당 4000만~5000만 원에 육박하는 반포ㆍ잠원 지역 등은 정부의 눈치를 볼 수 있다. 하지만 풍납우성을 이들과 비교하면 안 된다. `착한 분양가`로 알려진 가락시영은 지난해 3.3㎡당 2626만 원에 분양됐다. 우린 심지어 1년 뒤인데도 이보다 낮은 3.3㎡당 2605만 원에 분양가를 책정했는데 이런 점을 반영하지 않은 채 단순히 강남 3구라는 이유만으로 규제 대상이 돼 버려 가슴이 아프다. 이는 `큰집 잔치에 작은집 돼지 잡는 꼴(아무 이해관계도 없는 일에 억울하게 희생당함)`이 아니고 무엇이겠느냐"고 하소연했다. 풍납우성 재건축 조합 이상호 조합장은 "막대한 사전 홍보비용이 투입되고 당초 계획했던 11월 1일 일반분양 입주자모집공고는 불가능한 일정이 돼 버렸다. 11월에 분양하지 못하면 우리는 (분양 비수기를 피해) 내년 봄은 돼야 분양에 나설 수 있게 되는데, 이때는 금리나 정부 정책 등이 지금과 얼마만큼 달라질지 가늠할 수 없기 때문에 하루하루 피가 마르는 심정"이라며 "HUG가 이를 고려해 적절한 대안을 마련하고 신속히 조치를 취해줬으면 한다. 그렇지 않으면 집회 신고를 하고 다시 찾아올 것"이라고 으름장을 놨다. 이에 대해 임윤순 HUG 심사평가처장은 "저희도 풍납우성의 사정을 충분히 알고 있다. 하지만 정책 이후 보증 업무에 들어가야 하는 순서는 바꿀 수 없다. 다만 정책 발표 후 풍납우성 보증을 지사에서 최우선해 발급하도록 지시하겠다"고 답했다. HUG 행보는 `모순` 넘어 `위법`?!… "지시 없는 자의적 판단은 `직권남용`" 한편 HUG 측 해명을 접한 유관 업계는 모순을 넘어 위법적이라고 입을 모은다. 특히 11ㆍ3 대책은 명시적인 법안이나 구체적인 시행령 등이 아니라 정부 정책의 대략적인 가이드라인에 불과하기 때문에 이를 이유로 적법한 절차에 따라 요청하는 분양보증을 지연시키는 사유가 될 수 없다는 게 관계자들의 전반적인 의견으로 나타났다. 한 부동산업계 관계자는 "정부 정책이 발표되기도 전에 소급 적용 또는 시장 혼란을 이유로 이전까지 별 문제없이 진행되던 일에 제동이 걸린다면 누가 사업을 하겠는가"라고 되물으며 "이번 풍납우성 사태는 HUG의 자의적인 판단으로 선의의 피해자만 양산하는 꼴인 만큼 전향적인 자세가 요구된다"고 지적했다. 한 정비사업 전문가는 "HUG는 `분양보증서를 발급하더라도 갑자기 새 정책이 발표ㆍ적용되면 혼선이 생기게 되고, 풍납우성 일반분양 입주자들이 피해를 본다`고 발급 지연 사유를 댔는데, 그럼 조합원들이 피해를 보는 것은 괜찮다는 말인지 묻고 싶다"며 "분양보증 단계에서 HUG의 정권 눈치 살피기 탓에 피해를 입은 단지가 전국적으로 20여 곳에 이른다. 하루하루가 돈인 정비사업의 특성상 사업 지연과 분양 시기를 놓친 데 따른 조합원들의 피해를 HUG가 배상해줄 것인지 궁금하다"고 말했다. 이에 대해 HUG 관계자는 "실질적으로 지연되고 있는 곳은 5~6곳에 불과하다"고 잘라 말했다. 다른 한쪽에서는 HUG가 자의적인 판단을 내릴 수 있는 근거 자체가 모호하다는 주장도 제기됐다. 이와 관련해 간담회 당일 HUG 측은 "이번 결정은 국토교통부(이하 국토부) 및 정부 산하기관으로부터 통보를 받고 행한 것은 아니다"고 밝힌바 있다. 정부 지침이 없는 상황에서 국토부 장관의 감독을 받는 HUG가 적법한 요건을 갖춘 분양보증을 자의적으로 일정 기간 동안 거부할 수 있는 권한이 명시된 법제는 어디에도 없어 이를 `직무유기` 또는 `직권남용`으로 봐도 무방하다는 얘기까지 흘러나오고 있는 형국이다. 나아가 HUG의 자의적인 분양보증 지연은 `정권 눈치 보기`라는 의혹이 강하게 제기되고 있다. 한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "「주택도시기금법」 제1조에 따르면 주택도시보증공사 설립의 목적은 `주거 복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지하기 위함`이다. 그런데 HUG가 정부 눈치를 보느라 대국민 서비스와 삶의 질 향상이란 가장 중요한 목적을 망각한 것 같아 안타깝다. `포옹`이란 뜻을 담고 있는 HUG로 이름을 지은 데는 나름대로의 철학을 담고 있을 텐데 그 이름에 걸맞지 않게 국민의 고통을 외면할 경우 `따뜻한 포옹`으로서의 HUG가 아니라 `거머리처럼 들러붙는다`는 의미의 HUG로 인식되며 외면을 받게 될 것"이라고 경고했다.ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지

http://www.areyou.co.kr [ repoter : 유준상 기자 ]

뉴스등록일 : 2016-11-11 / 뉴스공유일 : 2016-11-11

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‘주택시장 안정적 관리 방안’, 부동산시장 연착륙 이끌까?

"위험을 선제적으로 관리하는 차원에서 투자 목적의 과도한 수요 등에 의한 과열 현상이 계속 이어질 경우에는 단계적ㆍ선별적인 시장 안정 시책을 강구해 나갈 계획이다" 지난달(10월) 14일 강호인 국토교통부 장관이 국정감사에서 `8ㆍ25 가계부채 관리 방안` 탓에 부동산시장이 과열됐다는 지적을 듣자 내놓은 답변이다. 그로부터 20일이 지난 이달 초 정부가 추가 부동산 대책을 내놨다. 정식 명칭은 `주택시장 안정적 관리 방안`. 이는 청약시장 안정화와 정비사업 투명성 강화를 골자로 하고 있다. 새 정책이 발표되기 전부터 숨 고르기에 들어갔던 강남 재건축 단지들을 필두로 한 부동산시장은 발표 후 일주일간 그 이전까지 보여줬던 `폭주`로부터 멀어지는 모양새다. 하지만 `단계적`이란 단어에 방점이 찍힌 이번 대책은 결정적인 한 방이 없다는 평가를 받고 있어 추이를 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 게 시장(市場)의 중론이다. 이에 본보는 이른바 11ㆍ3 대책 발표 후 일주일간 이뤄졌던 시장의 변화를 살피고, 일선 현장들이 챙겨야 할 내용들을 되짚어 봤다. - 편집자 주 강남4구ㆍ과천 정조준 한 분양권 전매제한 강화 연내 분양 예정 단지들에 `직격탄`… 강남 재건축發 과열 양상 `진정세` 국토교통부(이하 국토부)는 지난 3일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 청약시장 규제를 강화하는 내용의 `주택시장 안정적 관리 방안`을 발표했다. 정부가 꺼내든 카드는 예상보다 강했다. 그동안 유지해 왔던 `규제 완화` 일변도의 부동산 정책에 궤도 수정을 가하며 `실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장 안정`에 방점을 둔 대책을 내놓은 것이다. 유관 업계 관계자들은 강 장관의 말대로 지난 9월 주택 공급 축소를 골자로 하는 `8ㆍ25 가계부채 관리 방안`이 나오자 이상 과열 증세를 보인 서울ㆍ경기ㆍ부산ㆍ세종의 청약시장을 정조준 한 정부의 `차별적 처방`으로 보고 있다. 이번 방안에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 전 지역과 경기ㆍ부산 일부 지역, 세종 등에 ▲맞춤형 청약 제도 조정(전매제한 기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한) ▲과도한 투자수요 관리(중도금 대출보증 강화, 2순위 청약통장 필요 등)를 선별 적용키로 한 점이다. 이에 따라 당초 `강남권`에 국한될 것이라던 전문가들의 예상과 달리 서울 25개 자치구 전역의 공공ㆍ민간택지가 새 규제 대상에 포함됐다. 아울러 경기 과천ㆍ성남시의 공공ㆍ민간택지, 하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성(동탄2신도시)시 공공택지, 부산 해운대ㆍ연제ㆍ동래ㆍ수영ㆍ남구의 민간택지, 세종시의 공공택지 등도 적용 대상에 이름을 올렸다. 규제 대상 선정 기준은 ▲주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 2배 이상인 곳 ▲청약 경쟁률이 5:1을 초과했거나 국민주택 규모 이상 청약 경쟁률이 10:1을 초과한 곳 ▲주택의 전매 행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시ㆍ도별 자가 주택 비율이 전국 평균 이하인 지역이다. 국토부는 이 가운데 서울 강남ㆍ송파ㆍ서초ㆍ강동구 등 4개 구와 과천시에 대해선 과열 정도가 높다고 판단해 분양권 전매를 현행 6개월에서 `소유권이전등기 시(입주)`까지 금지하기로 했다. 아울러 이들 이외 지역은 과열 정도에 따라 공공택지의 경우 입주 시까지, 민간택지의 경우 현재보다 1년 늘어난 1년 6개월간 분양권 전매가 제한된다. 다만 부산 등 지방 민간택지의 전매제한 기간을 규정하기 위해서는 「주택법」 개정이 필요해 제외됐다. 이를 두고 한 부동산 전문가는 "청약에 당첨돼 건설사와 분양 계약을 체결할 수 있는 날부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 분양권을 거래하지 못하게 된 것"이라며 "사실상 분양권 전매 시장을 없어지게 하겠다는 뜻"이라고 설명했다. 이에 당장 연내 분양 예정인 ▲`래미안신반포리오센트`(일반분양 146가구) ▲`방배아트자이`(96가구ㆍ이상 서초구) ▲`e편한세상거여(가칭)`(378가구) ▲`잠실올림픽아이파크`(92가구ㆍ이상 송파구) 등은 입주 때까지 분양권 전매가 금지됐다. 해당 재개발ㆍ재건축 정비사업조합(이하 조합)과 건설사들은 분양권 전매제한이 1년 정도로 길어질 것은 예상했지만 입주 때까지 금지될 줄은 몰랐다는 반응이다. 한 조합 관계자는 "비로열층 당첨자들이 계약을 포기하는 등 분양률이 떨어질 수도 있어 걱정된다"며 "이번 정책으로 인해 일부 구역은 분양 일정과 분양가 책정을 보수적으로 검토 중이란 소식도 들린다"고 귀띔했다. 예상보다 강도 높은 대책이 발표되자 시장은 재건축 단지들을 중심으로 당분간 거래 위축이 불가피할 것으로 보고 있다. 11ㆍ3 대책에 포함된 규제 지역의 청약 1순위도 제한되기 때문이다. 정부는 청약 시 세대주가 아닌 자, 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외키로 했다. 또한 전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정 지역(서울ㆍ과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ남양주시)의 당첨자는 5년간, 이외 조정 지역 당첨자는 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정 지역과 투기과열지구의 민영 주택 등에 재당첨을 제한키로 했다. 또 조정 지역에서 분양하는 아파트의 계약금은 종전 5% 이상에서 10% 이상으로 늘어나 초기 부담이 늘어나고 2순위 청약도 청약통장이 있어야 가능하도록 했다. 분양시장에 정부의 칼날이 닿자 효과는 즉각적으로 나타났다. 부동산114 등에 따르면 서울 아파트 가격은 11ㆍ3 대책 발표 전주보다 상승률이 둔화됐다. 특히 재건축 아파트 가격은 한 주 새 0.12% 떨어져 33주간 이어지던 상승세에 마침표를 찍었다. 천정부지로 치솟았던 강남 재건축 아파트의 호가도 며칠 새 수천만 원, 많게는 1억 원대가 떨어진 것으로 파악됐다. 연내 분양 계획을 세우던 일선 재건축 단지들도 분양 일정 재검토에 나섰다는 소식도 전해졌다. 분양ㆍ대출보증 강화, 조합 운영 투명화 정책… 일선 현장들 "가뜩이나 신경 쓸 게 많은데" 볼멘소리 시장의 과열 양상이 진정세를 보이고 있는 가운데 도시재정비업계는 11ㆍ3 대책으로 강화된 보증제도와 조합 운영 실태 점검으로 신경이 곤두선 상황이다. 업계 한쪽에선 신경 쓸 일이 늘었다며 볼멘소리가 흘러나오고 있다. 실제로 이번 대책으로 건축물 철거 전에도 가능했던 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 발급 요건이 `건축물 철거 후`에만 가능해졌다. 정비사업 대출보증 요건도 강화됐다. 이와 관련해 한 조합 관계자는 "이전에는 관리처분인가 전이라도 정비사업 대출보증을 받을 수 있었지만 앞으로 관리처분인가 이후 사업장만 정비사업 대출보증이 가능하다"며 "정부는 `조합이 무리하게 사업을 추진하는 것을 막기 위한 장치`라는 설명이지만, 현장 입장에서는 사업이 지연될수록 조합원 분담금이 커지기 때문에 `발목잡기`로 해석하고 있다"고 토로했다. 정비사업 여건이 깐깐해진 상황에서 조합 운영 투명성을 높인다는 목적으로 시행될 예정인 `투명성 강화 조치`와 `조합 운영 실태 점검` 등도 일선 현장 처지에선 `변수`로 꼽힌다. 조합은 앞으로 각 공사ㆍ전문 관리업자 등 용역을 원칙적으로 경쟁입찰을 통해 선정하되, 용역 금액이 적거나 재난 등 긴급한 경우에만 지명ㆍ수의계약을 통해 선정할 수 있다. 더불어 일반경쟁 대상 용역 중 일정 금액 이상의 용역은 조달청의 민간 수요자 전자조달시스템(누리장터)의 사용을 의무화하고 지자체장은 조합별 모든 용역비 정보공개를 추진할 예정이다. 아울러 국토부는 조합 운영 실태 점검 강화를 위해 서울시ㆍ한국감정원 등과 합동 점검반을 구성해 각 조합의 운영 실태에 대한 집중 점검을 실시하겠다는 방침이다. 선별적ㆍ단계적 조치의 1단계… 업계 `투기과열지구 재지정`에 촉각 한편 이번 대책에 대해 건설 및 부동산업계는 다양한 반응을 보였다. 한쪽에선 예상했던 것보다 규제 `지역`은 확대됐지만 그 `강도`는 낮다는 분석을 내놓고 있다. 한 경제 전문가는 "재건축은 계속 호황을 이어 가고, 가격 조정도 많이 안 될 것 같다"며 "이번 대책으로 비강남권 재건축은 되레 분위기가 좋아질 수 있다"고 밝혔다. 또 다른 쪽에선 이번 대책의 강도가 예상보다 강해 신규 분양 아파트는 물론 강남권 재건축 아파트 열기를 가라앉히는 데 효과가 있을 것이라고 봤다. 연말까지는 분양 비수기라 당장 큰 타격은 없겠지만 내년 상반기까지 심리적인 영향이 클 수 있다는 지적도 이어졌다. 이에 후폭풍을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 한 부동산 전문가는 "실수요가 아닌 가수요는 잡겠지만, 주택시장이 위축되고 냉각돼 청약 경쟁률이 낮아지는 등 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "이번 조치로 강남권 등 일부 인기 단지의 투자수요가 주춤하는 대신 다른 지역으로, 특히 지방에 풍선효과가 나타날 수도 있다"고 말했다. 이같이 업계의 의견이 분분한 가운데 양측이 접점을 찾은 곳도 있다. 바로 정부가 조만간 부동산 추가 대책을 내놓을 수 있다는 점이다. 한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "국 토부 장관이 언급한대로 이번 방안이 정부의 1단계 대책이라면, 이후 지역ㆍ주택 유형별 시장 동향을 반영해 탄력적인 맞춤 대책이 발표될 여지가 크다"면서 "특히 과잉 공급이 예상되는 내년 이후 집값이 급락할 경우 국가 경제에 타격을 줄 가능성이 커 부동산시장을 연착륙시키기 위한 `선제적` 대책이 필요하다"고 조언했다.ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지

http://www.areyou.co.kr [ repoter : 조현우 기자 ]

뉴스등록일 : 2016-11-11 / 뉴스공유일 : 2016-11-11

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검찰- 朴 대통령 조사 시기 ‘기싸움’… 참고인 출석 강제 못 해

헌정 사상 초유의 현직 대통령 검찰 조사 시기를 두고 검찰과 박근혜 대통령 측이 팽팽한 기싸움을 벌이고 있다. 검찰 특별수사본부(본부장 이영렬 서울중앙지검장) 앞서 박 대통령이 변호를 맡은 유영하 변호사를 통해 조사를 미룬 데 대해 오는 18일까지 조사를 받아야 한다는 입장을 밝혔다. 검찰은 지난 16일을 마지노선으로 박 대통령을 참고인 신분으로 대면조사할 계획이었지만 박 대통령 측이 이를 미루면서 무산됐다. 형사소송법상 참고인에게는 출석을 강제할 방법이 없다. 검찰은 오는 20일 구속기간이 만료되는 최순실(최서원으로 개명) 씨를 기소하기 전에 박 대통령을 조사하겠다는 입장인 반면 박 대통령 측은 조사 횟수를 최소화하기 위해 사건 수사 마무리 단계에 출석하겠다는 입장을 보였다. 앞서 유영하 변호사는 지난 15일 기자회견을 통해 "검찰이 모든 의혹을 충분히 조사해 사실관계를 대부분 확정한 뒤에 대통령을 조사하는 것이 합리적"이라고 밝혔다. 검찰이 박 대통령을 최씨의 `국정 농단` 의혹의 핵심 인물로 지목한 가운데, 대통령 측이 조사를 두고 버티기에 들어감에 따라 최씨의 최종 혐의 입증에 제동이 걸릴 전망이다.ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지

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